從最近地方政府紛紛準(zhǔn)備救樓市的情況來看，中國房地產(chǎn)市場全面的周期性調(diào)整已經(jīng)開始，無論是二線、三線城市，還是一線城市都是如此。既然國內(nèi)的住房市場周期性調(diào)整已經(jīng)成了一種趨勢，那么地方政府想通過救市來保證住房市場的價格不下跌估計是不可能了。 在一個以投資為主導(dǎo)的住房市場，如果購買住房是一項(xiàng)有利可圖的投資，那么任何行政限制都無法阻止投資者進(jìn)入這個市場。只不過，行政限制出現(xiàn)讓投資者的成本增加一些。比如，北京市采取住房購買限購政策以來，一個化解這種住房行政限購的產(chǎn)業(yè)鏈立即出現(xiàn)。即如果一個投資者要想在北京購買住房，只要支付一定的費(fèi)用就可購買一個相應(yīng)的購買住房的資格。同時，那幾年北京市參加社保的人數(shù)也急劇增加。這些現(xiàn)象都表明，只要購買住房是有利可圖，投資者完全能夠以金錢交易的方式?jīng)_突這種限制。住房限購對市場需求遏制作用是十分有限的。既然住房的行政限購對市場影響很小，同樣希望放開住房限購來救樓市所起到的作用也是微乎其微的。 更為重要的是，當(dāng)前國內(nèi)住房市場出現(xiàn)的調(diào)整并非是早幾年那種不斷出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策所導(dǎo)致的市場短期變化，而是國內(nèi)外金融市場條件變化導(dǎo)致的普遍的周期性調(diào)整。而這種調(diào)整，地方政府救市政策是起不了作用的。因?yàn)?，無論是中國的住房市場還是發(fā)達(dá)國家的住房市場，其發(fā)展與繁榮，很大程度上取決于相應(yīng)的金融市場條件。如果金融市場條件對房地產(chǎn)市場發(fā)展有利，比如按揭貸款利率低、杠桿率高、投資者從銀行貸款容易，那么這個房地產(chǎn)市場就容易造就繁榮。前十年，中國住房市場的發(fā)展與繁榮就完全取決于這樣一個有利的金融市場條件(當(dāng)然過度優(yōu)惠的住房稅收政策也是一個方面)。如果金融市場條件發(fā)生變化，那么住房市場出現(xiàn)調(diào)整也是必然的。如果金融市場條件變化了，地方政府想希望通過行政性的方式來救市是根本不可能的。 我們可以看到，2013年以來，隨著國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)金融爆炸式的增長，一場自下而上的利率市場化改革讓國內(nèi)金融市場條件正在發(fā)生巨大的變化。這不僅讓大量的資金從正規(guī)的銀行體系流出，也會促使金融市場的利率水平全面上升。在這種情況下，一是會讓銀行可貸資金全面減少，這自然會推高銀行的貸款利率，也讓獲得高風(fēng)險的住房貸款有較大的困難。二是當(dāng)金融市場的價格全面上升時，不僅會增加住房投資者進(jìn)入成本，也會增加住房投資者想獲得銀行信貸的困難。當(dāng)住房投資者融資成本全面上升及融資可獲得性降低時，住房投資者或是無法再進(jìn)入市場，或是預(yù)期進(jìn)入市場難以獲利，住房市場的預(yù)期將可能會發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)。作為一個以投資為主導(dǎo)的住房市場，當(dāng)市場預(yù)期發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)時，那么這個市場的周期性調(diào)整就開始了。三是地方政府對這種金融市場條件變化是鞭長莫及的。因?yàn)槭袌鼋?jīng)濟(jì)性杠桿條件是無法用行政方式來改變的。在這種情況下，住房投資者或是不敢再進(jìn)入住房市場，或是將要退出這個市場，從而進(jìn)一步會強(qiáng)化住房市場的周期性調(diào)整。 另一個金融市場條件的變化就是今年以來人民幣匯率貶值及美國QE的退出。從近十年來的情況看，人民幣一直處于單邊升值態(tài)勢。而人民幣的持續(xù)單邊升值，不僅使得以人民幣計價的資產(chǎn)價格不斷上漲，也讓國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)海外融資成本越來越低。前者讓大量海外資金流入中國房地產(chǎn)市場，后者則讓國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)到海外融資成本降低，海外融資更為便利。但是今年以來，不僅美國QE退出，全球廉價資金的盛宴結(jié)束，而且人民幣單邊升值態(tài)勢突然改變，人民幣由升值轉(zhuǎn)變?yōu)橘H值。 而人民幣的突然貶值使得國內(nèi)金融市場條件發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)。這不僅使得國際上的熱錢不敢或不愿再進(jìn)入中國住房市場，而且讓以人民幣計價的國內(nèi)住房的價格下降，房地產(chǎn)企業(yè)海外融資成本全面上升并不容易從海外獲得融資。這不僅使得國內(nèi)住房市場的投資性需求突然減少，也使得國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)唯一的活路就是如何調(diào)整價格或讓住房價格下調(diào)把其產(chǎn)品銷售出去來降低風(fēng)險。 當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)一手房的價格全面下跌時，不僅會強(qiáng)化住房市場價格下跌的預(yù)期，也會嚴(yán)重影響住房二手市場的價格趨勢，從而誘發(fā)國內(nèi)住房市場價格出現(xiàn)全面的周期性調(diào)整。當(dāng)前金融市場條件變化成為一種趨勢時，任何地方政府行政政策都是鞭長莫及。而在這個時候，地方政府的救市往往會成為國內(nèi)住房市場變化的反向指標(biāo)，所能夠起到作用更是有限。 可見，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整不僅在于這個市場發(fā)展的不可持續(xù)，而且在于這個市場發(fā)展的金融市場條件已經(jīng)發(fā)生了根本性變化。在這種情況下，地方政府希望用行政性方式來救市，能夠起到作用是十分有限的，甚至于這種地方政府的樓市救市會讓投資者認(rèn)為國內(nèi)住房所面臨的風(fēng)險會更高，投資者最好的方式是逃離這個市場。也就是說，面對當(dāng)前國內(nèi)的住房市場，地方政府救市只能是飛蛾撲火！