【要點】從戰(zhàn)略意義上來說，終端店鋪是零售事業(yè)的“制高點”。同樣是店鋪，店與店之間性質(zhì)完全不一樣。一個零售品牌要有優(yōu)質(zhì)的終端網(wǎng)店，就必須具備專業(yè)而科學(xué)的規(guī)劃、布局、測評能力。好的店鋪銷售不一定好，但是，不好的店鋪銷售一定不好。開戰(zhàn)之前已定勝負(fù)！
STEP1. 第一步——基本條件評估
序號 | 標(biāo)準(zhǔn) | 實際情況 |
1 | 門面寬4米以上，層高不低于2米； | |
2 | 營業(yè)面積50-100平米； | |
3 | 外墻廣告位置高不低于2米，電流不小于20安培； | |
4 | 馬路在簽約期沒有大型施工計劃； | |
5 | 是成熟的商業(yè)區(qū)或者是成長期的商業(yè)區(qū)； | |
6 | 門店前沒有阻隔物、大型變電箱或電線桿。 | |
評估結(jié)果 | 符合□ 不符合□ |
STEP2. 第二步——立地條件評估（指目標(biāo)店所處的地理位置。）
立地條件評估表
診斷項目 | 計分 | 評分 | |
1. 距離目標(biāo)店300米內(nèi)有人流聚會的地點與服務(wù)業(yè)嗎，如戲院、菜場、大型賣場？ 平均每天經(jīng)過目標(biāo)店門前的人流量是多少？ | 2000人以上 1000-2000人 500-1000人 500人以下 | 10分 6分 3分 0分 | |
2. 目標(biāo)店靠近人流移動的路線嗎？如公車站、地鐵站、火車站、學(xué)校下課及下班路線等。 | 店門口 離店50米內(nèi) 離店100米內(nèi) 沒有 | 10分 6分 3分 0分 | |
3. 目標(biāo)店面臨街道寬度幾米？ | 20米以上 10-15米 10米以下或15-20米 | 1分 5分 3分 | |
4. 目標(biāo)店位置是：A.商業(yè)區(qū)三角地帶，B.商業(yè)區(qū)馬路旁，C.住商混合三角地帶，D.住商混合路旁，E.辦公區(qū)，F.文教行政區(qū)，G.住宅區(qū)。 | A、B、C D、E F、G | 10分 6分 3分 | |
5. 150米范圍內(nèi)，各競爭店每日成交客數(shù)。 （可通過收集發(fā)票序號或根據(jù)提袋人數(shù)來加以推算） | 平均100人以上 平均75-100人 平均50-75人 平均30-50人 平均30人以下 | 30分 25分 20分 10分 0分 | |
6. 近2年內(nèi)政府是否可能對店門口的馬路大興土木，且施工期超過一年？ | 不會 會 | 5分 -20分 | |
7. 店門口有無天橋、高架橋？左右20米內(nèi)有無商店或工廠已休業(yè)或門口有不利于顧客進(jìn)來的阻礙物，如需要上樓梯或下樓梯等。 | 無 有2種以下 有2種以上 | 5分 2分 0分 | |
8. 目標(biāo)店門面寬度幾米？ | 8米以上 6-8米 4-6米 4米以下 | 10分 8分 3分 0分 | |
9. 目標(biāo)店營業(yè)面積有多少平方米？ | 60-100平方米 40-60平方米或100平方米以上 40平方米以下 | 10分 6分 0分 | |
10. 目標(biāo)店所處區(qū)域的商業(yè)發(fā)展前景如何？ | 成長 持平 衰退 | 5分 3分 0分 | |
結(jié)果：一定要進(jìn)駐 □ 可以進(jìn)駐 □ 放棄 □ | 合計 | ||
以上述條件為準(zhǔn)，一一進(jìn)行評分，然后根據(jù)加起來的總分做對應(yīng)的決策如下：
1、80分以上：優(yōu)先選擇進(jìn)駐。
2、60-79分：可進(jìn)駐。
3、59分以下：放棄。
在進(jìn)行目標(biāo)店鋪立地條件評估時，不能匆匆忙忙做幾個小時就作罷。至少必須堅持做一周時間，從早上開始營業(yè)起到晚上營業(yè)結(jié)束為止來進(jìn)行計算，這樣得出的結(jié)果才相對準(zhǔn)確。如果能常年堅持對目標(biāo)店鋪進(jìn)行跟蹤測評，那么其結(jié)果會更加準(zhǔn)確、有價值。
STEP3. 第三步——目標(biāo)店鋪商圈條件評估
商圈：指以店鋪坐落點為核心向外延伸一定距離所形成的一個方圓范圍，是店鋪吸引顧客的地理區(qū)域。它由核心商業(yè)圈、次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。
● 市級商圈：定義為全市所有的人都會光顧的商業(yè)區(qū)。聚客點包括大型百貨公司和中高檔知名品牌的專賣店。這些聚客點相對于全市其他地區(qū)而言，不論在數(shù)量、規(guī)模還是品質(zhì)上都是一流的。
● 區(qū)級商圈：定義為全區(qū)所有的人都會光顧的商業(yè)區(qū)。聚客點包括中型百貨公司及相當(dāng)數(shù)量的零售店。
● 社區(qū)商圈：定義為附近有大量居民。聚客點為銀行、郵電局及小型及中型零售店形式的零售商業(yè)街，主要為附近的居民服務(wù)。有時偶爾會有大型超級市場或地方性百貨公司存在。
● 旅游區(qū)商圈：定義為依托大型旅游景點而建立起來的消費(fèi)場所。聚客點以旅游景點為主，其他零售店僅滿足旅客需求。
● 特定商圈：定義為一個個相對獨(dú)立存在的封閉區(qū)域，如大型超級市場及量販店、購物廣場等。
● 辦公商圈：定義為商圈內(nèi)有大量的公司或事業(yè)單位。聚客點為辦公大樓，不一定有大型百貨公司，但通常有一些配套的中高檔服裝專賣店、咖啡店及便利店。
商圈條件評估表
診斷項目 | 計分 | 評分 | |
1. 150米內(nèi)的競爭店，進(jìn)店的流動顧客人數(shù)。 （二級城市以50%計算，三級城市以30%計算） | 500人以上 350-500人 200-350人 200人以下 | 20分 12分 6分 0分 | |
2. 承前題，流動顧客的年齡層18-38歲之間的比例大小。 | 占70%以上 占40%-70% 占40%以下 | 20分 10分 0分 | |
3. 150米內(nèi)的競爭店，成交客單價多少。 （二級城市以80%計算，三級城市以60%計算） | 500元以上 350-500元 200-349元 200元以下 | 20分 12分 6分 0分 | |
4. 150米內(nèi)的競爭店，營業(yè)面積與目標(biāo)店的大小相比。 | 小50%以上 差不多 大30%-100% 大100%以上 | 20分 12分 6分 0分 | |
5. 預(yù)估損益平衡營業(yè)額= （轉(zhuǎn)讓費(fèi)+裝修）/24 + 房租 0.25×0.8 | 都會超出 平衡 無法達(dá)成 | 20分 10分 0分 | |
結(jié)果：一定要進(jìn)駐 □ 可以進(jìn)駐 □ 放棄 □ | 合計 | ||
根據(jù)以上條件——進(jìn)行評分，然后根據(jù)加起來的總分?jǐn)?shù)做對應(yīng)的決策如下：
1、80分以上：一定要進(jìn)駐。
2、60-79分：可進(jìn)駐。
3、59分以下：放棄。
STEP4. 當(dāng)一個目標(biāo)店的立地、商圈條件都經(jīng)過測評，達(dá)到開店條件以后，接下來要做的就是對這個目標(biāo)店本身的條件進(jìn)行測評。
單店開店環(huán)境評估表
診斷項目 | 計分 | 評分 | |
1. 本市人口數(shù)多少？ | 190萬人以上 150萬-189萬人 120萬-149萬人 90萬-119萬人 89萬人以下 | 5分 4分 3分 2分 1分 | |
2. 本品牌在本市已開店的總數(shù)為多少？ | 1家 2-4家 5-7家 8-10家 10家以上 | 5分 4分 3分 2分 1分 | |
3. 本店前次的裝修時間約為 年 月 共 年。 | 1年以內(nèi) 1年 1-2年 2-3年 3年以上 | 5分 4分 3分 2分 1分 | |
4. 店鋪面臨街道屬于： | 步行街 普通街道 機(jī)動車專用道 單行道 快速干道 | 5分 4分 3分 2分 1分 | |
5. 所在建筑附近（方圓一公里內(nèi)）有幾家職校、中專、大學(xué)？ | 5家或5家以上 4家 3家 2家 1家 | 5分 4分 3分 2分 1分 | |
6. 所在建筑附近（方圓一公里內(nèi)）有幾幢大型高層辦公樓？ | 5幢或5幢以上 4幢 3幢 2幢 1幢 | 5分 4分 3分 2分 1分 | |
7. 所在建筑附近（方圓一公里內(nèi)）有幾家醫(yī)院？ | 3家或3家以上 2家 1家 | 3分 2分 1分 | |
8. 面臨街道寬度幾米？ | 8-12米以上 8米以下 12-16米 16米以上 | 4分 3分 2分 1分 | |
9. 與對面街道的人流比例大小？ | 3︰1 2︰1 1︰1 1︰2 1︰3 | 5分 4分 3分 2分 1分 | |
10. 街道中間有無隔離護(hù)欄？ | 無 有 | 1分 0分 | |
11. 有無紅綠燈？ | 有 無 | 1分 0分 | |
12. 有無人行橫道？ | 有 無 | 1分 0分 | |
13. 所在建筑附近（面臨馬路的左右50米內(nèi)）有幾線公交車站牌？ | 10線以上 7-10線 4-6線 2-3線 1線 | 5分 4分 3分 2分 1分 | |
14. 所在建筑附近（面臨馬路的左右50米內(nèi)）有幾個地鐵站點？ | 2個 1個 無 | 2分 1分 0分 | |
15. 所在建筑附近（方圓一公里內(nèi)）有幾個住宅小區(qū)？ | 3個或3個以上 2個 1個 無 | 3分 2分 1分 0分 | |
16. 所在建筑物類型是什么？ | 大樓 住宅 普通商業(yè)用房 臨時房 | 5分 4分 3分 1分 | |
17. 所在建筑是否是該地段路標(biāo)？ | 是 否 | 1分 0分 | |
18. 附近有無大型百貨公司？步行 分鐘能到達(dá)。 | 有 無 1-3分鐘 4-5分鐘 6-9分鐘 10-15分鐘 15分鐘以上 | 1分 0分 5分 4分 3分 2分 1分 | |
19. 附近有無娛樂場所（如KTV歌城、迪斯科舞廳、美食街等）？步行 分鐘能到達(dá)。 | 有 無 1-3分鐘 4-5分鐘 6-9分鐘 10-15分鐘 15分鐘以上 | 1分 0分 5分 4分 3分 2分 1分 | |
20. 所在建筑附近（方圓一公里內(nèi)）有幾家本品牌店？ | 無 1家 2家 3家 3家以上 | 5分 4分 3分 2分 1分 | |
21. 距離最近的本品牌專賣店步行 分鐘能到達(dá)。 | 無或20分鐘以上 16-20分鐘 11-15分鐘 5-10分鐘 5分鐘以內(nèi) | 5分 4分 3分 2分 1分 | |
22. 所在建筑附近（方圓一公里內(nèi)）有幾家競爭店？ | 無 1-2家 3-4家 4-5家 5家以上 | 5分 4分 3分 2分 1分 | |
23. 距離最近的競爭品牌銷售店： 品牌，步行時間 分鐘； 品牌，步行時間 分鐘。 | 10分鐘以上 6-10分鐘 3-5分鐘 1-2分鐘 1分鐘以內(nèi) | 5分 4分 3分 2分 1分 | |
24. 門店面臨馬路的寬度幾米？ | 10米或以上 8-9米 6-7米 4-5米 4米以下 | 5分 4分 3分 2分 1分 | |
25. 門店的招牌數(shù)量有多少？ | 4只 3只 2只 1只 | 4分 3分 2分 1分 | |
26. 觀察期間，來店的消費(fèi)群體其年齡層是多少？ | 18-29歲 30-39歲 18歲以下 40-55歲 55歲以上 | 5分 4分 3分 2分 1分 | |
27. 店內(nèi)的高貨架總數(shù)為 個，低貨架總數(shù) 個，共計 個。 | 14個以上 11-14個 7-10個 6-7個 6個以下 | 5分 4分 3分 2分 1分 | |
單店診斷總評（分?jǐn)?shù)） | 合計 | 分 | |
結(jié)果：一定要進(jìn)駐 □ 可以進(jìn)駐 □ 放棄 □ | |||
STEP5. 要開賺錢的專賣店，就必須繼續(xù)進(jìn)行下一步的店鋪測評。
商場或街鋪了解事項
商場 | 街鋪 | |||
合作方式（租金或扣點） | 租金 | |||
月租金 | 轉(zhuǎn)讓費(fèi) | |||
押金 | 合同期 | |||
裝修保證金 | 是否能續(xù)約、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租 | |||
進(jìn)場費(fèi) | 押金 | |||
管理費(fèi) | 工商費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi) | |||
水電費(fèi)（含分?jǐn)傠娰M(fèi)） | 產(chǎn)權(quán)所有人 | |||
廣告費(fèi) | ||||
節(jié)假日促銷宣傳費(fèi)用 | ||||
稅票 | ||||
是否能續(xù)約 | ||||
如何調(diào)場、調(diào)組 | ||||
中介費(fèi) | ||||
其他 | ||||
專賣店開店可贏利性評估測算表
評 比 項目/銷售額 項 目 | 佳 | 可 | 上限 | 預(yù)估月銷售額（元）： |
計算比率（%） | ||||
1. 租金 | 9.0% | 12.0% | 15% | |
2. 裝修費(fèi)攤提 | 1.2% | 1.5% | 1.8% | |
3. 薪資 | 1.9% | 2.2% | 2.5% | |
4. 水電費(fèi) | 0.5% | 0.7% | 0.9% | |
5. 其他管銷費(fèi)用 | 2.6% | 2.8% | 3.0% | |
6. 稅金 | 4.8% | 4.8% | 4.8% | |
合 計 | 20% | 24% | 28% | |
結(jié)果（請打“√”） |
說明：目標(biāo)店以預(yù)估“月銷售額”為基準(zhǔn)，測算上表各項目，內(nèi)容明細(xì)如下：
1. 租金：含頂手費(fèi)、中介費(fèi)攤銷（按租期攤提），外埠店此項目的評估應(yīng)將“運(yùn)費(fèi)”一并納入評估；
2. 裝修費(fèi)攤提：分2年（24個月）攤銷；
3. 薪資：按專賣店員工平均工資表計算；
4. 其他管銷費(fèi)用：含獎金、加班費(fèi)、折舊攤提、電話費(fèi)、促銷費(fèi)。。。。。。
STEP6. 做連鎖專賣的品牌公司一般都會將對各個目標(biāo)店測評的資料加以收集、整理和歸檔，并且制成商圈圖。
商圈圖的制作內(nèi)容包括：
1、標(biāo)出目標(biāo)店的位置；
2、標(biāo)出目標(biāo)店前、后、左、右各30家零售店及其營業(yè)性質(zhì)；
3、標(biāo)出距離目標(biāo)店300米內(nèi)的大型商場；
4、標(biāo)出距離目標(biāo)店100米附近的公交車站、地鐵站位置；
5、標(biāo)出目標(biāo)店周邊的綠地及非營業(yè)店；
6、標(biāo)出目標(biāo)店所處商圈的主要道路及巷道；
7、拍攝目標(biāo)店及含左右兩邊各2家店面之正面、側(cè)面照片。
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