商業(yè)地產(chǎn)繁榮急待改變零售業(yè)“盈利”模式 一直以來(lái)被冠以“中國(guó)制造”的服裝、鞋帽、五金、家具、小家電等生活用品以令人嘆服的物美價(jià)廉充斥發(fā)達(dá)國(guó)家的各種業(yè)態(tài)的商場(chǎng)、賣(mài)場(chǎng)。但是，這些代表高質(zhì)量，低價(jià)格的中國(guó)制造商品在08年下半年以來(lái)，受全球金融危機(jī)影響，我國(guó)的出口貿(mào)易遭受到前所未有的重挫，在外需急劇萎縮的情況下，由商務(wù)部主導(dǎo)的各級(jí)商務(wù)部門(mén)及時(shí)推出了一系列內(nèi)貿(mào)對(duì)接的措施，中央也是把發(fā)展中國(guó)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車(chē)之一的內(nèi)需放在了重中之重的位置。 但是據(jù)地產(chǎn)知行者在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的了解，由于我國(guó)零售商業(yè)長(zhǎng)期形成的經(jīng)營(yíng)模式和交易習(xí)慣的不規(guī)范而很難達(dá)成預(yù)期——靠擴(kuò)大內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。 地產(chǎn)知行者認(rèn)為：如果不改變國(guó)內(nèi)零售商業(yè)長(zhǎng)期養(yǎng)成的不是通過(guò)優(yōu)化購(gòu)物環(huán)境，提升經(jīng)營(yíng)水平，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，靠商品“盈利”而還是靠“進(jìn)場(chǎng)費(fèi)”的“盈利”經(jīng)營(yíng)模式，這種特有的“羊毛出在羊身上”的成本累加方式必然會(huì)長(zhǎng)期存在下去，而零售商業(yè)所承擔(dān)的擴(kuò)大內(nèi)需的和刺激居民消費(fèi)的重任就難以實(shí)現(xiàn)，同樣道理消費(fèi)不興旺自然將導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)繁榮發(fā)展。 其實(shí)零售商應(yīng)該就是顧客的購(gòu)買(mǎi)代理，除了通過(guò)商品流通服務(wù)盈利外，還需要承擔(dān)商品流通過(guò)程中所發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)。但是近20年以來(lái)，為了回避這種風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)大部分零售商采用了聯(lián)營(yíng)、引廠進(jìn)店及向供應(yīng)商收取各種“進(jìn)場(chǎng)費(fèi)”的經(jīng)營(yíng)模式并逐漸成為了一種商業(yè)“慣例”。由于零售商放棄了自采商品以及通過(guò)降低成本，加速周轉(zhuǎn)而盈利的經(jīng)營(yíng)方式，因此依靠供應(yīng)商的銷(xiāo)售返點(diǎn)、延長(zhǎng)賬期和收取名目繁多的“進(jìn)場(chǎng)費(fèi)”等就成為了零售商的主要利潤(rùn)來(lái)源，如家樂(lè)福的大部分門(mén)店利潤(rùn)約50%源于渠道收費(fèi)（進(jìn)場(chǎng)費(fèi)）。 這種靠“進(jìn)場(chǎng)費(fèi)”的盈利模式最早產(chǎn)生于九十年代初期，在當(dāng)時(shí)我國(guó)商業(yè)體制改革的背景下，既缺少經(jīng)營(yíng)知識(shí)和技能，又缺乏資金的國(guó)有零售商業(yè)不得不把引廠進(jìn)店、聯(lián)營(yíng)、出租柜臺(tái)等作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要方式。九十年代中期以后，法國(guó)家樂(lè)福為了實(shí)現(xiàn)在中國(guó)零售市場(chǎng)的低成本擴(kuò)張和發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，開(kāi)始把在臺(tái)灣確立起的“進(jìn)場(chǎng)費(fèi)”制度引入國(guó)內(nèi)。由于當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)中供應(yīng)商普遍的規(guī)模小、流通法規(guī)的不健全以及家樂(lè)福等外資零售商的先導(dǎo)作用等因素，使“進(jìn)場(chǎng)費(fèi)”一開(kāi)始就被缺乏資金的國(guó)內(nèi)零售商和急于低成本擴(kuò)張的其他外資零售商所效仿，并逐漸成為國(guó)內(nèi)零售業(yè)的一種交易潛規(guī)則。 零售商向中小供應(yīng)商收取名目繁多的“進(jìn)場(chǎng)費(fèi)”不僅可以獲得可觀的利潤(rùn)，而且還通過(guò)延長(zhǎng)賬期占用供應(yīng)商的資金去拓展新的店鋪，隨著連鎖店鋪數(shù)量的增多，零售商對(duì)供應(yīng)商的優(yōu)勢(shì)地位也就進(jìn)一步增強(qiáng)了，反過(guò)來(lái)對(duì)供應(yīng)商收取更多、更高的“進(jìn)場(chǎng)費(fèi)”。地產(chǎn)知行者斷言說(shuō)——九十年代中期以后，國(guó)內(nèi)相當(dāng)多的內(nèi)外資大型連鎖企業(yè)正是通過(guò)這種對(duì)中小供應(yīng)商優(yōu)勢(shì)地位的行使和濫用迅速發(fā)展壯大的。 　　近年來(lái)，這種靠“進(jìn)場(chǎng)費(fèi)”的盈利模式在推動(dòng)我國(guó)百貨店、連鎖超市等業(yè)態(tài)快速發(fā)展的同時(shí)，其所造成的零供矛盾問(wèn)題、商品安全問(wèn)題、網(wǎng)購(gòu)盛行（商場(chǎng)變?cè)囈麻g）等弊端也開(kāi)始顯現(xiàn)出來(lái)并受到社會(huì)的廣泛關(guān)注。特別是在全球金融危機(jī)導(dǎo)致的外需和內(nèi)需急劇萎縮的環(huán)境下，這種經(jīng)營(yíng)模式對(duì)企業(yè)健康發(fā)展和擴(kuò)大內(nèi)需、商業(yè)繁榮（大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目空置）所造成的阻礙作用也更加凸顯出來(lái)了。 　　首先：由于引廠進(jìn)店和“進(jìn)場(chǎng)費(fèi)”制度的普遍性，使國(guó)內(nèi)百貨店和連鎖超市的同質(zhì)化現(xiàn)象極為嚴(yán)重，大家都明白同質(zhì)化必然會(huì)導(dǎo)致相同業(yè)態(tài)間無(wú)序的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，而隨著過(guò)度的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)使供應(yīng)商所承擔(dān)的各種成本、費(fèi)用進(jìn)一步上升，零供矛盾日益突出。 　　其次：“進(jìn)場(chǎng)費(fèi)”和其他費(fèi)用的大幅增加迫使供應(yīng)商不得不把各種費(fèi)用追加到商品價(jià)格中去，并最終轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。特別是在商品價(jià)格嚴(yán)重虛高的百貨業(yè)，許多商品的價(jià)格已遠(yuǎn)超歐美和日本百貨店同類(lèi)別商品的價(jià)格。而許多號(hào)稱(chēng)“天天低價(jià)”的大型超市并沒(méi)有使消費(fèi)者感到商品的低廉，所謂的折扣店和量販店已成為一種面向消費(fèi)者的宣傳口號(hào)?，F(xiàn)在消費(fèi)者對(duì)零售商花樣百出的價(jià)格促銷(xiāo)懷有強(qiáng)烈的不信任感，虛高的商品價(jià)格在很大程度上反而抑制了居民的消費(fèi)需求。 第三：這種靠“進(jìn)場(chǎng)費(fèi)”的盈利模式造成我國(guó)大多數(shù)零售商經(jīng)營(yíng)功能、水平的嚴(yán)重衰退。現(xiàn)在相當(dāng)多的零售商不僅放棄了自我商品采購(gòu)并通過(guò)提高商品周轉(zhuǎn)而獲利的基本經(jīng)營(yíng)方式，而且多數(shù)賣(mài)場(chǎng)的銷(xiāo)售也基本委托給了廠家的促銷(xiāo)員。由于顧客的需求信息基本掌握在生產(chǎn)商的手中，除了供應(yīng)商自發(fā)的調(diào)整商品以滿足顧客需求外，零售商已基本失去了通過(guò)調(diào)整商品結(jié)構(gòu)以滿足顧客需求的能力。當(dāng)零售商基本放棄了對(duì)商品的經(jīng)營(yíng)之后，許多零售商就把主要精力投入到地產(chǎn)、股市等所謂的多元化戰(zhàn)略中去。這樣許多零售商只是“商品的組織者”而非“商品的經(jīng)營(yíng)者”，當(dāng)零售商放棄了商品經(jīng)營(yíng)的功能后，就會(huì)逐漸蛻化為地產(chǎn)商或零售物業(yè)管理者。這就是當(dāng)前國(guó)內(nèi)零售業(yè)面對(duì)嚴(yán)重的同質(zhì)化現(xiàn)象時(shí)，經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新、經(jīng)營(yíng)水平提升和業(yè)態(tài)差異化革新極為緩慢的根本原因。 　　地產(chǎn)知行者認(rèn)為：一個(gè)不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)并放棄商品經(jīng)營(yíng)的零售業(yè)不可能在擴(kuò)大內(nèi)需上有多大的作為及貢獻(xiàn)。面對(duì)國(guó)內(nèi)零售業(yè)日益嚴(yán)重的同質(zhì)化，習(xí)慣于“不勞而獲”經(jīng)營(yíng)方式的我國(guó)零售業(yè)難以通過(guò)大批量的采購(gòu)實(shí)現(xiàn)價(jià)格的差異化，難以通過(guò)提升經(jīng)營(yíng)水平滿足市場(chǎng)需求，也難以把物美價(jià)廉的“中國(guó)制造”納入到整個(gè)供應(yīng)鏈系統(tǒng)中，因此也更難以在當(dāng)今全球金融危機(jī)的環(huán)境下承擔(dān)起緩解出口企業(yè)壓力和擴(kuò)大內(nèi)需、繁榮商業(yè)發(fā)展的重任。 在當(dāng)前全球金融危機(jī)持續(xù)蔓延，國(guó)內(nèi)需求亟待擴(kuò)大，零售業(yè)面臨嚴(yán)重同質(zhì)化的情況下，我國(guó)零售業(yè)急需轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式、提升經(jīng)營(yíng)水平，走差異化經(jīng)營(yíng)的道路。 首先，零售業(yè)應(yīng)放棄“不勞而獲”的盈利模式，重新回歸到零售業(yè)固有的以自主經(jīng)營(yíng)為主，以商品周轉(zhuǎn)和銷(xiāo)售毛利為主導(dǎo)的盈利模式上來(lái)。為此，除了企業(yè)自身的調(diào)整之外，政府也應(yīng)盡快出臺(tái)禁止大型零售商濫用優(yōu)勢(shì)地位的相關(guān)法律以規(guī)范市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序。 地產(chǎn)知行者提醒——總之，08年下半年以來(lái)的波及全球的金融危機(jī)給中國(guó)零售業(yè)的一個(gè)最大的警示就是：靠“進(jìn)場(chǎng)費(fèi)”盈利的經(jīng)營(yíng)模式是不可持續(xù)的，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、繁榮商業(yè)是有阻礙作用的。經(jīng)過(guò)20年的高速發(fā)展，我國(guó)零售業(yè)正面臨著由“模仿”向“創(chuàng)新”的重要轉(zhuǎn)折時(shí)期，零售企業(yè)只有走經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新、專(zhuān)業(yè)提升之路才能真正承擔(dān)起擴(kuò)大內(nèi)需、繁榮商業(yè)的重責(zé)。 《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)危盤(pán)實(shí)操解碼系統(tǒng)》=創(chuàng)始人一針見(jiàn)血洞穿商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)；望聞問(wèn)切找對(duì)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題核心；對(duì)癥下藥解決商業(yè)地產(chǎn)危盤(pán)項(xiàng)目病根。咨詢QQ ：437528611 郵 箱：xjzczl@126.com 電 話：15922918366商業(yè)地產(chǎn)策劃、招商、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)、投資、顧問(wèn)。 商業(yè)地產(chǎn)增值服務(wù)供應(yīng)商英威斯特（IBC）網(wǎng)站：www.cqinv.com.cn中文域名：www.商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟網(wǎng).cn