1993年，在上海的塘沽路和黃興路等地，一到晚上就有一幫人聚在一起討論調(diào)房子的事情，甚至很多人在電線桿上貼出了調(diào)房的廣告。因為房子是單位分的，但是不一定工作生活方便，人們通過互相調(diào)換，達(dá)到自己想要的地段或房型的目的，貼補(bǔ)差價雙方議定。 1995年，只要花一萬元，在上海市區(qū)可以買一間亭子間，雖然沒有廚衛(wèi)，但是也算是一個可以安身的窩。現(xiàn)在，30萬也很難在市區(qū)買到這樣的亭子間了。當(dāng)時，許多單位還在福利分房，公房房改如火如荼，許多人花了多年的積蓄將使用權(quán)房轉(zhuǎn)為了5年后可上市交易的售后公房。 1997年，在上海寶山和虹口交界的地方，我賣了一套一室半的房子，當(dāng)時的房價是6.5萬，是一套使用權(quán)房，當(dāng)時可以通過房管所辦理變更手續(xù)。大量的使用權(quán)房正在通過這樣的方式進(jìn)行交易。 隨后出臺的一系列影響人們甚至徹底改變?nèi)藗冑彿坑^念的政策。 一，福利分房取消，實行貨幣分房，甚至不分房； 二，公積金制度，商業(yè)貸款； 三，售后公房全流通； 四，大量商品住宅的開發(fā)； 五，房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)； 六，藍(lán)印戶口制度； 七，計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變； 八，高等教育從精英教育向普遍教育轉(zhuǎn)變； 九，交通周邊配套等基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境全面投入； 十，新農(nóng)村建設(shè)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快。 人們被禁錮已久的對房產(chǎn)的剛性需求全面釋放，在以上合力的作用下，加上利益的驅(qū)使，很多相關(guān)利益者的推波助瀾，所以在2003年以后，房地產(chǎn)出現(xiàn)了井噴行情。之后，上海逐步出現(xiàn)了內(nèi)環(huán)3萬/平，中環(huán)2萬/平，外環(huán)1萬/平的局面。全國各地房價也是出現(xiàn)了同樣的行情。 1991年我在廈門讀書時，廈門島內(nèi)人口才二十萬左右，而到2003年已經(jīng)超過百萬。2003年在廈門島內(nèi)的房價很多單價都在3000左右，現(xiàn)在已經(jīng)翻了幾倍。 2002年我在澳門時，當(dāng)時澳門氹仔的房價很多還不到五千一平，100萬可以辦理投資移民，澳門當(dāng)時的人口還是只有30幾萬。而此時，香港九龍的房價也在2萬/平以上，清水灣更是10萬/平以上。何以如此大的差距？香港是用來定居的，而澳門是用來娛樂的?，F(xiàn)在隨著澳門回歸日久，珠港澳大橋的開通，大陸經(jīng)濟(jì)在國際地位的快速提升，澳門房價已經(jīng)今非昔比。香港房價雖是起起落落，但是還是高位攀升。 隨著房價的快速上漲，各種抑制房價的呼聲也越來越高，2005年出臺了一系列的房產(chǎn)新政，以平抑房價。交易成本的提高，在短期內(nèi)確實使得全國各大城市的地產(chǎn)出現(xiàn)了交易萎縮甚至價跌的行情。 但是，在兩三線城市，由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程的剛性需求及受承受輻射的滯后性，房價依然節(jié)節(jié)上漲。許多縣級市，從原先的1600元/平漲到了3000元/平，甚至到了5000元/平。同時，在各大城市，諸如武漢，廈門，上海，房價隨著軌道交通的延伸而不斷上漲。 非典，雪災(zāi)，地震，金融危機(jī)，似乎多災(zāi)多難。但是，2009年3月以后全國房價再現(xiàn)井噴行情，截至2009年底，大部分城市房價漲幅在30%以上，漲50%也屬正常，個別樓盤甚至翻了一番。 奧運(yùn)會來了，北京房價漲了。世博會來了，上海房價漲了。長江隧橋開通了，崇明房價漲了。迪斯尼要落戶浦東了，浦東房價又漲了。南匯并入浦東了，南匯又漲了。安徒生童話樂園到新江灣城了，新江灣城又漲了。海南要建成國際旅游島了，海南又漲了！ 房價漲到現(xiàn)在，究竟正常不正常？究竟有沒有泡沫？ 2009年我三次去威?？疾煺{(diào)研，2010年初又去威海實地調(diào)研。這幾年，海景房不斷搶灘各大城市以及東北西北市場，塑造海景概念。2003年就有朋友請我一起做海南三亞?？诘姆慨a(chǎn)代理，當(dāng)時已經(jīng)開始組織上海散客去海南購房。當(dāng)時?？谶€有1800的房價，三亞也不過3-4000，無敵海景也不超過一萬。因為海南1988年建省，曾經(jīng)吸引了大量的淘金客，如今的很多地產(chǎn)大腕諸如馮侖潘石屹都曾經(jīng)血戰(zhàn)海南島。隨著當(dāng)時的瘋狂炒作，房產(chǎn)泡沫出現(xiàn)，很多人因而破產(chǎn)。海南地產(chǎn)一度低落。海南的海景屬于四季海景，因為一年四季溫度都適合游泳度假。而威海只有半年左右的時間適合度假，但是威海的房價似乎有些優(yōu)勢。威海地區(qū)由威海市區(qū)，榮成市，文登市和乳山市組成?，F(xiàn)在我們看到最多的威海海景房銷售的信息大都來于乳山銀灘，媒體客戶對銀灘的海景房的惡評如潮。此外，就是目前開發(fā)規(guī)模比較大的榮成石島的鳳凰湖項目，石島距離威海市區(qū)約100公里，項目一萬多畝，分批開發(fā)，目前A，B，C區(qū)已經(jīng)售罄，但是入住率相當(dāng)?shù)?，客戶來自全國各地，基本屬于未來房價和未來小區(qū)。而距離市區(qū)30公里左右的榮成紋石寶灘，由于環(huán)海公路，海景怡人，地理區(qū)位較佳，美中不足的時，沿線的開發(fā)商要么存在產(chǎn)權(quán)問題，要么規(guī)劃不夠合理，有些配套還不能到位，交房的項目入住率也很低，出租也是有時效性。威海市區(qū)有環(huán)翠區(qū)，高區(qū)和經(jīng)區(qū)三個區(qū)組成，在很大程度上和廈門，海南有相似之處。威海是從1987年從煙臺劃分出來成為地級市，廈門是1981年被批準(zhǔn)成為特區(qū)，海南1988年建省，都是國家給了政策才有了大發(fā)展。威海市區(qū)這幾年的發(fā)展非常迅速，旅游人口也是節(jié)節(jié)上升，在夏季旅游旺季來臨時常常賓館爆滿。市區(qū)威海之門，威海公園附近及環(huán)北海周圍海景房潛力巨大。從房價上來看有相當(dāng)?shù)纳仙臻g。參考消息2009年10月10日載文，韓國京畿道政府正在討論建設(shè)從韓國仁川到威海的海底隧道。這對威海的發(fā)展來說似乎絕對是一個利好消息。那么將來威海的房產(chǎn)將如何走向呢？ 其實這些問題和股票問題很相似，究竟買什么樣的股票？股票究竟有沒有泡沫？何時適合買？漲到何時才應(yīng)該拋? 荷蘭郁金香球的故事，相必大家都知道了。每個人都認(rèn)為自己不會是最后一位拿到接力棒的人，最后害了自己?？鬃诱f：己所不欲勿施于人。我們現(xiàn)在所做的投資活動究竟有多少是真正的投資？還是完全在投機(jī)？一件事物大凡大家都知道了以后其實根本就不存在投機(jī)，比如買彩票，大家都知道，所以能中獎的概率極低。而投機(jī)者還要具備相當(dāng)?shù)耐獠亢蛢?nèi)部條件，你具備嗎？偶然的投資或投機(jī)成功不代表你已經(jīng)掌握了規(guī)律，不小心，很可能下一個犧牲的就是你。所以，回到原點我們再看看，我們?nèi)绾握鎸嵉目创車姆績r？我們可以從以下方面考慮： 一，為地段你愿意付出多少代價？ 二，為交通配套你愿意付出多少代價？ 三，為樓盤品牌你愿意付出多少代價？ 四，為未來的期望值你愿意付出多少代價？ 五，為居住城市的工作利益你愿意付出多少代價？ 六，為自己的心理承受力你愿意付出多少代價？ 當(dāng)然根據(jù)每個人的不同情形還可以列出很多，類似于富蘭克林法的好壞對比，這樣你就可以有比較清楚的認(rèn)識。因為，未來房價總是滾滾向前，就好像滬深股市總有一天滬市要到1萬點一樣，問題在于，究竟在什么時候到來？你又能等多久？ 十幾年前，就有很多人大喊房產(chǎn)泡沫，但是房產(chǎn)還是一路上漲。十幾年前看著《成長的煩惱》我們還在羨慕美國人奢華的生活，看著老外開車到shoppingmall去購物，現(xiàn)在我們也獲得了同樣的生活！ 所以，請思考一下，當(dāng)我們要喊出泡沫的動機(jī)是什么？當(dāng)我們要評估出泡沫的動機(jī)是什么？當(dāng)我們盼望泡沫的動機(jī)又是什么？還有，如果你認(rèn)為沒有泡沫你又有著怎樣的用心？ 如果你認(rèn)為房價太高了，面對現(xiàn)在昂貴的一切，請問你做過怎樣的貢獻(xiàn)？如果你認(rèn)為現(xiàn)在的房價完全合理,請問你獲得財富的方法是否社會群體同樣可以取得？要評價一件事情，請放在開放的公平的環(huán)境中。 相信，你一定會找到答案！