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秦朔:秦朔:一文讀懂瘋狂地王 王健林的高亢和任正非的迷茫
2016-06-07 3453

只有想不到,沒有漲不到!我們就這樣迎來了一個樓王頻頻出現(xiàn)、史上地王最多的年頭。

在今年1-4月全國商品房銷售額比去年同期增長55.9%(注:去年1-5月比前年增長3.1%),北上廣深四地房屋總價值可買下半個美國、一線城市建成區(qū)各類用地總價值可買下60%的美國(注:海通證券[0.13% 資金 研報]3月份數(shù)字),北京一地的房地產(chǎn)交易量超過日本,深圳近五年房價漲幅達到92%、遠超紐約房價在次貸危機前五年59%的漲幅……是的,在這樣的背景下,中國房地產(chǎn)仍在演繹超級神話。

1、用“地王”落實國企改革?

6月1日,上海寶山顧村地塊招標出讓,信達地產(chǎn)[-0.79% 資金 研報]以58.05億、溢價超過303%拿下。信達是財政部旗下的央企,信達地產(chǎn)自去年7月起狂掃招拍掛市場,拿下10塊土地,7塊都是地王。

6月2日,深圳龍華新區(qū)民治街道A816-0060住宅地塊公開招標出讓,該地塊占地35673.14平方米,容積率4.1,兩家央企中國電建地產(chǎn)集團、廣州方榮房地產(chǎn)公司(隸屬中化集團旗下的金茂控股)以82.9億元中標,計算容積率的樓面價達到56780元/平方米,按照可售面積算的樓面價則達到60300元/平方米。據(jù)測算,這個離深圳市中心12公里的項目,靜態(tài)保本價為86118元/平方米。

不是說“樹不能長到天上去”嗎?那就先漲到你反正也夠不著的地方。

按照中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù),今年前5個月全國土地市場上有105宗超過15億元的高價地塊,52宗被國企獲得;其中價格最高的50宗土地,27宗被國企獲得。

有人回憶起2009年信貸閘門放開后,各大銀行搶著向央企、國企、大房企授信,造出一批地王的場景。2010年,國資委曾要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企清退房地產(chǎn)業(yè)務(wù),6年后,不僅21家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企吹響了“集結(jié)號”,一些被要求清退的央企也卷土重來。面粉比面包貴的局面重現(xiàn),上一輪地王紛紛解套。

難道,這就是房地產(chǎn)國企為了貫徹落實去年9月印發(fā)的《關(guān)于深化國有企業(yè)改革的指導(dǎo)意見》,率先發(fā)起沖擊,讓市場成為決定性力量?難道,他們就這么相信未來幾年房價還能翻倍,否則以這樣的樓面價根本無法賺錢?房地產(chǎn)背后是金融,主要是銀行的資金支持,難道,銀行評估下來還是覺得,和實體經(jīng)濟相比,房地產(chǎn)貸款風(fēng)險最???

我聽到多家銀行高管說,去年爆發(fā)的是中小企業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量下滑,今年開始波及到大企業(yè)。他們也搞不清楚,為什么微觀企業(yè)日子都很難,宏觀數(shù)據(jù)卻還可以?為什么實體經(jīng)濟越下坡,房價越往上?這能持久嗎?

2、關(guān)于地王成因的猜測

一些有理性的開發(fā)商驚呼:沒有任何邏輯,只能說他們實在太有錢,拿錢太容易了。

當(dāng)人們無法用常識解釋時,就會用歷史對比,猜測,甚至是陰謀論。

一位經(jīng)濟學(xué)家對我說:“你不是愛看《大衰退》嗎?里面有數(shù)字,日本在1955到1970年的經(jīng)濟高成長期間,實質(zhì)GDP年均增長9.8%,名義GDP年均增長15.6%,而房地產(chǎn)上漲速度為21.4%,中國經(jīng)濟增速下行,但放在全球還是高增長,所以房價還能沖一沖?!?

一位房地產(chǎn)研究人員對我說:“一線城市作為服務(wù)業(yè)的中心和人口凈流入?yún)^(qū)域,其房地產(chǎn)價格和本地居民收入無關(guān),和整個區(qū)域的財富總量有關(guān),就像紐約和硅谷一樣。何況中國居民按揭貸款余額占住房總市值的比重只有10%,美國是40%,說明居民部門還有加杠桿的能力?!?

一家民企房地產(chǎn)老板對我說:“按我的測算,房價不管漲到哪里,價格里差不多70%的‘價值’都回流到政府口袋里了,他們內(nèi)心里當(dāng)然希望漲,拉高地價。土地出讓金是大頭,土地證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、綜合驗收、銷售許可,每個環(huán)節(jié)前都有費,施工單位也要交稅,銀行也有利息收入。都說開發(fā)商賺錢,其實我們是政府賺錢的載體。”

有的自媒體甚至猜測,地王和政府間有隱性協(xié)議,有各種出讓金返還,實際沒有那么貴,是聯(lián)手把整個房地產(chǎn)價格做上去。房地產(chǎn)價格上去了,作為銀行抵押品的資產(chǎn)價值就做實了。資產(chǎn)價值做實了,就可以多放貸款。如果不這樣做,而是打壓房地產(chǎn),那全世界找不到一個例子,房地產(chǎn)垮臺經(jīng)濟卻可以軟著陸。

按照以上這些觀點,中國正在從常規(guī)增長進入資產(chǎn)依賴型增長,甚至泡沫驅(qū)動型增長。

3、資產(chǎn)價格與幣值穩(wěn)定

關(guān)于房地產(chǎn)暴漲,我在前不久已經(jīng)寫過《房價漲得再高,人民也不會給你發(fā)獎的》和《用怎樣的社會主義約束資本狂潮中的房價》兩篇長文,表達了自己的看法。既然我們沒有像德國那樣,讓房地產(chǎn)走上一條公共福利型道路,而走上了經(jīng)濟支柱型和投資拉動型道路,在獲得“一業(yè)帶百業(yè)”繁榮效應(yīng)的同時,就必然承受資產(chǎn)泡沫、貧富分化、飲鴆止渴之痛。德國制造和中國房價一樣昂貴,德國房價和中國制造一樣便宜,這就是不同的道路,種瓜得瓜、種豆得豆的結(jié)局。

這里,我有一個新的認識,就是中國地價、房價的暴漲,將傷害人民幣幣值的穩(wěn)定性,最終損害整個經(jīng)濟大局。

舉個例子,上海浦東花木鎮(zhèn)有一家人住在100平方米的住宅里,10年前的價格是140萬元,孩子那年考上美國芝加哥埃文斯頓市的西北大學(xué),發(fā)現(xiàn)在學(xué)校附近,面積差不多的公寓價格也就20多萬美元。10年過去,花木這套房的價格攀上了600萬,而埃文斯頓那里沒漲多少?;炯彝ラ_始算賬,能不能把這套房賣了,到埃文斯頓跟孩子過,可以買3套,租出去2套,手里還能有180萬人民幣,何樂不為?

當(dāng)然,由于換匯管制等原因,這不會輕易發(fā)生。

但這個例子說明了什么?說明,當(dāng)以人民幣計價的房地產(chǎn)暴漲時,如果中國的勞動生產(chǎn)率和人均可支配收入沒有相應(yīng)地提高,和資產(chǎn)價格的升幅相匹配,從而讓人們愿意繼續(xù)安居樂業(yè),那么,人們就會開始琢磨利用資產(chǎn)泡沫,進行跨境套利。

最近幾年有很多朋友辦理移民,一位朋友的夫人和女兒移民溫哥華,他還在上海做企業(yè),他說一旦最后入籍,教育和醫(yī)療都是全免,為什么不買張這樣的船票呢?

誰都知道股票是怎么見頂?shù)?,從少?shù)人堅決拋盤離場,慢慢波及到周圍。中國的金融體系越來越深地被房地產(chǎn)拴住,只要還在漲就繼續(xù)輸血,可要是見頂那一天來臨呢?

中國的外儲已經(jīng)在下降,假如資本項目開放,人人可以換匯,簡單的算術(shù)題,沒多久就頂不住了吧。

以人民幣計價的資產(chǎn)價格的非理性上漲,最后反而會使得人們拋棄人民幣。那樣的話,還談什么人民幣國際化,談什么和美元一樣成為世界貨幣?

炒股,炒樓,其實還不是最可怕的,最可怕的是“炒貨幣”,失去對自己貨幣的信心。靠管制雖然有效,但不改變?nèi)说念A(yù)期的話,總是有辦法翻墻的。

熟悉外商直接投資的人都知道,外商在中國很少添置物業(yè),都是租,因為長期投資的目的是投資中國經(jīng)濟,投資中國成長,而不是投資中國的資產(chǎn)和貨幣。但是,如果整個經(jīng)濟都被資產(chǎn)狂潮裹挾,資產(chǎn)波動影響到實體經(jīng)濟,提前終止應(yīng)有的“成長型繁榮”,那么,這些長期投資也可能轉(zhuǎn)身就走,人民幣資本項下大逆轉(zhuǎn),人民幣受得了嗎?

不好好促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新驅(qū)動,不爭取比美國更快的生產(chǎn)率的提高,陷溺于資產(chǎn)驅(qū)動性增長,可以預(yù)言,不出幾年,人民幣的貿(mào)易吸引力和投資吸引力都會下降,人民幣本身將難以成為世界貨幣。

4、為什么王健林很高亢

中國首富王健林前不久在《對話》隔空喊話上海迪士尼,說有萬達在,上海迪士尼20年內(nèi)贏不了利。在2016年集團年會上,他說:“全世界除了美國的迪士尼,還沒有其他國家的重大文化產(chǎn)品能向全球出口,而且迪士尼做了半個多世紀,全部項目加起來沒到兩位數(shù),萬達城品牌一定要超越迪士尼,走遍全世界。”

王健林理解的文化產(chǎn)品,大概不包括英國的音樂和音樂劇,加拿大的太陽馬戲,韓流和日本動漫,而都是有形的樂園。我在《致王健林書:萬達式擴張狂飆該歇歇了》一文中評述了萬達商業(yè)的財報,指出,萬達商業(yè)當(dāng)期利潤的一半左右來自“投資性房地產(chǎn)公允價值的變動”,通俗些說,就是公司自己開發(fā)和運營的那部分持有型商業(yè)物業(yè)的賬面升值。

今天,當(dāng)如此多的地王紛紛出現(xiàn)時,我猜王健林心里應(yīng)該在微笑,水漲船高,公允價值繼續(xù)上升,天上掉下新的利潤餡餅,感謝央企出手??!萬達商業(yè)的股東已經(jīng)提出從香港退市,準備轉(zhuǎn)A。

王健林的首富之道,在很大程度上是坐地生財?shù)慕Y(jié)果。越是坐地,越是圈地,就越是掙錢。萬達最大化地占有土地資源,不知道搞了多少地多少項目。怪不得根本就不把迪士尼放在眼里,搞了半個多世紀還沒搞出十個!真笨!

幾年前,有一家跨國公司中國區(qū)的CEO 問我:為什么中國國有企業(yè)那么注重資產(chǎn)規(guī)模?他說,世界上最有價值的那些公司,比如Facebook、Google和蘋果,它們有多少有形資產(chǎn)呢?更多的是無形資產(chǎn),也就是沒有實物形態(tài)、但是可辨認(可認列)的非貨幣性資產(chǎn)。比如硅谷企業(yè)的并購,花1000萬美元收購一個公司,辦公設(shè)施等有形資產(chǎn)很少,主要是為了收購人才、專利技術(shù)和用戶份額。

當(dāng)時我回答他:“形成資產(chǎn)的途徑是負債,國企比較容易獲得貸款支持,錢又便宜,不用白不用,資產(chǎn)擴張沒有金融制約。而且規(guī)模越大,影響力越大,升遷的可能性也越大?!?

其實,民企也是非常注重資產(chǎn)規(guī)模,特別是土地儲備的。王健林非常聰明,他看透了中國增長、政府參與、金融抬轎所內(nèi)蘊的資產(chǎn)升值機會。地就是財,地就是金融,地就是政府永遠喜歡的寶,地就是一切。

我相信上海迪士尼一定成功,但我相信王健林也能贏。表面看是全世界最大的商業(yè)地產(chǎn)商對決全世界最大的IP工廠,其實是兩個世界的故事,完全不一樣的。

5、為什么任正非很迷茫

地王很瘋狂,王健林很高亢,任正非很迷茫。

在任正非看來,未來二、三十年將是智能社會,如果資本大規(guī)模雇傭“智能機器人[-0.23% 資金 研報]”,西方制造業(yè)有可能重回低成本,產(chǎn)業(yè)將轉(zhuǎn)移回西方,中國將空心化。

為什么中國不能靜下心,堅持戰(zhàn)略耐性,用創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展呢?今年2月在巴塞羅那移動通信大展和任正非座談時,他說一個很重要的原因是泡沫化。他說很不理解去年的股票瘋漲,“山還是那座山,梁還是那道梁,爹還是那個爹,娘還是那個娘,爹娘都沒有變化,你就是那么個股票,怎么突然成了‘富二代’了呢?”

在接受新華社采訪時,任正非說,中國經(jīng)濟沒有想象中那么大的問題,主要是不要把自己泡沫化了。四個現(xiàn)代化最重要是工業(yè)現(xiàn)代化。深圳房地產(chǎn)太多了,沒有大塊工業(yè)用地了。土地越來越少,越來越貴,既然要發(fā)展大工業(yè),人要有住房,要有生活設(shè)施。太貴了,企業(yè)就承載不起,工業(yè)就發(fā)展不起來。

任正非是有感而發(fā)。在華為總部所在地深圳龍崗,今年前兩個月房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資的74%,而制造業(yè)投資則大幅萎縮,同比下降60.4%,占固定資產(chǎn)投資之比僅為5%。

龍崗區(qū)的分析報告說,雖然給政府增加了一定的財政收入,但制造業(yè)不振將對未來經(jīng)濟增長造成沉重打擊。房價上漲抬高了租金,會排擠一部分有用之才;一部分企業(yè)主將資金投入到房地產(chǎn),將使工業(yè)經(jīng)濟受到打擊;部分購房者是借助中介公司、眾籌、P2P、首付貸等杠桿來籌集首付完成購房的,一旦房價出現(xiàn)了下行,這類投資者更易棄房斷供,加大銀行按揭貸款風(fēng)險。

如果說華為都已感受到資產(chǎn)價格上漲對公司的沖擊,估計在一線城市,沒有多少公司不被壓力困擾。與此同時,在對中國未來最重要的科技創(chuàng)新方面,中國公司做得還遠遠不夠。國家知識產(chǎn)權(quán)局受理的發(fā)明專利申請已經(jīng)連續(xù)5年位居世界首位,但中國企業(yè)的三方專利數(shù)量并不多(注:指在美國、歐盟和日本同時尋求專利保護,國際一般認可這種三方專利發(fā)明有較高價值)。按照OECD統(tǒng)計,中國的三方專利數(shù)量僅占全球的3.3%,日本、美國是我們的8倍多,德國是我們的3倍多,韓國也是我們的1.7倍。也就是說,中國在研發(fā)上的總投入已經(jīng)不少,但真正的創(chuàng)新成果還不多。

華為是中國在發(fā)明專利上最突出的公司。為什么民企華為的表現(xiàn)遠超央企?有朋友說:“任正非一直在領(lǐng)導(dǎo)崗位上,哪像國企、國有科研機構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)人經(jīng)常換?任正非就一個目的,就是做好企業(yè)。體制內(nèi)呢?有的想當(dāng)官,有的怕冒險,有的覺得干多干少沒啥區(qū)別?!?

我也曾參觀過很多科技城、產(chǎn)業(yè)園,總覺得像房地產(chǎn),而金融支持實體,做著做著,就變成了以價差和套利為驅(qū)動的交易所。上海大飛機公司的一個朋友告訴我,他們的一個挑戰(zhàn)就是很多來的大學(xué)生、研究生望著房價不斷攀升,心里不安定,和當(dāng)年在偏遠地區(qū)搞科研很不同。

美國的科技這么強大,卻一直在反思面臨的“慢性危機”。2006年,布什在《美國競爭力計劃》發(fā)布時說,美國經(jīng)濟增長的最重要動力就是美國人民的創(chuàng)造力。通過對科學(xué)技術(shù)的投資,我們使經(jīng)濟獲得了發(fā)展,“產(chǎn)生于公共部門和私人部門的創(chuàng)新精神為美國帶來了巨大收益——提高了我們的生活水平并改善了幾代美國人的生活”。

布什說,“增加在研發(fā)上的投資,尤其是在物質(zhì)科學(xué)和工程領(lǐng)域的投資將會催生未來十年內(nèi)科學(xué)技術(shù)的眾多發(fā)現(xiàn),從而確保美國在科學(xué)技術(shù)領(lǐng)域繼續(xù)領(lǐng)跑世界?!敝袊谋鄙仙畹姆績r、地價已經(jīng)笑傲紐約了,我們實際的科學(xué)技術(shù)水平呢?

已經(jīng)走進“無人區(qū)”的華為,不僅是要和美國的企業(yè)競爭,更是要和美國科學(xué)技術(shù)的雄厚基礎(chǔ)競爭,任正非的迷茫,很正常,很寶貴。至少在我看來,比王健林的高亢有價值得多。

在這篇文章的最后,我突然意識到,人民幣幣值的根基,人民幣真正的“錨”,其實是改革開放后發(fā)展起來的中國制造業(yè)的競爭力、無數(shù)創(chuàng)業(yè)者企業(yè)家奮斗不息的生命力,以及不斷改善和加強的基礎(chǔ)設(shè)施能力、政府服務(wù)能力、社會穩(wěn)定能力。人民幣要走出去,本質(zhì)上是這些能力和中國的國家信用、國家軟實力要走出去,這些能力不提高,走出去也可能又走回來,或者掉進去。而中國資產(chǎn)價格的變化,不過是這些能力變化的派生物。超越這些能力的資產(chǎn)價格上漲,虛火,虛胖,總是要終結(jié)的。


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