今年上半年以來(lái)，相比一線城市，部分二線城市房地産市場(chǎng)的火爆程度也許更值得關(guān)注。隨著傳統(tǒng)的“金九銀十”的到來(lái)，樓市的熱燙是否還將持續(xù)？已經(jīng)出臺(tái)的調(diào)控政策會(huì)否奏效？未來(lái)還會(huì)否有其他城市跟進(jìn)？    

    樓市火熱催生調(diào)控出臺(tái) 需注重購(gòu)房者預(yù)期

    指針回?fù)?。?010年起，那一輪被稱為“史上最嚴(yán)房地産調(diào)控政策”延續(xù)至2014年。全國(guó)樓市整體告別狂熱，進(jìn)入了平穩(wěn)運(yùn)行的階段，市場(chǎng)觀望情緒濃重，房地産投資明顯下滑。

    2014年4月起，南寧打響了限購(gòu)“松綁”的第一槍，全國(guó)多個(gè)城市陸續(xù)跟進(jìn)，完全或部分放開限購(gòu)政策。2015年，在剛需、改善型需求和樓市去庫(kù)存的多重因素下，房地産市場(chǎng)慢慢走出低谷，房?jī)r(jià)抬頭趨勢(shì)漸現(xiàn)。

    進(jìn)入2016年，全國(guó)樓市火熱，“地王”頻現(xiàn)，重點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)飛漲。目前，南京、蘇州、廈門、合肥、鄭州、武漢等城市房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)上一輪房地産周期高點(diǎn)。

    而更需要關(guān)注的是“買房預(yù)期”。面對(duì)快速上漲的房?jī)r(jià)，購(gòu)房者普遍存在焦慮心理，而這種情緒間接助推了房?jī)r(jià)的上漲。中原地産首席分析師張大偉認(rèn)為，焦慮情緒會(huì)引起購(gòu)房者“恐慌”，所以房地産調(diào)控必須改變預(yù)期。

    記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，多個(gè)出臺(tái)限購(gòu)措施的二線城市大多房?jī)r(jià)漲幅較高漲速較快，作為本輪首個(gè)出臺(tái)收緊政策的城市廈門，其2016年7月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲4.6%，同比漲幅達(dá)到39.6%。

    7月9日，廈門出臺(tái)信貸收緊政策，並在9月加碼限購(gòu)政策；8月12日，蘇州通過(guò)提高貸款門檻進(jìn)行限購(gòu)；合肥和南京運(yùn)用地價(jià)房?jī)r(jià)監(jiān)管和提高首付門檻“組合拳”，具體措施包括加大土地供給、嚴(yán)控區(qū)域樓王、設(shè)置房?jī)r(jià)管控標(biāo)準(zhǔn)等。

    事實(shí)上，樓市過(guò)熱的端倪從信貸數(shù)據(jù)中亦可看出。此前亮相的銀行業(yè)半年報(bào)中，中、農(nóng)、工、建、交五大行總計(jì)投放各類貸款27366.73億元，其中房貸就高達(dá)14534.14億元，房貸佔(zhàn)全部貸款的比重已經(jīng)過(guò)半。張大偉認(rèn)為，本輪收緊調(diào)控的城市政策依然以約束信貸與購(gòu)買資格為主，從力度看，也基本都是屬于漸進(jìn)加碼。

    未來(lái)或趨向“一城一策” 更倚重市場(chǎng)化手段

    中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松曾公開表示，中國(guó)的居民杠桿率近年來(lái)增長(zhǎng)非常快，從2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年這個(gè)數(shù)字估計(jì)會(huì)超過(guò)43%，達(dá)到44%。每一輪房?jī)r(jià)的上漲，都伴隨著居民杠桿率持續(xù)提升。

    新華社早前發(fā)表的評(píng)論文章中曾明確指出，加杠桿只會(huì)導(dǎo)致樓市“虛火”上升，放大樓市“虹吸效應(yīng)”，資金過(guò)度向一二線城市集中，既使得熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高位跳漲，也增加了三四線城市去庫(kù)存的難度。

    張大偉也指出，政策實(shí)際執(zhí)行的力度低于之前市場(chǎng)預(yù)期。雖然直接影響不大，但從心理影響看，這代表了一輪收緊調(diào)控的開始。類似廈門、合肥、南京、蘇州這樣價(jià)格上漲過(guò)高過(guò)快的城市，未來(lái)去杠桿或?qū)⒊蔀橹髁髡呷∠颉?   

    在中央政治局工作會(huì)議定調(diào)“嚴(yán)控資産泡沫”的政策背景下，一係列針對(duì)房地産領(lǐng)域的“去杠桿”政策正在密集出現(xiàn)。在多個(gè)熱點(diǎn)城市調(diào)控“組合拳”中，紛紛出臺(tái)了限貸政策。

    未來(lái)這些城市調(diào)控政策的走向也引起市場(chǎng)各方的關(guān)注。張大偉認(rèn)為，過(guò)去全面寬松的房地産調(diào)控趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了變化，隨著市場(chǎng)分化，政策也開始明顯的分化，“托底蓋帽”開始出現(xiàn)。未來(lái)還有多個(gè)城市可能會(huì)升級(jí)調(diào)控政策，不僅僅是分城施策，更多的將會(huì)升級(jí)到“一城一策”。

    全國(guó)房地産商會(huì)聯(lián)盟主席顧雲(yún)昌接受記者採(cǎi)訪時(shí)認(rèn)為，由于分化情況的出現(xiàn)，個(gè)別房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快過(guò)高的城市可能還會(huì)出臺(tái)收緊政策，但是大部分城市還是處于“去庫(kù)存”的狀態(tài)。

    顧雲(yún)昌表示，目前房地産發(fā)展的主要責(zé)任已經(jīng)落到地方政府，由各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r出臺(tái)相關(guān)政策。他認(rèn)為，房地産調(diào)控要注重供需兩端同時(shí)發(fā)力，其中供給側(cè)包括控制土地供應(yīng)量和供應(yīng)節(jié)奏。