國五條與我國房產市場趨勢分析預測
蔣健才
國五條解讀
國五條:
(一) 完善穩(wěn)定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則,制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。
(二) 堅決抑制投機投資性購房。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施,已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面,按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的,省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。
(三) 增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市,盡快形成有效供應。
(四) 加快保障性安居工程規(guī)劃建設。全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度,確保公平分配。2013年底前,地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘U戏秶?nbsp;
(五) 加強市場監(jiān)管。加強商品房預售管理,嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價規(guī)定,強化企業(yè)信用管理,嚴肅查處中介機構違法違規(guī)行為。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設,加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。
影響與趨勢解析
1 高端、高價樓盤的開發(fā)商受到打壓。開發(fā)商分類影響上,對于開發(fā)高端、高價樓盤的開發(fā)商影響較大,而對于一般開發(fā)商而言,影響相對較小。
2 一二線城市影響明顯,三四線城市影響不大。地域劃分,該調控主要影響將集中在一二線城市,三四線城市雖然是鎖定目標,但三四線城市整體價格漲幅和基數(shù)都較為平穩(wěn),所以影響有限。
3 一手房陰極則陽,二手房陽極則陰。二手房交易受壓制,進入陽極則陰的下跌階段,剛一手房房將進入陰極則陽的上揚階段,由于房產投資的炒房失去市場,將大致整體樓市將有明顯的縮水,喪失一大部分此類客戶。
4 經適房陽極則陰,公租房陰極則陽。新提出的將外來務工人員納入住房保障范圍,但因為沒有細則支撐,而保障房建設面臨資金流問題,如何落實?保障保障房建設速度,將其分攤商品房社區(qū)建設內,是極為有效的辦法之一,而開發(fā)商要獲利,所以未來經適房將會逐漸淡出,轉而成為公租房,而在國家將外來務工人員納入保障范圍和城中村拆遷雙向作用下,公租房需求將有望大幅增加,因此承接保障房建設的開發(fā)商將有利益保障。
5 長期影響推進?!巴七M城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設”是一個長期的過程,重在建立長效的監(jiān)管和調控機制,在短期內不會造成影響。
6 住宅沖擊。住宅將會受到很大沖擊,而對于非住宅的影響很小。
國五條政策出臺,包括限購措施和房產稅改革等手段,但手段不是目的,無論是限購措施還是地產稅改革,都不是宏觀政策調控的實質,其核心和實質是要強調資源的合理化配置!
條款解析
調控對象
“國五條”作用于購房者較多,購房者是最主要的調控對象,而像地方政府和開發(fā)企業(yè)等主體較少。
針對區(qū)域
房價上漲過快城市
供求關系
以抑制需求為主,增加供應為輔。
部分補充解析
一、完善穩(wěn)定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規(guī)劃建設、加強市場監(jiān)管五項內容。表明了我國堅持方式調控政策不動搖、力度不放松的決心,事實上,自2003年開始,一直到2013年,相繼有國六條、國十條、國八條,不斷加強房產調控政策,其原因在于我國房地產市場變化不斷?!皣鍡l”是針對房價上漲過快城市,加強制度的執(zhí)行和管理,有針對性地穩(wěn)定房地產市場。而差異化的房貸政策和20%的二手房交易稅,也是對此項條款的有力落實。
二、已實行限購城市按統(tǒng)一要求完善措施,未實行限購城市房價上漲過快的,應及時采取限購等措施。這是表明我國房產調控政策將從嚴,過去時間里,雖然我國對房產市場不斷加強調控,但由于執(zhí)行力度不夠、不嚴等問題,導致某些城市房產市場房價依然瘋漲,國務院此次出臺“國五條”意在強化這些城市的房地產調控政策的執(zhí)行情況,尤其是限購執(zhí)行不嚴格,導致某些市場投資投機需求的大量出現(xiàn)?!皣鍡l”是對過去房產調控政策的嚴格執(zhí)行下去,也側面反映出了調控范圍將不斷擴大化。而擴大房產稅試點及限購范圍,實施銀行差別化信貸政策則必將抑制房產市場的投資與投機需求;
三、制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。強調保持房價基本穩(wěn)定的大原則不變
四、增加普通商品住房及用地供應;加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市,盡快形成有效供應。普通商品房供應量增加,有助于穩(wěn)定市場預期,但保障房的供應對抑制房價上漲不可能有很大作用。其原因在于商品房和保障房的需求對象不同,盡管存在交集,但這樣的交集較小,難以形成看得見的影響。增加普通商品住房及用地供應將是一個中長期任務,目的在于改變市場調節(jié)趨向,改變供求關系,逆轉眼下的供需矛盾。
五、加大購房房產稅成趨勢,限購政策將于房產稅并行“一段長路”。房產稅作為一項單獨的政策,由于其稅率較低、征收對象范圍較窄等原因導致其作用有限,甚至有開發(fā)商為了吸引客戶購房,打出買房送房產稅的廣告。
限購政策出臺,這種調控政策屬于政治性的強制調控,是為了緩解目前嚴峻的市場狀況,如何解決土地財政問題?以加大的房產稅代替限購政策無疑是長期的發(fā)展趨勢,就像我國之前實行的糧票、布票制度一樣,但短期內房產稅代替限購政策難以解決房產投資投機問題,不可能澆滅房地產市場燃起來的“大火”,所以,在現(xiàn)階段,限購政策不會因為新的房產稅收政策而取消,必然將與其伴行一段時間后逐漸“分道揚鑣”。
“國五條”為了什么?
國五條政策的出臺,其一方面是資源配置戰(zhàn)略,改變目前房地產資源配置不合理的狀況,針對近年來房產過熱的現(xiàn)象進行壓制。目前,我國房產資源持有出現(xiàn)了嚴重失衡現(xiàn)象:一個人擁有多處房產,多個人沒有一處房產。任由市場調節(jié),必然將這種失衡的資源配置方式推向極致!
另一方面是國際金融戰(zhàn)略,在美國QE3、QE4推出的國際市場背景下,人民幣匯率變化,熱錢自國際流向國內,而房地產行業(yè)作為最能吸金的行業(yè),是熱錢最青睞的目標!如果熱錢在我國房地產市場順利獲利并逃離,必將嚴重破壞我國房產市場秩序,同時也會引來國際上更多的熱錢流入我國。而國五條政策的出臺,打壓和抑制我國房產市場需求過?,F(xiàn)象,也將能有效遏制熱錢流入我國并形成“肆虐”。
“國五條”影響改變市場
1 房地產市場將從“陰極則陽的暴漲階段”轉向“陰極則陽的減速上揚階段”
2 一手房需求將超過二手房交易
3 消費水平將呈現(xiàn)整體下滑趨勢,金字塔頂端需求將可能被空出
4 住宅中的投資型消費將逐步向零邁進,這一需求型客戶群將被擠出。
兩種差異化矛盾及可能的后續(xù)政策
不同的市場形態(tài)和地域狀態(tài)的政策差異性難以體現(xiàn),政策靈活性與嚴格執(zhí)行力度如何達到平衡?
目標群體差異化;無論是限購措施還是二手房交易政策、二套房政策,如何體現(xiàn)不同目標群體的不同化?一刀切難以合理,例如原本兩口之家住六十平米房,后來成為五口之家甚至更多,為生活所需,需要另置房產以適應,如何避免在這樣的政策中“誤傷好人?”房產調控的本意是為了服務為民,利民之舉,如果發(fā)生這樣的情況,必然不符合政策調控的本意!放松政策,區(qū)別化目標群體,又如何應對隨之而來的“陽奉陰違?”
我國房產調控走過的歷程
1 2003年8月,國務院發(fā)布《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》,提出要保持房地產業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。
2 2005年3月,央行宣布取消房貸優(yōu)惠政策;部分地區(qū)的個人房貸首付比例從20%上調到30%。
3 2006年, “國六條”出臺。
4 2007年,國家繼續(xù)以金融手段為主調控房地產市場,其中加息就達到了5次。
5 2010年4月,“國十條”出臺,措辭極為強硬:“堅決抑制不合理住房需求”,并拋出了限貸和限購兩枚重磅炸彈。
6 2011年,國務院出臺“新國八條”。
7 2013年3月,“新國五條”出臺,首次提出,二手房轉讓要按照所得20%征收個人所得稅。
市場調控推動
從市場角度講,房價上漲的根本因素是供需矛盾和成本上升。在供小于求的市場,必然導致商品價格上揚,而我國是一個人口大國,人口區(qū)域集中度高,而我國短期內難以改變房產市場供需的矛盾關系;隨著經濟發(fā)展,地價上漲,原材料及人工成本上升,都將進一步抬高房產開發(fā)成本。
國內、國外兩種市場“流動性”寬松趨勢的重合,必然會造成我國物價上漲,在一定程度上引發(fā)通貨膨脹,這也將導致我國房價上漲趨勢難以攔截。
在供需矛盾和成本上升因素的雙重影響下,雖然有“國五條”出臺,但也只能在一定程度上遏制房價上漲過快的現(xiàn)象,難以改變其“陰消陽長”的趨勢。
我國房地產趨勢
行業(yè)趨勢預測
盡管目前“國五條”會給我國房產市場帶來一定的“陰盛陽衰”的影響,但是從長遠來看,仍舊難改長期上漲趨勢。其一隨著城鎮(zhèn)化的推進,每年新增城市人口都在快速增長;其二城市改造中的棚改、舊改、城中村和“退二進三”等也對住房有需求;其三婚房與分戶需求、學區(qū)房需求等。這些都屬于剛性需求,此外還有居民住房改善和升級需求等。目前我國至少有4億人口還需要解決自己住房問題,這些都將為房地產市場的發(fā)展帶來新的發(fā)展機遇。此外,個人收入水平增加、小康社會、經濟增長等因素仍將推動房地產市場持續(xù)向上。
可以預期的是,國五條政策的出臺,將把我國樓市從“陰極則陽的暴漲階段”推向“陰極則陽的減速上升階段”。、
消費趨勢預測
消費水平趨勢將出現(xiàn)整體下滑趨勢,位于金字塔頂端的消費將可能被空出。
一手房與二手房地位交換
抑制房價,打壓投資投機是政策出臺的主要目的;二手房轉讓要征收20%的個稅,必然導致二手房交易成本上升,而二手房市場個稅大幅度突然性上升,對于一手房而言,將極大降低投資性樓盤的期望值。對住宅炒房客以及短線炒作需求是一較大打擊,對轉賣的投資人群而言,國五條新政出臺,使中間利益不斷壓縮,最終使得住宅中的投資型消費逐步向零邁進,進而擠出這一需求型客戶群。另一方面,一手房因為不用交納這方面的稅收,所以購買成本就顯得要低一些。因而將有很多原來準備買二手房的人轉而去買一手房,從而成為新房銷量的增長點之一。
房地產市場宏觀調控任務與根本目標
平衡房產資源配置
我國是社會主義國家,社會主義的根本任務之一是消除兩極分化,改革開放的根本目的是實現(xiàn)一部分先富起來,帶動共同富裕!而目前,我國房產資源配置嚴重失衡,一個人擁有數(shù)套甚至十數(shù)套房產資源早已屢見不鮮,而形成鮮明對比的是我國還有一大部分人還沒有自住房,住房困難!衣食住行是民生之大計,房產資源作為民生之根本,資源配置嚴重失衡,房產過熱,兩極分化嚴重,這必將影響社會穩(wěn)定!市場調節(jié)具有滯后性,在這樣的情況下,平衡房產資源配置是國家政府的迫在眉睫的任務。
國際金融
美國第三輪、第四輪量化寬松影響。
當前以美元為主導的國際貨幣體系。在以美元為主導的國際貨幣體系下,美國的貨幣政策就是國際金融市場的貨幣政策。
對于我國的影響主要體現(xiàn)在兩個方面:
【熱錢流入】兩輪量化寬松政策的出臺,導致人民幣將可能隨美元的貶值而被迫升值,而人民幣的升值可能讓外資再次進入中國市場。而外資進入我國基本以熱錢的形式流入中國,而房地產行業(yè)作為最能吸金的行業(yè),是熱錢青睞的主要行業(yè)。熱錢流入房地產市場,主要是交易市場和開發(fā)領域兩條路徑。如果打量的熱錢流入中國并且獲利逃離,必將破壞我國房地產市場秩序。
【通貨膨脹】美元發(fā)行量增加,必然導致美元貶值趨勢,在經濟和貿易全球化的背景下,進而導致以美元計價的全球大宗商品價格將進入“陰極則陽”的上漲周期。而國際市場大宗商品價格上升對我國的影響就是造成我國物價變化,物價抬高,面臨輸入型通貨膨脹壓力。造成我國房產市場原材料價格等抬升,房產市場成本上升。
作者介紹:資深行業(yè)發(fā)展預測專家,中國平衡預測法創(chuàng)始人,蔣健才老師,積二十多年之精心研究,獨創(chuàng)蔣氏平衡分析法。
二十多年來,蔣老師的平衡預測法,以其預測的科學性,準確性,實用性和普及性而享譽各行各業(yè)?! ?/p>
蔣氏平衡分析法,凝聚了我國歷代先賢之智慧,結合當代科學之辨證,對社會形勢,市場變化,市場需求,應變韜略,具有深厚的理論功底,豐富的實戰(zhàn)經驗。多年來,為政府部門,行業(yè),企業(yè)作出準確的診斷。指出行業(yè)存在之問題,提出解決之辦法,指點迷津,出謀獻策,先知先覺,命中率高,屢奏奇效!