中國房地產(chǎn)將進入一個與過去十年完全不同的季節(jié)！

  從改革周期的維度來判斷，未來五年特別是未來兩年應該會著意顯示出寬松、開明、努力和有為；從增長周期的維度來判斷，則中國經(jīng)濟在2012年已經(jīng)軟著陸成功，且已呈復蘇之上升態(tài)勢，未來十年中國經(jīng)濟有望進入新型“穩(wěn)態(tài)增長”，進而邁向新的大國崛起臺階，一舉超越美國成為世界最大經(jīng)濟體；如果從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的維度來判斷，則一個全新的季節(jié)也已經(jīng)來臨，無論增長態(tài)勢、市場格局、政策趨勢以及產(chǎn)業(yè)組織等都將發(fā)生重要變化。

  趨勢一：中國經(jīng)濟從10%波動大的“超高增長”進入“七上八下”的“次高增長”以及顛簸小的“穩(wěn)態(tài)增長”，而房地產(chǎn)從超高增長一變而為中低速增長。

  從現(xiàn)在到2020年未來的中國經(jīng)濟增長，中國將告別10%上下的超高增長，轉(zhuǎn)而進入“七上八下”的次高增長。

  有三個因素發(fā)生了變化：其一是中國人口周期的變化，進而必然引發(fā)經(jīng)濟周期的變化。進入2010年后，中國從“人口紅利”開始轉(zhuǎn)向“人口負債”，經(jīng)濟增長則從“勞動力無限供給”時代進入到勞動力相對緊張進而勞動力價格不斷上升時期，經(jīng)濟增長必然隨之告別“超高增長”，進而進入按勞動力約束下的“次高增長”。

  二是房車主導的重化工業(yè)增長將風光不再。2012年，鋼鐵生產(chǎn)十年增長最低，而服務業(yè)占中國經(jīng)濟比重第一次超過第二產(chǎn)業(yè)，昭示出中國重化工業(yè)增長已走向衰落，房、車將逐漸告別主導產(chǎn)業(yè)地位，中國經(jīng)濟也將痛失最強勁的發(fā)動機。

  三是中國政府對于增長速度的偏好已經(jīng)發(fā)生變化。

  趨勢二：房地產(chǎn)市場格局從“賣方市場”劇變而為 “買方市場”。

  中國未來相當一段時期房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)上升，但供不應求的局面已經(jīng)過去，需求增長的同時，供應增長更快，導致供求關系從供不應求的“賣方市場”迅速轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇蟮摹百I方市場”格局，并且將主導未來的房地產(chǎn)發(fā)展大勢。

  趨勢三：新一屆政府對于房地產(chǎn)的調(diào)控將不會松手，而房地產(chǎn)調(diào)控的成效將從以往的屢屢失效走向成功！

  新一屆政府想要在民生上重樹威信，第一無疑就要拿房地產(chǎn)來開刀，在上屆政府無果的房地產(chǎn)調(diào)控上結(jié)一個大大的果子。如此，中央經(jīng)濟工作會議才要 “堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”！再考慮到前面討論的中國房地產(chǎn)市場格局與增長態(tài)勢的變化，政府尋求房價更加平穩(wěn)、社會更加和諧、利益更加平衡的房地產(chǎn)調(diào)控目標，到今天終于完全可以落地實現(xiàn)。

  趨勢四：房地產(chǎn)金融將繼續(xù)從單一依賴信貸資金繼續(xù)轉(zhuǎn)向社會融資規(guī)模的不斷擴大，而政府對房地產(chǎn)金融的監(jiān)管也將從 “增量監(jiān)管”進入“存量監(jiān)管”。

  趨勢五：在住宅房地產(chǎn)的價格變化上，不同城市的房地產(chǎn)市場將從“普漲時代”進入“分化時代”。

  未來十年，一線城市的聚集效應將越來越凸顯；二線城市，尤其是區(qū)域中心城市的后發(fā)優(yōu)勢顯現(xiàn)；三四線城市的不確定性越來越大。而支撐房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的核心動力就是人流和資金流，人流和資金流越聚集的城市房地產(chǎn)市場越有潛力。

  趨勢六：房企分化趨勢凸顯，大型房企越滾越大、中小型房企被邊緣化。無論是從銷售額還是銷售面積，百強企業(yè)市場份額的占比都在不斷增加。眾多中小型房企面臨最大的困境之一便是土地成本持續(xù)增加，高昂的土地成本是房企淘汰的重要殺手。

  趨勢七：住宅市場的屬性將從“商品時代”進入“商品時代”與“產(chǎn)品時代”并重。

  住宅房地產(chǎn)不可能完全擺脫商品屬性，但無疑會日益回歸其產(chǎn)品屬性，中國房地產(chǎn)也將從瘋狂的“商品時代”進入“商品時代”與“產(chǎn)品時代”并重。從2012年熱銷樓盤來看，產(chǎn)品的合理定位和市場節(jié)奏的精準把握才能有效地保證去化率。對于剛需客戶，“低總價、交通便捷、配套好”是其核心訴求。

  趨勢八：在地產(chǎn)投資上，投資理念將從“炒房時代”進入“資產(chǎn)配置時代”，商業(yè)地產(chǎn)的投資客群將從“安全性資本”進入“理財型資本”。

  過去十多年在地產(chǎn)投資上，最核心的客戶群是山西、陜北、鄂爾多斯等資源密集地區(qū)的煤炭企業(yè)主。這類“安全性資本”追求資產(chǎn)的安全性，注重資產(chǎn)的保值增值，對價格不敏感，并不追求高額的投資回報。但隨著煤炭市場的每況愈下，再加上中央政府力推的煤炭資源整合，所以安全性資本的購買力日趨萎縮。

  但這并不意味著商辦散售市場的枯竭。許多“理財型資本”逐漸站到舞臺的中心，這些錢投資額度相對較小，但對價格和投資回報率非常敏感。整體而言，未來商辦物業(yè)的散售市場整體在萎縮，中型客戶出現(xiàn)斷檔，小宗成交凸顯。

  趨勢九：核心區(qū)位的寫字樓市場的投資與管理將從注重 “增量資產(chǎn)”轉(zhuǎn)向更加關注“存量資產(chǎn)”。

  對于專注商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商而言，最大的挑戰(zhàn)是，城市核心位置的土地供應已基本達到飽和。對此，上海提出“樓宇經(jīng)濟”的概念，即對核心位置的存量寫字樓進行翻新改造。通過優(yōu)質(zhì)的辦公條件和合理的租金來吸引品質(zhì)更高的企業(yè)入駐。通過租金的市場化手段來實現(xiàn)租客的輪換升級，再通過租客的升級提升地方政府的稅收收入。隨著核心位置土地市場的越發(fā)緊俏，“樓宇經(jīng)濟”的理念很快會在其他一線城市推廣。

  趨勢十：隨著城市保障房的推開以及農(nóng)村土地制度改革的啟動，房地產(chǎn)的收益分配將從極端不公狀態(tài)轉(zhuǎn)向相對的公平改善狀態(tài)。

  2012年十八大報告中明確提出“多渠道增加居民財產(chǎn)性收入”，“改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例”。未來的趨勢是大幅度提高農(nóng)民征地補償，隨著房地產(chǎn)市場的不斷完善，第三次土地改革也將呼之欲出。

  結(jié)束語

  如果以10年為一個時代的度量尺碼，下一個時代對于中國經(jīng)濟和中國房地產(chǎn)來說，都將是特別值得期待的時代。對于不動產(chǎn)投資人士，到底是“投資機會”還是“投資趨勢”？毫無疑問，機會固然不可忽視，但“趨勢”更值得信賴。