種子在發(fā)芽，黃葉在飄落。春風(fēng)和秋雨，唱著歲月的歌。含著多少希望，伴著多少苦澀。春風(fēng)和秋雨，唱著歲月的歌……

——《命運(yùn)的訴說(shuō)》

房地產(chǎn)真是一個(gè)好行業(yè)，不僅在中國(guó)，而且在全世界大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家，前百位富豪中的一半兒名額，可能被開(kāi)發(fā)商和物業(yè)持有商占據(jù)著。房地產(chǎn)又是一個(gè)很糟糕的行業(yè)，在中國(guó)，它經(jīng)常遭受調(diào)控折磨，壓投資、不放貸、限制價(jià)格、不許開(kāi)盤(pán)、替政府建保障房……它還承受著來(lái)自百姓的各種罵名。它與社會(huì)各界沖突不斷，甚至被最高領(lǐng)導(dǎo)痛斥“缺乏道德的血液”。

在GDP增速一路下滑的背景下，雖然政府無(wú)可奈何救樓市，但幾家歡喜幾家憂，今年很多開(kāi)發(fā)商日子仍然不好過(guò)。幾年前我給房地產(chǎn)總裁班和房地產(chǎn)EMBA班講課，講到有幾類(lèi)開(kāi)發(fā)商必然被淘汰掉，大家都還不以為然。今天的市場(chǎng)正無(wú)情地驗(yàn)證著我當(dāng)時(shí)的預(yù)測(cè)。昨天某三線城市一位開(kāi)發(fā)商董事長(zhǎng)打來(lái)電話，聲稱(chēng)房屋銷(xiāo)售沒(méi)太好轉(zhuǎn)，借的高利貸已經(jīng)到期，銀行仍然不給貸款，自己快堅(jiān)持不住了。他聽(tīng)我一個(gè)學(xué)員說(shuō)我常給中央領(lǐng)導(dǎo)“寫(xiě)內(nèi)參、提建議”，就想求我反映一下基層開(kāi)發(fā)商的困難，也想聽(tīng)聽(tīng)我對(duì)形勢(shì)的看法，并求我?guī)椭鷮ふ液?。?a target="_blank" style="color: black;" >市場(chǎng)形勢(shì)問(wèn)題，我跟這位熟人介紹過(guò)來(lái)的董事長(zhǎng)拉拉雜雜講了很多，概況下來(lái)大概有如下十個(gè)方面，現(xiàn)通過(guò)公眾號(hào)“藩絲財(cái)智廳”推送給大家參考——

1、市場(chǎng)將現(xiàn)冰火兩重天，成為歷史上反差最大的一年。少量城市交易量和價(jià)格明顯上漲，部分城市年內(nèi)逐漸企穩(wěn)，但大多數(shù)三、四線城市依然壓力巨大。一些小城市在交易有起色的情況下，繼續(xù)呈現(xiàn)衰退跡象。大背景是整體經(jīng)濟(jì)在衰退，小環(huán)境是以往基層政府放地量太大，必須承受“報(bào)應(yīng)”。

2、救市政策會(huì)繼續(xù)推出，但在去年錯(cuò)失最佳救市時(shí)機(jī)后，前幾個(gè)月仍然未把握好節(jié)奏和方案組織工作，沒(méi)有強(qiáng)有力的組合拳去阻擋下滑的趨勢(shì)，救市效率與質(zhì)量仍難提升到必需狀態(tài)。信貸必須進(jìn)一步放松，大量的政府支出砸向“鐵公基”，遠(yuǎn)不如直接補(bǔ)貼市場(chǎng)主體效果好。但前提是這些建議能被決策層采納才行。

3、由于局面復(fù)雜、“肺心病”現(xiàn)象突出，雖然中央政府也很著急，但由于忌憚?dòng)谳浾摴舻雀鞣N原因，始終沒(méi)有像重視基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和大眾創(chuàng)業(yè)那樣重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)工作，對(duì)預(yù)期的干預(yù)力度不足，市場(chǎng)信心無(wú)法提振。房地產(chǎn)業(yè)既是支柱產(chǎn)業(yè)，又是主導(dǎo)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。這不是御封的，也不是法律規(guī)定的。當(dāng)前，承認(rèn)并宣傳這種重要地位，意義重大、重大、重大！

4、由于取消限購(gòu)、放松信貸等多種救市措施的影響，今年交易量肯定好于去年。是否超越前年，還要看后續(xù)政策的內(nèi)容和力度。即使形成歷史新高，也將是比較難受的一年，因?yàn)?a target="_blank" style="color: black;" >市場(chǎng)規(guī)模的基數(shù)更大了，而不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅征收、反腐敗等各類(lèi)事件、信息對(duì)信心影響很大，老百姓的市場(chǎng)預(yù)期大不如從前了。

5、看70個(gè)城市或百城的價(jià)格，應(yīng)該很快會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，止跌回升。全國(guó)均價(jià)全年可能繼續(xù)上升。去年按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)推算（國(guó)家不直接公布此數(shù)據(jù)），全國(guó)房?jī)r(jià)微漲，這與跟多人的感覺(jué)不同，其中原因我早在微信公眾號(hào)“藩絲財(cái)智廳”解釋過(guò)，這也是我上課反復(fù)強(qiáng)調(diào)的“價(jià)格粘性”的體現(xiàn)，不贅述。

6、“不景氣”是土地市場(chǎng)全年的基本格調(diào)——當(dāng)商品市場(chǎng)不景氣時(shí)，生產(chǎn)要素市場(chǎng)必然受沖擊，但這不意味著地價(jià)就會(huì)大幅下降。在這個(gè)問(wèn)題上，由于在地方財(cái)政中土地出讓占比太高，難受的不是開(kāi)發(fā)商，而是地方政府。盡管中央政府已經(jīng)在幫地方政府想辦法，但在救市背景下，地方開(kāi)支巨大。不景氣中可能有亮點(diǎn)：一線市場(chǎng)土地拍賣(mài)火爆，新地王還會(huì)出現(xiàn)，讓保守的人瞠目結(jié)舌。

7、開(kāi)發(fā)投資、新項(xiàng)目開(kāi)工狀況全年不會(huì)太理想，但上半年與下半年的景象可能有所不同。開(kāi)發(fā)投資增幅已經(jīng)下降到個(gè)位數(shù)，行業(yè)遭遇的這次重創(chuàng)遠(yuǎn)甚于2008年危機(jī)時(shí)那次，開(kāi)發(fā)商投資意愿持續(xù)下降。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的大力度推進(jìn)進(jìn)一步抑制了市場(chǎng)的恢復(fù)勢(shì)頭。預(yù)計(jì)下半年情況會(huì)有所好轉(zhuǎn)，但全國(guó)絕對(duì)不會(huì)形成“熱火朝天”局面。

8、項(xiàng)目兼并、重組的情況會(huì)有所增加。兼并、重組時(shí)時(shí)發(fā)生，年年都有，但今年和去年相比會(huì)格外引人關(guān)注一些。因?yàn)槿ツ?a target="_blank" style="color: black;" >市場(chǎng)處于“恐慌期”，大開(kāi)發(fā)商心里也忐忑不安，即使遇到合適的項(xiàng)目，敢接手的也不多?，F(xiàn)在恐慌期已過(guò)，項(xiàng)目轉(zhuǎn)手的情況可能會(huì)增加。那些靠關(guān)系拿地、自己沒(méi)有能力開(kāi)發(fā)的，心理脆弱的，或經(jīng)歷過(guò)這次危機(jī)“洗禮”想法有變化的，都在四處接觸合啦。

9、跨國(guó)投資繼續(xù)推進(jìn)，漸成潮流。2010年春天限購(gòu)限貸政策出現(xiàn)后，我開(kāi)始關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)投資資金流向及海外投資問(wèn)題，知道這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。這個(gè)趨勢(shì)的形成與制度安全、反腐、融資需求、資本回報(bào)及移民等問(wèn)題連在一起。今年這股浪潮繼續(xù)被推升，不管是開(kāi)發(fā)能力輸出還是百姓投資置業(yè)，中國(guó)人的足跡開(kāi)始遍布世界。

10、房地產(chǎn)企業(yè)積極尋求轉(zhuǎn)型，但大多數(shù)仍處于左沖右突中，難覓突破口。領(lǐng)袖企業(yè)尋求國(guó)際化、探索輕資產(chǎn)模式，但很多企業(yè)學(xué)不了。房地產(chǎn)電商尚未見(jiàn)哪個(gè)企業(yè)拓出金光大道，這與房地產(chǎn)產(chǎn)品物理屬性和價(jià)值特點(diǎn)有關(guān)。向金融領(lǐng)域延伸十分必要，但能獲得機(jī)會(huì)的企業(yè)不會(huì)太多，這是金融管制決定的。養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)確實(shí)在興起，但對(duì)很多企業(yè)來(lái)說(shuō)，那可能是泥潭。