董藩（微博）認為，對地方政府放松調(diào)控的指責并不合理。地方政府有財政壓力，因此必然松動調(diào)控。“讓政府生存下去，這毫無疑問比控制房價上漲更重要?！彼J為各地房價是各地競爭力的體現(xiàn)?！耙话阏f來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高?！闭谪敹惱碛?，不會認可小產(chǎn)權(quán)房。
董藩認為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房價大跌受損最大的是工薪階層。房價只能穩(wěn)不能跌。
董藩：房價下跌不利中國經(jīng)濟 2012-06-06 來源: 網(wǎng)易財經(jīng) 點擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財經(jīng)《意見中國－－網(wǎng)易經(jīng)濟學家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠地表達觀點，盡管這些觀點飽受爭議，但他相信時間會站在他這一邊。他主張學者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動？ 董藩（微博）認為，對地方政府放松調(diào)控的指責并不合理。地方政府有財政壓力，因此必然松動調(diào)控?！白屨嫦氯?，這毫無疑問比控制房價上漲更重要。”他認為各地房價是各地競爭力的體現(xiàn)?！耙话阏f來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高?！闭谪敹惱碛?，不會認可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房價大跌受損最大的是工薪階層。房價只能穩(wěn)不能跌。 董藩認為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當成了一種調(diào)控。“我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段?！?董藩反對房屋限購，認為限購干預(yù)契約，違背憲法精神。限購出臺容易，但想取消卻很難，于是只能長期化，時緊時松。 董藩主張學者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認為很多學者迎合官員和大眾，有良心的學者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學者。 以下為訪談實錄： 房價調(diào)控無法維持只能松動 網(wǎng)易財經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說，可以買房了，您說出這個話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場的變化做了這樣一個判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場，堅定不移地壓價”，但是總理最近的兩次談話語氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對不重要的位置上，為什么呢？因為最近經(jīng)濟增長受到了極大的威脅，地方的財政收入也得到了極大地威脅?？偫磉€有其他的中央主要領(lǐng)導已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實問題比較嚴重，這樣的話整個的政策，保增長這塊可能就更突出了。毫無疑問，盡管我們不直接松動房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團公司，他通過其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財務(wù)狀況會得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個過程當中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個樓盤，這樣的話未來幾年你上班的成本，上學的成本、交通和時間兩個方面都會大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當然了，這不是說你買完房子之后還會像2009年春天那樣暴漲，因為畢竟國家層面限購政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個表態(tài)有了變化，我們這里也有一個資料，就說是在4月13號，國務(wù)院常務(wù)委員會議強調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果”但是5月30號溫家寶總理就提出說“要穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個政策不會再變化了，至少不會像更嚴厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當去年一月份出現(xiàn)了今天正在實行的嚴厲的宏觀調(diào)控政策的時候，我們就知道那是底部，因為什么？不可能再出嚴厲政策，而且這個政策實施一段時間之后，對中國經(jīng)濟會產(chǎn)生一些致命的影響。因為畢竟整個國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認也好，不承認也好，它是主導產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時還是國家的先導產(chǎn)業(yè)。在保增長的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場，只不過我們在這個過程當中，政府生怕出現(xiàn)過度的反彈，帶來更大的輿論壓力，所以這個過程當中它必須拿捏好這個分寸。 網(wǎng)易財經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個城市做出了房地產(chǎn)政策的一個微調(diào)，其中有10個城市是通過改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說兩、三個城市通過放松限購，都被叫停了。這個可不可以說中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個方向是釋放剛需？ 董藩：我們會看到，越來越多的城市放松對市場的調(diào)控，當然了，他們只是在地方政府這個有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動用了公積金這個措施？因為公積金是在地方政府手中掌握著，所以動用那個政策他們自己說了算。讓政府生存下去，這毫無疑問比控制房價上漲更重要。 在地方財政收入急劇下滑的情況下，地方的財力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無疑問必須讓房地產(chǎn)市場恢復(fù)交易。當然引發(fā)，當然促使大家，當然讓大家在參加到交易活動當中來，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動腦筋、想辦法。 你所說的叫停是前一段時間，如果最近采取一點措施，他也未必會叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財經(jīng)：我這里還有一個資料，是一個政策部門的人士，他對于穩(wěn)定的一個看法。他說其實中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個思路，應(yīng)該是希望有一個三全其美的辦法，就是既能降低房價，又能促成成交量，另外也能拉動投資增長，您認為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說法太美好，但是不現(xiàn)實，沒有辦法做到這一點。 高房價體現(xiàn)高競爭力 網(wǎng)易財經(jīng)：媒體輿論喜歡指責地方政府沒有嚴格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來，地方政府沒有去嚴格遵守這個調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個外來的人，看著那個兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對她進行一些評論也很正常。而且為什么媒體喜歡評論這個？因為媒體現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房價下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時候，首先從媒體角度來講他是不干的。 前期揚州也好，或者說其他廣東的某個市也好，他們在救市的時候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因為它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方財政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動也就成為一個必然。 網(wǎng)易財經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說，城市房價和地方競爭力的一個關(guān)系，您說城市的價值越高，競爭力越強，那它的房價就應(yīng)該是越高的，想請您在這里詳細的解釋一下這一點。 董藩：房地產(chǎn)價格是很多因素綜合作用的反映。一般說來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高。看一看全世界房價最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場化的，房價都很高，都七、八萬，八、九萬甚至更高，這些地方為什么房價高？其實城市的功能都是非常強大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無疑問在中國城市功能是最強大的，經(jīng)濟上是極強的增長點，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級，比如說第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機會比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財富量大，分配的時候收入也偏高，所以我們看到無數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對待房價，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房價降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個人正確對待房價，正確對待這個城市，也使我們的政府能夠在相對理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個政策，政策更科學，更理性。 網(wǎng)易財經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進行了一些改革，有學者就期待深圳對小產(chǎn)權(quán)房進行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進呢？ 董藩：這個其實是有深刻的社會背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個問題是合理的，但是按我們國家現(xiàn)行法律規(guī)定來講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們在這里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個動力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說就是村委會，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國家政府，讓國家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因為我們國家現(xiàn)行的財稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場對接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財政收入是來自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴厲打壓的情況下，仍然占地方財政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過一個比方，這個孩子是超生的，是違反計劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說我們要堅決治理，但實際是沒有辦法采取行動，因為已經(jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)娦邪阉频?，毫無疑問也會產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個事情。中央政府也不敢下這個令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊董藩認為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當成了一種調(diào)控?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段?！?/span>
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個兩難的問題。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟對于房地產(chǎn)市場過度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡單的用好和壞來衡量，形成今天這個格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個最基本的客觀原因是啥？我們過去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當支柱產(chǎn)業(yè)，起動需求、拉動經(jīng)濟增長，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個大的原因。 再加上在這個過程當中，我們大規(guī)模的城市化過程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長，還有一個原因改變家庭在裂變，過去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？兩口人、三口人。所以原來的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說離婚的跟過去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個方面我能講八、九個方面。個別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當標準不同的時候，我們判斷市場肯定是會有毛病。所以我一直強調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對待市場，我也希望一些大學問家，不是去迎合一些輿論，而要引導這些輿論正確對待這個市場。 房價大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財經(jīng)：有一個是，我們之前剛才一直談到，有一個規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房價反而會越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說政府應(yīng)該調(diào)控房價呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長時間思路上是錯的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導致了市場的供求關(guān)系進一步緊張，所以以往越調(diào)控房價越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個月來幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國土資源部門在講什么？說我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當中有很多不具備開發(fā)條件，比如說拆遷的問題，比如說大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個地方來，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會進一步加劇市場的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個問題，第一，老百姓對這個行業(yè)是沒有很科學、很理性的認識的，沒有專業(yè)知識的，他按照對普通商品的理解來理解這個事情，本身就是錯的。第二，源于對政府的一個信任。其實我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時候，往往過多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯的時候，所以我們回過頭來我們要說這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場，一定要尊重市場，讓市場自動的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵多蓋飯店，或者說不限制他們開飯店，用不了多久就會出現(xiàn)這個結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價格一定是高的，飯菜的價格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財經(jīng)：在您看來，什么樣的房價下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個問題。我不認為房價下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個國家房價下跌的時候，老百姓歡欣鼓舞。房價下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟增長完蛋了，地方政府稅收上不來，沒法兒運轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對抗經(jīng)濟衰退，對抗房價下跌。房價能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說這個話沒有房的人會罵我，會很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當房價下跌的時候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們在嚴厲打壓房價的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房價的時候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房價的時候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財經(jīng)：這里還有一個資料，說是關(guān)于中國住房自有率的一個數(shù)據(jù)，一些機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭議，比如說西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認為這個數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因為網(wǎng)友表達意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說呢？他們在做這個調(diào)研的時候會研究怎么樣使這個調(diào)查更科學，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個數(shù)據(jù)更接近于事實。我們過去提過說86%以上，因為這個數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個數(shù)字是動態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過去曾經(jīng)提這個數(shù)字，被國家統(tǒng)計局一個袁局長給批判了，我們倆也產(chǎn)生過這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭吵，事實上他說的那個根本就不對，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說法，說很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因為網(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對這個數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購政策，您認為這個政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個問題由來已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實施。所以我曾經(jīng)寫過一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來》，到今天我也認為我們沒有辦法去搞這個房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過實施房產(chǎn)稅，把限購政策給它替代了，現(xiàn)在來看不可能，為什么呢？告訴大家，實施這個房產(chǎn)稅第一個理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個理論問題，我不詳細去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財產(chǎn)權(quán)。 而且我們會發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財產(chǎn)，所以這是不對的，凡是搞房產(chǎn)稅的國家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國搞是行不通的，因為畢竟土地不是私有的。 第二個是什么？我們要搞這個房產(chǎn)稅，一個大的前提是什么？我們要理順所有房產(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭取得了徹底的勝利，我們知道在每個人手里到底有多少套房子，我們再去研究這個房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個事情才實施，而反腐敗斗爭這個事情是很難的，當然要做，但是非常非常難，需要時間。 還有一個問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來，2那么2006年以前的房子在這個系統(tǒng)當中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個大的前提是什么，老百姓愿意交這個稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個稅搞得很清楚，你交了這個稅，這個稅都是地稅，直接用到咱們這個社區(qū)，修一個社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學，或者是提高教學質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國，這個錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會對抗的。 最關(guān)鍵的一點，它和征個人所得稅不一樣，個人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時候就把這筆稅扣掉了，如果個人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評估完了說你該交，你今天交3萬，我們?nèi)ソ粏?？我們不會去交，已?jīng)在我們手里了，全民性的可能會對抗。 我開過玩笑，我說啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們在很多小區(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費都收不上來，何況一個國家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來征？如果按照物業(yè)的價值征，我們會發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價值多少？可能價值三百萬、四百萬，征1%也要交三、四萬，但是這個老房子住的是誰？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個下崗，只有一個人上班，一個月掙兩千，你能征上來嗎？你征不上來。 網(wǎng)易財經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個政策說今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對你這個存量資產(chǎn)的價值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評價他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導人的思維，對領(lǐng)導人決策的評價，這里我就不去談了。 限購違憲容易取消難 網(wǎng)易財經(jīng)：另外一個政策，就是限購政策，這個限購政策目前是已經(jīng) 董藩反對房屋限購，認為限購干預(yù)契約，違背憲法精神。限購出臺容易，但想取消卻很難，于是只能長期化，時緊時松。
董藩主張學者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認為很多學者迎合官員和大眾，有良心的學者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學者。
將很多剛性需求阻擋在購房的隊伍之外了，您認為這個限購政策什么時候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說的非常對。你想改善，那叫不叫剛性?。磕銈兗依镂蹇谌?，60平方米里住著，沒法兒住，你說第二套，其實這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說這個需求是剛性不？所以限購這個政策我們不主張，因為從道理上來講，限購政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因為這兩個法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個房子，是一個商品房，是個商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對不對？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個人到商場里買衣服，不行，你穿衣服來的，你得脫光了來，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營自主權(quán)。 請得神送不得神，這個政策原本不該有，但是一旦搞出來之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來我們搞了戶籍制度，實行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個政策可能松動，但是不會立刻取消，為啥？擔心房價暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購限貸政策，很有可能長期化，只不過不是這種嚴厲程度長期化，而是有所松動的長期化。 網(wǎng)易財經(jīng)：還有一個我們看到一個新聞，說是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說就是要放開有十萬個的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財經(jīng)：對，這個工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個松動限購政策的一個辦法。 董藩：對，這就是我說的，地方要采取措施自救的一個表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟學者很少 網(wǎng)易財經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟學家說一些反市場的話，確實非常對老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟學家的呢，您覺得經(jīng)濟學家的良心是怎么樣評價呢？ 董藩：我們總是試圖去評價經(jīng)濟學家的良心。我覺得對一個經(jīng)濟學家來講，重要的是什么？他的語言，重要是他言論的科學性和客觀性，是否尊重事實，是否尊重經(jīng)濟規(guī)律。在房地產(chǎn)這個問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會化，而且這個行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說實話，說實話可能就意味著挨罵，說實話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說實話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習慣了，也無所謂了，因為社會上總是存在這種人。 我客觀的說，迎合老百姓，順著老百姓去說，一般情況都是錯的。為什么呢？老百姓是誰呀？老百姓回到生活當中來是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長遠；只管小家庭，不管大社會。如果政治家、學者也去迎合眼前，毫無疑問我們所有的政策都是短期的，我們會制造出很多的麻煩，比如說房價的問題。 曾經(jīng)有兩個很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟學家，其中有一個人的影響應(yīng)該說也不比我弱。我問他，我說你說要征房產(chǎn)稅，我問你幾個問題，你如果能回答得了，我就認可他能夠征，回答不了證明是你在胡說，結(jié)果三個問題他一個也回答不了。但是他換一個場合他還這么說。所以我們希望學者的觀點不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學決策。我希望更多的學者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學、尊重客觀事實，而不是去迎合一些人，讓那些人說你好。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟學家的良心和知識之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說的話，我就希望這個人是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學的。 網(wǎng)易財經(jīng)：您對于中國的良心經(jīng)濟學家您認為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟學方面有著相當修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟學家，但是我們看到大家不一樣，我一直強調(diào)經(jīng)濟學家應(yīng)該站在一個球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長遠，既考慮小家庭，又考慮大社會，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個社會的進步和整個國民經(jīng)濟發(fā)展的問題，但是我們在這個過程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說還是有一些學者我非常佩服的，你比如說像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對中國的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟學家層面，實際上是一個思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點也是對的，當然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點不對，為什么呢？他不是態(tài)度不對，是對這個行業(yè)的了解還是很有限的。比如說在北大，在清華，我們還看到有些學者，他們本著一個客觀公正、尊重經(jīng)濟規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟規(guī)律，研究中國的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時看到，更多的學者其實放棄了什么？對規(guī)律的尊重，對客觀事實的尊重，他們?nèi)ビ险?，迎合百姓的輿論，我認為這是錯的。所以經(jīng)濟學家良心問題，的確是一個話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來源：網(wǎng)易財經(jīng) )以下為訪談實錄：
房價調(diào)控無法維持只能松動
網(wǎng)易財經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說，可以買房了，您說出這個話的依據(jù)是什么呢？
董藩將很多剛性需求阻擋在購房的隊伍之外了，您認為這個限購政策什么時候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說的非常對。你想改善，那叫不叫剛性??？你們家里五口人，60平方米里住著，沒法兒住，你說第二套，其實這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說這個需求是剛性不？所以限購這個政策我們不主張，因為從道理上來講，限購政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因為這兩個法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個房子，是一個商品房，是個商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對不對？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個人到商場里買衣服，不行，你穿衣服來的，你得脫光了來，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營自主權(quán)。 請得神送不得神，這個政策原本不該有，但是一旦搞出來之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來我們搞了戶籍制度，實行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個政策可能松動，但是不會立刻取消，為啥？擔心房價暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購限貸政策，很有可能長期化，只不過不是這種嚴厲程度長期化，而是有所松動的長期化。 網(wǎng)易財經(jīng)：還有一個我們看到一個新聞，說是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說就是要放開有十萬個的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財經(jīng)：對，這個工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個松動限購政策的一個辦法。 董藩：對，這就是我說的，地方要采取措施自救的一個表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟學者很少 網(wǎng)易財經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟學家說一些反市場的話，確實非常對老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟學家的呢，您覺得經(jīng)濟學家的良心是怎么樣評價呢？ 董藩：我們總是試圖去評價經(jīng)濟學家的良心。我覺得對一個經(jīng)濟學家來講，重要的是什么？他的語言，重要是他言論的科學性和客觀性，是否尊重事實，是否尊重經(jīng)濟規(guī)律。在房地產(chǎn)這個問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會化，而且這個行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說實話，說實話可能就意味著挨罵，說實話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說實話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習慣了，也無所謂了，因為社會上總是存在這種人。 我客觀的說，迎合老百姓，順著老百姓去說，一般情況都是錯的。為什么呢？老百姓是誰呀？老百姓回到生活當中來是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長遠；只管小家庭，不管大社會。如果政治家、學者也去迎合眼前，毫無疑問我們所有的政策都是短期的，我們會制造出很多的麻煩，比如說房價的問題。 曾經(jīng)有兩個很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟學家，其中有一個人的影響應(yīng)該說也不比我弱。我問他，我說你說要征房產(chǎn)稅，我問你幾個問題，你如果能回答得了，我就認可他能夠征，回答不了證明是你在胡說，結(jié)果三個問題他一個也回答不了。但是他換一個場合他還這么說。所以我們希望學者的觀點不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學決策。我希望更多的學者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學、尊重客觀事實，而不是去迎合一些人，讓那些人說你好。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟學家的良心和知識之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說的話，我就希望這個人是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學的。 網(wǎng)易財經(jīng)：您對于中國的良心經(jīng)濟學家您認為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟學方面有著相當修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟學家，但是我們看到大家不一樣，我一直強調(diào)經(jīng)濟學家應(yīng)該站在一個球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長遠，既考慮小家庭，又考慮大社會，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個社會的進步和整個國民經(jīng)濟發(fā)展的問題，但是我們在這個過程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說還是有一些學者我非常佩服的，你比如說像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對中國的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟學家層面，實際上是一個思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點也是對的，當然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點不對，為什么呢？他不是態(tài)度不對，是對這個行業(yè)的了解還是很有限的。比如說在北大，在清華，我們還看到有些學者，他們本著一個客觀公正、尊重經(jīng)濟規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟規(guī)律，研究中國的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時看到，更多的學者其實放棄了什么？對規(guī)律的尊重，對客觀事實的尊重，他們?nèi)ビ险?，迎合百姓的輿論，我認為這是錯的。所以經(jīng)濟學家良心問題，的確是一個話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來源：網(wǎng)易財經(jīng) ) ：我們主要是根據(jù)政策和市場的變化做了這樣一個判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場，堅定不移地壓價”，但是總理最近的兩次談話語氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對不重要的位置上，為什么呢？因為最近經(jīng)濟增長受到了極大的威脅，地方的財政收入也得到了極大地威脅?？偫磉€有其他的中央主要領(lǐng)導已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實問題比較嚴重，這樣的話整個的政策，保增長這塊可能就更突出了。毫無疑問，盡管我們不直接松動房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會有所轉(zhuǎn)變。
另外有一些大的集團公司，他通過其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財務(wù)狀況會得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個兩難的問題。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟對于房地產(chǎn)市場過度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡單的用好和壞來衡量，形成今天這個格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個最基本的客觀原因是啥？我們過去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當支柱產(chǎn)業(yè)，起動需求、拉動經(jīng)濟增長，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個大的原因。 再加上在這個過程當中，我們大規(guī)模的城市化過程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長，還有一個原因改變家庭在裂變，過去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？兩口人、三口人。所以原來的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說離婚的跟過去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個方面我能講八、九個方面。個別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當標準不同的時候，我們判斷市場肯定是會有毛病。所以我一直強調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對待市場，我也希望一些大學問家，不是去迎合一些輿論，而要引導這些輿論正確對待這個市場。 房價大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財經(jīng)：有一個是，我們之前剛才一直談到，有一個規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房價反而會越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說政府應(yīng)該調(diào)控房價呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長時間思路上是錯的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導致了市場的供求關(guān)系進一步緊張，所以以往越調(diào)控房價越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個月來幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國土資源部門在講什么？說我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當中有很多不具備開發(fā)條件，比如說拆遷的問題，比如說大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個地方來，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會進一步加劇市場的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個問題，第一，老百姓對這個行業(yè)是沒有很科學、很理性的認識的，沒有專業(yè)知識的，他按照對普通商品的理解來理解這個事情，本身就是錯的。第二，源于對政府的一個信任。其實我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時候，往往過多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯的時候，所以我們回過頭來我們要說這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場，一定要尊重市場，讓市場自動的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵多蓋飯店，或者說不限制他們開飯店，用不了多久就會出現(xiàn)這個結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價格一定是高的，飯菜的價格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財經(jīng)：在您看來，什么樣的房價下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個問題。我不認為房價下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個國家房價下跌的時候，老百姓歡欣鼓舞。房價下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟增長完蛋了，地方政府稅收上不來，沒法兒運轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對抗經(jīng)濟衰退，對抗房價下跌。房價能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說這個話沒有房的人會罵我，會很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當房價下跌的時候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們在嚴厲打壓房價的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房價的時候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房價的時候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財經(jīng)：這里還有一個資料，說是關(guān)于中國住房自有率的一個數(shù)據(jù)，一些機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭議，比如說西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認為這個數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因為網(wǎng)友表達意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說呢？他們在做這個調(diào)研的時候會研究怎么樣使這個調(diào)查更科學，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個數(shù)據(jù)更接近于事實。我們過去提過說86%以上，因為這個數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個數(shù)字是動態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過去曾經(jīng)提這個數(shù)字，被國家統(tǒng)計局一個袁局長給批判了，我們倆也產(chǎn)生過這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭吵，事實上他說的那個根本就不對，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說法，說很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因為網(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對這個數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購政策，您認為這個政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個問題由來已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實施。所以我曾經(jīng)寫過一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來》，到今天我也認為我們沒有辦法去搞這個房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過實施房產(chǎn)稅，把限購政策給它替代了，現(xiàn)在來看不可能，為什么呢？告訴大家，實施這個房產(chǎn)稅第一個理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個理論問題，我不詳細去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財產(chǎn)權(quán)。 而且我們會發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財產(chǎn)，所以這是不對的，凡是搞房產(chǎn)稅的國家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國搞是行不通的，因為畢竟土地不是私有的。 第二個是什么？我們要搞這個房產(chǎn)稅，一個大的前提是什么？我們要理順所有房產(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭取得了徹底的勝利，我們知道在每個人手里到底有多少套房子，我們再去研究這個房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個事情才實施，而反腐敗斗爭這個事情是很難的，當然要做，但是非常非常難，需要時間。 還有一個問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來，2那么2006年以前的房子在這個系統(tǒng)當中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個大的前提是什么，老百姓愿意交這個稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個稅搞得很清楚，你交了這個稅，這個稅都是地稅，直接用到咱們這個社區(qū)，修一個社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學，或者是提高教學質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國，這個錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會對抗的。 最關(guān)鍵的一點，它和征個人所得稅不一樣，個人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時候就把這筆稅扣掉了，如果個人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評估完了說你該交，你今天交3萬，我們?nèi)ソ粏?？我們不會去交，已?jīng)在我們手里了，全民性的可能會對抗。 我開過玩笑，我說啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們在很多小區(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費都收不上來，何況一個國家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來征？如果按照物業(yè)的價值征，我們會發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價值多少？可能價值三百萬、四百萬，征1%也要交三、四萬，但是這個老房子住的是誰？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個下崗，只有一個人上班，一個月掙兩千，你能征上來嗎？你征不上來。 網(wǎng)易財經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個政策說今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對你這個存量資產(chǎn)的價值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評價他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導人的思維，對領(lǐng)導人決策的評價，這里我就不去談了。 限購違憲容易取消難 網(wǎng)易財經(jīng)：另外一個政策，就是限購政策，這個限購政策目前是已經(jīng)還有一點，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個過程當中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個樓盤，這樣的話未來幾年你上班的成本，上學的成本、交通和時間兩個方面都會大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。
當然了，這不是說你買完房子之后還會像2009年春天那樣暴漲，因為畢竟國家層面限購政策現(xiàn)在沒有立刻取消。
董藩：房價下跌不利中國經(jīng)濟 2012-06-06 來源: 網(wǎng)易財經(jīng) 點擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財經(jīng)《意見中國－－網(wǎng)易經(jīng)濟學家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠地表達觀點，盡管這些觀點飽受爭議，但他相信時間會站在他這一邊。他主張學者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動？ 董藩（微博）認為，對地方政府放松調(diào)控的指責并不合理。地方政府有財政壓力，因此必然松動調(diào)控?！白屨嫦氯?，這毫無疑問比控制房價上漲更重要?！彼J為各地房價是各地競爭力的體現(xiàn)?！耙话阏f來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高?！闭谪敹惱碛桑粫J可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房價大跌受損最大的是工薪階層。房價只能穩(wěn)不能跌。 董藩認為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當成了一種調(diào)控?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段?！?董藩反對房屋限購，認為限購干預(yù)契約，違背憲法精神。限購出臺容易，但想取消卻很難，于是只能長期化，時緊時松。 董藩主張學者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認為很多學者迎合官員和大眾，有良心的學者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學者。 以下為訪談實錄： 房價調(diào)控無法維持只能松動 網(wǎng)易財經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說，可以買房了，您說出這個話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場的變化做了這樣一個判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場，堅定不移地壓價”，但是總理最近的兩次談話語氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對不重要的位置上，為什么呢？因為最近經(jīng)濟增長受到了極大的威脅，地方的財政收入也得到了極大地威脅?？偫磉€有其他的中央主要領(lǐng)導已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實問題比較嚴重，這樣的話整個的政策，保增長這塊可能就更突出了。毫無疑問，盡管我們不直接松動房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團公司，他通過其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財務(wù)狀況會得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個過程當中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個樓盤，這樣的話未來幾年你上班的成本，上學的成本、交通和時間兩個方面都會大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當然了，這不是說你買完房子之后還會像2009年春天那樣暴漲，因為畢竟國家層面限購政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個表態(tài)有了變化，我們這里也有一個資料，就說是在4月13號，國務(wù)院常務(wù)委員會議強調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果”但是5月30號溫家寶總理就提出說“要穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個政策不會再變化了，至少不會像更嚴厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當去年一月份出現(xiàn)了今天正在實行的嚴厲的宏觀調(diào)控政策的時候，我們就知道那是底部，因為什么？不可能再出嚴厲政策，而且這個政策實施一段時間之后，對中國經(jīng)濟會產(chǎn)生一些致命的影響。因為畢竟整個國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認也好，不承認也好，它是主導產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時還是國家的先導產(chǎn)業(yè)。在保增長的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場，只不過我們在這個過程當中，政府生怕出現(xiàn)過度的反彈，帶來更大的輿論壓力，所以這個過程當中它必須拿捏好這個分寸。 網(wǎng)易財經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個城市做出了房地產(chǎn)政策的一個微調(diào)，其中有10個城市是通過改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說兩、三個城市通過放松限購，都被叫停了。這個可不可以說中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個方向是釋放剛需？ 董藩：我們會看到，越來越多的城市放松對市場的調(diào)控，當然了，他們只是在地方政府這個有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動用了公積金這個措施？因為公積金是在地方政府手中掌握著，所以動用那個政策他們自己說了算。讓政府生存下去，這毫無疑問比控制房價上漲更重要。 在地方財政收入急劇下滑的情況下，地方的財力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無疑問必須讓房地產(chǎn)市場恢復(fù)交易。當然引發(fā)，當然促使大家，當然讓大家在參加到交易活動當中來，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動腦筋、想辦法。 你所說的叫停是前一段時間，如果最近采取一點措施，他也未必會叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財經(jīng)：我這里還有一個資料，是一個政策部門的人士，他對于穩(wěn)定的一個看法。他說其實中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個思路，應(yīng)該是希望有一個三全其美的辦法，就是既能降低房價，又能促成成交量，另外也能拉動投資增長，您認為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說法太美好，但是不現(xiàn)實，沒有辦法做到這一點。 高房價體現(xiàn)高競爭力 網(wǎng)易財經(jīng)：媒體輿論喜歡指責地方政府沒有嚴格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來，地方政府沒有去嚴格遵守這個調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個外來的人，看著那個兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對她進行一些評論也很正常。而且為什么媒體喜歡評論這個？因為媒體現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房價下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時候，首先從媒體角度來講他是不干的。 前期揚州也好，或者說其他廣東的某個市也好，他們在救市的時候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因為它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方財政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動也就成為一個必然。 網(wǎng)易財經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說，城市房價和地方競爭力的一個關(guān)系，您說城市的價值越高，競爭力越強，那它的房價就應(yīng)該是越高的，想請您在這里詳細的解釋一下這一點。 董藩：房地產(chǎn)價格是很多因素綜合作用的反映。一般說來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高。看一看全世界房價最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場化的，房價都很高，都七、八萬，八、九萬甚至更高，這些地方為什么房價高？其實城市的功能都是非常強大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無疑問在中國城市功能是最強大的，經(jīng)濟上是極強的增長點，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級，比如說第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機會比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財富量大，分配的時候收入也偏高，所以我們看到無數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對待房價，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房價降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個人正確對待房價，正確對待這個城市，也使我們的政府能夠在相對理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個政策，政策更科學，更理性。 網(wǎng)易財經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進行了一些改革，有學者就期待深圳對小產(chǎn)權(quán)房進行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進呢？ 董藩：這個其實是有深刻的社會背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個問題是合理的，但是按我們國家現(xiàn)行法律規(guī)定來講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們在這里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個動力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說就是村委會，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國家政府，讓國家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因為我們國家現(xiàn)行的財稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場對接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財政收入是來自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴厲打壓的情況下，仍然占地方財政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過一個比方，這個孩子是超生的，是違反計劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說我們要堅決治理，但實際是沒有辦法采取行動，因為已經(jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)娦邪阉频?，毫無疑問也會產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個事情。中央政府也不敢下這個令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊 網(wǎng)易財經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個表態(tài)有了變化，我們這里也有一個資料，就說是在將很多剛性需求阻擋在購房的隊伍之外了，您認為這個限購政策什么時候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說的非常對。你想改善，那叫不叫剛性??？你們家里五口人，60平方米里住著，沒法兒住，你說第二套，其實這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說這個需求是剛性不？所以限購這個政策我們不主張，因為從道理上來講，限購政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因為這兩個法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個房子，是一個商品房，是個商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對不對？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個人到商場里買衣服，不行，你穿衣服來的，你得脫光了來，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營自主權(quán)。 請得神送不得神，這個政策原本不該有，但是一旦搞出來之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來我們搞了戶籍制度，實行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個政策可能松動，但是不會立刻取消，為啥？擔心房價暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購限貸政策，很有可能長期化，只不過不是這種嚴厲程度長期化，而是有所松動的長期化。 網(wǎng)易財經(jīng)：還有一個我們看到一個新聞，說是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說就是要放開有十萬個的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財經(jīng)：對，這個工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個松動限購政策的一個辦法。 董藩：對，這就是我說的，地方要采取措施自救的一個表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟學者很少 網(wǎng)易財經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟學家說一些反市場的話，確實非常對老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟學家的呢，您覺得經(jīng)濟學家的良心是怎么樣評價呢？ 董藩：我們總是試圖去評價經(jīng)濟學家的良心。我覺得對一個經(jīng)濟學家來講，重要的是什么？他的語言，重要是他言論的科學性和客觀性，是否尊重事實，是否尊重經(jīng)濟規(guī)律。在房地產(chǎn)這個問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會化，而且這個行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說實話，說實話可能就意味著挨罵，說實話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說實話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習慣了，也無所謂了，因為社會上總是存在這種人。 我客觀的說，迎合老百姓，順著老百姓去說，一般情況都是錯的。為什么呢？老百姓是誰呀？老百姓回到生活當中來是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長遠；只管小家庭，不管大社會。如果政治家、學者也去迎合眼前，毫無疑問我們所有的政策都是短期的，我們會制造出很多的麻煩，比如說房價的問題。 曾經(jīng)有兩個很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟學家，其中有一個人的影響應(yīng)該說也不比我弱。我問他，我說你說要征房產(chǎn)稅，我問你幾個問題，你如果能回答得了，我就認可他能夠征，回答不了證明是你在胡說，結(jié)果三個問題他一個也回答不了。但是他換一個場合他還這么說。所以我們希望學者的觀點不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學決策。我希望更多的學者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學、尊重客觀事實，而不是去迎合一些人，讓那些人說你好。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟學家的良心和知識之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說的話，我就希望這個人是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學的。 網(wǎng)易財經(jīng)：您對于中國的良心經(jīng)濟學家您認為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟學方面有著相當修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟學家，但是我們看到大家不一樣，我一直強調(diào)經(jīng)濟學家應(yīng)該站在一個球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長遠，既考慮小家庭，又考慮大社會，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個社會的進步和整個國民經(jīng)濟發(fā)展的問題，但是我們在這個過程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說還是有一些學者我非常佩服的，你比如說像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對中國的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟學家層面，實際上是一個思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點也是對的，當然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點不對，為什么呢？他不是態(tài)度不對，是對這個行業(yè)的了解還是很有限的。比如說在北大，在清華，我們還看到有些學者，他們本著一個客觀公正、尊重經(jīng)濟規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟規(guī)律，研究中國的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時看到，更多的學者其實放棄了什么？對規(guī)律的尊重，對客觀事實的尊重，他們?nèi)ビ险?，迎合百姓的輿論，我認為這是錯的。所以經(jīng)濟學家良心問題，的確是一個話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來源：網(wǎng)易財經(jīng) ) 4月13號，國務(wù)院常務(wù)委員會議強調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果”但是5月 董藩：房價下跌不利中國經(jīng)濟 2012-06-06 來源: 網(wǎng)易財經(jīng) 點擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財經(jīng)《意見中國－－網(wǎng)易經(jīng)濟學家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠地表達觀點，盡管這些觀點飽受爭議，但他相信時間會站在他這一邊。他主張學者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動？ 董藩（微博）認為，對地方政府放松調(diào)控的指責并不合理。地方政府有財政壓力，因此必然松動調(diào)控。“讓政府生存下去，這毫無疑問比控制房價上漲更重要?！彼J為各地房價是各地競爭力的體現(xiàn)?！耙话阏f來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高?！闭谪敹惱碛?，不會認可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房價大跌受損最大的是工薪階層。房價只能穩(wěn)不能跌。 董藩認為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當成了一種調(diào)控?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段。” 董藩反對房屋限購，認為限購干預(yù)契約，違背憲法精神。限購出臺容易，但想取消卻很難，于是只能長期化，時緊時松。 董藩主張學者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認為很多學者迎合官員和大眾，有良心的學者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學者。 以下為訪談實錄： 房價調(diào)控無法維持只能松動 網(wǎng)易財經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說，可以買房了，您說出這個話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場的變化做了這樣一個判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場，堅定不移地壓價”，但是總理最近的兩次談話語氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對不重要的位置上，為什么呢？因為最近經(jīng)濟增長受到了極大的威脅，地方的財政收入也得到了極大地威脅。總理還有其他的中央主要領(lǐng)導已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實問題比較嚴重，這樣的話整個的政策，保增長這塊可能就更突出了。毫無疑問，盡管我們不直接松動房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團公司，他通過其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財務(wù)狀況會得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個過程當中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個樓盤，這樣的話未來幾年你上班的成本，上學的成本、交通和時間兩個方面都會大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當然了，這不是說你買完房子之后還會像2009年春天那樣暴漲，因為畢竟國家層面限購政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個表態(tài)有了變化，我們這里也有一個資料，就說是在4月13號，國務(wù)院常務(wù)委員會議強調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果”但是5月30號溫家寶總理就提出說“要穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個政策不會再變化了，至少不會像更嚴厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當去年一月份出現(xiàn)了今天正在實行的嚴厲的宏觀調(diào)控政策的時候，我們就知道那是底部，因為什么？不可能再出嚴厲政策，而且這個政策實施一段時間之后，對中國經(jīng)濟會產(chǎn)生一些致命的影響。因為畢竟整個國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認也好，不承認也好，它是主導產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時還是國家的先導產(chǎn)業(yè)。在保增長的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場，只不過我們在這個過程當中，政府生怕出現(xiàn)過度的反彈，帶來更大的輿論壓力，所以這個過程當中它必須拿捏好這個分寸。 網(wǎng)易財經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個城市做出了房地產(chǎn)政策的一個微調(diào)，其中有10個城市是通過改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說兩、三個城市通過放松限購，都被叫停了。這個可不可以說中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個方向是釋放剛需？ 董藩：我們會看到，越來越多的城市放松對市場的調(diào)控，當然了，他們只是在地方政府這個有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動用了公積金這個措施？因為公積金是在地方政府手中掌握著，所以動用那個政策他們自己說了算。讓政府生存下去，這毫無疑問比控制房價上漲更重要。 在地方財政收入急劇下滑的情況下，地方的財力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無疑問必須讓房地產(chǎn)市場恢復(fù)交易。當然引發(fā)，當然促使大家，當然讓大家在參加到交易活動當中來，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動腦筋、想辦法。 你所說的叫停是前一段時間，如果最近采取一點措施，他也未必會叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財經(jīng)：我這里還有一個資料，是一個政策部門的人士，他對于穩(wěn)定的一個看法。他說其實中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個思路，應(yīng)該是希望有一個三全其美的辦法，就是既能降低房價，又能促成成交量，另外也能拉動投資增長，您認為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說法太美好，但是不現(xiàn)實，沒有辦法做到這一點。 高房價體現(xiàn)高競爭力 網(wǎng)易財經(jīng)：媒體輿論喜歡指責地方政府沒有嚴格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來，地方政府沒有去嚴格遵守這個調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個外來的人，看著那個兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對她進行一些評論也很正常。而且為什么媒體喜歡評論這個？因為媒體現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房價下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時候，首先從媒體角度來講他是不干的。 前期揚州也好，或者說其他廣東的某個市也好，他們在救市的時候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因為它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方財政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動也就成為一個必然。 網(wǎng)易財經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說，城市房價和地方競爭力的一個關(guān)系，您說城市的價值越高，競爭力越強，那它的房價就應(yīng)該是越高的，想請您在這里詳細的解釋一下這一點。 董藩：房地產(chǎn)價格是很多因素綜合作用的反映。一般說來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高。看一看全世界房價最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場化的，房價都很高，都七、八萬，八、九萬甚至更高，這些地方為什么房價高？其實城市的功能都是非常強大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無疑問在中國城市功能是最強大的，經(jīng)濟上是極強的增長點，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級，比如說第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機會比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財富量大，分配的時候收入也偏高，所以我們看到無數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對待房價，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房價降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個人正確對待房價，正確對待這個城市，也使我們的政府能夠在相對理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個政策，政策更科學，更理性。 網(wǎng)易財經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進行了一些改革，有學者就期待深圳對小產(chǎn)權(quán)房進行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進呢？ 董藩：這個其實是有深刻的社會背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個問題是合理的，但是按我們國家現(xiàn)行法律規(guī)定來講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們在這里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個動力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說就是村委會，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國家政府，讓國家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因為我們國家現(xiàn)行的財稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場對接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財政收入是來自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴厲打壓的情況下，仍然占地方財政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過一個比方，這個孩子是超生的，是違反計劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說我們要堅決治理，但實際是沒有辦法采取行動，因為已經(jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)娦邪阉频?，毫無疑問也會產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個事情。中央政府也不敢下這個令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊30號溫家寶總理就提出說“要穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個穩(wěn)定意味著什么？
董藩：房價下跌不利中國經(jīng)濟 2012-06-06 來源: 網(wǎng)易財經(jīng) 點擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財經(jīng)《意見中國－－網(wǎng)易經(jīng)濟學家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠地表達觀點，盡管這些觀點飽受爭議，但他相信時間會站在他這一邊。他主張學者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動？ 董藩（微博）認為，對地方政府放松調(diào)控的指責并不合理。地方政府有財政壓力，因此必然松動調(diào)控?！白屨嫦氯?，這毫無疑問比控制房價上漲更重要。”他認為各地房價是各地競爭力的體現(xiàn)?！耙话阏f來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高。”政府基于財稅理由，不會認可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房價大跌受損最大的是工薪階層。房價只能穩(wěn)不能跌。 董藩認為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當成了一種調(diào)控。“我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段?！?董藩反對房屋限購，認為限購干預(yù)契約，違背憲法精神。限購出臺容易，但想取消卻很難，于是只能長期化，時緊時松。 董藩主張學者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認為很多學者迎合官員和大眾，有良心的學者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學者。 以下為訪談實錄： 房價調(diào)控無法維持只能松動 網(wǎng)易財經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說，可以買房了，您說出這個話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場的變化做了這樣一個判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場，堅定不移地壓價”，但是總理最近的兩次談話語氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對不重要的位置上，為什么呢？因為最近經(jīng)濟增長受到了極大的威脅，地方的財政收入也得到了極大地威脅。總理還有其他的中央主要領(lǐng)導已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實問題比較嚴重，這樣的話整個的政策，保增長這塊可能就更突出了。毫無疑問，盡管我們不直接松動房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團公司，他通過其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財務(wù)狀況會得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個過程當中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個樓盤，這樣的話未來幾年你上班的成本，上學的成本、交通和時間兩個方面都會大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當然了，這不是說你買完房子之后還會像2009年春天那樣暴漲，因為畢竟國家層面限購政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個表態(tài)有了變化，我們這里也有一個資料，就說是在4月13號，國務(wù)院常務(wù)委員會議強調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果”但是5月30號溫家寶總理就提出說“要穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個政策不會再變化了，至少不會像更嚴厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當去年一月份出現(xiàn)了今天正在實行的嚴厲的宏觀調(diào)控政策的時候，我們就知道那是底部，因為什么？不可能再出嚴厲政策，而且這個政策實施一段時間之后，對中國經(jīng)濟會產(chǎn)生一些致命的影響。因為畢竟整個國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認也好，不承認也好，它是主導產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時還是國家的先導產(chǎn)業(yè)。在保增長的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場，只不過我們在這個過程當中，政府生怕出現(xiàn)過度的反彈，帶來更大的輿論壓力，所以這個過程當中它必須拿捏好這個分寸。 網(wǎng)易財經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個城市做出了房地產(chǎn)政策的一個微調(diào)，其中有10個城市是通過改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說兩、三個城市通過放松限購，都被叫停了。這個可不可以說中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個方向是釋放剛需？ 董藩：我們會看到，越來越多的城市放松對市場的調(diào)控，當然了，他們只是在地方政府這個有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動用了公積金這個措施？因為公積金是在地方政府手中掌握著，所以動用那個政策他們自己說了算。讓政府生存下去，這毫無疑問比控制房價上漲更重要。 在地方財政收入急劇下滑的情況下，地方的財力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無疑問必須讓房地產(chǎn)市場恢復(fù)交易。當然引發(fā)，當然促使大家，當然讓大家在參加到交易活動當中來，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動腦筋、想辦法。 你所說的叫停是前一段時間，如果最近采取一點措施，他也未必會叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財經(jīng)：我這里還有一個資料，是一個政策部門的人士，他對于穩(wěn)定的一個看法。他說其實中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個思路，應(yīng)該是希望有一個三全其美的辦法，就是既能降低房價，又能促成成交量，另外也能拉動投資增長，您認為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說法太美好，但是不現(xiàn)實，沒有辦法做到這一點。 高房價體現(xiàn)高競爭力 網(wǎng)易財經(jīng)：媒體輿論喜歡指責地方政府沒有嚴格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來，地方政府沒有去嚴格遵守這個調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個外來的人，看著那個兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對她進行一些評論也很正常。而且為什么媒體喜歡評論這個？因為媒體現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房價下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時候，首先從媒體角度來講他是不干的。 前期揚州也好，或者說其他廣東的某個市也好，他們在救市的時候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因為它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方財政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動也就成為一個必然。 網(wǎng)易財經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說，城市房價和地方競爭力的一個關(guān)系，您說城市的價值越高，競爭力越強，那它的房價就應(yīng)該是越高的，想請您在這里詳細的解釋一下這一點。 董藩：房地產(chǎn)價格是很多因素綜合作用的反映。一般說來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高?？匆豢慈澜绶績r最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場化的，房價都很高，都七、八萬，八、九萬甚至更高，這些地方為什么房價高？其實城市的功能都是非常強大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無疑問在中國城市功能是最強大的，經(jīng)濟上是極強的增長點，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級，比如說第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機會比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財富量大，分配的時候收入也偏高，所以我們看到無數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對待房價，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房價降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個人正確對待房價，正確對待這個城市，也使我們的政府能夠在相對理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個政策，政策更科學，更理性。 網(wǎng)易財經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進行了一些改革，有學者就期待深圳對小產(chǎn)權(quán)房進行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進呢？ 董藩：這個其實是有深刻的社會背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個問題是合理的，但是按我們國家現(xiàn)行法律規(guī)定來講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們在這里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個動力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說就是村委會，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國家政府，讓國家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因為我們國家現(xiàn)行的財稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場對接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財政收入是來自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴厲打壓的情況下，仍然占地方財政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過一個比方，這個孩子是超生的，是違反計劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說我們要堅決治理，但實際是沒有辦法采取行動，因為已經(jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)娦邪阉频?，毫無疑問也會產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個事情。中央政府也不敢下這個令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊 董藩：穩(wěn)定就意味著這個政策不會再變化了，至少不會像更嚴厲的方向去演化了。
網(wǎng)易財經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過去了？
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個兩難的問題。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟對于房地產(chǎn)市場過度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡單的用好和壞來衡量，形成今天這個格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個最基本的客觀原因是啥？我們過去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當支柱產(chǎn)業(yè)，起動需求、拉動經(jīng)濟增長，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個大的原因。 再加上在這個過程當中，我們大規(guī)模的城市化過程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長，還有一個原因改變家庭在裂變，過去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？兩口人、三口人。所以原來的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說離婚的跟過去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個方面我能講八、九個方面。個別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當標準不同的時候，我們判斷市場肯定是會有毛病。所以我一直強調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對待市場，我也希望一些大學問家，不是去迎合一些輿論，而要引導這些輿論正確對待這個市場。 房價大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財經(jīng)：有一個是，我們之前剛才一直談到，有一個規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房價反而會越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說政府應(yīng)該調(diào)控房價呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長時間思路上是錯的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導致了市場的供求關(guān)系進一步緊張，所以以往越調(diào)控房價越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個月來幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國土資源部門在講什么？說我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當中有很多不具備開發(fā)條件，比如說拆遷的問題，比如說大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個地方來，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會進一步加劇市場的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個問題，第一，老百姓對這個行業(yè)是沒有很科學、很理性的認識的，沒有專業(yè)知識的，他按照對普通商品的理解來理解這個事情，本身就是錯的。第二，源于對政府的一個信任。其實我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時候，往往過多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯的時候，所以我們回過頭來我們要說這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場，一定要尊重市場，讓市場自動的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵多蓋飯店，或者說不限制他們開飯店，用不了多久就會出現(xiàn)這個結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價格一定是高的，飯菜的價格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財經(jīng)：在您看來，什么樣的房價下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個問題。我不認為房價下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個國家房價下跌的時候，老百姓歡欣鼓舞。房價下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟增長完蛋了，地方政府稅收上不來，沒法兒運轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對抗經(jīng)濟衰退，對抗房價下跌。房價能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說這個話沒有房的人會罵我，會很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當房價下跌的時候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們在嚴厲打壓房價的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房價的時候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房價的時候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財經(jīng)：這里還有一個資料，說是關(guān)于中國住房自有率的一個數(shù)據(jù)，一些機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭議，比如說西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認為這個數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因為網(wǎng)友表達意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說呢？他們在做這個調(diào)研的時候會研究怎么樣使這個調(diào)查更科學，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個數(shù)據(jù)更接近于事實。我們過去提過說86%以上，因為這個數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個數(shù)字是動態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過去曾經(jīng)提這個數(shù)字，被國家統(tǒng)計局一個袁局長給批判了，我們倆也產(chǎn)生過這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭吵，事實上他說的那個根本就不對，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說法，說很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因為網(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對這個數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購政策，您認為這個政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個問題由來已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實施。所以我曾經(jīng)寫過一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來》，到今天我也認為我們沒有辦法去搞這個房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過實施房產(chǎn)稅，把限購政策給它替代了，現(xiàn)在來看不可能，為什么呢？告訴大家，實施這個房產(chǎn)稅第一個理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個理論問題，我不詳細去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財產(chǎn)權(quán)。 而且我們會發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財產(chǎn)，所以這是不對的，凡是搞房產(chǎn)稅的國家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國搞是行不通的，因為畢竟土地不是私有的。 第二個是什么？我們要搞這個房產(chǎn)稅，一個大的前提是什么？我們要理順所有房產(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭取得了徹底的勝利，我們知道在每個人手里到底有多少套房子，我們再去研究這個房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個事情才實施，而反腐敗斗爭這個事情是很難的，當然要做，但是非常非常難，需要時間。 還有一個問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來，2那么2006年以前的房子在這個系統(tǒng)當中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個大的前提是什么，老百姓愿意交這個稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個稅搞得很清楚，你交了這個稅，這個稅都是地稅，直接用到咱們這個社區(qū)，修一個社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學，或者是提高教學質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國，這個錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會對抗的。 最關(guān)鍵的一點，它和征個人所得稅不一樣，個人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時候就把這筆稅扣掉了，如果個人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評估完了說你該交，你今天交3萬，我們?nèi)ソ粏?？我們不會去交，已?jīng)在我們手里了，全民性的可能會對抗。 我開過玩笑，我說啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們在很多小區(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費都收不上來，何況一個國家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來征？如果按照物業(yè)的價值征，我們會發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價值多少？可能價值三百萬、四百萬，征1%也要交三、四萬，但是這個老房子住的是誰？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個下崗，只有一個人上班，一個月掙兩千，你能征上來嗎？你征不上來。 網(wǎng)易財經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個政策說今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對你這個存量資產(chǎn)的價值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評價他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導人的思維，對領(lǐng)導人決策的評價，這里我就不去談了。 限購違憲容易取消難 網(wǎng)易財經(jīng)：另外一個政策，就是限購政策，這個限購政策目前是已經(jīng)董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當去年一月份出現(xiàn)了今天正在實行的嚴厲的宏觀調(diào)控政策的時候，我們就知道那是底部，因為什么？不可能再出嚴厲政策，而且這個政策實施一段時間之后，對中國經(jīng)濟會產(chǎn)生一些致命的影響。因為畢竟整個國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認也好，不承認也好，它是主導產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時還是國家的先導產(chǎn)業(yè)。在保增長的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場，只不過我們在這個過程當中，政府生怕出現(xiàn)過度的反彈，帶來更大的輿論壓力，所以這個過程當中它必須拿捏好這個分寸。
網(wǎng)易財經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個城市做出了房地產(chǎn)政策的一個微調(diào)，其中有將很多剛性需求阻擋在購房的隊伍之外了，您認為這個限購政策什么時候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說的非常對。你想改善，那叫不叫剛性啊？你們家里五口人，60平方米里住著，沒法兒住，你說第二套，其實這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說這個需求是剛性不？所以限購這個政策我們不主張，因為從道理上來講，限購政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因為這兩個法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個房子，是一個商品房，是個商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對不對？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個人到商場里買衣服，不行，你穿衣服來的，你得脫光了來，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營自主權(quán)。 請得神送不得神，這個政策原本不該有，但是一旦搞出來之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來我們搞了戶籍制度，實行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個政策可能松動，但是不會立刻取消，為啥？擔心房價暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購限貸政策，很有可能長期化，只不過不是這種嚴厲程度長期化，而是有所松動的長期化。 網(wǎng)易財經(jīng)：還有一個我們看到一個新聞，說是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說就是要放開有十萬個的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財經(jīng)：對，這個工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個松動限購政策的一個辦法。 董藩：對，這就是我說的，地方要采取措施自救的一個表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟學者很少 網(wǎng)易財經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟學家說一些反市場的話，確實非常對老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟學家的呢，您覺得經(jīng)濟學家的良心是怎么樣評價呢？ 董藩：我們總是試圖去評價經(jīng)濟學家的良心。我覺得對一個經(jīng)濟學家來講，重要的是什么？他的語言，重要是他言論的科學性和客觀性，是否尊重事實，是否尊重經(jīng)濟規(guī)律。在房地產(chǎn)這個問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會化，而且這個行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說實話，說實話可能就意味著挨罵，說實話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說實話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習慣了，也無所謂了，因為社會上總是存在這種人。 我客觀的說，迎合老百姓，順著老百姓去說，一般情況都是錯的。為什么呢？老百姓是誰呀？老百姓回到生活當中來是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長遠；只管小家庭，不管大社會。如果政治家、學者也去迎合眼前，毫無疑問我們所有的政策都是短期的，我們會制造出很多的麻煩，比如說房價的問題。 曾經(jīng)有兩個很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟學家，其中有一個人的影響應(yīng)該說也不比我弱。我問他，我說你說要征房產(chǎn)稅，我問你幾個問題，你如果能回答得了，我就認可他能夠征，回答不了證明是你在胡說，結(jié)果三個問題他一個也回答不了。但是他換一個場合他還這么說。所以我們希望學者的觀點不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學決策。我希望更多的學者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學、尊重客觀事實，而不是去迎合一些人，讓那些人說你好。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟學家的良心和知識之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說的話，我就希望這個人是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學的。 網(wǎng)易財經(jīng)：您對于中國的良心經(jīng)濟學家您認為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟學方面有著相當修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟學家，但是我們看到大家不一樣，我一直強調(diào)經(jīng)濟學家應(yīng)該站在一個球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長遠，既考慮小家庭，又考慮大社會，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個社會的進步和整個國民經(jīng)濟發(fā)展的問題，但是我們在這個過程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說還是有一些學者我非常佩服的，你比如說像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對中國的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟學家層面，實際上是一個思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點也是對的，當然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點不對，為什么呢？他不是態(tài)度不對，是對這個行業(yè)的了解還是很有限的。比如說在北大，在清華，我們還看到有些學者，他們本著一個客觀公正、尊重經(jīng)濟規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟規(guī)律，研究中國的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時看到，更多的學者其實放棄了什么？對規(guī)律的尊重，對客觀事實的尊重，他們?nèi)ビ险习傩盏妮浾摚艺J為這是錯的。所以經(jīng)濟學家良心問題，的確是一個話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來源：網(wǎng)易財經(jīng) ) 10個城市是通過改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說兩、三個城市通過放松限購，都被叫停了。這個可不可以說中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個方向是釋放剛需？
董藩：我們會看到，越來越多的城市放松對市場的調(diào)控，當然了，他們只是在地方政府這個有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動用了公積金這個措施？因為公積金是在地方政府手中掌握著，所以動用那個政策他們自己說了算。讓政府生存下去，這毫無疑問比控制房價上漲更重要。
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個兩難的問題。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟對于房地產(chǎn)市場過度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡單的用好和壞來衡量，形成今天這個格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個最基本的客觀原因是啥？我們過去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當支柱產(chǎn)業(yè)，起動需求、拉動經(jīng)濟增長，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個大的原因。 再加上在這個過程當中，我們大規(guī)模的城市化過程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長，還有一個原因改變家庭在裂變，過去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？兩口人、三口人。所以原來的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說離婚的跟過去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個方面我能講八、九個方面。個別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當標準不同的時候，我們判斷市場肯定是會有毛病。所以我一直強調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對待市場，我也希望一些大學問家，不是去迎合一些輿論，而要引導這些輿論正確對待這個市場。 房價大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財經(jīng)：有一個是，我們之前剛才一直談到，有一個規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房價反而會越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說政府應(yīng)該調(diào)控房價呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長時間思路上是錯的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導致了市場的供求關(guān)系進一步緊張，所以以往越調(diào)控房價越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個月來幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國土資源部門在講什么？說我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當中有很多不具備開發(fā)條件，比如說拆遷的問題，比如說大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個地方來，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會進一步加劇市場的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個問題，第一，老百姓對這個行業(yè)是沒有很科學、很理性的認識的，沒有專業(yè)知識的，他按照對普通商品的理解來理解這個事情，本身就是錯的。第二，源于對政府的一個信任。其實我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時候，往往過多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯的時候，所以我們回過頭來我們要說這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場，一定要尊重市場，讓市場自動的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵多蓋飯店，或者說不限制他們開飯店，用不了多久就會出現(xiàn)這個結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價格一定是高的，飯菜的價格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財經(jīng)：在您看來，什么樣的房價下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個問題。我不認為房價下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個國家房價下跌的時候，老百姓歡欣鼓舞。房價下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟增長完蛋了，地方政府稅收上不來，沒法兒運轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對抗經(jīng)濟衰退，對抗房價下跌。房價能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說這個話沒有房的人會罵我，會很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當房價下跌的時候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們在嚴厲打壓房價的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房價的時候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房價的時候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財經(jīng)：這里還有一個資料，說是關(guān)于中國住房自有率的一個數(shù)據(jù)，一些機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭議，比如說西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認為這個數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因為網(wǎng)友表達意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說呢？他們在做這個調(diào)研的時候會研究怎么樣使這個調(diào)查更科學，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個數(shù)據(jù)更接近于事實。我們過去提過說86%以上，因為這個數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個數(shù)字是動態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過去曾經(jīng)提這個數(shù)字，被國家統(tǒng)計局一個袁局長給批判了，我們倆也產(chǎn)生過這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭吵，事實上他說的那個根本就不對，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說法，說很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因為網(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對這個數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購政策，您認為這個政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個問題由來已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實施。所以我曾經(jīng)寫過一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來》，到今天我也認為我們沒有辦法去搞這個房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過實施房產(chǎn)稅，把限購政策給它替代了，現(xiàn)在來看不可能，為什么呢？告訴大家，實施這個房產(chǎn)稅第一個理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個理論問題，我不詳細去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財產(chǎn)權(quán)。 而且我們會發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財產(chǎn)，所以這是不對的，凡是搞房產(chǎn)稅的國家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國搞是行不通的，因為畢竟土地不是私有的。 第二個是什么？我們要搞這個房產(chǎn)稅，一個大的前提是什么？我們要理順所有房產(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭取得了徹底的勝利，我們知道在每個人手里到底有多少套房子，我們再去研究這個房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個事情才實施，而反腐敗斗爭這個事情是很難的，當然要做，但是非常非常難，需要時間。 還有一個問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來，2那么2006年以前的房子在這個系統(tǒng)當中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個大的前提是什么，老百姓愿意交這個稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個稅搞得很清楚，你交了這個稅，這個稅都是地稅，直接用到咱們這個社區(qū)，修一個社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學，或者是提高教學質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國，這個錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會對抗的。 最關(guān)鍵的一點，它和征個人所得稅不一樣，個人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時候就把這筆稅扣掉了，如果個人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評估完了說你該交，你今天交3萬，我們?nèi)ソ粏幔课覀儾粫ソ?，已?jīng)在我們手里了，全民性的可能會對抗。 我開過玩笑，我說啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們在很多小區(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費都收不上來，何況一個國家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來征？如果按照物業(yè)的價值征，我們會發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價值多少？可能價值三百萬、四百萬，征1%也要交三、四萬，但是這個老房子住的是誰？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個下崗，只有一個人上班，一個月掙兩千，你能征上來嗎？你征不上來。 網(wǎng)易財經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個政策說今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對你這個存量資產(chǎn)的價值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評價他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導人的思維，對領(lǐng)導人決策的評價，這里我就不去談了。 限購違憲容易取消難 網(wǎng)易財經(jīng)：另外一個政策，就是限購政策，這個限購政策目前是已經(jīng) 在地方財政收入急劇下滑的情況下，地方的財力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無疑問必須讓房地產(chǎn)市場恢復(fù)交易。當然引發(fā)，當然促使大家，當然讓大家在參加到交易活動當中來，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動腦筋、想辦法。
你所說的叫停是前一段時間，如果最近采取一點措施，他也未必會叫停。
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個兩難的問題。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟對于房地產(chǎn)市場過度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡單的用好和壞來衡量，形成今天這個格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個最基本的客觀原因是啥？我們過去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當支柱產(chǎn)業(yè)，起動需求、拉動經(jīng)濟增長，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個大的原因。 再加上在這個過程當中，我們大規(guī)模的城市化過程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長，還有一個原因改變家庭在裂變，過去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？兩口人、三口人。所以原來的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說離婚的跟過去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個方面我能講八、九個方面。個別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當標準不同的時候，我們判斷市場肯定是會有毛病。所以我一直強調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對待市場，我也希望一些大學問家，不是去迎合一些輿論，而要引導這些輿論正確對待這個市場。 房價大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財經(jīng)：有一個是，我們之前剛才一直談到，有一個規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房價反而會越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說政府應(yīng)該調(diào)控房價呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長時間思路上是錯的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導致了市場的供求關(guān)系進一步緊張，所以以往越調(diào)控房價越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個月來幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國土資源部門在講什么？說我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當中有很多不具備開發(fā)條件，比如說拆遷的問題，比如說大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個地方來，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會進一步加劇市場的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個問題，第一，老百姓對這個行業(yè)是沒有很科學、很理性的認識的，沒有專業(yè)知識的，他按照對普通商品的理解來理解這個事情，本身就是錯的。第二，源于對政府的一個信任。其實我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時候，往往過多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯的時候，所以我們回過頭來我們要說這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場，一定要尊重市場，讓市場自動的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵多蓋飯店，或者說不限制他們開飯店，用不了多久就會出現(xiàn)這個結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價格一定是高的，飯菜的價格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財經(jīng)：在您看來，什么樣的房價下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個問題。我不認為房價下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個國家房價下跌的時候，老百姓歡欣鼓舞。房價下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟增長完蛋了，地方政府稅收上不來，沒法兒運轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對抗經(jīng)濟衰退，對抗房價下跌。房價能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說這個話沒有房的人會罵我，會很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當房價下跌的時候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們在嚴厲打壓房價的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房價的時候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房價的時候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財經(jīng)：這里還有一個資料，說是關(guān)于中國住房自有率的一個數(shù)據(jù)，一些機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭議，比如說西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認為這個數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因為網(wǎng)友表達意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說呢？他們在做這個調(diào)研的時候會研究怎么樣使這個調(diào)查更科學，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個數(shù)據(jù)更接近于事實。我們過去提過說86%以上，因為這個數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個數(shù)字是動態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過去曾經(jīng)提這個數(shù)字，被國家統(tǒng)計局一個袁局長給批判了，我們倆也產(chǎn)生過這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭吵，事實上他說的那個根本就不對，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說法，說很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因為網(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對這個數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購政策，您認為這個政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個問題由來已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實施。所以我曾經(jīng)寫過一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來》，到今天我也認為我們沒有辦法去搞這個房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過實施房產(chǎn)稅，把限購政策給它替代了，現(xiàn)在來看不可能，為什么呢？告訴大家，實施這個房產(chǎn)稅第一個理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個理論問題，我不詳細去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財產(chǎn)權(quán)。 而且我們會發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財產(chǎn)，所以這是不對的，凡是搞房產(chǎn)稅的國家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國搞是行不通的，因為畢竟土地不是私有的。 第二個是什么？我們要搞這個房產(chǎn)稅，一個大的前提是什么？我們要理順所有房產(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭取得了徹底的勝利，我們知道在每個人手里到底有多少套房子，我們再去研究這個房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個事情才實施，而反腐敗斗爭這個事情是很難的，當然要做，但是非常非常難，需要時間。 還有一個問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來，2那么2006年以前的房子在這個系統(tǒng)當中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個大的前提是什么，老百姓愿意交這個稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個稅搞得很清楚，你交了這個稅，這個稅都是地稅，直接用到咱們這個社區(qū)，修一個社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學，或者是提高教學質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國，這個錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會對抗的。 最關(guān)鍵的一點，它和征個人所得稅不一樣，個人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時候就把這筆稅扣掉了，如果個人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評估完了說你該交，你今天交3萬，我們?nèi)ソ粏?？我們不會去交，已?jīng)在我們手里了，全民性的可能會對抗。 我開過玩笑，我說啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們在很多小區(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費都收不上來，何況一個國家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來征？如果按照物業(yè)的價值征，我們會發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價值多少？可能價值三百萬、四百萬，征1%也要交三、四萬，但是這個老房子住的是誰？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個下崗，只有一個人上班，一個月掙兩千，你能征上來嗎？你征不上來。 網(wǎng)易財經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個政策說今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對你這個存量資產(chǎn)的價值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評價他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導人的思維，對領(lǐng)導人決策的評價，這里我就不去談了。 限購違憲容易取消難 網(wǎng)易財經(jīng)：另外一個政策，就是限購政策，這個限購政策目前是已經(jīng)我到有的地方去調(diào)研，營業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會是什么結(jié)果？
網(wǎng)易財經(jīng)：我這里還有一個資料，是一個政策部門的人士，他對于穩(wěn)定的一個看法。他說其實中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個思路，應(yīng)該是希望有一個三全其美的辦法，就是既能降低房價，又能促成成交量，另外也能拉動投資增長，您認為有這種三全其美的方式存在嗎？
董藩：這種說法太美好，但是不現(xiàn)實，沒有辦法做到這一點。
高房價體現(xiàn)高競爭力
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個兩難的問題。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟對于房地產(chǎn)市場過度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡單的用好和壞來衡量，形成今天這個格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個最基本的客觀原因是啥？我們過去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當支柱產(chǎn)業(yè)，起動需求、拉動經(jīng)濟增長，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個大的原因。 再加上在這個過程當中，我們大規(guī)模的城市化過程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長，還有一個原因改變家庭在裂變，過去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？兩口人、三口人。所以原來的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說離婚的跟過去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個方面我能講八、九個方面。個別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當標準不同的時候，我們判斷市場肯定是會有毛病。所以我一直強調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對待市場，我也希望一些大學問家，不是去迎合一些輿論，而要引導這些輿論正確對待這個市場。 房價大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財經(jīng)：有一個是，我們之前剛才一直談到，有一個規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房價反而會越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說政府應(yīng)該調(diào)控房價呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長時間思路上是錯的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導致了市場的供求關(guān)系進一步緊張，所以以往越調(diào)控房價越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個月來幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國土資源部門在講什么？說我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當中有很多不具備開發(fā)條件，比如說拆遷的問題，比如說大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個地方來，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會進一步加劇市場的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個問題，第一，老百姓對這個行業(yè)是沒有很科學、很理性的認識的，沒有專業(yè)知識的，他按照對普通商品的理解來理解這個事情，本身就是錯的。第二，源于對政府的一個信任。其實我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時候，往往過多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯的時候，所以我們回過頭來我們要說這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場，一定要尊重市場，讓市場自動的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵多蓋飯店，或者說不限制他們開飯店，用不了多久就會出現(xiàn)這個結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價格一定是高的，飯菜的價格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財經(jīng)：在您看來，什么樣的房價下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個問題。我不認為房價下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個國家房價下跌的時候，老百姓歡欣鼓舞。房價下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟增長完蛋了，地方政府稅收上不來，沒法兒運轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對抗經(jīng)濟衰退，對抗房價下跌。房價能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說這個話沒有房的人會罵我，會很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當房價下跌的時候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們在嚴厲打壓房價的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房價的時候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房價的時候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財經(jīng)：這里還有一個資料，說是關(guān)于中國住房自有率的一個數(shù)據(jù)，一些機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭議，比如說西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認為這個數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因為網(wǎng)友表達意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說呢？他們在做這個調(diào)研的時候會研究怎么樣使這個調(diào)查更科學，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個數(shù)據(jù)更接近于事實。我們過去提過說86%以上，因為這個數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個數(shù)字是動態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過去曾經(jīng)提這個數(shù)字，被國家統(tǒng)計局一個袁局長給批判了，我們倆也產(chǎn)生過這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭吵，事實上他說的那個根本就不對，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說法，說很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因為網(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對這個數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購政策，您認為這個政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個問題由來已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實施。所以我曾經(jīng)寫過一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來》，到今天我也認為我們沒有辦法去搞這個房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過實施房產(chǎn)稅，把限購政策給它替代了，現(xiàn)在來看不可能，為什么呢？告訴大家，實施這個房產(chǎn)稅第一個理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個理論問題，我不詳細去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財產(chǎn)權(quán)。 而且我們會發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財產(chǎn)，所以這是不對的，凡是搞房產(chǎn)稅的國家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國搞是行不通的，因為畢竟土地不是私有的。 第二個是什么？我們要搞這個房產(chǎn)稅，一個大的前提是什么？我們要理順所有房產(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭取得了徹底的勝利，我們知道在每個人手里到底有多少套房子，我們再去研究這個房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個事情才實施，而反腐敗斗爭這個事情是很難的，當然要做，但是非常非常難，需要時間。 還有一個問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來，2那么2006年以前的房子在這個系統(tǒng)當中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個大的前提是什么，老百姓愿意交這個稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個稅搞得很清楚，你交了這個稅，這個稅都是地稅，直接用到咱們這個社區(qū)，修一個社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學，或者是提高教學質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國，這個錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會對抗的。 最關(guān)鍵的一點，它和征個人所得稅不一樣，個人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時候就把這筆稅扣掉了，如果個人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評估完了說你該交，你今天交3萬，我們?nèi)ソ粏?？我們不會去交，已?jīng)在我們手里了，全民性的可能會對抗。 我開過玩笑，我說啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們在很多小區(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費都收不上來，何況一個國家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來征？如果按照物業(yè)的價值征，我們會發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價值多少？可能價值三百萬、四百萬，征1%也要交三、四萬，但是這個老房子住的是誰？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個下崗，只有一個人上班，一個月掙兩千，你能征上來嗎？你征不上來。 網(wǎng)易財經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個政策說今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對你這個存量資產(chǎn)的價值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評價他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導人的思維，對領(lǐng)導人決策的評價，這里我就不去談了。 限購違憲容易取消難 網(wǎng)易財經(jīng)：另外一個政策，就是限購政策，這個限購政策目前是已經(jīng) 網(wǎng)易財經(jīng)：媒體輿論喜歡指責地方政府沒有嚴格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來，地方政府沒有去嚴格遵守這個調(diào)控政策是好事還是壞事呢？
董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個外來的人，看著那個兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對她進行一些評論也很正常。而且為什么媒體喜歡評論這個？因為媒體現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房價下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時候，首先從媒體角度來講他是不干的。
前期揚州也好，或者說其他廣東的某個市也好，他們在救市的時候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因為它也受不了了。還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個兩難的問題。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟對于房地產(chǎn)市場過度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡單的用好和壞來衡量，形成今天這個格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個最基本的客觀原因是啥？我們過去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當支柱產(chǎn)業(yè)，起動需求、拉動經(jīng)濟增長，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個大的原因。 再加上在這個過程當中，我們大規(guī)模的城市化過程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長，還有一個原因改變家庭在裂變，過去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？兩口人、三口人。所以原來的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說離婚的跟過去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個方面我能講八、九個方面。個別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當標準不同的時候，我們判斷市場肯定是會有毛病。所以我一直強調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對待市場，我也希望一些大學問家，不是去迎合一些輿論，而要引導這些輿論正確對待這個市場。 房價大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財經(jīng)：有一個是，我們之前剛才一直談到，有一個規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房價反而會越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說政府應(yīng)該調(diào)控房價呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長時間思路上是錯的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導致了市場的供求關(guān)系進一步緊張，所以以往越調(diào)控房價越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個月來幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國土資源部門在講什么？說我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當中有很多不具備開發(fā)條件，比如說拆遷的問題，比如說大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個地方來，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會進一步加劇市場的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個問題，第一，老百姓對這個行業(yè)是沒有很科學、很理性的認識的，沒有專業(yè)知識的，他按照對普通商品的理解來理解這個事情，本身就是錯的。第二，源于對政府的一個信任。其實我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時候，往往過多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯的時候，所以我們回過頭來我們要說這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場，一定要尊重市場，讓市場自動的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵多蓋飯店，或者說不限制他們開飯店，用不了多久就會出現(xiàn)這個結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價格一定是高的，飯菜的價格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財經(jīng)：在您看來，什么樣的房價下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個問題。我不認為房價下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個國家房價下跌的時候，老百姓歡欣鼓舞。房價下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟增長完蛋了，地方政府稅收上不來，沒法兒運轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對抗經(jīng)濟衰退，對抗房價下跌。房價能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說這個話沒有房的人會罵我，會很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當房價下跌的時候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們在嚴厲打壓房價的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房價的時候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房價的時候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財經(jīng)：這里還有一個資料，說是關(guān)于中國住房自有率的一個數(shù)據(jù)，一些機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭議，比如說西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認為這個數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因為網(wǎng)友表達意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說呢？他們在做這個調(diào)研的時候會研究怎么樣使這個調(diào)查更科學，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個數(shù)據(jù)更接近于事實。我們過去提過說86%以上，因為這個數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個數(shù)字是動態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過去曾經(jīng)提這個數(shù)字，被國家統(tǒng)計局一個袁局長給批判了，我們倆也產(chǎn)生過這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭吵，事實上他說的那個根本就不對，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說法，說很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因為網(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對這個數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購政策，您認為這個政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個問題由來已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實施。所以我曾經(jīng)寫過一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來》，到今天我也認為我們沒有辦法去搞這個房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過實施房產(chǎn)稅，把限購政策給它替代了，現(xiàn)在來看不可能，為什么呢？告訴大家，實施這個房產(chǎn)稅第一個理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個理論問題，我不詳細去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財產(chǎn)權(quán)。 而且我們會發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財產(chǎn)，所以這是不對的，凡是搞房產(chǎn)稅的國家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國搞是行不通的，因為畢竟土地不是私有的。 第二個是什么？我們要搞這個房產(chǎn)稅，一個大的前提是什么？我們要理順所有房產(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭取得了徹底的勝利，我們知道在每個人手里到底有多少套房子，我們再去研究這個房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個事情才實施，而反腐敗斗爭這個事情是很難的，當然要做，但是非常非常難，需要時間。 還有一個問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來，2那么2006年以前的房子在這個系統(tǒng)當中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個大的前提是什么，老百姓愿意交這個稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個稅搞得很清楚，你交了這個稅，這個稅都是地稅，直接用到咱們這個社區(qū)，修一個社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學，或者是提高教學質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國，這個錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會對抗的。 最關(guān)鍵的一點，它和征個人所得稅不一樣，個人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時候就把這筆稅扣掉了，如果個人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評估完了說你該交，你今天交3萬，我們?nèi)ソ粏?？我們不會去交，已?jīng)在我們手里了，全民性的可能會對抗。 我開過玩笑，我說啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們在很多小區(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費都收不上來，何況一個國家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來征？如果按照物業(yè)的價值征，我們會發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價值多少？可能價值三百萬、四百萬，征1%也要交三、四萬，但是這個老房子住的是誰？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個下崗，只有一個人上班，一個月掙兩千，你能征上來嗎？你征不上來。 網(wǎng)易財經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個政策說今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對你這個存量資產(chǎn)的價值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評價他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導人的思維，對領(lǐng)導人決策的評價，這里我就不去談了。 限購違憲容易取消難 網(wǎng)易財經(jīng)：另外一個政策，就是限購政策，這個限購政策目前是已經(jīng)GDP下滑速度太快，地方財政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動也就成為一個必然。
網(wǎng)易財經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說，城市房價和地方競爭力的一個關(guān)系，您說城市的價值越高，競爭力越強，那它的房價就應(yīng)該是越高的，想請您在這里詳細的解釋一下這一點。
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個兩難的問題。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟對于房地產(chǎn)市場過度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡單的用好和壞來衡量，形成今天這個格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個最基本的客觀原因是啥？我們過去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當支柱產(chǎn)業(yè)，起動需求、拉動經(jīng)濟增長，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個大的原因。 再加上在這個過程當中，我們大規(guī)模的城市化過程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長，還有一個原因改變家庭在裂變，過去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？兩口人、三口人。所以原來的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說離婚的跟過去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個方面我能講八、九個方面。個別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當標準不同的時候，我們判斷市場肯定是會有毛病。所以我一直強調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對待市場，我也希望一些大學問家，不是去迎合一些輿論，而要引導這些輿論正確對待這個市場。 房價大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財經(jīng)：有一個是，我們之前剛才一直談到，有一個規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房價反而會越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說政府應(yīng)該調(diào)控房價呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長時間思路上是錯的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導致了市場的供求關(guān)系進一步緊張，所以以往越調(diào)控房價越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個月來幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國土資源部門在講什么？說我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當中有很多不具備開發(fā)條件，比如說拆遷的問題，比如說大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個地方來，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會進一步加劇市場的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個問題，第一，老百姓對這個行業(yè)是沒有很科學、很理性的認識的，沒有專業(yè)知識的，他按照對普通商品的理解來理解這個事情，本身就是錯的。第二，源于對政府的一個信任。其實我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時候，往往過多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯的時候，所以我們回過頭來我們要說這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場，一定要尊重市場，讓市場自動的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵多蓋飯店，或者說不限制他們開飯店，用不了多久就會出現(xiàn)這個結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價格一定是高的，飯菜的價格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財經(jīng)：在您看來，什么樣的房價下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個問題。我不認為房價下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個國家房價下跌的時候，老百姓歡欣鼓舞。房價下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟增長完蛋了，地方政府稅收上不來，沒法兒運轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對抗經(jīng)濟衰退，對抗房價下跌。房價能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說這個話沒有房的人會罵我，會很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當房價下跌的時候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們在嚴厲打壓房價的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房價的時候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房價的時候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財經(jīng)：這里還有一個資料，說是關(guān)于中國住房自有率的一個數(shù)據(jù)，一些機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭議，比如說西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認為這個數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因為網(wǎng)友表達意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說呢？他們在做這個調(diào)研的時候會研究怎么樣使這個調(diào)查更科學，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個數(shù)據(jù)更接近于事實。我們過去提過說86%以上，因為這個數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個數(shù)字是動態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過去曾經(jīng)提這個數(shù)字，被國家統(tǒng)計局一個袁局長給批判了，我們倆也產(chǎn)生過這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭吵，事實上他說的那個根本就不對，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說法，說很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因為網(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對這個數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購政策，您認為這個政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個問題由來已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實施。所以我曾經(jīng)寫過一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來》，到今天我也認為我們沒有辦法去搞這個房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過實施房產(chǎn)稅，把限購政策給它替代了，現(xiàn)在來看不可能，為什么呢？告訴大家，實施這個房產(chǎn)稅第一個理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個理論問題，我不詳細去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財產(chǎn)權(quán)。 而且我們會發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財產(chǎn)，所以這是不對的，凡是搞房產(chǎn)稅的國家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國搞是行不通的，因為畢竟土地不是私有的。 第二個是什么？我們要搞這個房產(chǎn)稅，一個大的前提是什么？我們要理順所有房產(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭取得了徹底的勝利，我們知道在每個人手里到底有多少套房子，我們再去研究這個房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個事情才實施，而反腐敗斗爭這個事情是很難的，當然要做，但是非常非常難，需要時間。 還有一個問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來，2那么2006年以前的房子在這個系統(tǒng)當中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個大的前提是什么，老百姓愿意交這個稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個稅搞得很清楚，你交了這個稅，這個稅都是地稅，直接用到咱們這個社區(qū)，修一個社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學，或者是提高教學質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國，這個錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會對抗的。 最關(guān)鍵的一點，它和征個人所得稅不一樣，個人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時候就把這筆稅扣掉了，如果個人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評估完了說你該交，你今天交3萬，我們?nèi)ソ粏幔课覀儾粫ソ?，已?jīng)在我們手里了，全民性的可能會對抗。 我開過玩笑，我說啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們在很多小區(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費都收不上來，何況一個國家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來征？如果按照物業(yè)的價值征，我們會發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價值多少？可能價值三百萬、四百萬，征1%也要交三、四萬，但是這個老房子住的是誰？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個下崗，只有一個人上班，一個月掙兩千，你能征上來嗎？你征不上來。 網(wǎng)易財經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個政策說今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對你這個存量資產(chǎn)的價值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評價他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導人的思維，對領(lǐng)導人決策的評價，這里我就不去談了。 限購違憲容易取消難 網(wǎng)易財經(jīng)：另外一個政策，就是限購政策，這個限購政策目前是已經(jīng) 董藩：房地產(chǎn)價格是很多因素綜合作用的反映。一般說來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高?？匆豢慈澜绶績r最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有將很多剛性需求阻擋在購房的隊伍之外了，您認為這個限購政策什么時候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說的非常對。你想改善，那叫不叫剛性??？你們家里五口人，60平方米里住著，沒法兒住，你說第二套，其實這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說這個需求是剛性不？所以限購這個政策我們不主張，因為從道理上來講，限購政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因為這兩個法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個房子，是一個商品房，是個商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對不對？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個人到商場里買衣服，不行，你穿衣服來的，你得脫光了來，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營自主權(quán)。 請得神送不得神，這個政策原本不該有，但是一旦搞出來之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來我們搞了戶籍制度，實行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個政策可能松動，但是不會立刻取消，為啥？擔心房價暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購限貸政策，很有可能長期化，只不過不是這種嚴厲程度長期化，而是有所松動的長期化。 網(wǎng)易財經(jīng)：還有一個我們看到一個新聞，說是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說就是要放開有十萬個的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財經(jīng)：對，這個工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個松動限購政策的一個辦法。 董藩：對，這就是我說的，地方要采取措施自救的一個表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟學者很少 網(wǎng)易財經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟學家說一些反市場的話，確實非常對老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟學家的呢，您覺得經(jīng)濟學家的良心是怎么樣評價呢？ 董藩：我們總是試圖去評價經(jīng)濟學家的良心。我覺得對一個經(jīng)濟學家來講，重要的是什么？他的語言，重要是他言論的科學性和客觀性，是否尊重事實，是否尊重經(jīng)濟規(guī)律。在房地產(chǎn)這個問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會化，而且這個行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說實話，說實話可能就意味著挨罵，說實話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說實話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習慣了，也無所謂了，因為社會上總是存在這種人。 我客觀的說，迎合老百姓，順著老百姓去說，一般情況都是錯的。為什么呢？老百姓是誰呀？老百姓回到生活當中來是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長遠；只管小家庭，不管大社會。如果政治家、學者也去迎合眼前，毫無疑問我們所有的政策都是短期的，我們會制造出很多的麻煩，比如說房價的問題。 曾經(jīng)有兩個很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟學家，其中有一個人的影響應(yīng)該說也不比我弱。我問他，我說你說要征房產(chǎn)稅，我問你幾個問題，你如果能回答得了，我就認可他能夠征，回答不了證明是你在胡說，結(jié)果三個問題他一個也回答不了。但是他換一個場合他還這么說。所以我們希望學者的觀點不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學決策。我希望更多的學者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學、尊重客觀事實，而不是去迎合一些人，讓那些人說你好。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟學家的良心和知識之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說的話，我就希望這個人是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學的。 網(wǎng)易財經(jīng)：您對于中國的良心經(jīng)濟學家您認為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟學方面有著相當修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟學家，但是我們看到大家不一樣，我一直強調(diào)經(jīng)濟學家應(yīng)該站在一個球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長遠，既考慮小家庭，又考慮大社會，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個社會的進步和整個國民經(jīng)濟發(fā)展的問題，但是我們在這個過程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說還是有一些學者我非常佩服的，你比如說像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對中國的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟學家層面，實際上是一個思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點也是對的，當然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點不對，為什么呢？他不是態(tài)度不對，是對這個行業(yè)的了解還是很有限的。比如說在北大，在清華，我們還看到有些學者，他們本著一個客觀公正、尊重經(jīng)濟規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟規(guī)律，研究中國的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時看到，更多的學者其實放棄了什么？對規(guī)律的尊重，對客觀事實的尊重，他們?nèi)ビ险?，迎合百姓的輿論，我認為這是錯的。所以經(jīng)濟學家良心問題，的確是一個話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來源：網(wǎng)易財經(jīng) ) 20%是市場化的，房價都很高，都七、八萬，八、九萬甚至更高，這些地方為什么房價高？其實城市的功能都是非常強大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無疑問在中國城市功能是最強大的，經(jīng)濟上是極強的增長點，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級，比如說第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機會比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財富量大，分配的時候收入也偏高，所以我們看到無數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。
為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對待房價，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房價降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個人正確對待房價，正確對待這個城市，也使我們的政府能夠在相對理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個政策，政策更科學，更理性。
將很多剛性需求阻擋在購房的隊伍之外了，您認為這個限購政策什么時候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說的非常對。你想改善，那叫不叫剛性??？你們家里五口人，60平方米里住著，沒法兒住，你說第二套，其實這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說這個需求是剛性不？所以限購這個政策我們不主張，因為從道理上來講，限購政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因為這兩個法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個房子，是一個商品房，是個商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對不對？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個人到商場里買衣服，不行，你穿衣服來的，你得脫光了來，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營自主權(quán)。 請得神送不得神，這個政策原本不該有，但是一旦搞出來之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來我們搞了戶籍制度，實行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個政策可能松動，但是不會立刻取消，為啥？擔心房價暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購限貸政策，很有可能長期化，只不過不是這種嚴厲程度長期化，而是有所松動的長期化。 網(wǎng)易財經(jīng)：還有一個我們看到一個新聞，說是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說就是要放開有十萬個的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財經(jīng)：對，這個工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個松動限購政策的一個辦法。 董藩：對，這就是我說的，地方要采取措施自救的一個表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟學者很少 網(wǎng)易財經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟學家說一些反市場的話，確實非常對老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟學家的呢，您覺得經(jīng)濟學家的良心是怎么樣評價呢？ 董藩：我們總是試圖去評價經(jīng)濟學家的良心。我覺得對一個經(jīng)濟學家來講，重要的是什么？他的語言，重要是他言論的科學性和客觀性，是否尊重事實，是否尊重經(jīng)濟規(guī)律。在房地產(chǎn)這個問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會化，而且這個行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說實話，說實話可能就意味著挨罵，說實話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說實話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習慣了，也無所謂了，因為社會上總是存在這種人。 我客觀的說，迎合老百姓，順著老百姓去說，一般情況都是錯的。為什么呢？老百姓是誰呀？老百姓回到生活當中來是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長遠；只管小家庭，不管大社會。如果政治家、學者也去迎合眼前，毫無疑問我們所有的政策都是短期的，我們會制造出很多的麻煩，比如說房價的問題。 曾經(jīng)有兩個很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟學家，其中有一個人的影響應(yīng)該說也不比我弱。我問他，我說你說要征房產(chǎn)稅，我問你幾個問題，你如果能回答得了，我就認可他能夠征，回答不了證明是你在胡說，結(jié)果三個問題他一個也回答不了。但是他換一個場合他還這么說。所以我們希望學者的觀點不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學決策。我希望更多的學者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學、尊重客觀事實，而不是去迎合一些人，讓那些人說你好。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟學家的良心和知識之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說的話，我就希望這個人是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學的。 網(wǎng)易財經(jīng)：您對于中國的良心經(jīng)濟學家您認為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟學方面有著相當修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟學家，但是我們看到大家不一樣，我一直強調(diào)經(jīng)濟學家應(yīng)該站在一個球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長遠，既考慮小家庭，又考慮大社會，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個社會的進步和整個國民經(jīng)濟發(fā)展的問題，但是我們在這個過程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說還是有一些學者我非常佩服的，你比如說像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對中國的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟學家層面，實際上是一個思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點也是對的，當然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點不對，為什么呢？他不是態(tài)度不對，是對這個行業(yè)的了解還是很有限的。比如說在北大，在清華，我們還看到有些學者，他們本著一個客觀公正、尊重經(jīng)濟規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟規(guī)律，研究中國的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時看到，更多的學者其實放棄了什么？對規(guī)律的尊重，對客觀事實的尊重，他們?nèi)ビ险?，迎合百姓的輿論，我認為這是錯的。所以經(jīng)濟學家良心問題，的確是一個話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來源：網(wǎng)易財經(jīng) )網(wǎng)易財經(jīng) 董藩：房價下跌不利中國經(jīng)濟 2012-06-06 來源: 網(wǎng)易財經(jīng) 點擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財經(jīng)《意見中國－－網(wǎng)易經(jīng)濟學家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠地表達觀點，盡管這些觀點飽受爭議，但他相信時間會站在他這一邊。他主張學者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動？ 董藩（微博）認為，對地方政府放松調(diào)控的指責并不合理。地方政府有財政壓力，因此必然松動調(diào)控?！白屨嫦氯?，這毫無疑問比控制房價上漲更重要?！彼J為各地房價是各地競爭力的體現(xiàn)?！耙话阏f來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高?！闭谪敹惱碛?，不會認可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房價大跌受損最大的是工薪階層。房價只能穩(wěn)不能跌。 董藩認為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當成了一種調(diào)控?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段?！?董藩反對房屋限購，認為限購干預(yù)契約，違背憲法精神。限購出臺容易，但想取消卻很難，于是只能長期化，時緊時松。 董藩主張學者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認為很多學者迎合官員和大眾，有良心的學者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學者。 以下為訪談實錄： 房價調(diào)控無法維持只能松動 網(wǎng)易財經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說，可以買房了，您說出這個話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場的變化做了這樣一個判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場，堅定不移地壓價”，但是總理最近的兩次談話語氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對不重要的位置上，為什么呢？因為最近經(jīng)濟增長受到了極大的威脅，地方的財政收入也得到了極大地威脅?？偫磉€有其他的中央主要領(lǐng)導已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實問題比較嚴重，這樣的話整個的政策，保增長這塊可能就更突出了。毫無疑問，盡管我們不直接松動房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團公司，他通過其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財務(wù)狀況會得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個過程當中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個樓盤，這樣的話未來幾年你上班的成本，上學的成本、交通和時間兩個方面都會大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當然了，這不是說你買完房子之后還會像2009年春天那樣暴漲，因為畢竟國家層面限購政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個表態(tài)有了變化，我們這里也有一個資料，就說是在4月13號，國務(wù)院常務(wù)委員會議強調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果”但是5月30號溫家寶總理就提出說“要穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個政策不會再變化了，至少不會像更嚴厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當去年一月份出現(xiàn)了今天正在實行的嚴厲的宏觀調(diào)控政策的時候，我們就知道那是底部，因為什么？不可能再出嚴厲政策，而且這個政策實施一段時間之后，對中國經(jīng)濟會產(chǎn)生一些致命的影響。因為畢竟整個國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認也好，不承認也好，它是主導產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時還是國家的先導產(chǎn)業(yè)。在保增長的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場，只不過我們在這個過程當中，政府生怕出現(xiàn)過度的反彈，帶來更大的輿論壓力，所以這個過程當中它必須拿捏好這個分寸。 網(wǎng)易財經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個城市做出了房地產(chǎn)政策的一個微調(diào)，其中有10個城市是通過改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說兩、三個城市通過放松限購，都被叫停了。這個可不可以說中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個方向是釋放剛需？ 董藩：我們會看到，越來越多的城市放松對市場的調(diào)控，當然了，他們只是在地方政府這個有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動用了公積金這個措施？因為公積金是在地方政府手中掌握著，所以動用那個政策他們自己說了算。讓政府生存下去，這毫無疑問比控制房價上漲更重要。 在地方財政收入急劇下滑的情況下，地方的財力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無疑問必須讓房地產(chǎn)市場恢復(fù)交易。當然引發(fā)，當然促使大家，當然讓大家在參加到交易活動當中來，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動腦筋、想辦法。 你所說的叫停是前一段時間，如果最近采取一點措施，他也未必會叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財經(jīng)：我這里還有一個資料，是一個政策部門的人士，他對于穩(wěn)定的一個看法。他說其實中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個思路，應(yīng)該是希望有一個三全其美的辦法，就是既能降低房價，又能促成成交量，另外也能拉動投資增長，您認為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說法太美好，但是不現(xiàn)實，沒有辦法做到這一點。 高房價體現(xiàn)高競爭力 網(wǎng)易財經(jīng)：媒體輿論喜歡指責地方政府沒有嚴格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來，地方政府沒有去嚴格遵守這個調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個外來的人，看著那個兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對她進行一些評論也很正常。而且為什么媒體喜歡評論這個？因為媒體現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房價下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時候，首先從媒體角度來講他是不干的。 前期揚州也好，或者說其他廣東的某個市也好，他們在救市的時候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因為它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方財政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動也就成為一個必然。 網(wǎng)易財經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說，城市房價和地方競爭力的一個關(guān)系，您說城市的價值越高，競爭力越強，那它的房價就應(yīng)該是越高的，想請您在這里詳細的解釋一下這一點。 董藩：房地產(chǎn)價格是很多因素綜合作用的反映。一般說來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高?？匆豢慈澜绶績r最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場化的，房價都很高，都七、八萬，八、九萬甚至更高，這些地方為什么房價高？其實城市的功能都是非常強大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無疑問在中國城市功能是最強大的，經(jīng)濟上是極強的增長點，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級，比如說第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機會比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財富量大，分配的時候收入也偏高，所以我們看到無數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對待房價，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房價降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個人正確對待房價，正確對待這個城市，也使我們的政府能夠在相對理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個政策，政策更科學，更理性。 網(wǎng)易財經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進行了一些改革，有學者就期待深圳對小產(chǎn)權(quán)房進行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進呢？ 董藩：這個其實是有深刻的社會背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個問題是合理的，但是按我們國家現(xiàn)行法律規(guī)定來講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們在這里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個動力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說就是村委會，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國家政府，讓國家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因為我們國家現(xiàn)行的財稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場對接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財政收入是來自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴厲打壓的情況下，仍然占地方財政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過一個比方，這個孩子是超生的，是違反計劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說我們要堅決治理，但實際是沒有辦法采取行動，因為已經(jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)娦邪阉频?，毫無疑問也會產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個事情。中央政府也不敢下這個令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊：我們看到最近深圳土地制度進行了一些改革，有學者就期待深圳對小產(chǎn)權(quán)房進行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進呢？
董藩 董藩：房價下跌不利中國經(jīng)濟 2012-06-06 來源: 網(wǎng)易財經(jīng) 點擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財經(jīng)《意見中國－－網(wǎng)易經(jīng)濟學家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠地表達觀點，盡管這些觀點飽受爭議，但他相信時間會站在他這一邊。他主張學者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動？ 董藩（微博）認為，對地方政府放松調(diào)控的指責并不合理。地方政府有財政壓力，因此必然松動調(diào)控?！白屨嫦氯ィ@毫無疑問比控制房價上漲更重要?！彼J為各地房價是各地競爭力的體現(xiàn)?！耙话阏f來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高?！闭谪敹惱碛?，不會認可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房價大跌受損最大的是工薪階層。房價只能穩(wěn)不能跌。 董藩認為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當成了一種調(diào)控?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段。” 董藩反對房屋限購，認為限購干預(yù)契約，違背憲法精神。限購出臺容易，但想取消卻很難，于是只能長期化，時緊時松。 董藩主張學者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認為很多學者迎合官員和大眾，有良心的學者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學者。 以下為訪談實錄： 房價調(diào)控無法維持只能松動 網(wǎng)易財經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說，可以買房了，您說出這個話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場的變化做了這樣一個判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場，堅定不移地壓價”，但是總理最近的兩次談話語氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對不重要的位置上，為什么呢？因為最近經(jīng)濟增長受到了極大的威脅，地方的財政收入也得到了極大地威脅?？偫磉€有其他的中央主要領(lǐng)導已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實問題比較嚴重，這樣的話整個的政策，保增長這塊可能就更突出了。毫無疑問，盡管我們不直接松動房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團公司，他通過其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財務(wù)狀況會得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個過程當中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個樓盤，這樣的話未來幾年你上班的成本，上學的成本、交通和時間兩個方面都會大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當然了，這不是說你買完房子之后還會像2009年春天那樣暴漲，因為畢竟國家層面限購政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個表態(tài)有了變化，我們這里也有一個資料，就說是在4月13號，國務(wù)院常務(wù)委員會議強調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果”但是5月30號溫家寶總理就提出說“要穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個政策不會再變化了，至少不會像更嚴厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當去年一月份出現(xiàn)了今天正在實行的嚴厲的宏觀調(diào)控政策的時候，我們就知道那是底部，因為什么？不可能再出嚴厲政策，而且這個政策實施一段時間之后，對中國經(jīng)濟會產(chǎn)生一些致命的影響。因為畢竟整個國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認也好，不承認也好，它是主導產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時還是國家的先導產(chǎn)業(yè)。在保增長的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場，只不過我們在這個過程當中，政府生怕出現(xiàn)過度的反彈，帶來更大的輿論壓力，所以這個過程當中它必須拿捏好這個分寸。 網(wǎng)易財經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個城市做出了房地產(chǎn)政策的一個微調(diào)，其中有10個城市是通過改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說兩、三個城市通過放松限購，都被叫停了。這個可不可以說中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個方向是釋放剛需？ 董藩：我們會看到，越來越多的城市放松對市場的調(diào)控，當然了，他們只是在地方政府這個有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動用了公積金這個措施？因為公積金是在地方政府手中掌握著，所以動用那個政策他們自己說了算。讓政府生存下去，這毫無疑問比控制房價上漲更重要。 在地方財政收入急劇下滑的情況下，地方的財力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無疑問必須讓房地產(chǎn)市場恢復(fù)交易。當然引發(fā)，當然促使大家，當然讓大家在參加到交易活動當中來，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動腦筋、想辦法。 你所說的叫停是前一段時間，如果最近采取一點措施，他也未必會叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財經(jīng)：我這里還有一個資料，是一個政策部門的人士，他對于穩(wěn)定的一個看法。他說其實中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個思路，應(yīng)該是希望有一個三全其美的辦法，就是既能降低房價，又能促成成交量，另外也能拉動投資增長，您認為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說法太美好，但是不現(xiàn)實，沒有辦法做到這一點。 高房價體現(xiàn)高競爭力 網(wǎng)易財經(jīng)：媒體輿論喜歡指責地方政府沒有嚴格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來，地方政府沒有去嚴格遵守這個調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個外來的人，看著那個兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對她進行一些評論也很正常。而且為什么媒體喜歡評論這個？因為媒體現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房價下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時候，首先從媒體角度來講他是不干的。 前期揚州也好，或者說其他廣東的某個市也好，他們在救市的時候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因為它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方財政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動也就成為一個必然。 網(wǎng)易財經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說，城市房價和地方競爭力的一個關(guān)系，您說城市的價值越高，競爭力越強，那它的房價就應(yīng)該是越高的，想請您在這里詳細的解釋一下這一點。 董藩：房地產(chǎn)價格是很多因素綜合作用的反映。一般說來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高。看一看全世界房價最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場化的，房價都很高，都七、八萬，八、九萬甚至更高，這些地方為什么房價高？其實城市的功能都是非常強大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無疑問在中國城市功能是最強大的，經(jīng)濟上是極強的增長點，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級，比如說第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機會比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財富量大，分配的時候收入也偏高，所以我們看到無數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對待房價，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房價降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個人正確對待房價，正確對待這個城市，也使我們的政府能夠在相對理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個政策，政策更科學，更理性。 網(wǎng)易財經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進行了一些改革，有學者就期待深圳對小產(chǎn)權(quán)房進行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進呢？ 董藩：這個其實是有深刻的社會背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個問題是合理的，但是按我們國家現(xiàn)行法律規(guī)定來講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們在這里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個動力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說就是村委會，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國家政府，讓國家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因為我們國家現(xiàn)行的財稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場對接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財政收入是來自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴厲打壓的情況下，仍然占地方財政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過一個比方，這個孩子是超生的，是違反計劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說我們要堅決治理，但實際是沒有辦法采取行動，因為已經(jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)娦邪阉频梗翢o疑問也會產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個事情。中央政府也不敢下這個令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊：這個其實是有深刻的社會背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個問題是合理的，但是按我們國家現(xiàn)行法律規(guī)定來講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們在這里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個動力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說就是村委會，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國家政府，讓國家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因為我們國家現(xiàn)行的財稅制度就是這樣的。
如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場對接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財政收入是來自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴厲打壓的情況下，仍然占地方財政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。
董藩：房價下跌不利中國經(jīng)濟 2012-06-06 來源: 網(wǎng)易財經(jīng) 點擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財經(jīng)《意見中國－－網(wǎng)易經(jīng)濟學家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠地表達觀點，盡管這些觀點飽受爭議，但他相信時間會站在他這一邊。他主張學者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動？ 董藩（微博）認為，對地方政府放松調(diào)控的指責并不合理。地方政府有財政壓力，因此必然松動調(diào)控?！白屨嫦氯?，這毫無疑問比控制房價上漲更重要?！彼J為各地房價是各地競爭力的體現(xiàn)?！耙话阏f來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高?！闭谪敹惱碛?，不會認可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房價大跌受損最大的是工薪階層。房價只能穩(wěn)不能跌。 董藩認為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當成了一種調(diào)控?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段?！?董藩反對房屋限購，認為限購干預(yù)契約，違背憲法精神。限購出臺容易，但想取消卻很難，于是只能長期化，時緊時松。 董藩主張學者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認為很多學者迎合官員和大眾，有良心的學者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學者。 以下為訪談實錄： 房價調(diào)控無法維持只能松動 網(wǎng)易財經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說，可以買房了，您說出這個話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場的變化做了這樣一個判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場，堅定不移地壓價”，但是總理最近的兩次談話語氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對不重要的位置上，為什么呢？因為最近經(jīng)濟增長受到了極大的威脅，地方的財政收入也得到了極大地威脅?？偫磉€有其他的中央主要領(lǐng)導已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實問題比較嚴重，這樣的話整個的政策，保增長這塊可能就更突出了。毫無疑問，盡管我們不直接松動房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團公司，他通過其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財務(wù)狀況會得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個過程當中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個樓盤，這樣的話未來幾年你上班的成本，上學的成本、交通和時間兩個方面都會大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當然了，這不是說你買完房子之后還會像2009年春天那樣暴漲，因為畢竟國家層面限購政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個表態(tài)有了變化，我們這里也有一個資料，就說是在4月13號，國務(wù)院常務(wù)委員會議強調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果”但是5月30號溫家寶總理就提出說“要穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個政策不會再變化了，至少不會像更嚴厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當去年一月份出現(xiàn)了今天正在實行的嚴厲的宏觀調(diào)控政策的時候，我們就知道那是底部，因為什么？不可能再出嚴厲政策，而且這個政策實施一段時間之后，對中國經(jīng)濟會產(chǎn)生一些致命的影響。因為畢竟整個國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認也好，不承認也好，它是主導產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時還是國家的先導產(chǎn)業(yè)。在保增長的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場，只不過我們在這個過程當中，政府生怕出現(xiàn)過度的反彈，帶來更大的輿論壓力，所以這個過程當中它必須拿捏好這個分寸。 網(wǎng)易財經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個城市做出了房地產(chǎn)政策的一個微調(diào)，其中有10個城市是通過改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說兩、三個城市通過放松限購，都被叫停了。這個可不可以說中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個方向是釋放剛需？ 董藩：我們會看到，越來越多的城市放松對市場的調(diào)控，當然了，他們只是在地方政府這個有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動用了公積金這個措施？因為公積金是在地方政府手中掌握著，所以動用那個政策他們自己說了算。讓政府生存下去，這毫無疑問比控制房價上漲更重要。 在地方財政收入急劇下滑的情況下，地方的財力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無疑問必須讓房地產(chǎn)市場恢復(fù)交易。當然引發(fā)，當然促使大家，當然讓大家在參加到交易活動當中來，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動腦筋、想辦法。 你所說的叫停是前一段時間，如果最近采取一點措施，他也未必會叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財經(jīng)：我這里還有一個資料，是一個政策部門的人士，他對于穩(wěn)定的一個看法。他說其實中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個思路，應(yīng)該是希望有一個三全其美的辦法，就是既能降低房價，又能促成成交量，另外也能拉動投資增長，您認為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說法太美好，但是不現(xiàn)實，沒有辦法做到這一點。 高房價體現(xiàn)高競爭力 網(wǎng)易財經(jīng)：媒體輿論喜歡指責地方政府沒有嚴格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來，地方政府沒有去嚴格遵守這個調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個外來的人，看著那個兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對她進行一些評論也很正常。而且為什么媒體喜歡評論這個？因為媒體現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房價下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時候，首先從媒體角度來講他是不干的。 前期揚州也好，或者說其他廣東的某個市也好，他們在救市的時候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因為它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方財政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動也就成為一個必然。 網(wǎng)易財經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說，城市房價和地方競爭力的一個關(guān)系，您說城市的價值越高，競爭力越強，那它的房價就應(yīng)該是越高的，想請您在這里詳細的解釋一下這一點。 董藩：房地產(chǎn)價格是很多因素綜合作用的反映。一般說來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高?？匆豢慈澜绶績r最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場化的，房價都很高，都七、八萬，八、九萬甚至更高，這些地方為什么房價高？其實城市的功能都是非常強大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無疑問在中國城市功能是最強大的，經(jīng)濟上是極強的增長點，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級，比如說第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機會比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財富量大，分配的時候收入也偏高，所以我們看到無數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對待房價，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房價降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個人正確對待房價，正確對待這個城市，也使我們的政府能夠在相對理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個政策，政策更科學，更理性。 網(wǎng)易財經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進行了一些改革，有學者就期待深圳對小產(chǎn)權(quán)房進行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進呢？ 董藩：這個其實是有深刻的社會背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個問題是合理的，但是按我們國家現(xiàn)行法律規(guī)定來講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們在這里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個動力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說就是村委會，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國家政府，讓國家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因為我們國家現(xiàn)行的財稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場對接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財政收入是來自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴厲打壓的情況下，仍然占地方財政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過一個比方，這個孩子是超生的，是違反計劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說我們要堅決治理，但實際是沒有辦法采取行動，因為已經(jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)娦邪阉频?，毫無疑問也會產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個事情。中央政府也不敢下這個令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊當然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過一個比方，這個孩子是超生的，是違反計劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說我們要堅決治理，但實際是沒有辦法采取行動，因為已經(jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)娦邪阉频梗翢o疑問也會產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個事情。中央政府也不敢下這個令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個兩難的問題。
將很多剛性需求阻擋在購房的隊伍之外了，您認為這個限購政策什么時候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說的非常對。你想改善，那叫不叫剛性??？你們家里五口人，60平方米里住著，沒法兒住，你說第二套，其實這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說這個需求是剛性不？所以限購這個政策我們不主張，因為從道理上來講，限購政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因為這兩個法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個房子，是一個商品房，是個商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對不對？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個人到商場里買衣服，不行，你穿衣服來的，你得脫光了來，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營自主權(quán)。 請得神送不得神，這個政策原本不該有，但是一旦搞出來之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來我們搞了戶籍制度，實行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個政策可能松動，但是不會立刻取消，為啥？擔心房價暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購限貸政策，很有可能長期化，只不過不是這種嚴厲程度長期化，而是有所松動的長期化。 網(wǎng)易財經(jīng)：還有一個我們看到一個新聞，說是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說就是要放開有十萬個的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財經(jīng)：對，這個工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個松動限購政策的一個辦法。 董藩：對，這就是我說的，地方要采取措施自救的一個表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟學者很少 網(wǎng)易財經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟學家說一些反市場的話，確實非常對老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟學家的呢，您覺得經(jīng)濟學家的良心是怎么樣評價呢？ 董藩：我們總是試圖去評價經(jīng)濟學家的良心。我覺得對一個經(jīng)濟學家來講，重要的是什么？他的語言，重要是他言論的科學性和客觀性，是否尊重事實，是否尊重經(jīng)濟規(guī)律。在房地產(chǎn)這個問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會化，而且這個行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說實話，說實話可能就意味著挨罵，說實話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說實話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習慣了，也無所謂了，因為社會上總是存在這種人。 我客觀的說，迎合老百姓，順著老百姓去說，一般情況都是錯的。為什么呢？老百姓是誰呀？老百姓回到生活當中來是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長遠；只管小家庭，不管大社會。如果政治家、學者也去迎合眼前，毫無疑問我們所有的政策都是短期的，我們會制造出很多的麻煩，比如說房價的問題。 曾經(jīng)有兩個很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟學家，其中有一個人的影響應(yīng)該說也不比我弱。我問他，我說你說要征房產(chǎn)稅，我問你幾個問題，你如果能回答得了，我就認可他能夠征，回答不了證明是你在胡說，結(jié)果三個問題他一個也回答不了。但是他換一個場合他還這么說。所以我們希望學者的觀點不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學決策。我希望更多的學者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學、尊重客觀事實，而不是去迎合一些人，讓那些人說你好。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟學家的良心和知識之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說的話，我就希望這個人是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學的。 網(wǎng)易財經(jīng)：您對于中國的良心經(jīng)濟學家您認為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟學方面有著相當修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟學家，但是我們看到大家不一樣，我一直強調(diào)經(jīng)濟學家應(yīng)該站在一個球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長遠，既考慮小家庭，又考慮大社會，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個社會的進步和整個國民經(jīng)濟發(fā)展的問題，但是我們在這個過程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說還是有一些學者我非常佩服的，你比如說像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對中國的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟學家層面，實際上是一個思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點也是對的，當然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點不對，為什么呢？他不是態(tài)度不對，是對這個行業(yè)的了解還是很有限的。比如說在北大，在清華，我們還看到有些學者，他們本著一個客觀公正、尊重經(jīng)濟規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟規(guī)律，研究中國的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時看到，更多的學者其實放棄了什么？對規(guī)律的尊重，對客觀事實的尊重，他們?nèi)ビ险习傩盏妮浾?，我認為這是錯的。所以經(jīng)濟學家良心問題，的確是一個話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來源：網(wǎng)易財經(jīng) ) 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟對于房地產(chǎn)市場過度依賴是好的還是非常有弊端的？
將很多剛性需求阻擋在購房的隊伍之外了，您認為這個限購政策什么時候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說的非常對。你想改善，那叫不叫剛性啊？你們家里五口人，60平方米里住著，沒法兒住，你說第二套，其實這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說這個需求是剛性不？所以限購這個政策我們不主張，因為從道理上來講，限購政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因為這兩個法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個房子，是一個商品房，是個商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對不對？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個人到商場里買衣服，不行，你穿衣服來的，你得脫光了來，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營自主權(quán)。 請得神送不得神，這個政策原本不該有，但是一旦搞出來之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來我們搞了戶籍制度，實行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個政策可能松動，但是不會立刻取消，為啥？擔心房價暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購限貸政策，很有可能長期化，只不過不是這種嚴厲程度長期化，而是有所松動的長期化。 網(wǎng)易財經(jīng)：還有一個我們看到一個新聞，說是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說就是要放開有十萬個的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財經(jīng)：對，這個工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個松動限購政策的一個辦法。 董藩：對，這就是我說的，地方要采取措施自救的一個表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟學者很少 網(wǎng)易財經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟學家說一些反市場的話，確實非常對老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟學家的呢，您覺得經(jīng)濟學家的良心是怎么樣評價呢？ 董藩：我們總是試圖去評價經(jīng)濟學家的良心。我覺得對一個經(jīng)濟學家來講，重要的是什么？他的語言，重要是他言論的科學性和客觀性，是否尊重事實，是否尊重經(jīng)濟規(guī)律。在房地產(chǎn)這個問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會化，而且這個行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說實話，說實話可能就意味著挨罵，說實話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說實話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習慣了，也無所謂了，因為社會上總是存在這種人。 我客觀的說，迎合老百姓，順著老百姓去說，一般情況都是錯的。為什么呢？老百姓是誰呀？老百姓回到生活當中來是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長遠；只管小家庭，不管大社會。如果政治家、學者也去迎合眼前，毫無疑問我們所有的政策都是短期的，我們會制造出很多的麻煩，比如說房價的問題。 曾經(jīng)有兩個很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟學家，其中有一個人的影響應(yīng)該說也不比我弱。我問他，我說你說要征房產(chǎn)稅，我問你幾個問題，你如果能回答得了，我就認可他能夠征，回答不了證明是你在胡說，結(jié)果三個問題他一個也回答不了。但是他換一個場合他還這么說。所以我們希望學者的觀點不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學決策。我希望更多的學者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學、尊重客觀事實，而不是去迎合一些人，讓那些人說你好。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟學家的良心和知識之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說的話，我就希望這個人是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學的。 網(wǎng)易財經(jīng)：您對于中國的良心經(jīng)濟學家您認為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟學方面有著相當修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟學家，但是我們看到大家不一樣，我一直強調(diào)經(jīng)濟學家應(yīng)該站在一個球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長遠，既考慮小家庭，又考慮大社會，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個社會的進步和整個國民經(jīng)濟發(fā)展的問題，但是我們在這個過程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說還是有一些學者我非常佩服的，你比如說像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對中國的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟學家層面，實際上是一個思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點也是對的，當然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點不對，為什么呢？他不是態(tài)度不對，是對這個行業(yè)的了解還是很有限的。比如說在北大，在清華，我們還看到有些學者，他們本著一個客觀公正、尊重經(jīng)濟規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟規(guī)律，研究中國的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時看到，更多的學者其實放棄了什么？對規(guī)律的尊重，對客觀事實的尊重，他們?nèi)ビ险?，迎合百姓的輿論，我認為這是錯的。所以經(jīng)濟學家良心問題，的確是一個話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來源：網(wǎng)易財經(jīng) )董藩：我們不要簡單的用好和壞來衡量，形成今天這個格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個最基本的客觀原因是啥？我們過去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當支柱產(chǎn)業(yè)，起動需求、拉動經(jīng)濟增長，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個大的原因。
將很多剛性需求阻擋在購房的隊伍之外了，您認為這個限購政策什么時候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說的非常對。你想改善，那叫不叫剛性??？你們家里五口人，60平方米里住著，沒法兒住，你說第二套，其實這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說這個需求是剛性不？所以限購這個政策我們不主張，因為從道理上來講，限購政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因為這兩個法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個房子，是一個商品房，是個商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對不對？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個人到商場里買衣服，不行，你穿衣服來的，你得脫光了來，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營自主權(quán)。 請得神送不得神，這個政策原本不該有，但是一旦搞出來之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來我們搞了戶籍制度，實行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個政策可能松動，但是不會立刻取消，為啥？擔心房價暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購限貸政策，很有可能長期化，只不過不是這種嚴厲程度長期化，而是有所松動的長期化。 網(wǎng)易財經(jīng)：還有一個我們看到一個新聞，說是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說就是要放開有十萬個的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財經(jīng)：對，這個工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個松動限購政策的一個辦法。 董藩：對，這就是我說的，地方要采取措施自救的一個表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟學者很少 網(wǎng)易財經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟學家說一些反市場的話，確實非常對老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟學家的呢，您覺得經(jīng)濟學家的良心是怎么樣評價呢？ 董藩：我們總是試圖去評價經(jīng)濟學家的良心。我覺得對一個經(jīng)濟學家來講，重要的是什么？他的語言，重要是他言論的科學性和客觀性，是否尊重事實，是否尊重經(jīng)濟規(guī)律。在房地產(chǎn)這個問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會化，而且這個行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說實話，說實話可能就意味著挨罵，說實話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說實話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習慣了，也無所謂了，因為社會上總是存在這種人。 我客觀的說，迎合老百姓，順著老百姓去說，一般情況都是錯的。為什么呢？老百姓是誰呀？老百姓回到生活當中來是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長遠；只管小家庭，不管大社會。如果政治家、學者也去迎合眼前，毫無疑問我們所有的政策都是短期的，我們會制造出很多的麻煩，比如說房價的問題。 曾經(jīng)有兩個很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟學家，其中有一個人的影響應(yīng)該說也不比我弱。我問他，我說你說要征房產(chǎn)稅，我問你幾個問題，你如果能回答得了，我就認可他能夠征，回答不了證明是你在胡說，結(jié)果三個問題他一個也回答不了。但是他換一個場合他還這么說。所以我們希望學者的觀點不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學決策。我希望更多的學者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學、尊重客觀事實，而不是去迎合一些人，讓那些人說你好。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟學家的良心和知識之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說的話，我就希望這個人是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學的。 網(wǎng)易財經(jīng)：您對于中國的良心經(jīng)濟學家您認為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟學方面有著相當修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟學家，但是我們看到大家不一樣，我一直強調(diào)經(jīng)濟學家應(yīng)該站在一個球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長遠，既考慮小家庭，又考慮大社會，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個社會的進步和整個國民經(jīng)濟發(fā)展的問題，但是我們在這個過程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說還是有一些學者我非常佩服的，你比如說像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對中國的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟學家層面，實際上是一個思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點也是對的，當然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點不對，為什么呢？他不是態(tài)度不對，是對這個行業(yè)的了解還是很有限的。比如說在北大，在清華，我們還看到有些學者，他們本著一個客觀公正、尊重經(jīng)濟規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟規(guī)律，研究中國的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時看到，更多的學者其實放棄了什么？對規(guī)律的尊重，對客觀事實的尊重，他們?nèi)ビ险?，迎合百姓的輿論，我認為這是錯的。所以經(jīng)濟學家良心問題，的確是一個話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來源：網(wǎng)易財經(jīng) ) 再加上在這個過程當中，我們大規(guī)模的城市化過程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長，還有一個原因改變家庭在裂變，過去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？兩口人、三口人。所以原來的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長，也產(chǎn)生了大量的需求。
還有一個非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說離婚的跟過去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個兩難的問題。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟對于房地產(chǎn)市場過度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡單的用好和壞來衡量，形成今天這個格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個最基本的客觀原因是啥？我們過去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當支柱產(chǎn)業(yè)，起動需求、拉動經(jīng)濟增長，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個大的原因。 再加上在這個過程當中，我們大規(guī)模的城市化過程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長，還有一個原因改變家庭在裂變，過去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？兩口人、三口人。所以原來的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說離婚的跟過去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個方面我能講八、九個方面。個別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當標準不同的時候，我們判斷市場肯定是會有毛病。所以我一直強調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對待市場，我也希望一些大學問家，不是去迎合一些輿論，而要引導這些輿論正確對待這個市場。 房價大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財經(jīng)：有一個是，我們之前剛才一直談到，有一個規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房價反而會越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說政府應(yīng)該調(diào)控房價呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長時間思路上是錯的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導致了市場的供求關(guān)系進一步緊張，所以以往越調(diào)控房價越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個月來幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國土資源部門在講什么？說我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當中有很多不具備開發(fā)條件，比如說拆遷的問題，比如說大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個地方來，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會進一步加劇市場的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個問題，第一，老百姓對這個行業(yè)是沒有很科學、很理性的認識的，沒有專業(yè)知識的，他按照對普通商品的理解來理解這個事情，本身就是錯的。第二，源于對政府的一個信任。其實我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時候，往往過多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯的時候，所以我們回過頭來我們要說這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場，一定要尊重市場，讓市場自動的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵多蓋飯店，或者說不限制他們開飯店，用不了多久就會出現(xiàn)這個結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價格一定是高的，飯菜的價格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財經(jīng)：在您看來，什么樣的房價下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個問題。我不認為房價下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個國家房價下跌的時候，老百姓歡欣鼓舞。房價下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟增長完蛋了，地方政府稅收上不來，沒法兒運轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對抗經(jīng)濟衰退，對抗房價下跌。房價能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說這個話沒有房的人會罵我，會很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當房價下跌的時候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們在嚴厲打壓房價的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房價的時候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房價的時候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財經(jīng)：這里還有一個資料，說是關(guān)于中國住房自有率的一個數(shù)據(jù)，一些機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭議，比如說西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認為這個數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因為網(wǎng)友表達意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說呢？他們在做這個調(diào)研的時候會研究怎么樣使這個調(diào)查更科學，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個數(shù)據(jù)更接近于事實。我們過去提過說86%以上，因為這個數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個數(shù)字是動態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過去曾經(jīng)提這個數(shù)字，被國家統(tǒng)計局一個袁局長給批判了，我們倆也產(chǎn)生過這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭吵，事實上他說的那個根本就不對，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說法，說很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因為網(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對這個數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購政策，您認為這個政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個問題由來已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實施。所以我曾經(jīng)寫過一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來》，到今天我也認為我們沒有辦法去搞這個房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過實施房產(chǎn)稅，把限購政策給它替代了，現(xiàn)在來看不可能，為什么呢？告訴大家，實施這個房產(chǎn)稅第一個理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個理論問題，我不詳細去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財產(chǎn)權(quán)。 而且我們會發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財產(chǎn)，所以這是不對的，凡是搞房產(chǎn)稅的國家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國搞是行不通的，因為畢竟土地不是私有的。 第二個是什么？我們要搞這個房產(chǎn)稅，一個大的前提是什么？我們要理順所有房產(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭取得了徹底的勝利，我們知道在每個人手里到底有多少套房子，我們再去研究這個房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個事情才實施，而反腐敗斗爭這個事情是很難的，當然要做，但是非常非常難，需要時間。 還有一個問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來，2那么2006年以前的房子在這個系統(tǒng)當中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個大的前提是什么，老百姓愿意交這個稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個稅搞得很清楚，你交了這個稅，這個稅都是地稅，直接用到咱們這個社區(qū)，修一個社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學，或者是提高教學質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國，這個錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會對抗的。 最關(guān)鍵的一點，它和征個人所得稅不一樣，個人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時候就把這筆稅扣掉了，如果個人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評估完了說你該交，你今天交3萬，我們?nèi)ソ粏?？我們不會去交，已?jīng)在我們手里了，全民性的可能會對抗。 我開過玩笑，我說啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們在很多小區(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費都收不上來，何況一個國家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來征？如果按照物業(yè)的價值征，我們會發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價值多少？可能價值三百萬、四百萬，征1%也要交三、四萬，但是這個老房子住的是誰？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個下崗，只有一個人上班，一個月掙兩千，你能征上來嗎？你征不上來。 網(wǎng)易財經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個政策說今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對你這個存量資產(chǎn)的價值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評價他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導人的思維，對領(lǐng)導人決策的評價，這里我就不去談了。 限購違憲容易取消難 網(wǎng)易財經(jīng)：另外一個政策，就是限購政策，這個限購政策目前是已經(jīng)所有這些因素的存在，我能，在這個方面我能講八、九個方面。個別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。
董藩：房價下跌不利中國經(jīng)濟 2012-06-06 來源: 網(wǎng)易財經(jīng) 點擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財經(jīng)《意見中國－－網(wǎng)易經(jīng)濟學家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠地表達觀點，盡管這些觀點飽受爭議，但他相信時間會站在他這一邊。他主張學者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動？ 董藩（微博）認為，對地方政府放松調(diào)控的指責并不合理。地方政府有財政壓力，因此必然松動調(diào)控。“讓政府生存下去，這毫無疑問比控制房價上漲更重要?！彼J為各地房價是各地競爭力的體現(xiàn)?！耙话阏f來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高?！闭谪敹惱碛桑粫J可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房價大跌受損最大的是工薪階層。房價只能穩(wěn)不能跌。 董藩認為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當成了一種調(diào)控?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段?！?董藩反對房屋限購，認為限購干預(yù)契約，違背憲法精神。限購出臺容易，但想取消卻很難，于是只能長期化，時緊時松。 董藩主張學者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認為很多學者迎合官員和大眾，有良心的學者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學者。 以下為訪談實錄： 房價調(diào)控無法維持只能松動 網(wǎng)易財經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說，可以買房了，您說出這個話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場的變化做了這樣一個判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場，堅定不移地壓價”，但是總理最近的兩次談話語氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對不重要的位置上，為什么呢？因為最近經(jīng)濟增長受到了極大的威脅，地方的財政收入也得到了極大地威脅?？偫磉€有其他的中央主要領(lǐng)導已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實問題比較嚴重，這樣的話整個的政策，保增長這塊可能就更突出了。毫無疑問，盡管我們不直接松動房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團公司，他通過其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財務(wù)狀況會得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個過程當中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個樓盤，這樣的話未來幾年你上班的成本，上學的成本、交通和時間兩個方面都會大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當然了，這不是說你買完房子之后還會像2009年春天那樣暴漲，因為畢竟國家層面限購政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個表態(tài)有了變化，我們這里也有一個資料，就說是在4月13號，國務(wù)院常務(wù)委員會議強調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果”但是5月30號溫家寶總理就提出說“要穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個政策不會再變化了，至少不會像更嚴厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當去年一月份出現(xiàn)了今天正在實行的嚴厲的宏觀調(diào)控政策的時候，我們就知道那是底部，因為什么？不可能再出嚴厲政策，而且這個政策實施一段時間之后，對中國經(jīng)濟會產(chǎn)生一些致命的影響。因為畢竟整個國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認也好，不承認也好，它是主導產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時還是國家的先導產(chǎn)業(yè)。在保增長的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場，只不過我們在這個過程當中，政府生怕出現(xiàn)過度的反彈，帶來更大的輿論壓力，所以這個過程當中它必須拿捏好這個分寸。 網(wǎng)易財經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個城市做出了房地產(chǎn)政策的一個微調(diào)，其中有10個城市是通過改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說兩、三個城市通過放松限購，都被叫停了。這個可不可以說中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個方向是釋放剛需？ 董藩：我們會看到，越來越多的城市放松對市場的調(diào)控，當然了，他們只是在地方政府這個有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動用了公積金這個措施？因為公積金是在地方政府手中掌握著，所以動用那個政策他們自己說了算。讓政府生存下去，這毫無疑問比控制房價上漲更重要。 在地方財政收入急劇下滑的情況下，地方的財力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無疑問必須讓房地產(chǎn)市場恢復(fù)交易。當然引發(fā)，當然促使大家，當然讓大家在參加到交易活動當中來，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動腦筋、想辦法。 你所說的叫停是前一段時間，如果最近采取一點措施，他也未必會叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財經(jīng)：我這里還有一個資料，是一個政策部門的人士，他對于穩(wěn)定的一個看法。他說其實中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個思路，應(yīng)該是希望有一個三全其美的辦法，就是既能降低房價，又能促成成交量，另外也能拉動投資增長，您認為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說法太美好，但是不現(xiàn)實，沒有辦法做到這一點。 高房價體現(xiàn)高競爭力 網(wǎng)易財經(jīng)：媒體輿論喜歡指責地方政府沒有嚴格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來，地方政府沒有去嚴格遵守這個調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個外來的人，看著那個兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對她進行一些評論也很正常。而且為什么媒體喜歡評論這個？因為媒體現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房價下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時候，首先從媒體角度來講他是不干的。 前期揚州也好，或者說其他廣東的某個市也好，他們在救市的時候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因為它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方財政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動也就成為一個必然。 網(wǎng)易財經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說，城市房價和地方競爭力的一個關(guān)系，您說城市的價值越高，競爭力越強，那它的房價就應(yīng)該是越高的，想請您在這里詳細的解釋一下這一點。 董藩：房地產(chǎn)價格是很多因素綜合作用的反映。一般說來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高?？匆豢慈澜绶績r最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場化的，房價都很高，都七、八萬，八、九萬甚至更高，這些地方為什么房價高？其實城市的功能都是非常強大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無疑問在中國城市功能是最強大的，經(jīng)濟上是極強的增長點，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級，比如說第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機會比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財富量大，分配的時候收入也偏高，所以我們看到無數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對待房價，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房價降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個人正確對待房價，正確對待這個城市，也使我們的政府能夠在相對理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個政策，政策更科學，更理性。 網(wǎng)易財經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進行了一些改革，有學者就期待深圳對小產(chǎn)權(quán)房進行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進呢？ 董藩：這個其實是有深刻的社會背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個問題是合理的，但是按我們國家現(xiàn)行法律規(guī)定來講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們在這里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個動力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說就是村委會，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國家政府，讓國家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因為我們國家現(xiàn)行的財稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場對接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財政收入是來自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴厲打壓的情況下，仍然占地方財政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過一個比方，這個孩子是超生的，是違反計劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說我們要堅決治理，但實際是沒有辦法采取行動，因為已經(jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)娦邪阉频?，毫無疑問也會產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個事情。中央政府也不敢下這個令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊 所以當標準不同的時候，我們判斷市場肯定是會有毛病。所以我一直強調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對待市場，我也希望一些大學問家，不是去迎合一些輿論，而要引導這些輿論正確對待這個市場。
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個兩難的問題。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟對于房地產(chǎn)市場過度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡單的用好和壞來衡量，形成今天這個格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個最基本的客觀原因是啥？我們過去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當支柱產(chǎn)業(yè)，起動需求、拉動經(jīng)濟增長，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個大的原因。 再加上在這個過程當中，我們大規(guī)模的城市化過程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長，還有一個原因改變家庭在裂變，過去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？兩口人、三口人。所以原來的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說離婚的跟過去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個方面我能講八、九個方面。個別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當標準不同的時候，我們判斷市場肯定是會有毛病。所以我一直強調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對待市場，我也希望一些大學問家，不是去迎合一些輿論，而要引導這些輿論正確對待這個市場。 房價大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財經(jīng)：有一個是，我們之前剛才一直談到，有一個規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房價反而會越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說政府應(yīng)該調(diào)控房價呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長時間思路上是錯的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導致了市場的供求關(guān)系進一步緊張，所以以往越調(diào)控房價越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個月來幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國土資源部門在講什么？說我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當中有很多不具備開發(fā)條件，比如說拆遷的問題，比如說大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個地方來，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會進一步加劇市場的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個問題，第一，老百姓對這個行業(yè)是沒有很科學、很理性的認識的，沒有專業(yè)知識的，他按照對普通商品的理解來理解這個事情，本身就是錯的。第二，源于對政府的一個信任。其實我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時候，往往過多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯的時候，所以我們回過頭來我們要說這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場，一定要尊重市場，讓市場自動的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵多蓋飯店，或者說不限制他們開飯店，用不了多久就會出現(xiàn)這個結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價格一定是高的，飯菜的價格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財經(jīng)：在您看來，什么樣的房價下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個問題。我不認為房價下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個國家房價下跌的時候，老百姓歡欣鼓舞。房價下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟增長完蛋了，地方政府稅收上不來，沒法兒運轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對抗經(jīng)濟衰退，對抗房價下跌。房價能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說這個話沒有房的人會罵我，會很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當房價下跌的時候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們在嚴厲打壓房價的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房價的時候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房價的時候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財經(jīng)：這里還有一個資料，說是關(guān)于中國住房自有率的一個數(shù)據(jù)，一些機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭議，比如說西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認為這個數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因為網(wǎng)友表達意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說呢？他們在做這個調(diào)研的時候會研究怎么樣使這個調(diào)查更科學，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個數(shù)據(jù)更接近于事實。我們過去提過說86%以上，因為這個數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個數(shù)字是動態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過去曾經(jīng)提這個數(shù)字，被國家統(tǒng)計局一個袁局長給批判了，我們倆也產(chǎn)生過這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭吵，事實上他說的那個根本就不對，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說法，說很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因為網(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對這個數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購政策，您認為這個政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個問題由來已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實施。所以我曾經(jīng)寫過一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來》，到今天我也認為我們沒有辦法去搞這個房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過實施房產(chǎn)稅，把限購政策給它替代了，現(xiàn)在來看不可能，為什么呢？告訴大家，實施這個房產(chǎn)稅第一個理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個理論問題，我不詳細去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財產(chǎn)權(quán)。 而且我們會發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財產(chǎn)，所以這是不對的，凡是搞房產(chǎn)稅的國家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國搞是行不通的，因為畢竟土地不是私有的。 第二個是什么？我們要搞這個房產(chǎn)稅，一個大的前提是什么？我們要理順所有房產(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭取得了徹底的勝利，我們知道在每個人手里到底有多少套房子，我們再去研究這個房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個事情才實施，而反腐敗斗爭這個事情是很難的，當然要做，但是非常非常難，需要時間。 還有一個問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來，2那么2006年以前的房子在這個系統(tǒng)當中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個大的前提是什么，老百姓愿意交這個稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個稅搞得很清楚，你交了這個稅，這個稅都是地稅，直接用到咱們這個社區(qū)，修一個社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學，或者是提高教學質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國，這個錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會對抗的。 最關(guān)鍵的一點，它和征個人所得稅不一樣，個人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時候就把這筆稅扣掉了，如果個人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評估完了說你該交，你今天交3萬，我們?nèi)ソ粏?？我們不會去交，已?jīng)在我們手里了，全民性的可能會對抗。 我開過玩笑，我說啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們在很多小區(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費都收不上來，何況一個國家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來征？如果按照物業(yè)的價值征，我們會發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價值多少？可能價值三百萬、四百萬，征1%也要交三、四萬，但是這個老房子住的是誰？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個下崗，只有一個人上班，一個月掙兩千，你能征上來嗎？你征不上來。 網(wǎng)易財經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個政策說今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對你這個存量資產(chǎn)的價值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評價他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導人的思維，對領(lǐng)導人決策的評價，這里我就不去談了。 限購違憲容易取消難 網(wǎng)易財經(jīng)：另外一個政策，就是限購政策，這個限購政策目前是已經(jīng) 房價大跌大家都倒霉
董藩：房價下跌不利中國經(jīng)濟 2012-06-06 來源: 網(wǎng)易財經(jīng) 點擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財經(jīng)《意見中國－－網(wǎng)易經(jīng)濟學家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠地表達觀點，盡管這些觀點飽受爭議，但他相信時間會站在他這一邊。他主張學者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動？ 董藩（微博）認為，對地方政府放松調(diào)控的指責并不合理。地方政府有財政壓力，因此必然松動調(diào)控?！白屨嫦氯ィ@毫無疑問比控制房價上漲更重要?！彼J為各地房價是各地競爭力的體現(xiàn)?！耙话阏f來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高?！闭谪敹惱碛桑粫J可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房價大跌受損最大的是工薪階層。房價只能穩(wěn)不能跌。 董藩認為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當成了一種調(diào)控?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段。” 董藩反對房屋限購，認為限購干預(yù)契約，違背憲法精神。限購出臺容易，但想取消卻很難，于是只能長期化，時緊時松。 董藩主張學者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認為很多學者迎合官員和大眾，有良心的學者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學者。 以下為訪談實錄： 房價調(diào)控無法維持只能松動 網(wǎng)易財經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說，可以買房了，您說出這個話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場的變化做了這樣一個判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場，堅定不移地壓價”，但是總理最近的兩次談話語氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對不重要的位置上，為什么呢？因為最近經(jīng)濟增長受到了極大的威脅，地方的財政收入也得到了極大地威脅。總理還有其他的中央主要領(lǐng)導已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實問題比較嚴重，這樣的話整個的政策，保增長這塊可能就更突出了。毫無疑問，盡管我們不直接松動房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團公司，他通過其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財務(wù)狀況會得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個過程當中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個樓盤，這樣的話未來幾年你上班的成本，上學的成本、交通和時間兩個方面都會大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當然了，這不是說你買完房子之后還會像2009年春天那樣暴漲，因為畢竟國家層面限購政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個表態(tài)有了變化，我們這里也有一個資料，就說是在4月13號，國務(wù)院常務(wù)委員會議強調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果”但是5月30號溫家寶總理就提出說“要穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個政策不會再變化了，至少不會像更嚴厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當去年一月份出現(xiàn)了今天正在實行的嚴厲的宏觀調(diào)控政策的時候，我們就知道那是底部，因為什么？不可能再出嚴厲政策，而且這個政策實施一段時間之后，對中國經(jīng)濟會產(chǎn)生一些致命的影響。因為畢竟整個國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認也好，不承認也好，它是主導產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時還是國家的先導產(chǎn)業(yè)。在保增長的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場，只不過我們在這個過程當中，政府生怕出現(xiàn)過度的反彈，帶來更大的輿論壓力，所以這個過程當中它必須拿捏好這個分寸。 網(wǎng)易財經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個城市做出了房地產(chǎn)政策的一個微調(diào)，其中有10個城市是通過改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說兩、三個城市通過放松限購，都被叫停了。這個可不可以說中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個方向是釋放剛需？ 董藩：我們會看到，越來越多的城市放松對市場的調(diào)控，當然了，他們只是在地方政府這個有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動用了公積金這個措施？因為公積金是在地方政府手中掌握著，所以動用那個政策他們自己說了算。讓政府生存下去，這毫無疑問比控制房價上漲更重要。 在地方財政收入急劇下滑的情況下，地方的財力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無疑問必須讓房地產(chǎn)市場恢復(fù)交易。當然引發(fā)，當然促使大家，當然讓大家在參加到交易活動當中來，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動腦筋、想辦法。 你所說的叫停是前一段時間，如果最近采取一點措施，他也未必會叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財經(jīng)：我這里還有一個資料，是一個政策部門的人士，他對于穩(wěn)定的一個看法。他說其實中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個思路，應(yīng)該是希望有一個三全其美的辦法，就是既能降低房價，又能促成成交量，另外也能拉動投資增長，您認為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說法太美好，但是不現(xiàn)實，沒有辦法做到這一點。 高房價體現(xiàn)高競爭力 網(wǎng)易財經(jīng)：媒體輿論喜歡指責地方政府沒有嚴格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來，地方政府沒有去嚴格遵守這個調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個外來的人，看著那個兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對她進行一些評論也很正常。而且為什么媒體喜歡評論這個？因為媒體現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房價下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時候，首先從媒體角度來講他是不干的。 前期揚州也好，或者說其他廣東的某個市也好，他們在救市的時候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因為它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方財政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動也就成為一個必然。 網(wǎng)易財經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說，城市房價和地方競爭力的一個關(guān)系，您說城市的價值越高，競爭力越強，那它的房價就應(yīng)該是越高的，想請您在這里詳細的解釋一下這一點。 董藩：房地產(chǎn)價格是很多因素綜合作用的反映。一般說來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高?？匆豢慈澜绶績r最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場化的，房價都很高，都七、八萬，八、九萬甚至更高，這些地方為什么房價高？其實城市的功能都是非常強大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無疑問在中國城市功能是最強大的，經(jīng)濟上是極強的增長點，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級，比如說第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機會比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財富量大，分配的時候收入也偏高，所以我們看到無數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對待房價，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房價降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個人正確對待房價，正確對待這個城市，也使我們的政府能夠在相對理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個政策，政策更科學，更理性。 網(wǎng)易財經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進行了一些改革，有學者就期待深圳對小產(chǎn)權(quán)房進行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進呢？ 董藩：這個其實是有深刻的社會背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個問題是合理的，但是按我們國家現(xiàn)行法律規(guī)定來講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們在這里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個動力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說就是村委會，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國家政府，讓國家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因為我們國家現(xiàn)行的財稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場對接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財政收入是來自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴厲打壓的情況下，仍然占地方財政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過一個比方，這個孩子是超生的，是違反計劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說我們要堅決治理，但實際是沒有辦法采取行動，因為已經(jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)娦邪阉频?，毫無疑問也會產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個事情。中央政府也不敢下這個令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊 網(wǎng)易財經(jīng)：有一個是，我們之前剛才一直談到，有一個規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房價反而會越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說政府應(yīng)該調(diào)控房價呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓呢？
將很多剛性需求阻擋在購房的隊伍之外了，您認為這個限購政策什么時候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說的非常對。你想改善，那叫不叫剛性??？你們家里五口人，60平方米里住著，沒法兒住，你說第二套，其實這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說這個需求是剛性不？所以限購這個政策我們不主張，因為從道理上來講，限購政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因為這兩個法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個房子，是一個商品房，是個商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對不對？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個人到商場里買衣服，不行，你穿衣服來的，你得脫光了來，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營自主權(quán)。 請得神送不得神，這個政策原本不該有，但是一旦搞出來之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來我們搞了戶籍制度，實行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個政策可能松動，但是不會立刻取消，為啥？擔心房價暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購限貸政策，很有可能長期化，只不過不是這種嚴厲程度長期化，而是有所松動的長期化。 網(wǎng)易財經(jīng)：還有一個我們看到一個新聞，說是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說就是要放開有十萬個的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財經(jīng)：對，這個工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個松動限購政策的一個辦法。 董藩：對，這就是我說的，地方要采取措施自救的一個表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟學者很少 網(wǎng)易財經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟學家說一些反市場的話，確實非常對老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟學家的呢，您覺得經(jīng)濟學家的良心是怎么樣評價呢？ 董藩：我們總是試圖去評價經(jīng)濟學家的良心。我覺得對一個經(jīng)濟學家來講，重要的是什么？他的語言，重要是他言論的科學性和客觀性，是否尊重事實，是否尊重經(jīng)濟規(guī)律。在房地產(chǎn)這個問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會化，而且這個行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說實話，說實話可能就意味著挨罵，說實話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說實話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習慣了，也無所謂了，因為社會上總是存在這種人。 我客觀的說，迎合老百姓，順著老百姓去說，一般情況都是錯的。為什么呢？老百姓是誰呀？老百姓回到生活當中來是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長遠；只管小家庭，不管大社會。如果政治家、學者也去迎合眼前，毫無疑問我們所有的政策都是短期的，我們會制造出很多的麻煩，比如說房價的問題。 曾經(jīng)有兩個很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟學家，其中有一個人的影響應(yīng)該說也不比我弱。我問他，我說你說要征房產(chǎn)稅，我問你幾個問題，你如果能回答得了，我就認可他能夠征，回答不了證明是你在胡說，結(jié)果三個問題他一個也回答不了。但是他換一個場合他還這么說。所以我們希望學者的觀點不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學決策。我希望更多的學者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學、尊重客觀事實，而不是去迎合一些人，讓那些人說你好。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟學家的良心和知識之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說的話，我就希望這個人是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學的。 網(wǎng)易財經(jīng)：您對于中國的良心經(jīng)濟學家您認為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟學方面有著相當修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟學家，但是我們看到大家不一樣，我一直強調(diào)經(jīng)濟學家應(yīng)該站在一個球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長遠，既考慮小家庭，又考慮大社會，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個社會的進步和整個國民經(jīng)濟發(fā)展的問題，但是我們在這個過程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說還是有一些學者我非常佩服的，你比如說像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對中國的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟學家層面，實際上是一個思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點也是對的，當然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點不對，為什么呢？他不是態(tài)度不對，是對這個行業(yè)的了解還是很有限的。比如說在北大，在清華，我們還看到有些學者，他們本著一個客觀公正、尊重經(jīng)濟規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟規(guī)律，研究中國的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時看到，更多的學者其實放棄了什么？對規(guī)律的尊重，對客觀事實的尊重，他們?nèi)ビ险?，迎合百姓的輿論，我認為這是錯的。所以經(jīng)濟學家良心問題，的確是一個話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來源：網(wǎng)易財經(jīng) ) 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長時間思路上是錯的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導致了市場的供求關(guān)系進一步緊張，所以以往越調(diào)控房價越漲，以至于老百姓都不信任政府了。
將很多剛性需求阻擋在購房的隊伍之外了，您認為這個限購政策什么時候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說的非常對。你想改善，那叫不叫剛性?。磕銈兗依镂蹇谌?，60平方米里住著，沒法兒住，你說第二套，其實這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說這個需求是剛性不？所以限購這個政策我們不主張，因為從道理上來講，限購政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因為這兩個法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個房子，是一個商品房，是個商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對不對？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個人到商場里買衣服，不行，你穿衣服來的，你得脫光了來，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營自主權(quán)。 請得神送不得神，這個政策原本不該有，但是一旦搞出來之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來我們搞了戶籍制度，實行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個政策可能松動，但是不會立刻取消，為啥？擔心房價暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購限貸政策，很有可能長期化，只不過不是這種嚴厲程度長期化，而是有所松動的長期化。 網(wǎng)易財經(jīng)：還有一個我們看到一個新聞，說是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說就是要放開有十萬個的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財經(jīng)：對，這個工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個松動限購政策的一個辦法。 董藩：對，這就是我說的，地方要采取措施自救的一個表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟學者很少 網(wǎng)易財經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟學家說一些反市場的話，確實非常對老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟學家的呢，您覺得經(jīng)濟學家的良心是怎么樣評價呢？ 董藩：我們總是試圖去評價經(jīng)濟學家的良心。我覺得對一個經(jīng)濟學家來講，重要的是什么？他的語言，重要是他言論的科學性和客觀性，是否尊重事實，是否尊重經(jīng)濟規(guī)律。在房地產(chǎn)這個問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會化，而且這個行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說實話，說實話可能就意味著挨罵，說實話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說實話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習慣了，也無所謂了，因為社會上總是存在這種人。 我客觀的說，迎合老百姓，順著老百姓去說，一般情況都是錯的。為什么呢？老百姓是誰呀？老百姓回到生活當中來是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長遠；只管小家庭，不管大社會。如果政治家、學者也去迎合眼前，毫無疑問我們所有的政策都是短期的，我們會制造出很多的麻煩，比如說房價的問題。 曾經(jīng)有兩個很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟學家，其中有一個人的影響應(yīng)該說也不比我弱。我問他，我說你說要征房產(chǎn)稅，我問你幾個問題，你如果能回答得了，我就認可他能夠征，回答不了證明是你在胡說，結(jié)果三個問題他一個也回答不了。但是他換一個場合他還這么說。所以我們希望學者的觀點不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學決策。我希望更多的學者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學、尊重客觀事實，而不是去迎合一些人，讓那些人說你好。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟學家的良心和知識之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說的話，我就希望這個人是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學的。 網(wǎng)易財經(jīng)：您對于中國的良心經(jīng)濟學家您認為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟學方面有著相當修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟學家，但是我們看到大家不一樣，我一直強調(diào)經(jīng)濟學家應(yīng)該站在一個球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長遠，既考慮小家庭，又考慮大社會，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個社會的進步和整個國民經(jīng)濟發(fā)展的問題，但是我們在這個過程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說還是有一些學者我非常佩服的，你比如說像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對中國的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟學家層面，實際上是一個思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點也是對的，當然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點不對，為什么呢？他不是態(tài)度不對，是對這個行業(yè)的了解還是很有限的。比如說在北大，在清華，我們還看到有些學者，他們本著一個客觀公正、尊重經(jīng)濟規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟規(guī)律，研究中國的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時看到，更多的學者其實放棄了什么？對規(guī)律的尊重，對客觀事實的尊重，他們?nèi)ビ险习傩盏妮浾?，我認為這是錯的。所以經(jīng)濟學家良心問題，的確是一個話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來源：網(wǎng)易財經(jīng) )你們已經(jīng)看到，我們北京這五個月來幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國土資源部門在講什么？說我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當中有很多不具備開發(fā)條件，比如說拆遷的問題，比如說大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個地方來，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會進一步加劇市場的振蕩。
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個兩難的問題。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟對于房地產(chǎn)市場過度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡單的用好和壞來衡量，形成今天這個格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個最基本的客觀原因是啥？我們過去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當支柱產(chǎn)業(yè)，起動需求、拉動經(jīng)濟增長，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個大的原因。 再加上在這個過程當中，我們大規(guī)模的城市化過程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長，還有一個原因改變家庭在裂變，過去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？兩口人、三口人。所以原來的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說離婚的跟過去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個方面我能講八、九個方面。個別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當標準不同的時候，我們判斷市場肯定是會有毛病。所以我一直強調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對待市場，我也希望一些大學問家，不是去迎合一些輿論，而要引導這些輿論正確對待這個市場。 房價大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財經(jīng)：有一個是，我們之前剛才一直談到，有一個規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房價反而會越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說政府應(yīng)該調(diào)控房價呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長時間思路上是錯的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導致了市場的供求關(guān)系進一步緊張，所以以往越調(diào)控房價越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個月來幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國土資源部門在講什么？說我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當中有很多不具備開發(fā)條件，比如說拆遷的問題，比如說大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個地方來，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會進一步加劇市場的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個問題，第一，老百姓對這個行業(yè)是沒有很科學、很理性的認識的，沒有專業(yè)知識的，他按照對普通商品的理解來理解這個事情，本身就是錯的。第二，源于對政府的一個信任。其實我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時候，往往過多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯的時候，所以我們回過頭來我們要說這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場，一定要尊重市場，讓市場自動的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵多蓋飯店，或者說不限制他們開飯店，用不了多久就會出現(xiàn)這個結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價格一定是高的，飯菜的價格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財經(jīng)：在您看來，什么樣的房價下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個問題。我不認為房價下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個國家房價下跌的時候，老百姓歡欣鼓舞。房價下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟增長完蛋了，地方政府稅收上不來，沒法兒運轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對抗經(jīng)濟衰退，對抗房價下跌。房價能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說這個話沒有房的人會罵我，會很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當房價下跌的時候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們在嚴厲打壓房價的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房價的時候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房價的時候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財經(jīng)：這里還有一個資料，說是關(guān)于中國住房自有率的一個數(shù)據(jù)，一些機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭議，比如說西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認為這個數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因為網(wǎng)友表達意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說呢？他們在做這個調(diào)研的時候會研究怎么樣使這個調(diào)查更科學，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個數(shù)據(jù)更接近于事實。我們過去提過說86%以上，因為這個數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個數(shù)字是動態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過去曾經(jīng)提這個數(shù)字，被國家統(tǒng)計局一個袁局長給批判了，我們倆也產(chǎn)生過這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭吵，事實上他說的那個根本就不對，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說法，說很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因為網(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對這個數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購政策，您認為這個政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個問題由來已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實施。所以我曾經(jīng)寫過一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來》，到今天我也認為我們沒有辦法去搞這個房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過實施房產(chǎn)稅，把限購政策給它替代了，現(xiàn)在來看不可能，為什么呢？告訴大家，實施這個房產(chǎn)稅第一個理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個理論問題，我不詳細去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財產(chǎn)權(quán)。 而且我們會發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財產(chǎn)，所以這是不對的，凡是搞房產(chǎn)稅的國家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國搞是行不通的，因為畢竟土地不是私有的。 第二個是什么？我們要搞這個房產(chǎn)稅，一個大的前提是什么？我們要理順所有房產(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭取得了徹底的勝利，我們知道在每個人手里到底有多少套房子，我們再去研究這個房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個事情才實施，而反腐敗斗爭這個事情是很難的，當然要做，但是非常非常難，需要時間。 還有一個問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來，2那么2006年以前的房子在這個系統(tǒng)當中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個大的前提是什么，老百姓愿意交這個稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個稅搞得很清楚，你交了這個稅，這個稅都是地稅，直接用到咱們這個社區(qū)，修一個社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學，或者是提高教學質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國，這個錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會對抗的。 最關(guān)鍵的一點，它和征個人所得稅不一樣，個人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時候就把這筆稅扣掉了，如果個人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評估完了說你該交，你今天交3萬，我們?nèi)ソ粏?？我們不會去交，已?jīng)在我們手里了，全民性的可能會對抗。 我開過玩笑，我說啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們在很多小區(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費都收不上來，何況一個國家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來征？如果按照物業(yè)的價值征，我們會發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價值多少？可能價值三百萬、四百萬，征1%也要交三、四萬，但是這個老房子住的是誰？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個下崗，只有一個人上班，一個月掙兩千，你能征上來嗎？你征不上來。 網(wǎng)易財經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個政策說今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對你這個存量資產(chǎn)的價值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評價他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導人的思維，對領(lǐng)導人決策的評價，這里我就不去談了。 限購違憲容易取消難 網(wǎng)易財經(jīng)：另外一個政策，就是限購政策，這個限購政策目前是已經(jīng) 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個問題，第一，老百姓對這個行業(yè)是沒有很科學、很理性的認識的，沒有專業(yè)知識的，他按照對普通商品的理解來理解這個事情，本身就是錯的。第二，源于對政府的一個信任。其實我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時候，往往過多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯的時候，所以我們回過頭來我們要說這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場，一定要尊重市場，讓市場自動的去發(fā)揮作用。
如果我們希望飯店價格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵多蓋飯店，或者說不限制他們開飯店，用不了多久就會出現(xiàn)這個結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價格一定是高的，飯菜的價格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。
網(wǎng)易財經(jīng)：在您看來，什么樣的房價下跌才能讓普通人真正得到好處呢？
將很多剛性需求阻擋在購房的隊伍之外了，您認為這個限購政策什么時候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說的非常對。你想改善，那叫不叫剛性啊？你們家里五口人，60平方米里住著，沒法兒住，你說第二套，其實這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說這個需求是剛性不？所以限購這個政策我們不主張，因為從道理上來講，限購政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因為這兩個法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個房子，是一個商品房，是個商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對不對？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個人到商場里買衣服，不行，你穿衣服來的，你得脫光了來，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營自主權(quán)。 請得神送不得神，這個政策原本不該有，但是一旦搞出來之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來我們搞了戶籍制度，實行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個政策可能松動，但是不會立刻取消，為啥？擔心房價暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購限貸政策，很有可能長期化，只不過不是這種嚴厲程度長期化，而是有所松動的長期化。 網(wǎng)易財經(jīng)：還有一個我們看到一個新聞，說是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說就是要放開有十萬個的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財經(jīng)：對，這個工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個松動限購政策的一個辦法。 董藩：對，這就是我說的，地方要采取措施自救的一個表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟學者很少 網(wǎng)易財經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟學家說一些反市場的話，確實非常對老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟學家的呢，您覺得經(jīng)濟學家的良心是怎么樣評價呢？ 董藩：我們總是試圖去評價經(jīng)濟學家的良心。我覺得對一個經(jīng)濟學家來講，重要的是什么？他的語言，重要是他言論的科學性和客觀性，是否尊重事實，是否尊重經(jīng)濟規(guī)律。在房地產(chǎn)這個問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會化，而且這個行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說實話，說實話可能就意味著挨罵，說實話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說實話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習慣了，也無所謂了，因為社會上總是存在這種人。 我客觀的說，迎合老百姓，順著老百姓去說，一般情況都是錯的。為什么呢？老百姓是誰呀？老百姓回到生活當中來是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長遠；只管小家庭，不管大社會。如果政治家、學者也去迎合眼前，毫無疑問我們所有的政策都是短期的，我們會制造出很多的麻煩，比如說房價的問題。 曾經(jīng)有兩個很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟學家，其中有一個人的影響應(yīng)該說也不比我弱。我問他，我說你說要征房產(chǎn)稅，我問你幾個問題，你如果能回答得了，我就認可他能夠征，回答不了證明是你在胡說，結(jié)果三個問題他一個也回答不了。但是他換一個場合他還這么說。所以我們希望學者的觀點不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學決策。我希望更多的學者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學、尊重客觀事實，而不是去迎合一些人，讓那些人說你好。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟學家的良心和知識之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說的話，我就希望這個人是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學的。 網(wǎng)易財經(jīng)：您對于中國的良心經(jīng)濟學家您認為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟學方面有著相當修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟學家，但是我們看到大家不一樣，我一直強調(diào)經(jīng)濟學家應(yīng)該站在一個球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長遠，既考慮小家庭，又考慮大社會，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個社會的進步和整個國民經(jīng)濟發(fā)展的問題，但是我們在這個過程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說還是有一些學者我非常佩服的，你比如說像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對中國的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟學家層面，實際上是一個思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點也是對的，當然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點不對，為什么呢？他不是態(tài)度不對，是對這個行業(yè)的了解還是很有限的。比如說在北大，在清華，我們還看到有些學者，他們本著一個客觀公正、尊重經(jīng)濟規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟規(guī)律，研究中國的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時看到，更多的學者其實放棄了什么？對規(guī)律的尊重，對客觀事實的尊重，他們?nèi)ビ险?，迎合百姓的輿論，我認為這是錯的。所以經(jīng)濟學家良心問題，的確是一個話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來源：網(wǎng)易財經(jīng) ) 董藩：不存在這個問題。我不認為房價下跌普通人能得到好處。
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個兩難的問題。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟對于房地產(chǎn)市場過度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡單的用好和壞來衡量，形成今天這個格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個最基本的客觀原因是啥？我們過去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當支柱產(chǎn)業(yè)，起動需求、拉動經(jīng)濟增長，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個大的原因。 再加上在這個過程當中，我們大規(guī)模的城市化過程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長，還有一個原因改變家庭在裂變，過去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？兩口人、三口人。所以原來的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說離婚的跟過去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個方面我能講八、九個方面。個別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當標準不同的時候，我們判斷市場肯定是會有毛病。所以我一直強調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對待市場，我也希望一些大學問家，不是去迎合一些輿論，而要引導這些輿論正確對待這個市場。 房價大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財經(jīng)：有一個是，我們之前剛才一直談到，有一個規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房價反而會越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說政府應(yīng)該調(diào)控房價呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長時間思路上是錯的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導致了市場的供求關(guān)系進一步緊張，所以以往越調(diào)控房價越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個月來幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國土資源部門在講什么？說我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當中有很多不具備開發(fā)條件，比如說拆遷的問題，比如說大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個地方來，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會進一步加劇市場的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個問題，第一，老百姓對這個行業(yè)是沒有很科學、很理性的認識的，沒有專業(yè)知識的，他按照對普通商品的理解來理解這個事情，本身就是錯的。第二，源于對政府的一個信任。其實我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時候，往往過多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯的時候，所以我們回過頭來我們要說這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場，一定要尊重市場，讓市場自動的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵多蓋飯店，或者說不限制他們開飯店，用不了多久就會出現(xiàn)這個結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價格一定是高的，飯菜的價格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財經(jīng)：在您看來，什么樣的房價下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個問題。我不認為房價下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個國家房價下跌的時候，老百姓歡欣鼓舞。房價下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟增長完蛋了，地方政府稅收上不來，沒法兒運轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對抗經(jīng)濟衰退，對抗房價下跌。房價能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說這個話沒有房的人會罵我，會很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當房價下跌的時候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們在嚴厲打壓房價的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房價的時候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房價的時候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財經(jīng)：這里還有一個資料，說是關(guān)于中國住房自有率的一個數(shù)據(jù)，一些機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭議，比如說西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認為這個數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因為網(wǎng)友表達意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說呢？他們在做這個調(diào)研的時候會研究怎么樣使這個調(diào)查更科學，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個數(shù)據(jù)更接近于事實。我們過去提過說86%以上，因為這個數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個數(shù)字是動態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過去曾經(jīng)提這個數(shù)字，被國家統(tǒng)計局一個袁局長給批判了，我們倆也產(chǎn)生過這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭吵，事實上他說的那個根本就不對，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說法，說很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因為網(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對這個數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購政策，您認為這個政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個問題由來已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實施。所以我曾經(jīng)寫過一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來》，到今天我也認為我們沒有辦法去搞這個房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過實施房產(chǎn)稅，把限購政策給它替代了，現(xiàn)在來看不可能，為什么呢？告訴大家，實施這個房產(chǎn)稅第一個理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個理論問題，我不詳細去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財產(chǎn)權(quán)。 而且我們會發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財產(chǎn)，所以這是不對的，凡是搞房產(chǎn)稅的國家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國搞是行不通的，因為畢竟土地不是私有的。 第二個是什么？我們要搞這個房產(chǎn)稅，一個大的前提是什么？我們要理順所有房產(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭取得了徹底的勝利，我們知道在每個人手里到底有多少套房子，我們再去研究這個房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個事情才實施，而反腐敗斗爭這個事情是很難的，當然要做，但是非常非常難，需要時間。 還有一個問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來，2那么2006年以前的房子在這個系統(tǒng)當中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個大的前提是什么，老百姓愿意交這個稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個稅搞得很清楚，你交了這個稅，這個稅都是地稅，直接用到咱們這個社區(qū)，修一個社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學，或者是提高教學質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國，這個錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會對抗的。 最關(guān)鍵的一點，它和征個人所得稅不一樣，個人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時候就把這筆稅扣掉了，如果個人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評估完了說你該交，你今天交3萬，我們?nèi)ソ粏幔课覀儾粫ソ?，已?jīng)在我們手里了，全民性的可能會對抗。 我開過玩笑，我說啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們在很多小區(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費都收不上來，何況一個國家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來征？如果按照物業(yè)的價值征，我們會發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價值多少？可能價值三百萬、四百萬，征1%也要交三、四萬，但是這個老房子住的是誰？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個下崗，只有一個人上班，一個月掙兩千，你能征上來嗎？你征不上來。 網(wǎng)易財經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個政策說今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對你這個存量資產(chǎn)的價值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評價他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導人的思維，對領(lǐng)導人決策的評價，這里我就不去談了。 限購違憲容易取消難 網(wǎng)易財經(jīng)：另外一個政策，就是限購政策，這個限購政策目前是已經(jīng) 我們沒有看到全世界一個國家房價下跌的時候，老百姓歡欣鼓舞。房價下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟增長完蛋了，地方政府稅收上不來，沒法兒運轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對抗經(jīng)濟衰退，對抗房價下跌。房價能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。
董藩：房價下跌不利中國經(jīng)濟 2012-06-06 來源: 網(wǎng)易財經(jīng) 點擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財經(jīng)《意見中國－－網(wǎng)易經(jīng)濟學家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠地表達觀點，盡管這些觀點飽受爭議，但他相信時間會站在他這一邊。他主張學者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動？ 董藩（微博）認為，對地方政府放松調(diào)控的指責并不合理。地方政府有財政壓力，因此必然松動調(diào)控?！白屨嫦氯?，這毫無疑問比控制房價上漲更重要?！彼J為各地房價是各地競爭力的體現(xiàn)?！耙话阏f來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高?！闭谪敹惱碛?，不會認可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房價大跌受損最大的是工薪階層。房價只能穩(wěn)不能跌。 董藩認為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當成了一種調(diào)控?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段。” 董藩反對房屋限購，認為限購干預(yù)契約，違背憲法精神。限購出臺容易，但想取消卻很難，于是只能長期化，時緊時松。 董藩主張學者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認為很多學者迎合官員和大眾，有良心的學者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學者。 以下為訪談實錄： 房價調(diào)控無法維持只能松動 網(wǎng)易財經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說，可以買房了，您說出這個話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場的變化做了這樣一個判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場，堅定不移地壓價”，但是總理最近的兩次談話語氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對不重要的位置上，為什么呢？因為最近經(jīng)濟增長受到了極大的威脅，地方的財政收入也得到了極大地威脅?？偫磉€有其他的中央主要領(lǐng)導已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實問題比較嚴重，這樣的話整個的政策，保增長這塊可能就更突出了。毫無疑問，盡管我們不直接松動房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團公司，他通過其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財務(wù)狀況會得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個過程當中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個樓盤，這樣的話未來幾年你上班的成本，上學的成本、交通和時間兩個方面都會大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當然了，這不是說你買完房子之后還會像2009年春天那樣暴漲，因為畢竟國家層面限購政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個表態(tài)有了變化，我們這里也有一個資料，就說是在4月13號，國務(wù)院常務(wù)委員會議強調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果”但是5月30號溫家寶總理就提出說“要穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個政策不會再變化了，至少不會像更嚴厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當去年一月份出現(xiàn)了今天正在實行的嚴厲的宏觀調(diào)控政策的時候，我們就知道那是底部，因為什么？不可能再出嚴厲政策，而且這個政策實施一段時間之后，對中國經(jīng)濟會產(chǎn)生一些致命的影響。因為畢竟整個國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認也好，不承認也好，它是主導產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時還是國家的先導產(chǎn)業(yè)。在保增長的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場，只不過我們在這個過程當中，政府生怕出現(xiàn)過度的反彈，帶來更大的輿論壓力，所以這個過程當中它必須拿捏好這個分寸。 網(wǎng)易財經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個城市做出了房地產(chǎn)政策的一個微調(diào)，其中有10個城市是通過改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說兩、三個城市通過放松限購，都被叫停了。這個可不可以說中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個方向是釋放剛需？ 董藩：我們會看到，越來越多的城市放松對市場的調(diào)控，當然了，他們只是在地方政府這個有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動用了公積金這個措施？因為公積金是在地方政府手中掌握著，所以動用那個政策他們自己說了算。讓政府生存下去，這毫無疑問比控制房價上漲更重要。 在地方財政收入急劇下滑的情況下，地方的財力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無疑問必須讓房地產(chǎn)市場恢復(fù)交易。當然引發(fā)，當然促使大家，當然讓大家在參加到交易活動當中來，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動腦筋、想辦法。 你所說的叫停是前一段時間，如果最近采取一點措施，他也未必會叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財經(jīng)：我這里還有一個資料，是一個政策部門的人士，他對于穩(wěn)定的一個看法。他說其實中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個思路，應(yīng)該是希望有一個三全其美的辦法，就是既能降低房價，又能促成成交量，另外也能拉動投資增長，您認為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說法太美好，但是不現(xiàn)實，沒有辦法做到這一點。 高房價體現(xiàn)高競爭力 網(wǎng)易財經(jīng)：媒體輿論喜歡指責地方政府沒有嚴格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來，地方政府沒有去嚴格遵守這個調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個外來的人，看著那個兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對她進行一些評論也很正常。而且為什么媒體喜歡評論這個？因為媒體現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房價下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時候，首先從媒體角度來講他是不干的。 前期揚州也好，或者說其他廣東的某個市也好，他們在救市的時候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因為它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方財政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動也就成為一個必然。 網(wǎng)易財經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說，城市房價和地方競爭力的一個關(guān)系，您說城市的價值越高，競爭力越強，那它的房價就應(yīng)該是越高的，想請您在這里詳細的解釋一下這一點。 董藩：房地產(chǎn)價格是很多因素綜合作用的反映。一般說來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高?？匆豢慈澜绶績r最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場化的，房價都很高，都七、八萬，八、九萬甚至更高，這些地方為什么房價高？其實城市的功能都是非常強大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無疑問在中國城市功能是最強大的，經(jīng)濟上是極強的增長點，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級，比如說第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機會比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財富量大，分配的時候收入也偏高，所以我們看到無數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對待房價，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房價降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個人正確對待房價，正確對待這個城市，也使我們的政府能夠在相對理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個政策，政策更科學，更理性。 網(wǎng)易財經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進行了一些改革，有學者就期待深圳對小產(chǎn)權(quán)房進行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進呢？ 董藩：這個其實是有深刻的社會背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個問題是合理的，但是按我們國家現(xiàn)行法律規(guī)定來講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們在這里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個動力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說就是村委會，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國家政府，讓國家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因為我們國家現(xiàn)行的財稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場對接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財政收入是來自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴厲打壓的情況下，仍然占地方財政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過一個比方，這個孩子是超生的，是違反計劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說我們要堅決治理，但實際是沒有辦法采取行動，因為已經(jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)娦邪阉频?，毫無疑問也會產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個事情。中央政府也不敢下這個令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊 說這個話沒有房的人會罵我，會很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當房價下跌的時候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們在嚴厲打壓房價的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房價的時候，沒有房子的人是占便宜的。
而且打壓房價的時候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。
網(wǎng)易財經(jīng)：這里還有一個資料，說是關(guān)于中國住房自有率的一個數(shù)據(jù)，一些機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭議，比如說西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認為這個數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？
董藩：因為網(wǎng)友表達意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說呢？他們在做這個調(diào)研的時候會研究怎么樣使這個調(diào)查更科學，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個數(shù)據(jù)更接近于事實。我們過去提過說86%以上，因為這個數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個數(shù)字是動態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過去曾經(jīng)提這個數(shù)字，被國家統(tǒng)計局一個袁局長給批判了，我們倆也產(chǎn)生過這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭吵，事實上他說的那個根本就不對，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說法，說很多人沒有房子。
網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因為網(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對這個數(shù)字很敏感，很刺激。
董藩：房價下跌不利中國經(jīng)濟 2012-06-06 來源: 網(wǎng)易財經(jīng) 點擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財經(jīng)《意見中國－－網(wǎng)易經(jīng)濟學家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠地表達觀點，盡管這些觀點飽受爭議，但他相信時間會站在他這一邊。他主張學者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動？ 董藩（微博）認為，對地方政府放松調(diào)控的指責并不合理。地方政府有財政壓力，因此必然松動調(diào)控?！白屨嫦氯?，這毫無疑問比控制房價上漲更重要。”他認為各地房價是各地競爭力的體現(xiàn)?！耙话阏f來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高。”政府基于財稅理由，不會認可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房價大跌受損最大的是工薪階層。房價只能穩(wěn)不能跌。 董藩認為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當成了一種調(diào)控。“我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段?！?董藩反對房屋限購，認為限購干預(yù)契約，違背憲法精神。限購出臺容易，但想取消卻很難，于是只能長期化，時緊時松。 董藩主張學者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認為很多學者迎合官員和大眾，有良心的學者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學者。 以下為訪談實錄： 房價調(diào)控無法維持只能松動 網(wǎng)易財經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說，可以買房了，您說出這個話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場的變化做了這樣一個判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場，堅定不移地壓價”，但是總理最近的兩次談話語氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對不重要的位置上，為什么呢？因為最近經(jīng)濟增長受到了極大的威脅，地方的財政收入也得到了極大地威脅?？偫磉€有其他的中央主要領(lǐng)導已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實問題比較嚴重，這樣的話整個的政策，保增長這塊可能就更突出了。毫無疑問，盡管我們不直接松動房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團公司，他通過其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財務(wù)狀況會得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個過程當中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個樓盤，這樣的話未來幾年你上班的成本，上學的成本、交通和時間兩個方面都會大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當然了，這不是說你買完房子之后還會像2009年春天那樣暴漲，因為畢竟國家層面限購政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個表態(tài)有了變化，我們這里也有一個資料，就說是在4月13號，國務(wù)院常務(wù)委員會議強調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果”但是5月30號溫家寶總理就提出說“要穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個政策不會再變化了，至少不會像更嚴厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當去年一月份出現(xiàn)了今天正在實行的嚴厲的宏觀調(diào)控政策的時候，我們就知道那是底部，因為什么？不可能再出嚴厲政策，而且這個政策實施一段時間之后，對中國經(jīng)濟會產(chǎn)生一些致命的影響。因為畢竟整個國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認也好，不承認也好，它是主導產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時還是國家的先導產(chǎn)業(yè)。在保增長的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場，只不過我們在這個過程當中，政府生怕出現(xiàn)過度的反彈，帶來更大的輿論壓力，所以這個過程當中它必須拿捏好這個分寸。 網(wǎng)易財經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個城市做出了房地產(chǎn)政策的一個微調(diào)，其中有10個城市是通過改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說兩、三個城市通過放松限購，都被叫停了。這個可不可以說中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個方向是釋放剛需？ 董藩：我們會看到，越來越多的城市放松對市場的調(diào)控，當然了，他們只是在地方政府這個有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動用了公積金這個措施？因為公積金是在地方政府手中掌握著，所以動用那個政策他們自己說了算。讓政府生存下去，這毫無疑問比控制房價上漲更重要。 在地方財政收入急劇下滑的情況下，地方的財力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無疑問必須讓房地產(chǎn)市場恢復(fù)交易。當然引發(fā)，當然促使大家，當然讓大家在參加到交易活動當中來，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動腦筋、想辦法。 你所說的叫停是前一段時間，如果最近采取一點措施，他也未必會叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財經(jīng)：我這里還有一個資料，是一個政策部門的人士，他對于穩(wěn)定的一個看法。他說其實中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個思路，應(yīng)該是希望有一個三全其美的辦法，就是既能降低房價，又能促成成交量，另外也能拉動投資增長，您認為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說法太美好，但是不現(xiàn)實，沒有辦法做到這一點。 高房價體現(xiàn)高競爭力 網(wǎng)易財經(jīng)：媒體輿論喜歡指責地方政府沒有嚴格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來，地方政府沒有去嚴格遵守這個調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個外來的人，看著那個兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對她進行一些評論也很正常。而且為什么媒體喜歡評論這個？因為媒體現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房價下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時候，首先從媒體角度來講他是不干的。 前期揚州也好，或者說其他廣東的某個市也好，他們在救市的時候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因為它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方財政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動也就成為一個必然。 網(wǎng)易財經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說，城市房價和地方競爭力的一個關(guān)系，您說城市的價值越高，競爭力越強，那它的房價就應(yīng)該是越高的，想請您在這里詳細的解釋一下這一點。 董藩：房地產(chǎn)價格是很多因素綜合作用的反映。一般說來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高?？匆豢慈澜绶績r最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場化的，房價都很高，都七、八萬，八、九萬甚至更高，這些地方為什么房價高？其實城市的功能都是非常強大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無疑問在中國城市功能是最強大的，經(jīng)濟上是極強的增長點，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級，比如說第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機會比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財富量大，分配的時候收入也偏高，所以我們看到無數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對待房價，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房價降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個人正確對待房價，正確對待這個城市，也使我們的政府能夠在相對理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個政策，政策更科學，更理性。 網(wǎng)易財經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進行了一些改革，有學者就期待深圳對小產(chǎn)權(quán)房進行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進呢？ 董藩：這個其實是有深刻的社會背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個問題是合理的，但是按我們國家現(xiàn)行法律規(guī)定來講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們在這里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個動力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說就是村委會，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國家政府，讓國家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因為我們國家現(xiàn)行的財稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場對接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財政收入是來自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴厲打壓的情況下，仍然占地方財政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過一個比方，這個孩子是超生的，是違反計劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說我們要堅決治理，但實際是沒有辦法采取行動，因為已經(jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)娦邪阉频?，毫無疑問也會產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個事情。中央政府也不敢下這個令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊 房產(chǎn)稅就是嚇唬人
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個兩難的問題。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟對于房地產(chǎn)市場過度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡單的用好和壞來衡量，形成今天這個格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個最基本的客觀原因是啥？我們過去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當支柱產(chǎn)業(yè)，起動需求、拉動經(jīng)濟增長，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個大的原因。 再加上在這個過程當中，我們大規(guī)模的城市化過程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長，還有一個原因改變家庭在裂變，過去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？兩口人、三口人。所以原來的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說離婚的跟過去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個方面我能講八、九個方面。個別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當標準不同的時候，我們判斷市場肯定是會有毛病。所以我一直強調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對待市場，我也希望一些大學問家，不是去迎合一些輿論，而要引導這些輿論正確對待這個市場。 房價大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財經(jīng)：有一個是，我們之前剛才一直談到，有一個規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房價反而會越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說政府應(yīng)該調(diào)控房價呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長時間思路上是錯的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導致了市場的供求關(guān)系進一步緊張，所以以往越調(diào)控房價越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個月來幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國土資源部門在講什么？說我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當中有很多不具備開發(fā)條件，比如說拆遷的問題，比如說大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個地方來，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會進一步加劇市場的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個問題，第一，老百姓對這個行業(yè)是沒有很科學、很理性的認識的，沒有專業(yè)知識的，他按照對普通商品的理解來理解這個事情，本身就是錯的。第二，源于對政府的一個信任。其實我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時候，往往過多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯的時候，所以我們回過頭來我們要說這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場，一定要尊重市場，讓市場自動的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵多蓋飯店，或者說不限制他們開飯店，用不了多久就會出現(xiàn)這個結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價格一定是高的，飯菜的價格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財經(jīng)：在您看來，什么樣的房價下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個問題。我不認為房價下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個國家房價下跌的時候，老百姓歡欣鼓舞。房價下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟增長完蛋了，地方政府稅收上不來，沒法兒運轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對抗經(jīng)濟衰退，對抗房價下跌。房價能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說這個話沒有房的人會罵我，會很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當房價下跌的時候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們在嚴厲打壓房價的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房價的時候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房價的時候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財經(jīng)：這里還有一個資料，說是關(guān)于中國住房自有率的一個數(shù)據(jù)，一些機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭議，比如說西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認為這個數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因為網(wǎng)友表達意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說呢？他們在做這個調(diào)研的時候會研究怎么樣使這個調(diào)查更科學，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個數(shù)據(jù)更接近于事實。我們過去提過說86%以上，因為這個數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個數(shù)字是動態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過去曾經(jīng)提這個數(shù)字，被國家統(tǒng)計局一個袁局長給批判了，我們倆也產(chǎn)生過這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭吵，事實上他說的那個根本就不對，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說法，說很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因為網(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對這個數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購政策，您認為這個政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個問題由來已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實施。所以我曾經(jīng)寫過一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來》，到今天我也認為我們沒有辦法去搞這個房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過實施房產(chǎn)稅，把限購政策給它替代了，現(xiàn)在來看不可能，為什么呢？告訴大家，實施這個房產(chǎn)稅第一個理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個理論問題，我不詳細去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財產(chǎn)權(quán)。 而且我們會發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財產(chǎn)，所以這是不對的，凡是搞房產(chǎn)稅的國家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國搞是行不通的，因為畢竟土地不是私有的。 第二個是什么？我們要搞這個房產(chǎn)稅，一個大的前提是什么？我們要理順所有房產(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭取得了徹底的勝利，我們知道在每個人手里到底有多少套房子，我們再去研究這個房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個事情才實施，而反腐敗斗爭這個事情是很難的，當然要做，但是非常非常難，需要時間。 還有一個問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來，2那么2006年以前的房子在這個系統(tǒng)當中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個大的前提是什么，老百姓愿意交這個稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個稅搞得很清楚，你交了這個稅，這個稅都是地稅，直接用到咱們這個社區(qū)，修一個社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學，或者是提高教學質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國，這個錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會對抗的。 最關(guān)鍵的一點，它和征個人所得稅不一樣，個人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時候就把這筆稅扣掉了，如果個人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評估完了說你該交，你今天交3萬，我們?nèi)ソ粏幔课覀儾粫ソ?，已?jīng)在我們手里了，全民性的可能會對抗。 我開過玩笑，我說啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們在很多小區(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費都收不上來，何況一個國家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來征？如果按照物業(yè)的價值征，我們會發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價值多少？可能價值三百萬、四百萬，征1%也要交三、四萬，但是這個老房子住的是誰？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個下崗，只有一個人上班，一個月掙兩千，你能征上來嗎？你征不上來。 網(wǎng)易財經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個政策說今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對你這個存量資產(chǎn)的價值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評價他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導人的思維，對領(lǐng)導人決策的評價，這里我就不去談了。 限購違憲容易取消難 網(wǎng)易財經(jīng)：另外一個政策，就是限購政策，這個限購政策目前是已經(jīng) 網(wǎng)易財經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購政策，您認為這個政策有可能執(zhí)行嗎？
董藩還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個兩難的問題。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟對于房地產(chǎn)市場過度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡單的用好和壞來衡量，形成今天這個格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個最基本的客觀原因是啥？我們過去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當支柱產(chǎn)業(yè)，起動需求、拉動經(jīng)濟增長，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個大的原因。 再加上在這個過程當中，我們大規(guī)模的城市化過程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長，還有一個原因改變家庭在裂變，過去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？兩口人、三口人。所以原來的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說離婚的跟過去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個方面我能講八、九個方面。個別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當標準不同的時候，我們判斷市場肯定是會有毛病。所以我一直強調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對待市場，我也希望一些大學問家，不是去迎合一些輿論，而要引導這些輿論正確對待這個市場。 房價大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財經(jīng)：有一個是，我們之前剛才一直談到，有一個規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房價反而會越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說政府應(yīng)該調(diào)控房價呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長時間思路上是錯的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導致了市場的供求關(guān)系進一步緊張，所以以往越調(diào)控房價越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個月來幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國土資源部門在講什么？說我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當中有很多不具備開發(fā)條件，比如說拆遷的問題，比如說大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個地方來，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會進一步加劇市場的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個問題，第一，老百姓對這個行業(yè)是沒有很科學、很理性的認識的，沒有專業(yè)知識的，他按照對普通商品的理解來理解這個事情，本身就是錯的。第二，源于對政府的一個信任。其實我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時候，往往過多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯的時候，所以我們回過頭來我們要說這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場，一定要尊重市場，讓市場自動的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵多蓋飯店，或者說不限制他們開飯店，用不了多久就會出現(xiàn)這個結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價格一定是高的，飯菜的價格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財經(jīng)：在您看來，什么樣的房價下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個問題。我不認為房價下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個國家房價下跌的時候，老百姓歡欣鼓舞。房價下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟增長完蛋了，地方政府稅收上不來，沒法兒運轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對抗經(jīng)濟衰退，對抗房價下跌。房價能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說這個話沒有房的人會罵我，會很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當房價下跌的時候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們在嚴厲打壓房價的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房價的時候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房價的時候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財經(jīng)：這里還有一個資料，說是關(guān)于中國住房自有率的一個數(shù)據(jù)，一些機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭議，比如說西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認為這個數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因為網(wǎng)友表達意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說呢？他們在做這個調(diào)研的時候會研究怎么樣使這個調(diào)查更科學，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個數(shù)據(jù)更接近于事實。我們過去提過說86%以上，因為這個數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個數(shù)字是動態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過去曾經(jīng)提這個數(shù)字，被國家統(tǒng)計局一個袁局長給批判了，我們倆也產(chǎn)生過這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭吵，事實上他說的那個根本就不對，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說法，說很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因為網(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對這個數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購政策，您認為這個政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個問題由來已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實施。所以我曾經(jīng)寫過一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來》，到今天我也認為我們沒有辦法去搞這個房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過實施房產(chǎn)稅，把限購政策給它替代了，現(xiàn)在來看不可能，為什么呢？告訴大家，實施這個房產(chǎn)稅第一個理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個理論問題，我不詳細去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財產(chǎn)權(quán)。 而且我們會發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財產(chǎn)，所以這是不對的，凡是搞房產(chǎn)稅的國家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國搞是行不通的，因為畢竟土地不是私有的。 第二個是什么？我們要搞這個房產(chǎn)稅，一個大的前提是什么？我們要理順所有房產(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭取得了徹底的勝利，我們知道在每個人手里到底有多少套房子，我們再去研究這個房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個事情才實施，而反腐敗斗爭這個事情是很難的，當然要做，但是非常非常難，需要時間。 還有一個問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來，2那么2006年以前的房子在這個系統(tǒng)當中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個大的前提是什么，老百姓愿意交這個稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個稅搞得很清楚，你交了這個稅，這個稅都是地稅，直接用到咱們這個社區(qū)，修一個社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學，或者是提高教學質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國，這個錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會對抗的。 最關(guān)鍵的一點，它和征個人所得稅不一樣，個人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時候就把這筆稅扣掉了，如果個人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評估完了說你該交，你今天交3萬，我們?nèi)ソ粏?？我們不會去交，已?jīng)在我們手里了，全民性的可能會對抗。 我開過玩笑，我說啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們在很多小區(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費都收不上來，何況一個國家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來征？如果按照物業(yè)的價值征，我們會發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價值多少？可能價值三百萬、四百萬，征1%也要交三、四萬，但是這個老房子住的是誰？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個下崗，只有一個人上班，一個月掙兩千，你能征上來嗎？你征不上來。 網(wǎng)易財經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個政策說今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對你這個存量資產(chǎn)的價值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評價他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導人的思維，對領(lǐng)導人決策的評價，這里我就不去談了。 限購違憲容易取消難 網(wǎng)易財經(jīng)：另外一個政策，就是限購政策，這個限購政策目前是已經(jīng)：房產(chǎn)稅這個問題由來已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實施。所以我曾經(jīng)寫過一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來》，到今天我也認為我們沒有辦法去搞這個房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過實施房產(chǎn)稅，把限購政策給它替代了，現(xiàn)在來看不可能，為什么呢？告訴大家，實施這個房產(chǎn)稅第一個理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個理論問題，我不詳細去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財產(chǎn)權(quán)。
而且我們會發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、將很多剛性需求阻擋在購房的隊伍之外了，您認為這個限購政策什么時候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說的非常對。你想改善，那叫不叫剛性??？你們家里五口人，60平方米里住著，沒法兒住，你說第二套，其實這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說這個需求是剛性不？所以限購這個政策我們不主張，因為從道理上來講，限購政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因為這兩個法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個房子，是一個商品房，是個商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對不對？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個人到商場里買衣服，不行，你穿衣服來的，你得脫光了來，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營自主權(quán)。 請得神送不得神，這個政策原本不該有，但是一旦搞出來之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來我們搞了戶籍制度，實行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個政策可能松動，但是不會立刻取消，為啥？擔心房價暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購限貸政策，很有可能長期化，只不過不是這種嚴厲程度長期化，而是有所松動的長期化。 網(wǎng)易財經(jīng)：還有一個我們看到一個新聞，說是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說就是要放開有十萬個的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財經(jīng)：對，這個工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個松動限購政策的一個辦法。 董藩：對，這就是我說的，地方要采取措施自救的一個表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟學者很少 網(wǎng)易財經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟學家說一些反市場的話，確實非常對老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟學家的呢，您覺得經(jīng)濟學家的良心是怎么樣評價呢？ 董藩：我們總是試圖去評價經(jīng)濟學家的良心。我覺得對一個經(jīng)濟學家來講，重要的是什么？他的語言，重要是他言論的科學性和客觀性，是否尊重事實，是否尊重經(jīng)濟規(guī)律。在房地產(chǎn)這個問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會化，而且這個行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說實話，說實話可能就意味著挨罵，說實話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說實話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習慣了，也無所謂了，因為社會上總是存在這種人。 我客觀的說，迎合老百姓，順著老百姓去說，一般情況都是錯的。為什么呢？老百姓是誰呀？老百姓回到生活當中來是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長遠；只管小家庭，不管大社會。如果政治家、學者也去迎合眼前，毫無疑問我們所有的政策都是短期的，我們會制造出很多的麻煩，比如說房價的問題。 曾經(jīng)有兩個很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟學家，其中有一個人的影響應(yīng)該說也不比我弱。我問他，我說你說要征房產(chǎn)稅，我問你幾個問題，你如果能回答得了，我就認可他能夠征，回答不了證明是你在胡說，結(jié)果三個問題他一個也回答不了。但是他換一個場合他還這么說。所以我們希望學者的觀點不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學決策。我希望更多的學者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學、尊重客觀事實，而不是去迎合一些人，讓那些人說你好。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟學家的良心和知識之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說的話，我就希望這個人是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學的。 網(wǎng)易財經(jīng)：您對于中國的良心經(jīng)濟學家您認為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟學方面有著相當修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟學家，但是我們看到大家不一樣，我一直強調(diào)經(jīng)濟學家應(yīng)該站在一個球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長遠，既考慮小家庭，又考慮大社會，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個社會的進步和整個國民經(jīng)濟發(fā)展的問題，但是我們在這個過程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說還是有一些學者我非常佩服的，你比如說像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對中國的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟學家層面，實際上是一個思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點也是對的，當然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點不對，為什么呢？他不是態(tài)度不對，是對這個行業(yè)的了解還是很有限的。比如說在北大，在清華，我們還看到有些學者，他們本著一個客觀公正、尊重經(jīng)濟規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟規(guī)律，研究中國的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時看到，更多的學者其實放棄了什么？對規(guī)律的尊重，對客觀事實的尊重，他們?nèi)ビ险习傩盏妮浾?，我認為這是錯的。所以經(jīng)濟學家良心問題，的確是一個話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來源：網(wǎng)易財經(jīng) ) 70年之后，土地收歸國家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財產(chǎn)，所以這是不對的，凡是搞房產(chǎn)稅的國家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國搞是行不通的，因為畢竟土地不是私有的。
第二個是什么？我們要搞這個房產(chǎn)稅，一個大的前提是什么？我們要理順所有房產(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭取得了徹底的勝利，我們知道在每個人手里到底有多少套房子，我們再去研究這個房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個事情才實施，而反腐敗斗爭這個事情是很難的，當然要做，但是非常非常難，需要時間。
董藩：房價下跌不利中國經(jīng)濟 2012-06-06 來源: 網(wǎng)易財經(jīng) 點擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財經(jīng)《意見中國－－網(wǎng)易經(jīng)濟學家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠地表達觀點，盡管這些觀點飽受爭議，但他相信時間會站在他這一邊。他主張學者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動？ 董藩（微博）認為，對地方政府放松調(diào)控的指責并不合理。地方政府有財政壓力，因此必然松動調(diào)控?！白屨嫦氯?，這毫無疑問比控制房價上漲更重要?！彼J為各地房價是各地競爭力的體現(xiàn)?！耙话阏f來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高。”政府基于財稅理由，不會認可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房價大跌受損最大的是工薪階層。房價只能穩(wěn)不能跌。 董藩認為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當成了一種調(diào)控?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段?！?董藩反對房屋限購，認為限購干預(yù)契約，違背憲法精神。限購出臺容易，但想取消卻很難，于是只能長期化，時緊時松。 董藩主張學者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認為很多學者迎合官員和大眾，有良心的學者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學者。 以下為訪談實錄： 房價調(diào)控無法維持只能松動 網(wǎng)易財經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說，可以買房了，您說出這個話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場的變化做了這樣一個判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場，堅定不移地壓價”，但是總理最近的兩次談話語氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對不重要的位置上，為什么呢？因為最近經(jīng)濟增長受到了極大的威脅，地方的財政收入也得到了極大地威脅。總理還有其他的中央主要領(lǐng)導已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實問題比較嚴重，這樣的話整個的政策，保增長這塊可能就更突出了。毫無疑問，盡管我們不直接松動房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團公司，他通過其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財務(wù)狀況會得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個過程當中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個樓盤，這樣的話未來幾年你上班的成本，上學的成本、交通和時間兩個方面都會大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當然了，這不是說你買完房子之后還會像2009年春天那樣暴漲，因為畢竟國家層面限購政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個表態(tài)有了變化，我們這里也有一個資料，就說是在4月13號，國務(wù)院常務(wù)委員會議強調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果”但是5月30號溫家寶總理就提出說“要穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個政策不會再變化了，至少不會像更嚴厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當去年一月份出現(xiàn)了今天正在實行的嚴厲的宏觀調(diào)控政策的時候，我們就知道那是底部，因為什么？不可能再出嚴厲政策，而且這個政策實施一段時間之后，對中國經(jīng)濟會產(chǎn)生一些致命的影響。因為畢竟整個國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認也好，不承認也好，它是主導產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時還是國家的先導產(chǎn)業(yè)。在保增長的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場，只不過我們在這個過程當中，政府生怕出現(xiàn)過度的反彈，帶來更大的輿論壓力，所以這個過程當中它必須拿捏好這個分寸。 網(wǎng)易財經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個城市做出了房地產(chǎn)政策的一個微調(diào)，其中有10個城市是通過改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說兩、三個城市通過放松限購，都被叫停了。這個可不可以說中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個方向是釋放剛需？ 董藩：我們會看到，越來越多的城市放松對市場的調(diào)控，當然了，他們只是在地方政府這個有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動用了公積金這個措施？因為公積金是在地方政府手中掌握著，所以動用那個政策他們自己說了算。讓政府生存下去，這毫無疑問比控制房價上漲更重要。 在地方財政收入急劇下滑的情況下，地方的財力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無疑問必須讓房地產(chǎn)市場恢復(fù)交易。當然引發(fā)，當然促使大家，當然讓大家在參加到交易活動當中來，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動腦筋、想辦法。 你所說的叫停是前一段時間，如果最近采取一點措施，他也未必會叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財經(jīng)：我這里還有一個資料，是一個政策部門的人士，他對于穩(wěn)定的一個看法。他說其實中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個思路，應(yīng)該是希望有一個三全其美的辦法，就是既能降低房價，又能促成成交量，另外也能拉動投資增長，您認為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說法太美好，但是不現(xiàn)實，沒有辦法做到這一點。 高房價體現(xiàn)高競爭力 網(wǎng)易財經(jīng)：媒體輿論喜歡指責地方政府沒有嚴格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來，地方政府沒有去嚴格遵守這個調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個外來的人，看著那個兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對她進行一些評論也很正常。而且為什么媒體喜歡評論這個？因為媒體現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房價下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時候，首先從媒體角度來講他是不干的。 前期揚州也好，或者說其他廣東的某個市也好，他們在救市的時候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因為它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方財政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動也就成為一個必然。 網(wǎng)易財經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說，城市房價和地方競爭力的一個關(guān)系，您說城市的價值越高，競爭力越強，那它的房價就應(yīng)該是越高的，想請您在這里詳細的解釋一下這一點。 董藩：房地產(chǎn)價格是很多因素綜合作用的反映。一般說來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高?？匆豢慈澜绶績r最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場化的，房價都很高，都七、八萬，八、九萬甚至更高，這些地方為什么房價高？其實城市的功能都是非常強大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無疑問在中國城市功能是最強大的，經(jīng)濟上是極強的增長點，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級，比如說第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機會比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財富量大，分配的時候收入也偏高，所以我們看到無數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對待房價，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房價降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個人正確對待房價，正確對待這個城市，也使我們的政府能夠在相對理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個政策，政策更科學，更理性。 網(wǎng)易財經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進行了一些改革，有學者就期待深圳對小產(chǎn)權(quán)房進行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進呢？ 董藩：這個其實是有深刻的社會背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個問題是合理的，但是按我們國家現(xiàn)行法律規(guī)定來講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們在這里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個動力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說就是村委會，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國家政府，讓國家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因為我們國家現(xiàn)行的財稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場對接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財政收入是來自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴厲打壓的情況下，仍然占地方財政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過一個比方，這個孩子是超生的，是違反計劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說我們要堅決治理，但實際是沒有辦法采取行動，因為已經(jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)娦邪阉频?，毫無疑問也會產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個事情。中央政府也不敢下這個令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊還有一個問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、將很多剛性需求阻擋在購房的隊伍之外了，您認為這個限購政策什么時候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說的非常對。你想改善，那叫不叫剛性?。磕銈兗依镂蹇谌?，60平方米里住著，沒法兒住，你說第二套，其實這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說這個需求是剛性不？所以限購這個政策我們不主張，因為從道理上來講，限購政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因為這兩個法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個房子，是一個商品房，是個商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對不對？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個人到商場里買衣服，不行，你穿衣服來的，你得脫光了來，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營自主權(quán)。 請得神送不得神，這個政策原本不該有，但是一旦搞出來之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來我們搞了戶籍制度，實行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個政策可能松動，但是不會立刻取消，為啥？擔心房價暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購限貸政策，很有可能長期化，只不過不是這種嚴厲程度長期化，而是有所松動的長期化。 網(wǎng)易財經(jīng)：還有一個我們看到一個新聞，說是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說就是要放開有十萬個的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財經(jīng)：對，這個工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個松動限購政策的一個辦法。 董藩：對，這就是我說的，地方要采取措施自救的一個表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟學者很少 網(wǎng)易財經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟學家說一些反市場的話，確實非常對老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟學家的呢，您覺得經(jīng)濟學家的良心是怎么樣評價呢？ 董藩：我們總是試圖去評價經(jīng)濟學家的良心。我覺得對一個經(jīng)濟學家來講，重要的是什么？他的語言，重要是他言論的科學性和客觀性，是否尊重事實，是否尊重經(jīng)濟規(guī)律。在房地產(chǎn)這個問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會化，而且這個行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說實話，說實話可能就意味著挨罵，說實話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說實話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習慣了，也無所謂了，因為社會上總是存在這種人。 我客觀的說，迎合老百姓，順著老百姓去說，一般情況都是錯的。為什么呢？老百姓是誰呀？老百姓回到生活當中來是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長遠；只管小家庭，不管大社會。如果政治家、學者也去迎合眼前，毫無疑問我們所有的政策都是短期的，我們會制造出很多的麻煩，比如說房價的問題。 曾經(jīng)有兩個很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟學家，其中有一個人的影響應(yīng)該說也不比我弱。我問他，我說你說要征房產(chǎn)稅，我問你幾個問題，你如果能回答得了，我就認可他能夠征，回答不了證明是你在胡說，結(jié)果三個問題他一個也回答不了。但是他換一個場合他還這么說。所以我們希望學者的觀點不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學決策。我希望更多的學者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學、尊重客觀事實，而不是去迎合一些人，讓那些人說你好。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟學家的良心和知識之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說的話，我就希望這個人是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學的。 網(wǎng)易財經(jīng)：您對于中國的良心經(jīng)濟學家您認為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟學方面有著相當修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟學家，但是我們看到大家不一樣，我一直強調(diào)經(jīng)濟學家應(yīng)該站在一個球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長遠，既考慮小家庭，又考慮大社會，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個社會的進步和整個國民經(jīng)濟發(fā)展的問題，但是我們在這個過程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說還是有一些學者我非常佩服的，你比如說像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對中國的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟學家層面，實際上是一個思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點也是對的，當然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點不對，為什么呢？他不是態(tài)度不對，是對這個行業(yè)的了解還是很有限的。比如說在北大，在清華，我們還看到有些學者，他們本著一個客觀公正、尊重經(jīng)濟規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟規(guī)律，研究中國的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時看到，更多的學者其實放棄了什么？對規(guī)律的尊重，對客觀事實的尊重，他們?nèi)ビ险?，迎合百姓的輿論，我認為這是錯的。所以經(jīng)濟學家良心問題，的確是一個話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來源：網(wǎng)易財經(jīng) ) 2006年以來，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來，2那么2006年以前的房子在這個系統(tǒng)當中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個兩難的問題。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟對于房地產(chǎn)市場過度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡單的用好和壞來衡量，形成今天這個格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個最基本的客觀原因是啥？我們過去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當支柱產(chǎn)業(yè)，起動需求、拉動經(jīng)濟增長，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個大的原因。 再加上在這個過程當中，我們大規(guī)模的城市化過程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長，還有一個原因改變家庭在裂變，過去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？兩口人、三口人。所以原來的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說離婚的跟過去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個方面我能講八、九個方面。個別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當標準不同的時候，我們判斷市場肯定是會有毛病。所以我一直強調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對待市場，我也希望一些大學問家，不是去迎合一些輿論，而要引導這些輿論正確對待這個市場。 房價大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財經(jīng)：有一個是，我們之前剛才一直談到，有一個規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房價反而會越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說政府應(yīng)該調(diào)控房價呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長時間思路上是錯的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導致了市場的供求關(guān)系進一步緊張，所以以往越調(diào)控房價越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個月來幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國土資源部門在講什么？說我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當中有很多不具備開發(fā)條件，比如說拆遷的問題，比如說大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個地方來，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會進一步加劇市場的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個問題，第一，老百姓對這個行業(yè)是沒有很科學、很理性的認識的，沒有專業(yè)知識的，他按照對普通商品的理解來理解這個事情，本身就是錯的。第二，源于對政府的一個信任。其實我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時候，往往過多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯的時候，所以我們回過頭來我們要說這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場，一定要尊重市場，讓市場自動的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵多蓋飯店，或者說不限制他們開飯店，用不了多久就會出現(xiàn)這個結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價格一定是高的，飯菜的價格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財經(jīng)：在您看來，什么樣的房價下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個問題。我不認為房價下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個國家房價下跌的時候，老百姓歡欣鼓舞。房價下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟增長完蛋了，地方政府稅收上不來，沒法兒運轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對抗經(jīng)濟衰退，對抗房價下跌。房價能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說這個話沒有房的人會罵我，會很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當房價下跌的時候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們在嚴厲打壓房價的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房價的時候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房價的時候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財經(jīng)：這里還有一個資料，說是關(guān)于中國住房自有率的一個數(shù)據(jù)，一些機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭議，比如說西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認為這個數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因為網(wǎng)友表達意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說呢？他們在做這個調(diào)研的時候會研究怎么樣使這個調(diào)查更科學，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個數(shù)據(jù)更接近于事實。我們過去提過說86%以上，因為這個數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個數(shù)字是動態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過去曾經(jīng)提這個數(shù)字，被國家統(tǒng)計局一個袁局長給批判了，我們倆也產(chǎn)生過這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭吵，事實上他說的那個根本就不對，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說法，說很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因為網(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對這個數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購政策，您認為這個政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個問題由來已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實施。所以我曾經(jīng)寫過一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來》，到今天我也認為我們沒有辦法去搞這個房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過實施房產(chǎn)稅，把限購政策給它替代了，現(xiàn)在來看不可能，為什么呢？告訴大家，實施這個房產(chǎn)稅第一個理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個理論問題，我不詳細去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財產(chǎn)權(quán)。 而且我們會發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財產(chǎn)，所以這是不對的，凡是搞房產(chǎn)稅的國家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國搞是行不通的，因為畢竟土地不是私有的。 第二個是什么？我們要搞這個房產(chǎn)稅，一個大的前提是什么？我們要理順所有房產(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭取得了徹底的勝利，我們知道在每個人手里到底有多少套房子，我們再去研究這個房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個事情才實施，而反腐敗斗爭這個事情是很難的，當然要做，但是非常非常難，需要時間。 還有一個問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來，2那么2006年以前的房子在這個系統(tǒng)當中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個大的前提是什么，老百姓愿意交這個稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個稅搞得很清楚，你交了這個稅，這個稅都是地稅，直接用到咱們這個社區(qū)，修一個社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學，或者是提高教學質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國，這個錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會對抗的。 最關(guān)鍵的一點，它和征個人所得稅不一樣，個人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時候就把這筆稅扣掉了，如果個人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評估完了說你該交，你今天交3萬，我們?nèi)ソ粏?？我們不會去交，已?jīng)在我們手里了，全民性的可能會對抗。 我開過玩笑，我說啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們在很多小區(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費都收不上來，何況一個國家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來征？如果按照物業(yè)的價值征，我們會發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價值多少？可能價值三百萬、四百萬，征1%也要交三、四萬，但是這個老房子住的是誰？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個下崗，只有一個人上班，一個月掙兩千，你能征上來嗎？你征不上來。 網(wǎng)易財經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個政策說今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對你這個存量資產(chǎn)的價值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評價他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導人的思維，對領(lǐng)導人決策的評價，這里我就不去談了。 限購違憲容易取消難 網(wǎng)易財經(jīng)：另外一個政策，就是限購政策，這個限購政策目前是已經(jīng)還有，一個大的前提是什么，老百姓愿意交這個稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個稅搞得很清楚，你交了這個稅，這個稅都是地稅，直接用到咱們這個社區(qū)，修一個社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學，或者是提高教學質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國，這個錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會對抗的。
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個兩難的問題。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟對于房地產(chǎn)市場過度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡單的用好和壞來衡量，形成今天這個格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個最基本的客觀原因是啥？我們過去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當支柱產(chǎn)業(yè)，起動需求、拉動經(jīng)濟增長，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個大的原因。 再加上在這個過程當中，我們大規(guī)模的城市化過程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長，還有一個原因改變家庭在裂變，過去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？兩口人、三口人。所以原來的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說離婚的跟過去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個方面我能講八、九個方面。個別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當標準不同的時候，我們判斷市場肯定是會有毛病。所以我一直強調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對待市場，我也希望一些大學問家，不是去迎合一些輿論，而要引導這些輿論正確對待這個市場。 房價大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財經(jīng)：有一個是，我們之前剛才一直談到，有一個規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房價反而會越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說政府應(yīng)該調(diào)控房價呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長時間思路上是錯的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導致了市場的供求關(guān)系進一步緊張，所以以往越調(diào)控房價越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個月來幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國土資源部門在講什么？說我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當中有很多不具備開發(fā)條件，比如說拆遷的問題，比如說大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個地方來，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會進一步加劇市場的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個問題，第一，老百姓對這個行業(yè)是沒有很科學、很理性的認識的，沒有專業(yè)知識的，他按照對普通商品的理解來理解這個事情，本身就是錯的。第二，源于對政府的一個信任。其實我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時候，往往過多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯的時候，所以我們回過頭來我們要說這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場，一定要尊重市場，讓市場自動的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵多蓋飯店，或者說不限制他們開飯店，用不了多久就會出現(xiàn)這個結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價格一定是高的，飯菜的價格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財經(jīng)：在您看來，什么樣的房價下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個問題。我不認為房價下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個國家房價下跌的時候，老百姓歡欣鼓舞。房價下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟增長完蛋了，地方政府稅收上不來，沒法兒運轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對抗經(jīng)濟衰退，對抗房價下跌。房價能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說這個話沒有房的人會罵我，會很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當房價下跌的時候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們在嚴厲打壓房價的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房價的時候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房價的時候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財經(jīng)：這里還有一個資料，說是關(guān)于中國住房自有率的一個數(shù)據(jù)，一些機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭議，比如說西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認為這個數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因為網(wǎng)友表達意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說呢？他們在做這個調(diào)研的時候會研究怎么樣使這個調(diào)查更科學，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個數(shù)據(jù)更接近于事實。我們過去提過說86%以上，因為這個數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個數(shù)字是動態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過去曾經(jīng)提這個數(shù)字，被國家統(tǒng)計局一個袁局長給批判了，我們倆也產(chǎn)生過這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭吵，事實上他說的那個根本就不對，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說法，說很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因為網(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對這個數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購政策，您認為這個政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個問題由來已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實施。所以我曾經(jīng)寫過一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來》，到今天我也認為我們沒有辦法去搞這個房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過實施房產(chǎn)稅，把限購政策給它替代了，現(xiàn)在來看不可能，為什么呢？告訴大家，實施這個房產(chǎn)稅第一個理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個理論問題，我不詳細去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財產(chǎn)權(quán)。 而且我們會發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財產(chǎn)，所以這是不對的，凡是搞房產(chǎn)稅的國家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國搞是行不通的，因為畢竟土地不是私有的。 第二個是什么？我們要搞這個房產(chǎn)稅，一個大的前提是什么？我們要理順所有房產(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭取得了徹底的勝利，我們知道在每個人手里到底有多少套房子，我們再去研究這個房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個事情才實施，而反腐敗斗爭這個事情是很難的，當然要做，但是非常非常難，需要時間。 還有一個問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來，2那么2006年以前的房子在這個系統(tǒng)當中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個大的前提是什么，老百姓愿意交這個稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個稅搞得很清楚，你交了這個稅，這個稅都是地稅，直接用到咱們這個社區(qū)，修一個社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學，或者是提高教學質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國，這個錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會對抗的。 最關(guān)鍵的一點，它和征個人所得稅不一樣，個人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時候就把這筆稅扣掉了，如果個人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評估完了說你該交，你今天交3萬，我們?nèi)ソ粏?？我們不會去交，已?jīng)在我們手里了，全民性的可能會對抗。 我開過玩笑，我說啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們在很多小區(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費都收不上來，何況一個國家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來征？如果按照物業(yè)的價值征，我們會發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價值多少？可能價值三百萬、四百萬，征1%也要交三、四萬，但是這個老房子住的是誰？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個下崗，只有一個人上班，一個月掙兩千，你能征上來嗎？你征不上來。 網(wǎng)易財經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個政策說今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對你這個存量資產(chǎn)的價值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評價他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導人的思維，對領(lǐng)導人決策的評價，這里我就不去談了。 限購違憲容易取消難 網(wǎng)易財經(jīng)：另外一個政策，就是限購政策，這個限購政策目前是已經(jīng) 最關(guān)鍵的一點，它和征個人所得稅不一樣，個人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時候就把這筆稅扣掉了，如果個人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評估完了說你該交，你今天交3萬，我們?nèi)ソ粏?？我們不會去交，已?jīng)在我們手里了，全民性的可能會對抗。
我開過玩笑，我說啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們在很多小區(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費都收不上來，何況一個國家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。
還有很多前提都決定了這些搞不了。
另外沒有操作思路，怎么來征？如果按照物業(yè)的價值征，我們會發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價值多少？可能價值三百萬、四百萬，征1%也要交三、四萬，但是這個老房子住的是誰？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個下崗，只有一個人上班，一個月掙兩千，你能征上來嗎？你征不上來。
網(wǎng)易財經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個政策說今年在北京也要推廣。
董藩：房價下跌不利中國經(jīng)濟 2012-06-06 來源: 網(wǎng)易財經(jīng) 點擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財經(jīng)《意見中國－－網(wǎng)易經(jīng)濟學家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠地表達觀點，盡管這些觀點飽受爭議，但他相信時間會站在他這一邊。他主張學者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動？ 董藩（微博）認為，對地方政府放松調(diào)控的指責并不合理。地方政府有財政壓力，因此必然松動調(diào)控?！白屨嫦氯ィ@毫無疑問比控制房價上漲更重要?！彼J為各地房價是各地競爭力的體現(xiàn)?！耙话阏f來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高?！闭谪敹惱碛?，不會認可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房價大跌受損最大的是工薪階層。房價只能穩(wěn)不能跌。 董藩認為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當成了一種調(diào)控?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段。” 董藩反對房屋限購，認為限購干預(yù)契約，違背憲法精神。限購出臺容易，但想取消卻很難，于是只能長期化，時緊時松。 董藩主張學者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認為很多學者迎合官員和大眾，有良心的學者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學者。 以下為訪談實錄： 房價調(diào)控無法維持只能松動 網(wǎng)易財經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說，可以買房了，您說出這個話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場的變化做了這樣一個判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場，堅定不移地壓價”，但是總理最近的兩次談話語氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對不重要的位置上，為什么呢？因為最近經(jīng)濟增長受到了極大的威脅，地方的財政收入也得到了極大地威脅?？偫磉€有其他的中央主要領(lǐng)導已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實問題比較嚴重，這樣的話整個的政策，保增長這塊可能就更突出了。毫無疑問，盡管我們不直接松動房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團公司，他通過其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財務(wù)狀況會得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個過程當中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個樓盤，這樣的話未來幾年你上班的成本，上學的成本、交通和時間兩個方面都會大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當然了，這不是說你買完房子之后還會像2009年春天那樣暴漲，因為畢竟國家層面限購政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個表態(tài)有了變化，我們這里也有一個資料，就說是在4月13號，國務(wù)院常務(wù)委員會議強調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果”但是5月30號溫家寶總理就提出說“要穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個政策不會再變化了，至少不會像更嚴厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當去年一月份出現(xiàn)了今天正在實行的嚴厲的宏觀調(diào)控政策的時候，我們就知道那是底部，因為什么？不可能再出嚴厲政策，而且這個政策實施一段時間之后，對中國經(jīng)濟會產(chǎn)生一些致命的影響。因為畢竟整個國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認也好，不承認也好，它是主導產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時還是國家的先導產(chǎn)業(yè)。在保增長的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場，只不過我們在這個過程當中，政府生怕出現(xiàn)過度的反彈，帶來更大的輿論壓力，所以這個過程當中它必須拿捏好這個分寸。 網(wǎng)易財經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個城市做出了房地產(chǎn)政策的一個微調(diào)，其中有10個城市是通過改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說兩、三個城市通過放松限購，都被叫停了。這個可不可以說中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個方向是釋放剛需？ 董藩：我們會看到，越來越多的城市放松對市場的調(diào)控，當然了，他們只是在地方政府這個有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動用了公積金這個措施？因為公積金是在地方政府手中掌握著，所以動用那個政策他們自己說了算。讓政府生存下去，這毫無疑問比控制房價上漲更重要。 在地方財政收入急劇下滑的情況下，地方的財力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無疑問必須讓房地產(chǎn)市場恢復(fù)交易。當然引發(fā)，當然促使大家，當然讓大家在參加到交易活動當中來，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動腦筋、想辦法。 你所說的叫停是前一段時間，如果最近采取一點措施，他也未必會叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財經(jīng)：我這里還有一個資料，是一個政策部門的人士，他對于穩(wěn)定的一個看法。他說其實中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個思路，應(yīng)該是希望有一個三全其美的辦法，就是既能降低房價，又能促成成交量，另外也能拉動投資增長，您認為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說法太美好，但是不現(xiàn)實，沒有辦法做到這一點。 高房價體現(xiàn)高競爭力 網(wǎng)易財經(jīng)：媒體輿論喜歡指責地方政府沒有嚴格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來，地方政府沒有去嚴格遵守這個調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個外來的人，看著那個兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對她進行一些評論也很正常。而且為什么媒體喜歡評論這個？因為媒體現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房價下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時候，首先從媒體角度來講他是不干的。 前期揚州也好，或者說其他廣東的某個市也好，他們在救市的時候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因為它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方財政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動也就成為一個必然。 網(wǎng)易財經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說，城市房價和地方競爭力的一個關(guān)系，您說城市的價值越高，競爭力越強，那它的房價就應(yīng)該是越高的，想請您在這里詳細的解釋一下這一點。 董藩：房地產(chǎn)價格是很多因素綜合作用的反映。一般說來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高?？匆豢慈澜绶績r最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場化的，房價都很高，都七、八萬，八、九萬甚至更高，這些地方為什么房價高？其實城市的功能都是非常強大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無疑問在中國城市功能是最強大的，經(jīng)濟上是極強的增長點，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級，比如說第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機會比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財富量大，分配的時候收入也偏高，所以我們看到無數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對待房價，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房價降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個人正確對待房價，正確對待這個城市，也使我們的政府能夠在相對理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個政策，政策更科學，更理性。 網(wǎng)易財經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進行了一些改革，有學者就期待深圳對小產(chǎn)權(quán)房進行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進呢？ 董藩：這個其實是有深刻的社會背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個問題是合理的，但是按我們國家現(xiàn)行法律規(guī)定來講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們在這里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個動力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說就是村委會，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國家政府，讓國家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因為我們國家現(xiàn)行的財稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場對接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財政收入是來自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴厲打壓的情況下，仍然占地方財政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過一個比方，這個孩子是超生的，是違反計劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說我們要堅決治理，但實際是沒有辦法采取行動，因為已經(jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)娦邪阉频?，毫無疑問也會產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個事情。中央政府也不敢下這個令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊董藩 董藩：房價下跌不利中國經(jīng)濟 2012-06-06 來源: 網(wǎng)易財經(jīng) 點擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財經(jīng)《意見中國－－網(wǎng)易經(jīng)濟學家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠地表達觀點，盡管這些觀點飽受爭議，但他相信時間會站在他這一邊。他主張學者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動？ 董藩（微博）認為，對地方政府放松調(diào)控的指責并不合理。地方政府有財政壓力，因此必然松動調(diào)控?！白屨嫦氯?，這毫無疑問比控制房價上漲更重要?！彼J為各地房價是各地競爭力的體現(xiàn)?！耙话阏f來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高?！闭谪敹惱碛?，不會認可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房價大跌受損最大的是工薪階層。房價只能穩(wěn)不能跌。 董藩認為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當成了一種調(diào)控?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段。” 董藩反對房屋限購，認為限購干預(yù)契約，違背憲法精神。限購出臺容易，但想取消卻很難，于是只能長期化，時緊時松。 董藩主張學者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認為很多學者迎合官員和大眾，有良心的學者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學者。 以下為訪談實錄： 房價調(diào)控無法維持只能松動 網(wǎng)易財經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說，可以買房了，您說出這個話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場的變化做了這樣一個判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場，堅定不移地壓價”，但是總理最近的兩次談話語氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對不重要的位置上，為什么呢？因為最近經(jīng)濟增長受到了極大的威脅，地方的財政收入也得到了極大地威脅。總理還有其他的中央主要領(lǐng)導已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實問題比較嚴重，這樣的話整個的政策，保增長這塊可能就更突出了。毫無疑問，盡管我們不直接松動房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團公司，他通過其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財務(wù)狀況會得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個過程當中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個樓盤，這樣的話未來幾年你上班的成本，上學的成本、交通和時間兩個方面都會大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當然了，這不是說你買完房子之后還會像2009年春天那樣暴漲，因為畢竟國家層面限購政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個表態(tài)有了變化，我們這里也有一個資料，就說是在4月13號，國務(wù)院常務(wù)委員會議強調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果”但是5月30號溫家寶總理就提出說“要穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個政策不會再變化了，至少不會像更嚴厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當去年一月份出現(xiàn)了今天正在實行的嚴厲的宏觀調(diào)控政策的時候，我們就知道那是底部，因為什么？不可能再出嚴厲政策，而且這個政策實施一段時間之后，對中國經(jīng)濟會產(chǎn)生一些致命的影響。因為畢竟整個國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認也好，不承認也好，它是主導產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時還是國家的先導產(chǎn)業(yè)。在保增長的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場，只不過我們在這個過程當中，政府生怕出現(xiàn)過度的反彈，帶來更大的輿論壓力，所以這個過程當中它必須拿捏好這個分寸。 網(wǎng)易財經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個城市做出了房地產(chǎn)政策的一個微調(diào)，其中有10個城市是通過改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說兩、三個城市通過放松限購，都被叫停了。這個可不可以說中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個方向是釋放剛需？ 董藩：我們會看到，越來越多的城市放松對市場的調(diào)控，當然了，他們只是在地方政府這個有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動用了公積金這個措施？因為公積金是在地方政府手中掌握著，所以動用那個政策他們自己說了算。讓政府生存下去，這毫無疑問比控制房價上漲更重要。 在地方財政收入急劇下滑的情況下，地方的財力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無疑問必須讓房地產(chǎn)市場恢復(fù)交易。當然引發(fā)，當然促使大家，當然讓大家在參加到交易活動當中來，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動腦筋、想辦法。 你所說的叫停是前一段時間，如果最近采取一點措施，他也未必會叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財經(jīng)：我這里還有一個資料，是一個政策部門的人士，他對于穩(wěn)定的一個看法。他說其實中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個思路，應(yīng)該是希望有一個三全其美的辦法，就是既能降低房價，又能促成成交量，另外也能拉動投資增長，您認為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說法太美好，但是不現(xiàn)實，沒有辦法做到這一點。 高房價體現(xiàn)高競爭力 網(wǎng)易財經(jīng)：媒體輿論喜歡指責地方政府沒有嚴格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來，地方政府沒有去嚴格遵守這個調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個外來的人，看著那個兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對她進行一些評論也很正常。而且為什么媒體喜歡評論這個？因為媒體現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房價下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時候，首先從媒體角度來講他是不干的。 前期揚州也好，或者說其他廣東的某個市也好，他們在救市的時候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因為它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方財政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動也就成為一個必然。 網(wǎng)易財經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說，城市房價和地方競爭力的一個關(guān)系，您說城市的價值越高，競爭力越強，那它的房價就應(yīng)該是越高的，想請您在這里詳細的解釋一下這一點。 董藩：房地產(chǎn)價格是很多因素綜合作用的反映。一般說來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高?？匆豢慈澜绶績r最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場化的，房價都很高，都七、八萬，八、九萬甚至更高，這些地方為什么房價高？其實城市的功能都是非常強大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無疑問在中國城市功能是最強大的，經(jīng)濟上是極強的增長點，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級，比如說第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機會比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財富量大，分配的時候收入也偏高，所以我們看到無數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對待房價，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房價降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個人正確對待房價，正確對待這個城市，也使我們的政府能夠在相對理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個政策，政策更科學，更理性。 網(wǎng)易財經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進行了一些改革，有學者就期待深圳對小產(chǎn)權(quán)房進行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進呢？ 董藩：這個其實是有深刻的社會背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個問題是合理的，但是按我們國家現(xiàn)行法律規(guī)定來講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們在這里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個動力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說就是村委會，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國家政府，讓國家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因為我們國家現(xiàn)行的財稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場對接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財政收入是來自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴厲打壓的情況下，仍然占地方財政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過一個比方，這個孩子是超生的，是違反計劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說我們要堅決治理，但實際是沒有辦法采取行動，因為已經(jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)娦邪阉频?，毫無疑問也會產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個事情。中央政府也不敢下這個令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊：好，的確一直有這個呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對你這個存量資產(chǎn)的價值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評價他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導人的思維，對領(lǐng)導人決策的評價，這里我就不去談了。
限購違憲容易取消難
網(wǎng)易財經(jīng)：另外一個政策，就是限購政策，這個限購政策目前是已經(jīng)將很多剛性需求阻擋在購房的隊伍之外了，您認為這個限購政策什么時候能夠放開，大家也非常關(guān)心。
董藩：你說的非常對。你想改善，那叫不叫剛性??？你們家里五口人，60平方米里住著，沒法兒住，你說第二套，其實這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說這個需求是剛性不？所以限購這個政策我們不主張，因為從道理上來講，限購政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因為這兩個法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個房子，是一個商品房，是個商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對不對？
什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個人到商場里買衣服，不行，你穿衣服來的，你得脫光了來，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營自主權(quán)。
請得神送不得神，這個政策原本不該有，但是一旦搞出來之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來我們搞了戶籍制度，實行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。
將很多剛性需求阻擋在購房的隊伍之外了，您認為這個限購政策什么時候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說的非常對。你想改善，那叫不叫剛性啊？你們家里五口人，60平方米里住著，沒法兒住，你說第二套，其實這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說這個需求是剛性不？所以限購這個政策我們不主張，因為從道理上來講，限購政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因為這兩個法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個房子，是一個商品房，是個商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對不對？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個人到商場里買衣服，不行，你穿衣服來的，你得脫光了來，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營自主權(quán)。 請得神送不得神，這個政策原本不該有，但是一旦搞出來之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來我們搞了戶籍制度，實行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個政策可能松動，但是不會立刻取消，為啥？擔心房價暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購限貸政策，很有可能長期化，只不過不是這種嚴厲程度長期化，而是有所松動的長期化。 網(wǎng)易財經(jīng)：還有一個我們看到一個新聞，說是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說就是要放開有十萬個的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財經(jīng)：對，這個工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個松動限購政策的一個辦法。 董藩：對，這就是我說的，地方要采取措施自救的一個表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟學者很少 網(wǎng)易財經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟學家說一些反市場的話，確實非常對老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟學家的呢，您覺得經(jīng)濟學家的良心是怎么樣評價呢？ 董藩：我們總是試圖去評價經(jīng)濟學家的良心。我覺得對一個經(jīng)濟學家來講，重要的是什么？他的語言，重要是他言論的科學性和客觀性，是否尊重事實，是否尊重經(jīng)濟規(guī)律。在房地產(chǎn)這個問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會化，而且這個行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說實話，說實話可能就意味著挨罵，說實話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說實話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習慣了，也無所謂了，因為社會上總是存在這種人。 我客觀的說，迎合老百姓，順著老百姓去說，一般情況都是錯的。為什么呢？老百姓是誰呀？老百姓回到生活當中來是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長遠；只管小家庭，不管大社會。如果政治家、學者也去迎合眼前，毫無疑問我們所有的政策都是短期的，我們會制造出很多的麻煩，比如說房價的問題。 曾經(jīng)有兩個很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟學家，其中有一個人的影響應(yīng)該說也不比我弱。我問他，我說你說要征房產(chǎn)稅，我問你幾個問題，你如果能回答得了，我就認可他能夠征，回答不了證明是你在胡說，結(jié)果三個問題他一個也回答不了。但是他換一個場合他還這么說。所以我們希望學者的觀點不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學決策。我希望更多的學者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學、尊重客觀事實，而不是去迎合一些人，讓那些人說你好。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟學家的良心和知識之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說的話，我就希望這個人是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學的。 網(wǎng)易財經(jīng)：您對于中國的良心經(jīng)濟學家您認為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟學方面有著相當修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟學家，但是我們看到大家不一樣，我一直強調(diào)經(jīng)濟學家應(yīng)該站在一個球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長遠，既考慮小家庭，又考慮大社會，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個社會的進步和整個國民經(jīng)濟發(fā)展的問題，但是我們在這個過程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說還是有一些學者我非常佩服的，你比如說像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對中國的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟學家層面，實際上是一個思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點也是對的，當然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點不對，為什么呢？他不是態(tài)度不對，是對這個行業(yè)的了解還是很有限的。比如說在北大，在清華，我們還看到有些學者，他們本著一個客觀公正、尊重經(jīng)濟規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟規(guī)律，研究中國的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時看到，更多的學者其實放棄了什么？對規(guī)律的尊重，對客觀事實的尊重，他們?nèi)ビ险习傩盏妮浾?，我認為這是錯的。所以經(jīng)濟學家良心問題，的確是一個話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來源：網(wǎng)易財經(jīng) ) 這個政策可能松動，但是不會立刻取消，為啥？擔心房價暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購限貸政策，很有可能長期化，只不過不是這種嚴厲程度長期化，而是有所松動的長期化。
網(wǎng)易財經(jīng)：還有一個我們看到一個新聞，說是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說就是要放開有十萬個的工作居住證。
董藩：房價下跌不利中國經(jīng)濟 2012-06-06 來源: 網(wǎng)易財經(jīng) 點擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財經(jīng)《意見中國－－網(wǎng)易經(jīng)濟學家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠地表達觀點，盡管這些觀點飽受爭議，但他相信時間會站在他這一邊。他主張學者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動？ 董藩（微博）認為，對地方政府放松調(diào)控的指責并不合理。地方政府有財政壓力，因此必然松動調(diào)控?！白屨嫦氯?，這毫無疑問比控制房價上漲更重要?！彼J為各地房價是各地競爭力的體現(xiàn)?！耙话阏f來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高?！闭谪敹惱碛?，不會認可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房價大跌受損最大的是工薪階層。房價只能穩(wěn)不能跌。 董藩認為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當成了一種調(diào)控?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段?！?董藩反對房屋限購，認為限購干預(yù)契約，違背憲法精神。限購出臺容易，但想取消卻很難，于是只能長期化，時緊時松。 董藩主張學者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認為很多學者迎合官員和大眾，有良心的學者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學者。 以下為訪談實錄： 房價調(diào)控無法維持只能松動 網(wǎng)易財經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說，可以買房了，您說出這個話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場的變化做了這樣一個判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場，堅定不移地壓價”，但是總理最近的兩次談話語氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對不重要的位置上，為什么呢？因為最近經(jīng)濟增長受到了極大的威脅，地方的財政收入也得到了極大地威脅?？偫磉€有其他的中央主要領(lǐng)導已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實問題比較嚴重，這樣的話整個的政策，保增長這塊可能就更突出了。毫無疑問，盡管我們不直接松動房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團公司，他通過其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財務(wù)狀況會得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個過程當中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個樓盤，這樣的話未來幾年你上班的成本，上學的成本、交通和時間兩個方面都會大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當然了，這不是說你買完房子之后還會像2009年春天那樣暴漲，因為畢竟國家層面限購政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個表態(tài)有了變化，我們這里也有一個資料，就說是在4月13號，國務(wù)院常務(wù)委員會議強調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果”但是5月30號溫家寶總理就提出說“要穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個政策不會再變化了，至少不會像更嚴厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當去年一月份出現(xiàn)了今天正在實行的嚴厲的宏觀調(diào)控政策的時候，我們就知道那是底部，因為什么？不可能再出嚴厲政策，而且這個政策實施一段時間之后，對中國經(jīng)濟會產(chǎn)生一些致命的影響。因為畢竟整個國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認也好，不承認也好，它是主導產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時還是國家的先導產(chǎn)業(yè)。在保增長的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場，只不過我們在這個過程當中，政府生怕出現(xiàn)過度的反彈，帶來更大的輿論壓力，所以這個過程當中它必須拿捏好這個分寸。 網(wǎng)易財經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個城市做出了房地產(chǎn)政策的一個微調(diào)，其中有10個城市是通過改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說兩、三個城市通過放松限購，都被叫停了。這個可不可以說中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個方向是釋放剛需？ 董藩：我們會看到，越來越多的城市放松對市場的調(diào)控，當然了，他們只是在地方政府這個有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動用了公積金這個措施？因為公積金是在地方政府手中掌握著，所以動用那個政策他們自己說了算。讓政府生存下去，這毫無疑問比控制房價上漲更重要。 在地方財政收入急劇下滑的情況下，地方的財力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無疑問必須讓房地產(chǎn)市場恢復(fù)交易。當然引發(fā)，當然促使大家，當然讓大家在參加到交易活動當中來，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動腦筋、想辦法。 你所說的叫停是前一段時間，如果最近采取一點措施，他也未必會叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財經(jīng)：我這里還有一個資料，是一個政策部門的人士，他對于穩(wěn)定的一個看法。他說其實中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個思路，應(yīng)該是希望有一個三全其美的辦法，就是既能降低房價，又能促成成交量，另外也能拉動投資增長，您認為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說法太美好，但是不現(xiàn)實，沒有辦法做到這一點。 高房價體現(xiàn)高競爭力 網(wǎng)易財經(jīng)：媒體輿論喜歡指責地方政府沒有嚴格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來，地方政府沒有去嚴格遵守這個調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個外來的人，看著那個兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對她進行一些評論也很正常。而且為什么媒體喜歡評論這個？因為媒體現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房價下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時候，首先從媒體角度來講他是不干的。 前期揚州也好，或者說其他廣東的某個市也好，他們在救市的時候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因為它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方財政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動也就成為一個必然。 網(wǎng)易財經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說，城市房價和地方競爭力的一個關(guān)系，您說城市的價值越高，競爭力越強，那它的房價就應(yīng)該是越高的，想請您在這里詳細的解釋一下這一點。 董藩：房地產(chǎn)價格是很多因素綜合作用的反映。一般說來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高?？匆豢慈澜绶績r最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場化的，房價都很高，都七、八萬，八、九萬甚至更高，這些地方為什么房價高？其實城市的功能都是非常強大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無疑問在中國城市功能是最強大的，經(jīng)濟上是極強的增長點，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級，比如說第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機會比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財富量大，分配的時候收入也偏高，所以我們看到無數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對待房價，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房價降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個人正確對待房價，正確對待這個城市，也使我們的政府能夠在相對理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個政策，政策更科學，更理性。 網(wǎng)易財經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進行了一些改革，有學者就期待深圳對小產(chǎn)權(quán)房進行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進呢？ 董藩：這個其實是有深刻的社會背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個問題是合理的，但是按我們國家現(xiàn)行法律規(guī)定來講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們在這里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個動力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說就是村委會，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國家政府，讓國家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因為我們國家現(xiàn)行的財稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場對接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財政收入是來自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴厲打壓的情況下，仍然占地方財政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過一個比方，這個孩子是超生的，是違反計劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說我們要堅決治理，但實際是沒有辦法采取行動，因為已經(jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)娦邪阉频?，毫無疑問也會產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個事情。中央政府也不敢下這個令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊 董藩：可以買房子？
網(wǎng)易財經(jīng)：對，這個工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個松動限購政策的一個辦法。
董藩：對，這就是我說的，地方要采取措施自救的一個表現(xiàn)。
有良心的經(jīng)濟學者很少
董藩：房價下跌不利中國經(jīng)濟 2012-06-06 來源: 網(wǎng)易財經(jīng) 點擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財經(jīng)《意見中國－－網(wǎng)易經(jīng)濟學家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠地表達觀點，盡管這些觀點飽受爭議，但他相信時間會站在他這一邊。他主張學者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動？ 董藩（微博）認為，對地方政府放松調(diào)控的指責并不合理。地方政府有財政壓力，因此必然松動調(diào)控?！白屨嫦氯?，這毫無疑問比控制房價上漲更重要?！彼J為各地房價是各地競爭力的體現(xiàn)。“一般說來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高。”政府基于財稅理由，不會認可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房價大跌受損最大的是工薪階層。房價只能穩(wěn)不能跌。 董藩認為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當成了一種調(diào)控。“我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段。” 董藩反對房屋限購，認為限購干預(yù)契約，違背憲法精神。限購出臺容易，但想取消卻很難，于是只能長期化，時緊時松。 董藩主張學者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認為很多學者迎合官員和大眾，有良心的學者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學者。 以下為訪談實錄： 房價調(diào)控無法維持只能松動 網(wǎng)易財經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說，可以買房了，您說出這個話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場的變化做了這樣一個判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場，堅定不移地壓價”，但是總理最近的兩次談話語氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對不重要的位置上，為什么呢？因為最近經(jīng)濟增長受到了極大的威脅，地方的財政收入也得到了極大地威脅?？偫磉€有其他的中央主要領(lǐng)導已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實問題比較嚴重，這樣的話整個的政策，保增長這塊可能就更突出了。毫無疑問，盡管我們不直接松動房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團公司，他通過其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財務(wù)狀況會得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個過程當中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個樓盤，這樣的話未來幾年你上班的成本，上學的成本、交通和時間兩個方面都會大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當然了，這不是說你買完房子之后還會像2009年春天那樣暴漲，因為畢竟國家層面限購政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個表態(tài)有了變化，我們這里也有一個資料，就說是在4月13號，國務(wù)院常務(wù)委員會議強調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果”但是5月30號溫家寶總理就提出說“要穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個政策不會再變化了，至少不會像更嚴厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當去年一月份出現(xiàn)了今天正在實行的嚴厲的宏觀調(diào)控政策的時候，我們就知道那是底部，因為什么？不可能再出嚴厲政策，而且這個政策實施一段時間之后，對中國經(jīng)濟會產(chǎn)生一些致命的影響。因為畢竟整個國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認也好，不承認也好，它是主導產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時還是國家的先導產(chǎn)業(yè)。在保增長的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場，只不過我們在這個過程當中，政府生怕出現(xiàn)過度的反彈，帶來更大的輿論壓力，所以這個過程當中它必須拿捏好這個分寸。 網(wǎng)易財經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個城市做出了房地產(chǎn)政策的一個微調(diào)，其中有10個城市是通過改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說兩、三個城市通過放松限購，都被叫停了。這個可不可以說中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個方向是釋放剛需？ 董藩：我們會看到，越來越多的城市放松對市場的調(diào)控，當然了，他們只是在地方政府這個有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動用了公積金這個措施？因為公積金是在地方政府手中掌握著，所以動用那個政策他們自己說了算。讓政府生存下去，這毫無疑問比控制房價上漲更重要。 在地方財政收入急劇下滑的情況下，地方的財力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無疑問必須讓房地產(chǎn)市場恢復(fù)交易。當然引發(fā)，當然促使大家，當然讓大家在參加到交易活動當中來，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動腦筋、想辦法。 你所說的叫停是前一段時間，如果最近采取一點措施，他也未必會叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財經(jīng)：我這里還有一個資料，是一個政策部門的人士，他對于穩(wěn)定的一個看法。他說其實中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個思路，應(yīng)該是希望有一個三全其美的辦法，就是既能降低房價，又能促成成交量，另外也能拉動投資增長，您認為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說法太美好，但是不現(xiàn)實，沒有辦法做到這一點。 高房價體現(xiàn)高競爭力 網(wǎng)易財經(jīng)：媒體輿論喜歡指責地方政府沒有嚴格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來，地方政府沒有去嚴格遵守這個調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個外來的人，看著那個兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對她進行一些評論也很正常。而且為什么媒體喜歡評論這個？因為媒體現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房價下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時候，首先從媒體角度來講他是不干的。 前期揚州也好，或者說其他廣東的某個市也好，他們在救市的時候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因為它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方財政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動也就成為一個必然。 網(wǎng)易財經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說，城市房價和地方競爭力的一個關(guān)系，您說城市的價值越高，競爭力越強，那它的房價就應(yīng)該是越高的，想請您在這里詳細的解釋一下這一點。 董藩：房地產(chǎn)價格是很多因素綜合作用的反映。一般說來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高。看一看全世界房價最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場化的，房價都很高，都七、八萬，八、九萬甚至更高，這些地方為什么房價高？其實城市的功能都是非常強大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無疑問在中國城市功能是最強大的，經(jīng)濟上是極強的增長點，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級，比如說第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機會比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財富量大，分配的時候收入也偏高，所以我們看到無數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對待房價，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房價降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個人正確對待房價，正確對待這個城市，也使我們的政府能夠在相對理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個政策，政策更科學，更理性。 網(wǎng)易財經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進行了一些改革，有學者就期待深圳對小產(chǎn)權(quán)房進行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進呢？ 董藩：這個其實是有深刻的社會背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個問題是合理的，但是按我們國家現(xiàn)行法律規(guī)定來講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們在這里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個動力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說就是村委會，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國家政府，讓國家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因為我們國家現(xiàn)行的財稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場對接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財政收入是來自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴厲打壓的情況下，仍然占地方財政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過一個比方，這個孩子是超生的，是違反計劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說我們要堅決治理，但實際是沒有辦法采取行動，因為已經(jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)娦邪阉频?，毫無疑問也會產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個事情。中央政府也不敢下這個令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊網(wǎng)易財經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟學家說一些反市場的話，確實非常對老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟學家的呢，您覺得經(jīng)濟學家的良心是怎么樣評價呢？
董藩：我們總是試圖去評價經(jīng)濟學家的良心。我覺得對一個經(jīng)濟學家來講，重要的是什么？他的語言，重要是他言論的科學性和客觀性，是否尊重事實，是否尊重經(jīng)濟規(guī)律。在房地產(chǎn)這個問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會化，而且這個行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說實話，說實話可能就意味著挨罵，說實話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說實話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習慣了，也無所謂了，因為社會上總是存在這種人。
董藩：房價下跌不利中國經(jīng)濟 2012-06-06 來源: 網(wǎng)易財經(jīng) 點擊視頻： http:money.163.comspecialzfdongfantwo 網(wǎng)易財經(jīng)《意見中國－－網(wǎng)易經(jīng)濟學家訪談錄》欄目近日專訪了北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩。他真誠地表達觀點，盡管這些觀點飽受爭議，但他相信時間會站在他這一邊。他主張學者的良心要建立在專業(yè)的態(tài)度上。他如何看房地產(chǎn)的調(diào)控松動？ 董藩（微博）認為，對地方政府放松調(diào)控的指責并不合理。地方政府有財政壓力，因此必然松動調(diào)控。“讓政府生存下去，這毫無疑問比控制房價上漲更重要。”他認為各地房價是各地競爭力的體現(xiàn)?！耙话阏f來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高?！闭谪敹惱碛?，不會認可小產(chǎn)權(quán)房。 董藩認為，房地產(chǎn)調(diào)控走錯了路，老百姓并沒有更容易買房。支持調(diào)控的老百姓不懂專業(yè)。房價大跌受損最大的是工薪階層。房價只能穩(wěn)不能跌。 董藩認為開征房產(chǎn)稅的很多條件并不具備，其中最重要的是土地沒有私有化，將會遭到全面拒交。房產(chǎn)稅既不公平也缺乏可執(zhí)行性。政府說開征房產(chǎn)稅，只是嚇唬大家，并把嚇唬當成了一種調(diào)控?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段?！?董藩反對房屋限購，認為限購干預(yù)契約，違背憲法精神。限購出臺容易，但想取消卻很難，于是只能長期化，時緊時松。 董藩主張學者的良心在于尊重專業(yè)，不偏不倚。他認為很多學者迎合官員和大眾，有良心的學者很少。張維迎、茅于軾（微博）等是令人尊敬的有良心的學者。 以下為訪談實錄： 房價調(diào)控無法維持只能松動 網(wǎng)易財經(jīng)：董老師您好，您最近在微博上說，可以買房了，您說出這個話的依據(jù)是什么呢？ 董藩：我們主要是根據(jù)政策和市場的變化做了這樣一個判斷。大家知道，在此前我們總理一直在談“毫不動搖地調(diào)控房地產(chǎn)市場，堅定不移地壓價”，但是總理最近的兩次談話語氣大大緩解，他雖然也還是提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題，但是他都放到了相對不重要的位置上，為什么呢？因為最近經(jīng)濟增長受到了極大的威脅，地方的財政收入也得到了極大地威脅?？偫磉€有其他的中央主要領(lǐng)導已經(jīng)到地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)確實問題比較嚴重，這樣的話整個的政策，保增長這塊可能就更突出了。毫無疑問，盡管我們不直接松動房地產(chǎn)業(yè)，但是我們的投入，我們的政策會間接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，至少在信心上大家會有所轉(zhuǎn)變。 另外有一些大的集團公司，他通過其他行業(yè)融資，可以間接的為房地產(chǎn)行業(yè)使用，所以公司的財務(wù)狀況會得到緩解。所以壓力減輕之后，他可能不一定按照過去的那種折扣再繼續(xù)賣房子了。 還有一點，我們注意到地方政府有一些變相的救市措施，在這個過程當中沒有被中央政府叫停，這就意味著什么？在積壓了大量需求的情況下，你必須確保能買到某一個樓盤，這樣的話未來幾年你上班的成本，上學的成本、交通和時間兩個方面都會大大減少，所以如果出手慢的話，可能就被別人搶走了。 當然了，這不是說你買完房子之后還會像2009年春天那樣暴漲，因為畢竟國家層面限購政策現(xiàn)在沒有立刻取消。 網(wǎng)易財經(jīng)：您剛才提到溫家寶總理的一個表態(tài)有了變化，我們這里也有一個資料，就說是在4月13號，國務(wù)院常務(wù)委員會議強調(diào)的是“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果”但是5月30號溫家寶總理就提出說“要穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)調(diào)控政策”，這個穩(wěn)定意味著什么？ 董藩：穩(wěn)定就意味著這個政策不會再變化了，至少不會像更嚴厲的方向去演化了。 網(wǎng)易財經(jīng)：那是不是可以解讀為最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)過去了？ 董藩：政策的底部早就出現(xiàn)了。當去年一月份出現(xiàn)了今天正在實行的嚴厲的宏觀調(diào)控政策的時候，我們就知道那是底部，因為什么？不可能再出嚴厲政策，而且這個政策實施一段時間之后，對中國經(jīng)濟會產(chǎn)生一些致命的影響。因為畢竟整個國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度是非常高的，我們承認也好，不承認也好，它是主導產(chǎn)業(yè)，是支柱產(chǎn)業(yè)，同時還是國家的先導產(chǎn)業(yè)。在保增長的情況之下，肯定還是要發(fā)展房地產(chǎn)市場，只不過我們在這個過程當中，政府生怕出現(xiàn)過度的反彈，帶來更大的輿論壓力，所以這個過程當中它必須拿捏好這個分寸。 網(wǎng)易財經(jīng)：現(xiàn)在我們看到一些地方政府的調(diào)控是這樣的，有40個城市做出了房地產(chǎn)政策的一個微調(diào)，其中有10個城市是通過改變住房公積金，就是叫做充值住房公積金的方式，還有的其他城市的，比如說兩、三個城市通過放松限購，都被叫停了。這個可不可以說中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個方向是釋放剛需？ 董藩：我們會看到，越來越多的城市放松對市場的調(diào)控，當然了，他們只是在地方政府這個有限的權(quán)限范圍內(nèi)。為什么這么多城市動用了公積金這個措施？因為公積金是在地方政府手中掌握著，所以動用那個政策他們自己說了算。讓政府生存下去，這毫無疑問比控制房價上漲更重要。 在地方財政收入急劇下滑的情況下，地方的財力受到了很大的威脅，地方的一些公共開支沒有辦法維系，工資開支可能都受到威脅，這種情況之下，毫無疑問必須讓房地產(chǎn)市場恢復(fù)交易。當然引發(fā)，當然促使大家，當然讓大家在參加到交易活動當中來，必須有一些政策，給大家一些優(yōu)惠，所以我們看到地方政府在動腦筋、想辦法。 你所說的叫停是前一段時間，如果最近采取一點措施，他也未必會叫停。 我到有的地方去調(diào)研，營業(yè)稅下滑了60%，大家想象一下，這樣下去，再下去半年會是什么結(jié)果？ 網(wǎng)易財經(jīng)：我這里還有一個資料，是一個政策部門的人士，他對于穩(wěn)定的一個看法。他說其實中央現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)政策的一個思路，應(yīng)該是希望有一個三全其美的辦法，就是既能降低房價，又能促成成交量，另外也能拉動投資增長，您認為有這種三全其美的方式存在嗎？ 董藩：這種說法太美好，但是不現(xiàn)實，沒有辦法做到這一點。 高房價體現(xiàn)高競爭力 網(wǎng)易財經(jīng)：媒體輿論喜歡指責地方政府沒有嚴格的執(zhí)行中央的調(diào)控政策，在您看來，地方政府沒有去嚴格遵守這個調(diào)控政策是好事還是壞事呢？ 董藩：地方政府，就像兒媳婦，在那兒當家的兒媳婦，老婆婆高高在上指手劃腳，但是她可能不管錢了，她就不知道多難。一個外來的人，看著那個兒媳婦不聽老婆婆的指揮，那么他們對她進行一些評論也很正常。而且為什么媒體喜歡評論這個？因為媒體現(xiàn)在的從業(yè)者主要是年輕人，他們更盼望著房價下跌，甚至是什么？最好是送給他一套房子。所以中央政府沒有提房地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向，而地方政府開始自救的時候，首先從媒體角度來講他是不干的。 前期揚州也好，或者說其他廣東的某個市也好，他們在救市的時候我們看到了媒體激烈的反應(yīng)，甚至有些政策應(yīng)該說在媒體的炒作之下被迫終止了。地方政府為什么不聽中央的？是因為它也受不了了。GDP下滑速度太快，地方財政收入下滑太快，開不了工資，公務(wù)員要上街，要鬧事肯定也不行，所以松動也就成為一個必然。 網(wǎng)易財經(jīng)：今天看到您發(fā)的一條微博是說，城市房價和地方競爭力的一個關(guān)系，您說城市的價值越高，競爭力越強，那它的房價就應(yīng)該是越高的，想請您在這里詳細的解釋一下這一點。 董藩：房地產(chǎn)價格是很多因素綜合作用的反映。一般說來我們發(fā)現(xiàn)，一個城市競爭力越強，它的城市功能越強大，所以房價就越高?？匆豢慈澜绶績r最高的地方，像紐約、東京、香港這樣的地方，新加坡這樣的地方，新加坡有20%是市場化的，房價都很高，都七、八萬，八、九萬甚至更高，這些地方為什么房價高？其實城市的功能都是非常強大，都是全世界最重要的核心城市，金融中心、貿(mào)易中心等等。像北京、上海、深圳這樣的城市，毫無疑問在中國城市功能是最強大的，經(jīng)濟上是極強的增長點，是龍頭，教育、醫(yī)療、科技都是非常強的，另外福利搞得非常好，產(chǎn)業(yè)的形態(tài)比較高級，比如說第三產(chǎn)業(yè)占的比較大的比重，就業(yè)機會比較多，這種產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財富量大，分配的時候收入也偏高，所以我們看到無數(shù)的人涌向了北京、上海、杭州這樣的城市，所以需求肯定就旺。 為什么要講這條？我就是告訴大家，一定要正確對待房價，我們北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，不可能房價降到三線、四線這樣的城市的水平。所以每個人正確對待房價，正確對待這個城市，也使我們的政府能夠在相對理性，不是在很多輿論刺激之下去制定這個政策，政策更科學，更理性。 網(wǎng)易財經(jīng)：我們看到最近深圳土地制度進行了一些改革，有學者就期待深圳對小產(chǎn)權(quán)房進行確權(quán)，結(jié)果深圳政府是否認了小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，另外還有就是2005年前，廣州一直在試圖進入宅基地入市，2005年宏觀調(diào)控之后也就沒有再提了，為什么地方的小產(chǎn)權(quán)房改革一直沒有能夠得到推進呢？ 董藩：這個其實是有深刻的社會背景的。小產(chǎn)權(quán)房這個問題是合理的，但是按我們國家現(xiàn)行法律規(guī)定來講它不合法，所以理和法就發(fā)生了沖突，所以它們在這里較勁。民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，他有這個動力，為什么？便宜，而擁有土地的一方，集體單位，比如說就是村委會，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國家政府，讓國家，讓城市政府給征走，它得到的很少，所以它愿意蓋房子賣。有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、賣，但是我們中央政府要叫停他，為什么呢？是因為我們國家現(xiàn)行的財稅制度就是這樣的。 如果能夠允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場對接，我們地方政府就沒有地賣了，沒有地賣他們就得餓死，為什么呢？我們看看地方財政收入狀況，現(xiàn)在平均50%的地方財政收入是來自賣地，還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。告訴你兩個數(shù)字，去年賣地收入，盡管在嚴厲打壓的情況下，仍然占地方財政收入的60.11%。我親自算了一遍，前年是72.38%。 當然了已經(jīng)產(chǎn)生了很多小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在處理它很難，為啥？我打過一個比方，這個孩子是超生的，是違反計劃生育法規(guī)超生的，但是已經(jīng)生出來了，你能把他抱著扔到井里嗎？似乎也不可能。政府現(xiàn)在的做法是什么？沒法兒管，口上說我們要堅決治理，但實際是沒有辦法采取行動，因為已經(jīng)賣給了老百姓，我們?nèi)娦邪阉频?，毫無疑問也會產(chǎn)生激烈的沖突，要死人的，所以沒有地方政府敢做這個事情。中央政府也不敢下這個令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，你也拆不掉。但是又不敢說它合法化。如果讓存量合法化，就意味著什么？后邊 我客觀的說，迎合老百姓，順著老百姓去說，一般情況都是錯的。為什么呢？老百姓是誰呀？老百姓回到生活當中來是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長遠；只管小家庭，不管大社會。如果政治家、學者也去迎合眼前，毫無疑問我們所有的政策都是短期的，我們會制造出很多的麻煩，比如說房價的問題。
曾經(jīng)有兩個很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟學家，其中有一個人的影響應(yīng)該說也不比我弱。我問他，我說你說要征房產(chǎn)稅，我問你幾個問題，你如果能回答得了，我就認可他能夠征，回答不了證明是你在胡說，結(jié)果三個問題他一個也回答不了。但是他換一個場合他還這么說。所以我們希望學者的觀點不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學決策。我希望更多的學者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學、尊重客觀事實，而不是去迎合一些人，讓那些人說你好。
網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟學家的良心和知識之間是一種什么樣的關(guān)系呢？
將很多剛性需求阻擋在購房的隊伍之外了，您認為這個限購政策什么時候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說的非常對。你想改善，那叫不叫剛性??？你們家里五口人，60平方米里住著，沒法兒住，你說第二套，其實這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說這個需求是剛性不？所以限購這個政策我們不主張，因為從道理上來講，限購政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因為這兩個法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個房子，是一個商品房，是個商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對不對？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個人到商場里買衣服，不行，你穿衣服來的，你得脫光了來，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營自主權(quán)。 請得神送不得神，這個政策原本不該有，但是一旦搞出來之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來我們搞了戶籍制度，實行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個政策可能松動，但是不會立刻取消，為啥？擔心房價暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購限貸政策，很有可能長期化，只不過不是這種嚴厲程度長期化，而是有所松動的長期化。 網(wǎng)易財經(jīng)：還有一個我們看到一個新聞，說是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說就是要放開有十萬個的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財經(jīng)：對，這個工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個松動限購政策的一個辦法。 董藩：對，這就是我說的，地方要采取措施自救的一個表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟學者很少 網(wǎng)易財經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟學家說一些反市場的話，確實非常對老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟學家的呢，您覺得經(jīng)濟學家的良心是怎么樣評價呢？ 董藩：我們總是試圖去評價經(jīng)濟學家的良心。我覺得對一個經(jīng)濟學家來講，重要的是什么？他的語言，重要是他言論的科學性和客觀性，是否尊重事實，是否尊重經(jīng)濟規(guī)律。在房地產(chǎn)這個問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會化，而且這個行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說實話，說實話可能就意味著挨罵，說實話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說實話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習慣了，也無所謂了，因為社會上總是存在這種人。 我客觀的說，迎合老百姓，順著老百姓去說，一般情況都是錯的。為什么呢？老百姓是誰呀？老百姓回到生活當中來是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長遠；只管小家庭，不管大社會。如果政治家、學者也去迎合眼前，毫無疑問我們所有的政策都是短期的，我們會制造出很多的麻煩，比如說房價的問題。 曾經(jīng)有兩個很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟學家，其中有一個人的影響應(yīng)該說也不比我弱。我問他，我說你說要征房產(chǎn)稅，我問你幾個問題，你如果能回答得了，我就認可他能夠征，回答不了證明是你在胡說，結(jié)果三個問題他一個也回答不了。但是他換一個場合他還這么說。所以我們希望學者的觀點不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學決策。我希望更多的學者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學、尊重客觀事實，而不是去迎合一些人，讓那些人說你好。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟學家的良心和知識之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說的話，我就希望這個人是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學的。 網(wǎng)易財經(jīng)：您對于中國的良心經(jīng)濟學家您認為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟學方面有著相當修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟學家，但是我們看到大家不一樣，我一直強調(diào)經(jīng)濟學家應(yīng)該站在一個球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長遠，既考慮小家庭，又考慮大社會，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個社會的進步和整個國民經(jīng)濟發(fā)展的問題，但是我們在這個過程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說還是有一些學者我非常佩服的，你比如說像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對中國的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟學家層面，實際上是一個思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點也是對的，當然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點不對，為什么呢？他不是態(tài)度不對，是對這個行業(yè)的了解還是很有限的。比如說在北大，在清華，我們還看到有些學者，他們本著一個客觀公正、尊重經(jīng)濟規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟規(guī)律，研究中國的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時看到，更多的學者其實放棄了什么？對規(guī)律的尊重，對客觀事實的尊重，他們?nèi)ビ险习傩盏妮浾?，我認為這是錯的。所以經(jīng)濟學家良心問題，的確是一個話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來源：網(wǎng)易財經(jīng) ) 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說的話，我就希望這個人是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學的。
將很多剛性需求阻擋在購房的隊伍之外了，您認為這個限購政策什么時候能夠放開，大家也非常關(guān)心。 董藩：你說的非常對。你想改善，那叫不叫剛性?。磕銈兗依镂蹇谌?，60平方米里住著，沒法兒住，你說第二套，其實這也是蠻剛性的吧？父母呢必須來你這里養(yǎng)老了，但是你瞪著眼買第二套買不成，你說這個需求是剛性不？所以限購這個政策我們不主張，因為從道理上來講，限購政策是違法的，違反了《憲法》的基本精神，違反了《民法通則》的基本原則。因為這兩個法律都要保證我們交易自由，它違反了《合同法》的規(guī)定，《合同法》規(guī)定它是一個房子，是一個商品房，是個商品，你作為開發(fā)商愿意賣，我作為消費者愿意買，沒有欺詐行為，一簽合同成交。但是現(xiàn)在我們就不讓你成交，為啥？說你再買多了，你已經(jīng)名下有幾套了，不讓你買，對不對？ 什么意思，你名下沒有才可以，好比你一個人到商場里買衣服，不行，你穿衣服來的，你得脫光了來，然后我們還要派人到你們家翻箱倒柜，發(fā)現(xiàn)你確實沒有衣服，才能賣給你，這本身嚴重侵犯了我們的人權(quán)，另外也侵犯了公司的經(jīng)營自主權(quán)。 請得神送不得神，這個政策原本不該有，但是一旦搞出來之后，麻煩了，就像戶籍制度歷史上不該有，但是后來我們搞了戶籍制度，實行城鄉(xiāng)隔離，到今天不敢取消。 這個政策可能松動，但是不會立刻取消，為啥？擔心房價暴漲，只要你一暴漲，這根繩還在我手里，我沒扔掉，我繼續(xù)拽，拽一拽，緊一緊，想起到這樣的作用，所以限購限貸政策，很有可能長期化，只不過不是這種嚴厲程度長期化，而是有所松動的長期化。 網(wǎng)易財經(jīng)：還有一個我們看到一個新聞，說是在北京下半年有可能放開工作居住證辦理，據(jù)說就是要放開有十萬個的工作居住證。 董藩：可以買房子？ 網(wǎng)易財經(jīng)：對，這個工作居住證就是可以買房子，這可能也是一個松動限購政策的一個辦法。 董藩：對，這就是我說的，地方要采取措施自救的一個表現(xiàn)。 有良心的經(jīng)濟學者很少 網(wǎng)易財經(jīng)：我們知道您的很多言論是引起了一些廣泛的爭議的，甚至是辱罵，但是另一方面我們又看到很多經(jīng)濟學家說一些反市場的話，確實非常對老百姓的胃口，您是怎么看這些經(jīng)濟學家的呢，您覺得經(jīng)濟學家的良心是怎么樣評價呢？ 董藩：我們總是試圖去評價經(jīng)濟學家的良心。我覺得對一個經(jīng)濟學家來講，重要的是什么？他的語言，重要是他言論的科學性和客觀性，是否尊重事實，是否尊重經(jīng)濟規(guī)律。在房地產(chǎn)這個問題上我們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被徹底的政治化、道德化、娛樂化、社會化，而且這個行業(yè)的一些問題被妖魔化和暴力化了。在政治化、道德化的情況之下，就沒有人說實話，說實話可能就意味著挨罵，說實話就有人質(zhì)問你“屁股坐到哪里去了”說實話就有人問你“是否拿了開發(fā)商的錢”。每天都有人到我那留言“你拿了開發(fā)商多少錢？開發(fā)商是不是又扔給你一個什么骨頭”這種話，一開始我開了還很生氣，反正現(xiàn)在習慣了，也無所謂了，因為社會上總是存在這種人。 我客觀的說，迎合老百姓，順著老百姓去說，一般情況都是錯的。為什么呢？老百姓是誰呀？老百姓回到生活當中來是一幫最普通的人，他們只管自己，不管他人；只管目前，不管長遠；只管小家庭，不管大社會。如果政治家、學者也去迎合眼前，毫無疑問我們所有的政策都是短期的，我們會制造出很多的麻煩，比如說房價的問題。 曾經(jīng)有兩個很有影響的人，這些人都可以稱經(jīng)濟學家，其中有一個人的影響應(yīng)該說也不比我弱。我問他，我說你說要征房產(chǎn)稅，我問你幾個問題，你如果能回答得了，我就認可他能夠征，回答不了證明是你在胡說，結(jié)果三個問題他一個也回答不了。但是他換一個場合他還這么說。所以我們希望學者的觀點不要刻意的去迎合決策者。我們要幫助政府去科學決策。我希望更多的學者，所謂的有良心是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學、尊重客觀事實，而不是去迎合一些人，讓那些人說你好。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟學家的良心和知識之間是一種什么樣的關(guān)系呢？ 董藩：良心的問題，回到了倫理道德層面，我不夠權(quán)威，可能回答不了，回到我剛才說的話，我就希望這個人是尊重經(jīng)濟規(guī)律，尊重科學的。 網(wǎng)易財經(jīng)：您對于中國的良心經(jīng)濟學家您認為有哪幾位呢？ 董藩：在經(jīng)濟學方面有著相當修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟學家，但是我們看到大家不一樣，我一直強調(diào)經(jīng)濟學家應(yīng)該站在一個球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長遠，既考慮小家庭，又考慮大社會，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個社會的進步和整個國民經(jīng)濟發(fā)展的問題，但是我們在這個過程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。 如果一定要讓我回答，應(yīng)該說還是有一些學者我非常佩服的，你比如說像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對中國的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟學家層面，實際上是一個思想家。 茅于軾老先生也有很多觀點也是對的，當然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點不對，為什么呢？他不是態(tài)度不對，是對這個行業(yè)的了解還是很有限的。比如說在北大，在清華，我們還看到有些學者，他們本著一個客觀公正、尊重經(jīng)濟規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟規(guī)律，研究中國的政策，所以這都讓人尊重。 但是我們同時看到，更多的學者其實放棄了什么？對規(guī)律的尊重，對客觀事實的尊重，他們?nèi)ビ险?，迎合百姓的輿論，我認為這是錯的。所以經(jīng)濟學家良心問題，的確是一個話題，但是我們要討論什么才是良心。 (本文來源：網(wǎng)易財經(jīng) ) 網(wǎng)易財經(jīng)：您對于中國的良心經(jīng)濟學家您認為有哪幾位呢？
董藩還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個兩難的問題。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟對于房地產(chǎn)市場過度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡單的用好和壞來衡量，形成今天這個格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個最基本的客觀原因是啥？我們過去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當支柱產(chǎn)業(yè)，起動需求、拉動經(jīng)濟增長，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個大的原因。 再加上在這個過程當中，我們大規(guī)模的城市化過程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長，還有一個原因改變家庭在裂變，過去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？兩口人、三口人。所以原來的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說離婚的跟過去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個方面我能講八、九個方面。個別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當標準不同的時候，我們判斷市場肯定是會有毛病。所以我一直強調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對待市場，我也希望一些大學問家，不是去迎合一些輿論，而要引導這些輿論正確對待這個市場。 房價大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財經(jīng)：有一個是，我們之前剛才一直談到，有一個規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房價反而會越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說政府應(yīng)該調(diào)控房價呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長時間思路上是錯的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導致了市場的供求關(guān)系進一步緊張，所以以往越調(diào)控房價越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個月來幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國土資源部門在講什么？說我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當中有很多不具備開發(fā)條件，比如說拆遷的問題，比如說大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個地方來，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會進一步加劇市場的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個問題，第一，老百姓對這個行業(yè)是沒有很科學、很理性的認識的，沒有專業(yè)知識的，他按照對普通商品的理解來理解這個事情，本身就是錯的。第二，源于對政府的一個信任。其實我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時候，往往過多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯的時候，所以我們回過頭來我們要說這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場，一定要尊重市場，讓市場自動的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵多蓋飯店，或者說不限制他們開飯店，用不了多久就會出現(xiàn)這個結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價格一定是高的，飯菜的價格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財經(jīng)：在您看來，什么樣的房價下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個問題。我不認為房價下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個國家房價下跌的時候，老百姓歡欣鼓舞。房價下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟增長完蛋了，地方政府稅收上不來，沒法兒運轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對抗經(jīng)濟衰退，對抗房價下跌。房價能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說這個話沒有房的人會罵我，會很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當房價下跌的時候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們在嚴厲打壓房價的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房價的時候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房價的時候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財經(jīng)：這里還有一個資料，說是關(guān)于中國住房自有率的一個數(shù)據(jù)，一些機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭議，比如說西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認為這個數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因為網(wǎng)友表達意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說呢？他們在做這個調(diào)研的時候會研究怎么樣使這個調(diào)查更科學，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個數(shù)據(jù)更接近于事實。我們過去提過說86%以上，因為這個數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個數(shù)字是動態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過去曾經(jīng)提這個數(shù)字，被國家統(tǒng)計局一個袁局長給批判了，我們倆也產(chǎn)生過這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭吵，事實上他說的那個根本就不對，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說法，說很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因為網(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對這個數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購政策，您認為這個政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個問題由來已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實施。所以我曾經(jīng)寫過一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來》，到今天我也認為我們沒有辦法去搞這個房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過實施房產(chǎn)稅，把限購政策給它替代了，現(xiàn)在來看不可能，為什么呢？告訴大家，實施這個房產(chǎn)稅第一個理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個理論問題，我不詳細去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財產(chǎn)權(quán)。 而且我們會發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財產(chǎn)，所以這是不對的，凡是搞房產(chǎn)稅的國家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國搞是行不通的，因為畢竟土地不是私有的。 第二個是什么？我們要搞這個房產(chǎn)稅，一個大的前提是什么？我們要理順所有房產(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭取得了徹底的勝利，我們知道在每個人手里到底有多少套房子，我們再去研究這個房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個事情才實施，而反腐敗斗爭這個事情是很難的，當然要做，但是非常非常難，需要時間。 還有一個問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來，2那么2006年以前的房子在這個系統(tǒng)當中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個大的前提是什么，老百姓愿意交這個稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個稅搞得很清楚，你交了這個稅，這個稅都是地稅，直接用到咱們這個社區(qū)，修一個社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學，或者是提高教學質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國，這個錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會對抗的。 最關(guān)鍵的一點，它和征個人所得稅不一樣，個人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時候就把這筆稅扣掉了，如果個人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評估完了說你該交，你今天交3萬，我們?nèi)ソ粏?？我們不會去交，已?jīng)在我們手里了，全民性的可能會對抗。 我開過玩笑，我說啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們在很多小區(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費都收不上來，何況一個國家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來征？如果按照物業(yè)的價值征，我們會發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價值多少？可能價值三百萬、四百萬，征1%也要交三、四萬，但是這個老房子住的是誰？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個下崗，只有一個人上班，一個月掙兩千，你能征上來嗎？你征不上來。 網(wǎng)易財經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個政策說今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對你這個存量資產(chǎn)的價值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評價他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導人的思維，對領(lǐng)導人決策的評價，這里我就不去談了。 限購違憲容易取消難 網(wǎng)易財經(jīng)：另外一個政策，就是限購政策，這個限購政策目前是已經(jīng)：在經(jīng)濟學方面有著相當修養(yǎng)的人，通常被我們稱為經(jīng)濟學家，但是我們看到大家不一樣，我一直強調(diào)經(jīng)濟學家應(yīng)該站在一個球體的頂端上，他可以倒向任何一方，但是又不能倒向任何一方。他不能踩翹翹板，要么偏向這邊，要么偏向那邊。他必須做到什么，既考慮目前，又考慮長遠，既考慮小家庭，又考慮大社會，既考慮農(nóng)民的利益，我們農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，又要考慮城市的住房問題，既考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又考慮整個社會的進步和整個國民經(jīng)濟發(fā)展的問題，但是我們在這個過程中發(fā)現(xiàn)，這種人非常少。
如果一定要讓我回答，應(yīng)該說還是有一些學者我非常佩服的，你比如說像張維迎，我非常佩服他。張維迎非常聰明，對中國的影響那是不可低估的，他已經(jīng)超越了經(jīng)濟學家層面，實際上是一個思想家。
茅于軾老先生也有很多觀點也是對的，當然茅于軾在房地產(chǎn)上有些觀點不對，為什么呢？他不是態(tài)度不對，是對這個行業(yè)的了解還是很有限的。比如說在北大，在清華，我們還看到有些學者，他們本著一個客觀公正、尊重經(jīng)濟規(guī)律的角度，研究經(jīng)濟規(guī)律，研究中國的政策，所以這都讓人尊重。
還有人受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個兩難的問題。 網(wǎng)易財經(jīng)：您認為經(jīng)濟對于房地產(chǎn)市場過度依賴是好的還是非常有弊端的？ 董藩：我們不要簡單的用好和壞來衡量，形成今天這個格局一定有它的道理，為什么呢？首先房地產(chǎn)這些年火爆，發(fā)展規(guī)模比較大，有客觀原因。一個最基本的客觀原因是啥？我們過去幾十年幾乎沒有開發(fā)房子。所以到了1998年之后，借著那次金融危機救市，我們讓房地產(chǎn)業(yè)充當支柱產(chǎn)業(yè)，起動需求、拉動經(jīng)濟增長，所以它有客觀原因。積壓了很多年，就像我們什么？連續(xù)兩天沒吃飯，或者說連續(xù)兩天沒有吃飽，終于來了，允許我們隨便吃了，吃得多很正常，如果還吃的很少，那是不正常的。所以首先是這樣一個大的原因。 再加上在這個過程當中，我們大規(guī)模的城市化過程開始了，產(chǎn)生了巨大的需求，人口還在增長，還有一個原因改變家庭在裂變，過去老少三代的家庭，六、七口人，五、六口人住在一起的家庭，全部拆成了什么？兩口人、三口人。所以原來的房子不夠了，需要什么？增加一套、兩套房子。所以人口不增長，也產(chǎn)生了大量的需求。 還有一個非常重要的方面，就是生活方式發(fā)生了大的變化。我說離婚的跟過去相比大大增加了，所以不能住在一起產(chǎn)生需求；大齡青年雖然沒結(jié)婚，買了一套房子，過去沒有這種情況，所以需求產(chǎn)生了。 所有這些因素的存在，我能，在這個方面我能講八、九個方面。個別有所謂的買了房子空在那里等著炒作的，但是他不占主流，很少。 所以當標準不同的時候，我們判斷市場肯定是會有毛病。所以我一直強調(diào)，大家要客觀的、理性的、正確對待市場，我也希望一些大學問家，不是去迎合一些輿論，而要引導這些輿論正確對待這個市場。 房價大跌大家都倒霉 網(wǎng)易財經(jīng)：有一個是，我們之前剛才一直談到，有一個規(guī)律您也發(fā)現(xiàn)了，就是說政府一旦是調(diào)控房地產(chǎn)的話，房價反而會越漲越高，為什么現(xiàn)在大家還不斷呼吁說政府應(yīng)該調(diào)控房價呢，為什么還不吸取之前的調(diào)訓呢？ 董藩：我們以往的調(diào)控，在很長時間思路上是錯的。我們?nèi)土P開發(fā)商，而不是鼓勵開發(fā)商多生產(chǎn)房子，所以導致了市場的供求關(guān)系進一步緊張，所以以往越調(diào)控房價越漲，以至于老百姓都不信任政府了。 你們已經(jīng)看到，我們北京這五個月來幾乎沒有幾塊住宅地的成交量，幾乎沒有幾塊住宅地成交，這就意味著什么？再下去半年、一年，新的供應(yīng)量跟不上，國土資源部門在講什么？說我們放出去多少地，蓋完了之后能賣多少多少年，這個數(shù)字是有問題的，他們放出去的地當中有很多不具備開發(fā)條件，比如說拆遷的問題，比如說大的配套不具備開發(fā)的條件，水、電都沒有拉到這個地方來，沒有辦法，所以真正能開發(fā)的還很少，而在賣不動房子的情況之下開發(fā)商又不敢開發(fā)，這樣的話會進一步加劇市場的振蕩。 老百姓還是盼著在打壓，就有幾個問題，第一，老百姓對這個行業(yè)是沒有很科學、很理性的認識的，沒有專業(yè)知識的，他按照對普通商品的理解來理解這個事情，本身就是錯的。第二，源于對政府的一個信任。其實我們發(fā)現(xiàn)了，凡是以往政府插手最多的時候，往往過多少年之后去檢查，發(fā)現(xiàn)都是錯的時候，所以我們回過頭來我們要說這樣的話，調(diào)控是必須的，但是這決不是要否定市場，一定要尊重市場，讓市場自動的去發(fā)揮作用。 如果我們希望飯店價格便宜，服務(wù)質(zhì)量好，你只要鼓勵多蓋飯店，或者說不限制他們開飯店，用不了多久就會出現(xiàn)這個結(jié)果，但是你打壓他，不讓大家開飯店，我相信飯店的價格一定是高的，飯菜的價格一定是高的，而飯菜的質(zhì)量也一定是差的。 網(wǎng)易財經(jīng)：在您看來，什么樣的房價下跌才能讓普通人真正得到好處呢？ 董藩：不存在這個問題。我不認為房價下跌普通人能得到好處。 我們沒有看到全世界一個國家房價下跌的時候，老百姓歡欣鼓舞。房價下跌是滿盤皆輸，中央政府經(jīng)濟增長完蛋了，地方政府稅收上不來，沒法兒運轉(zhuǎn)了，稅務(wù)部門收不上稅了，銀行部門資產(chǎn)全部出問題了，貸款收不回來了，老百姓90%以上的老百姓家里有房產(chǎn)，縮水了，我們單位還不起貸款了，然后面臨著破產(chǎn)了，能有好處嗎？沒有好處。所以全世界都在對抗經(jīng)濟衰退，對抗房價下跌。房價能漲能穩(wěn)不能跌，只要一跌就出事。 說這個話沒有房的人會罵我，會很不高興，但是這是規(guī)律。而且我還要告訴大家，當房價下跌的時候，最倒霉的人是買不起房的人，為啥？他們處在底端，處在底端是靠租房子。我們在嚴厲打壓房價的情況之下，你們看到?jīng)]有，最近這一年來租金漲沒漲，這兩年租金嘩嘩漲。2010年我就說，這么調(diào)控，租金上漲30%毫無懸念，你去查2010年的數(shù)據(jù)，你做一個調(diào)查，房租一定漲了30%，所以告訴大家，不要以為打壓房價的時候，沒有房子的人是占便宜的。 而且打壓房價的時候，政府收入下降，也沒有錢搞保障了。 網(wǎng)易財經(jīng)：這里還有一個資料，說是關(guān)于中國住房自有率的一個數(shù)據(jù)，一些機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，引起了網(wǎng)友的爭議，比如說西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)是89.68%。您認為這個數(shù)據(jù)和網(wǎng)友感受之間，這種差距是什么因素造成的呢？ 董藩：因為網(wǎng)友表達意見，和他們的調(diào)查這部分人群是不吻合的。為什么這么說呢？他們在做這個調(diào)研的時候會研究怎么樣使這個調(diào)查更科學，所以不同收入階層，不同人群，不同年齡段都有充分的考慮，我相信這個數(shù)據(jù)更接近于事實。我們過去提過說86%以上，因為這個數(shù)字很難非常精確，每年都有很多新開發(fā)的房子賣給了老百姓，又有一些舊房子扒掉，這個數(shù)字是動態(tài)的，但是肯定是不低于86%的，我過去曾經(jīng)提這個數(shù)字，被國家統(tǒng)計局一個袁局長給批判了，我們倆也產(chǎn)生過這種在網(wǎng)上的所謂的討論或者爭吵，事實上他說的那個根本就不對，他更多的去迎合了網(wǎng)友的說法，說很多人沒有房子。 網(wǎng)友為什么都在抱怨呢？因為網(wǎng)友大部分表現(xiàn)為年輕人，即使是有些網(wǎng)友有房子，他可能不去留言，但是沒有房子的人對這個數(shù)字很敏感，很刺激。 房產(chǎn)稅就是嚇唬人 網(wǎng)易財經(jīng)：最近我們聽到一些呼聲，就是希望房產(chǎn)稅盡快出臺，然后能夠代替目前一直在執(zhí)行的房產(chǎn)限購政策，您認為這個政策有可能執(zhí)行嗎？ 董藩：房產(chǎn)稅這個問題由來已久了，最早我們叫物業(yè)稅，從2003年中央的文件當中就提出了房產(chǎn)稅，但是直到今天仍然沒有實施。所以我曾經(jīng)寫過一篇文章《住宅物業(yè)稅，十年出不來》，到今天我也認為我們沒有辦法去搞這個房產(chǎn)稅。中央政府似乎在探索，通過實施房產(chǎn)稅，把限購政策給它替代了，現(xiàn)在來看不可能，為什么呢？告訴大家，實施這個房產(chǎn)稅第一個理論條件是什么？是土地要私有化。我們已經(jīng)交了70年的土地租金，我們租了公有的土地在上面蓋了房子，我們自己住著，但是，再征我們一個房產(chǎn)稅，等于重復(fù)征收，這是個理論問題，我不詳細去講它。所以既交了土地出讓金，再交房產(chǎn)稅，這是剝奪大家的財產(chǎn)權(quán)。 而且我們會發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，40年、70年之后，土地收歸國家，連上面的房子一塊收走了，我們交了這么多年稅，但是我們并沒有擁有這塊財產(chǎn)，所以這是不對的，凡是搞房產(chǎn)稅的國家都是土地私有化的，所以在法理上我們中國搞是行不通的，因為畢竟土地不是私有的。 第二個是什么？我們要搞這個房產(chǎn)稅，一個大的前提是什么？我們要理順所有房產(chǎn)關(guān)系，知道每一套房子在誰手里，這就產(chǎn)生了一系列的問題，首先要跟反腐敗斗爭結(jié)合在一起，只有反腐敗斗爭取得了徹底的勝利，我們知道在每個人手里到底有多少套房子，我們再去研究這個房子是該沒收還是合法收入買的，可以征稅，然后這個事情才實施，而反腐敗斗爭這個事情是很難的，當然要做，但是非常非常難，需要時間。 還有一個問題，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多地方政府2005年、2006年以來，他們的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)系信息管理系統(tǒng)才建立起來，2那么2006年以前的房子在這個系統(tǒng)當中沒有體現(xiàn)，你怎么去征？你把它整個搞明白，沒有十年、二十年是搞不明白的。 還有，一個大的前提是什么，老百姓愿意交這個稅。在西方他是愿意交的，為什么？西方這個稅搞得很清楚，你交了這個稅，這個稅都是地稅，直接用到咱們這個社區(qū)，修一個社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學，或者是提高教學質(zhì)量，大家一塊等于集資改善了我們地方的公共設(shè)施，公共的福利，但是在中國，這個錢是被政府拿了，用到哪里我們都不知道，老百姓會對抗的。 最關(guān)鍵的一點，它和征個人所得稅不一樣，個人所得稅是從源頭上代扣了，單位在給我們發(fā)錢的時候就交給了我們，單位在給我們發(fā)錢的時候就把這筆稅扣掉了，如果個人所得稅也是交給我們，讓我們自己去稅務(wù)局交，我相信他是收不上來的。但是房產(chǎn)就面臨這樣一個問題，房產(chǎn)已經(jīng)在我們的手中，政府評估完了說你該交，你今天交3萬，我們?nèi)ソ粏幔课覀儾粫ソ?，已?jīng)在我們手里了，全民性的可能會對抗。 我開過玩笑，我說啥，雷鋒活著也不交，為啥？這個數(shù)額巨大，它不是三塊、五塊錢，所以大家都覺得有壓力，不去交，你也不交，我也不交，想一想，我們在很多小區(qū)連物業(yè)公司給我們服務(wù)，讓我們交物業(yè)費都收不上來，何況一個國家要交這么大額的稅呢？沒有辦法。 還有很多前提都決定了這些搞不了。 另外沒有操作思路，怎么來征？如果按照物業(yè)的價值征，我們會發(fā)現(xiàn)在市中心，像北京，有一套六十年代的房子，60平方米，現(xiàn)在價值多少？可能價值三百萬、四百萬，征1%也要交三、四萬，但是這個老房子住的是誰？最底端的家庭，可能60平方米住著五口人，還有兩個下崗，只有一個人上班，一個月掙兩千，你能征上來嗎？你征不上來。 網(wǎng)易財經(jīng)：但是我們看到在重慶和上海，現(xiàn)在已經(jīng)開始試行房產(chǎn)稅了，還看到一個政策說今年在北京也要推廣。 董藩：好，的確一直有這個呼聲，我們發(fā)現(xiàn)了，房產(chǎn)稅很難搞，但是經(jīng)常呼喚一下也好，為啥？嚇唬大家，嚇唬演化成一個什么？宏觀調(diào)控的手段。我還告訴你，重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是什么？不管你交易不交易，每年都要交，是對你這個存量資產(chǎn)的價值額征收的，但是你看看重慶和上海怎么搞的？都不是這么回事。我不去評價他們的模式，我告訴大家，這兩種模式都不叫房產(chǎn)稅，跟房產(chǎn)稅本來的含義基本上沒關(guān)系。但是為什么要搞？牽扯到領(lǐng)導人的思維，對領(lǐng)導人決策的評價，這里我就不去談了。 限購違憲容易取消難 網(wǎng)易財經(jīng)：另外一個政策，就是限購政策，這個限購政策目前是已經(jīng) 但是我們同時看到，更多的學者其實放棄了什么？對規(guī)律的尊重，對客觀事實的尊重，他們?nèi)ビ险习傩盏妮浾?，我認為這是錯的。所以經(jīng)濟學家良心問題，的確是一個話題，但是我們要討論什么才是良心。
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