2014年12月3日-4日，中國(guó)最具影響力的商務(wù)地產(chǎn)年度盛會(huì)--中國(guó)寫(xiě)字樓綜合體發(fā)展論壇第十一屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店舉辦。論壇由房訊網(wǎng)（www.funxun.com）發(fā)起并聯(lián)合全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)合主辦，主題為"多元與分化：白銀時(shí)代下的房地產(chǎn)"。
　　600位地產(chǎn)金融精英與全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一、北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩、天驥智谷（北京）有限公司董事長(zhǎng)劉芷均、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)鐘彬、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)常務(wù)副秘書(shū)長(zhǎng)趙正挺、中國(guó)建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)助理孟繁軍、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)鐘彬、中國(guó)REITs聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王剛、中國(guó)房地產(chǎn)部部品采購(gòu)聯(lián)盟首席專家高少義、百度大客戶銷售部總監(jiān)劉立軍等業(yè)界專家、學(xué)者、大碗，共同探討多元與分化：白銀時(shí)代下的房地產(chǎn)系列話題。

　　以下是 北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 董藩演講實(shí)錄：

　　董藩：大家好，昨天主辦方給了我一個(gè)題目，是房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)問(wèn)題。我就不講關(guān)于目前市場(chǎng)的狀況了，我講點(diǎn)不一樣的。
　　未來(lái)從中長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)會(huì)是什么格局，這個(gè)點(diǎn)非常關(guān)鍵。我們知道政府會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成干預(yù)，包括今天我們的市場(chǎng)之所以陷入困境，完全是政府宏觀調(diào)控導(dǎo)致的。四年半前的限購(gòu)限貸政策，帶來(lái)了現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的困境，導(dǎo)致現(xiàn)在三四線城市房地產(chǎn)一塌糊涂。最近兩個(gè)月，又出了非常大的投資項(xiàng)目，高鐵項(xiàng)目也是過(guò)去的六次修改計(jì)劃，由年初的五百億的投資規(guī)模，到了現(xiàn)在大約一萬(wàn)億，現(xiàn)在基本上回到了08年之后的救市狀態(tài)，只不過(guò)我們一直不說(shuō)，一直不談，不會(huì)把整體端給大家。下一步我們還會(huì)看到進(jìn)一步的放松，但是政府的這些措施，輿論沒(méi)有配合上，領(lǐng)導(dǎo)的講話沒(méi)有配合上，一直采取羞羞答答、扭扭捏捏的做法，如果當(dāng)市場(chǎng)的預(yù)期不轉(zhuǎn)變，這些錢(qián)砸進(jìn)去還是白砸。
　　當(dāng)一個(gè)人心情不好的時(shí)候，我們不能暗中幫助他，我們除了幫助他，還要鼓勵(lì)他，如果不鼓勵(lì)這個(gè)市場(chǎng)，整個(gè)老百姓信心往下滑，下一步你砸再多錢(qián)也救不起來(lái)，所以兩方面要結(jié)合起來(lái)。
　　從中長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)會(huì)是什么格局。
　　第一，人口和財(cái)富大整合，大遷移，帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整。首先戶籍制度的管理放松和大學(xué)生就業(yè)落戶的變革為契機(jī)，中國(guó)將迎來(lái)20年左右的人口、財(cái)富大整合、大遷移。由落后區(qū)域向發(fā)達(dá)區(qū)域流動(dòng)，由干旱缺水區(qū)域向水源豐沛的地方區(qū)域，由氣候較差的區(qū)域向向后較好的區(qū)域流動(dòng)等等，我們會(huì)看到以人口與財(cái)富的空間調(diào)整為奇跡，房地產(chǎn)市場(chǎng)在空間上也將發(fā)生很大的變化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易規(guī)模增速，一般高于中小城市。最終有很多公司是要垮掉的。還有人口由干旱缺水區(qū)域向水資源豐沛地區(qū)流動(dòng)，房地產(chǎn)因此也與水資源產(chǎn)生了聯(lián)系。資源豐富意味著現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和未來(lái)的開(kāi)發(fā)潛力大，意味著就業(yè)規(guī)?；蛘哒f(shuō)潛力比較大，這就是意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)比較大。相反，資源枯竭的城鎮(zhèn)，房地產(chǎn)會(huì)逐漸陷入停滯狀態(tài)，甚至衰退。像冬天的海南一樣，房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)氣候型需求，這個(gè)詞是我引進(jìn)的，我們?cè)趪?guó)內(nèi)來(lái)說(shuō)只有一個(gè)人講了這方面的內(nèi)容，沒(méi)有提，氣候型需求，以大連和青島為代表的遼東半島、山東半島的優(yōu)勢(shì)漸漸勝出，特別是一些過(guò)熱的城市夏季居住人口會(huì)減少，比如南方。
　　房?jī)r(jià)在區(qū)域間、城市間的差異進(jìn)一步拉大。房?jī)r(jià)不僅僅是普漲問(wèn)題，而且會(huì)出現(xiàn)一系列變化。環(huán)渤海會(huì)因?yàn)?a target="_blank" style="color: black;" >經(jīng)濟(jì)發(fā)展和氣候原因而崛起，相對(duì)來(lái)說(shuō)這塊比較宜居。
　　總體來(lái)看，東中西帶的房?jī)r(jià)的絕對(duì)差距和相對(duì)差距會(huì)進(jìn)一步拉大，核心城市的均價(jià)相當(dāng)于落后城市的15倍以上，單個(gè)樓盤(pán)甚至?xí)霈F(xiàn)超越百倍的差距，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)這種樓盤(pán)了。京滬深杭等一些核心城市房?jī)r(jià)在管制中上漲，漲幅仍然超越大多數(shù)人的想象，由于城市病全面爆發(fā)，城市病爆發(fā)的原因是源于政府的控制。一線城市交通基本癱瘓。十年前我就說(shuō)，用不了五六年，北京交通全面癱瘓，當(dāng)時(shí)很多人不相信，現(xiàn)在就是這種格局。我今天來(lái)的時(shí)候，從西直門(mén)那邊跑到這邊兩，用了整整一個(gè)小時(shí)，這就是控制房?jī)r(jià)的代價(jià)，因?yàn)槟膫€(gè)地方擁堵就意味著哪個(gè)地方房?jī)r(jià)得到了控制，沒(méi)有有效發(fā)揮人口的調(diào)節(jié)功能。
　　二線城市也基本上出現(xiàn)同樣的情況，二線城市現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)這種情況了，只不過(guò)平時(shí)上下游期間比較擁堵，平時(shí)還可以走得動(dòng)。普通住宅以每年8到12的速度在增值，即使賣(mài)不動(dòng)，但是成本會(huì)推進(jìn)它。處在特殊資源環(huán)境中的豪宅潛力巨大，但是眼前豪宅是不行的。15年后，大部分90到100平方米的住宅會(huì)成為垃圾住房，這就像80年代的五六十平方米的房子一樣，80年代的時(shí)候省部級(jí)領(lǐng)導(dǎo)才住100平方，現(xiàn)在90、100平方米的房子已經(jīng)成為保障房了。少數(shù)偏僻落后區(qū)域市場(chǎng)衰退，房?jī)r(jià)停漲。我前面說(shuō)8到10是一個(gè)平均的狀況。不同規(guī)模公司的市場(chǎng)邊界會(huì)進(jìn)一步變化，一些大公司的總部會(huì)進(jìn)一步遷往北京、上海、深圳，總部最主要的是往北京集中，因?yàn)楸本┑恼蝺?yōu)勢(shì)、智力優(yōu)勢(shì)、融資優(yōu)勢(shì)、創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)等等更加明顯，深圳的優(yōu)勢(shì)也很大，但是地位進(jìn)一步下降。唯一的中心就是北京，連上海都不是。前幾天我在上海得罪了很人，上海有人說(shuō)是金融中心，我說(shuō)上海怎么可能是金融中心，什么中心都不是，中心只有一個(gè)，我們緊密團(tuán)結(jié)在以習(xí)大大為主的周邊，證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、金融街等等都在哪里？在北京，上海是什么？其實(shí)是安慰他們的，上海不可能是金融中心。無(wú)數(shù)的中心都是北京，所以北京這個(gè)城市，如果不控制正常的價(jià)格，那就是非常厲害的。我當(dāng)時(shí)說(shuō)過(guò)25年之后，北京的均價(jià)不到80萬(wàn)，當(dāng)時(shí)人民日?qǐng)?bào)帶頭罵了我很長(zhǎng)時(shí)間，實(shí)際上我們會(huì)看到這一切，很快30萬(wàn)的樓盤(pán)就會(huì)走到我們面前。
　　一些中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司分別在上海、深圳設(shè)立分公司或者辦事處，十年后會(huì)出現(xiàn)多家房地產(chǎn)公司進(jìn)入世界500強(qiáng)，就像服裝業(yè)有裁縫店是一樣的，像美國(guó)至少有12萬(wàn)家開(kāi)發(fā)商，香港還有幾家大開(kāi)發(fā)商，同時(shí)還有非常多的小開(kāi)發(fā)商我們不知道。策劃、代理、融資、信息服務(wù)等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)會(huì)進(jìn)一步向北京、上海、深圳聚集，速度快于開(kāi)發(fā)商的速度。
　　開(kāi)發(fā)規(guī)模會(huì)隨著發(fā)展進(jìn)程先揚(yáng)后抑。從目前到2023年左右，達(dá)到開(kāi)發(fā)高峰。規(guī)劃的變動(dòng)必然帶來(lái)大拆大建，包括大的戰(zhàn)略，比如說(shuō)西部大開(kāi)發(fā)，后來(lái)變成了東北老工業(yè)基地振興，現(xiàn)在又在提京津冀一體化，這些規(guī)劃都會(huì)帶來(lái)一些大的開(kāi)發(fā)。
　　由于質(zhì)量、戶型等原因，很多90年代之前的房子將陸續(xù)被拆掉。人口會(huì)繼續(xù)上升，估計(jì)會(huì)增加一億左右，這就需要房地產(chǎn)提供支撐。最近官場(chǎng)上有一個(gè)詞，叫“通奸”，這個(gè)詞很難聽(tīng)，但是已經(jīng)出現(xiàn)這個(gè)苗頭了。生活方式繼續(xù)演化，需要房地產(chǎn)提供支撐，所謂生活方式的演化，第一，離婚的人越來(lái)越增加。第二，大齡青年不結(jié)婚。第三，結(jié)婚之后跟父母住在一起一段時(shí)間，然后再分開(kāi)。第四，周末夫妻大量出現(xiàn)，分居情況越來(lái)越嚴(yán)重。第五，別墅生活大量出現(xiàn)。第六，學(xué)區(qū)房，星期一到星期五陪著小孩在學(xué)區(qū)房里生活，周末回到別墅里。
　　2023年到2030年之后，可能會(huì)處在穩(wěn)中有降的狀態(tài)。仍然存在不少拆遷活動(dòng)，但規(guī)模上變小。家庭分化趨于穩(wěn)定，平均每個(gè)家庭2.6個(gè)人左右。2030年之后，開(kāi)發(fā)活動(dòng)明顯降低，一個(gè)是拆遷活動(dòng)大大減少，那時(shí)候想拆也拆不動(dòng)了，因?yàn)槿歉邩?。再就是城市化進(jìn)程趨于結(jié)束。人口達(dá)到頂峰。二手房交易大大增加，只不過(guò)我要強(qiáng)調(diào)的是，那個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)依然是支柱產(chǎn)業(yè)。第一，房地產(chǎn)具有主導(dǎo)性。第二，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)。第三，房地產(chǎn)是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。沒(méi)有任何一個(gè)行業(yè)能跟房地產(chǎn)業(yè)相抗衡。
　　美國(guó)到今天為止，房地產(chǎn)業(yè)仍然是第一大支柱產(chǎn)業(yè)，GDP總量中13%是由房地產(chǎn)來(lái)完成的。雄霸世界的美國(guó)金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)加在一起，也只有8%。很多人天天到我微博里罵我，房地產(chǎn)聯(lián)系著60%到70%的其他產(chǎn)業(yè)，通過(guò)管理幾乎把整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)是聯(lián)系在一起的，甚至是煙酒鹽看似跟房地產(chǎn)毫不相關(guān)的，都聯(lián)系在一起。全世界財(cái)富的70%左右表現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)上，像北京這樣的家庭有80%到90%的財(cái)富表現(xiàn)為房產(chǎn)，所以它的振蕩對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)、對(duì)整個(gè)社會(huì)的破壞作用非常強(qiáng)。本地本級(jí)財(cái)政收入當(dāng)中，一半是來(lái)自賣(mài)地。從現(xiàn)在的角度來(lái)講，這個(gè)我們改不了，基本上無(wú)路可走，只要一動(dòng)，這些問(wèn)題要先解決，但是解決不了，就動(dòng)不了。所以其實(shí)很多年前也有很多改革、也有很多決定和中央的文件，但是回頭一看，我們能夠把它落地嗎？很難。
　　剛才討論房產(chǎn)稅的問(wèn)題，這幾年基本被我攪黃了，我講了至少20年，談到賈康，他講不過(guò)我。征房產(chǎn)稅至少1%，但是在北京一套房子最起碼600萬(wàn)，征1%，一年就得五六萬(wàn)，那誰(shuí)交得起，交不起，老頭老太太兩人都退休了，退休金有沒(méi)有五六萬(wàn)，如果有一個(gè)去世了，就很困難。年輕人基本上都是在老人的幫助之下買(mǎi)了房子，這邊要交貸款，那邊還要年年交這個(gè)稅，這是不可能的。現(xiàn)在正常的公務(wù)員，基本上也是把兩個(gè)人的收入的1/3拿走了。
　　住房自主化率先升后降，住房私有化率先微上升再下降。真要想讓大家買(mǎi)得起房子，應(yīng)該采取別的措施，比如降低首付，比如降低還款，改革還款方式，年輕人可以前五年只還利息，不還本金，對(duì)于貸款期限來(lái)說(shuō)，可以延長(zhǎng)貸款期限，比如延到40年。全世界貸款最難的國(guó)家就是中國(guó)，在國(guó)外經(jīng)常用5%、10%當(dāng)首付，就可以先啟動(dòng)。如果降到5%、10%，當(dāng)然很多年輕人就可以進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，然后用一輩子的收入慢慢償還。為什么不采取這樣的措施？現(xiàn)在限購(gòu)、限貸引起我們?nèi)藱?quán)方面很多沖突。我的學(xué)生找我，說(shuō)老師，我要跟某某人去登記了，我說(shuō)不許登記，為什么不許登記？登記你倆算一家了，一套房首付50%，二套房首付70%，三套房不許買(mǎi)，你都知道吧。父母要過(guò)來(lái)吧，買(mǎi)不了二套房怎么辦。被老師批評(píng)了，你不許結(jié)婚，結(jié)婚了怎么辦？為了把父母接過(guò)來(lái)，只能離婚，倆人都有私心，一個(gè)說(shuō)我父母歲數(shù)大了，一個(gè)說(shuō)我父母身體不好，誰(shuí)先來(lái)，感情好的，在家里錘頭剪刀布商量，感情不好的就打架。當(dāng)這種政策逼著大家不敢結(jié)婚，還怎么搞民生呢？民生就是為了讓大家買(mǎi)房子更方便。買(mǎi)不起房子，全世界沒(méi)有一個(gè)國(guó)家能做到全買(mǎi)得起房子。美國(guó)這么強(qiáng)大的國(guó)家，1/3的家庭沒(méi)有自己的房產(chǎn)，歐洲也是，買(mǎi)不起房子是規(guī)律，買(mǎi)得起那是意外，意外發(fā)財(cái)。所以我們要通過(guò)保障的方式和租賃市場(chǎng)的方式來(lái)解決，誰(shuí)是最可愛(ài)的人？房東。從外地來(lái)到這個(gè)城市的時(shí)候，誰(shuí)先接待來(lái)人口？就是房東，盡管他是為了賺錢(qián)，但是使我們可以在這個(gè)城市待下來(lái)，任何一個(gè)國(guó)家、一個(gè)健康的市場(chǎng)肯定包括兩部分，一部分是買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，一部分是租賃市場(chǎng)。
　　凡是政府管的嚴(yán)的地方，往往都是搞不好的地方。房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其突出，你們覺(jué)得今天房?jī)r(jià)跌了，好像是市場(chǎng)的自然反應(yīng)，錯(cuò)了，不是市場(chǎng)的自然反應(yīng)。你們來(lái)開(kāi)會(huì)的，如果跟父母住在一起，出門(mén)的時(shí)候父母會(huì)不會(huì)說(shuō)好好走路，別摔倒了，會(huì)不會(huì)說(shuō)這樣的話？不會(huì)說(shuō)，因?yàn)樗げ坏梗驗(yàn)殚L(zhǎng)大了。但是如果你走到今天酒店門(mén)口，有人在門(mén)口拿棍子打你一下，說(shuō)你走路太快了，你倒了。如果你沒(méi)倒，再來(lái)一下，倒了。你約束他，給他腿上綁了個(gè)繩，說(shuō)他跑不快，這是錯(cuò)誤的。
　　真實(shí)的市場(chǎng)不但要讓一部分人買(mǎi)得起房，還要讓曾經(jīng)擁有房產(chǎn)的一部分家庭在某種情況下失去房產(chǎn)?，F(xiàn)在有大約85%的家庭擁有自己的房產(chǎn)，11%的家庭主著公租房。10年左右的時(shí)間，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，住房的自有化率會(huì)進(jìn)一步上升，就是自己買(mǎi)房自己住的進(jìn)一步上升，然后趨于穩(wěn)定，20年左右時(shí)間里會(huì)進(jìn)一步下降，最后會(huì)有30%的家庭沒(méi)有自己的房產(chǎn)，這是市場(chǎng)帶給我們的，20年之后大家再看我的結(jié)論對(duì)不對(duì)。如果不對(duì)，中國(guó)這個(gè)市場(chǎng)就是個(gè)怪物，證明跟西方的市場(chǎng)完全不一樣。
　　在住房保障思路變化的情況之下，未來(lái)20年內(nèi)，住房自有化率先微微下降然后上升，然后繼續(xù)上升，出現(xiàn)一批出租食利階層。資源有效利用，就像別人沒(méi)有自行車，你有自行車，你租給他一樣，人家沒(méi)自行車，天天在那走，你看著他，你或者借給他，或者租給他，這是對(duì)的。但是他買(mǎi)不起，你買(mǎi)個(gè)車直接租給他，這夠更好了，你的錢(qián)利用起來(lái)了，他也解決了交通問(wèn)題。
　　人均住房面積繼續(xù)增加，品質(zhì)不斷提升，住房過(guò)濾現(xiàn)象明顯。住房永遠(yuǎn)少一間，住房永遠(yuǎn)少一套，這個(gè)現(xiàn)象對(duì)年輕人還沒(méi)有開(kāi)始，慢慢慢慢會(huì)開(kāi)始的。西方都是小城鎮(zhèn)，七八萬(wàn)人、三五萬(wàn)人，不需要第二套，換大一點(diǎn)的就行。但中國(guó)不行，城市都太大了。新住房與舊住房相比，總是更加節(jié)能、環(huán)保、配套，科技含量更高。舊房存在價(jià)值貶損，新房?jī)r(jià)值量更高。
　　貼牌生產(chǎn)成為一種開(kāi)發(fā)合作模式，現(xiàn)在已經(jīng)大量出現(xiàn)。
　　追求綠色、低碳成為共識(shí)。
　　普通住宅的智能化水平也大大上升。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)際化程度明顯上升。中國(guó)的開(kāi)發(fā)商會(huì)大量走出去，中國(guó)的購(gòu)買(mǎi)力會(huì)大量走出去，同時(shí)外國(guó)人也會(huì)來(lái)到中國(guó)，像望京有大量韓國(guó)人在購(gòu)房，更主要表現(xiàn)為中國(guó)大量資金流向海外。
　　商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)飽和，風(fēng)險(xiǎn)加大。這是要很小心的，商業(yè)地產(chǎn)階段性的供應(yīng)量太大。
　　精裝修漸漸成為趨勢(shì)。
　　七種開(kāi)發(fā)商將被淘汰掉。1，靠關(guān)系拿地，自己沒(méi)有能力開(kāi)發(fā)的。2，知識(shí)陳舊、不學(xué)習(xí)。3，技能單一、目光短淺。4，反應(yīng)遲鈍。5，自以為是。6，心理脆弱。7，智能低下。
　　財(cái)富排行榜上大量開(kāi)發(fā)商和物業(yè)經(jīng)營(yíng)商涌現(xiàn)。未來(lái)10到20年，中國(guó)富豪在世界財(cái)富榜上將大量涌現(xiàn)，市場(chǎng)因素的影響，中國(guó)市場(chǎng)大，便于財(cái)富積累。中國(guó)人口多，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力強(qiáng)，文化因素的影響，不信宗教，逐利欲望強(qiáng)。能靈活應(yīng)付各種法規(guī)，出人頭地意識(shí)非常強(qiáng)。華人還有一個(gè)特點(diǎn)，共苦意識(shí)，如果企業(yè)不景氣的時(shí)候，在一起行，在比較好的情況下，往往就鬧。工作主動(dòng)性強(qiáng)。對(duì)工作有興趣，不把休閑當(dāng)作必需的事情。
　　地產(chǎn)商在財(cái)富排行榜上占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位。1，房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)最早開(kāi)放。2，市場(chǎng)容量第一，容易造就富豪。3，杠桿作用大。4，中國(guó)人多地少，使得房地產(chǎn)的價(jià)值得到凸顯。
　　我就講這些。謝謝大家。