各位朋友下午好！很高興到西安來和大家共同探討我們當(dāng)前房地產(chǎn)市場的走勢。我的大題目是：“目標(biāo)、舉措、走勢”,我想講三個問題。
第一，目標(biāo)的三個定位?，F(xiàn)在對我們調(diào)控目標(biāo)，全社會我歸納了三種說法，一種說法就是遏制


　　房價過快上漲。第二種說法迫使房價下降。第三種實現(xiàn)合理價位。這三位說法，一個是國務(wù)院文件，說堅決遏制部分城市房價上漲過快。房價下降是我們社會輿論，特別是媒體的目標(biāo)。第三句話，是總理講的，總理在兩會期間講，要在他任期以內(nèi)把房價保持在一個合理的價位。那么到底我們房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標(biāo)是什么？其實大家看法是不一致的。看法不一致，使大家對調(diào)控的結(jié)果反映很不相同。在我看來，如果要遏制房價過快上漲，實際上它是和收入比較。如果說我們房價漲的比收入快，肯定說漲的快，反過來收入漲，房價也漲，差不多。第二種是房價下降，比如說環(huán)比下降，比如說我們6月份一手房價環(huán)比下降0.1%，二手房價下降0.3%，開始下降了，出現(xiàn)拐點了，這個月又回來了，環(huán)比下降零，這個月和上個月持平，二手房環(huán)比下降了0.1。第二種就是同比，統(tǒng)計局顯示，我們今年7月份和去年7月份相比是下降了。第三種，和歷史最高的價位比，我們比起來降了沒有。這樣的一種比發(fā)，就是和同比、環(huán)比和最高價位比，我們說有的樓盤已經(jīng)開始松動了，像恒大、萬科，率先在全國有降幅。


　　第三種說法是合理的價位，什么叫合理的價位，合理的價位應(yīng)該是指房價和收入比。房價和收入比合理不合理？什么樣的房價收入比叫合理？全國的平均數(shù)字意義不大，甚至一個城市的平均數(shù)字意義也不大，因為不同的城市，房價收入比不一樣，特別是對不同的家庭而言，房價收入比是不一樣的，富裕家庭三萬、五萬一平方米和他收入比較是合理的，房子賣得出來這個價格就是合理的，我們中等收入家庭，在西安買一萬塊錢可能感覺貴了，但是最我們中等收入家庭而言可能是3000一平方米。合理的價位應(yīng)該是針對不同的收入家庭有不同的房價收入比，如果所有的家庭他買房、租房的價格和他收入相匹配，這才是合理的價位。話說回來，如果房價遏制住了，能不能達(dá)到合理價位？也不一定?，F(xiàn)在遏制住了，好多人說不行，價位太高。甚至房價下降了，也不一定能達(dá)到合理的定位，比如北京，下降一兩萬，大家都認(rèn)為不合理。所以合理的價位是我們努力的方向，合理的價位是我們所有的家庭買得起、租得起跟他收入相匹配的房子，我們社會就和諧的，而且大家都買得起，租得起，那么這個市場交易量也會加大，房地產(chǎn)市場發(fā)展起來。所以我個人認(rèn)為我們調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)該使它達(dá)到合理的價位，那么如何達(dá)到合理的價位？我認(rèn)為結(jié)論是兩點。


　　調(diào)控到位是房價漲幅和收入增長相匹配


　　第一，防止房價過快上漲，保持房價的增幅和我們收入之間相匹配。


　　第二，調(diào)整我們的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。如果我們供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，房價合理的價位是不可能實現(xiàn)的，我認(rèn)為這是當(dāng)前的關(guān)鍵。我不講什么原因，我講講我們買襯衫的例子，到了夏天我們每個人都買T恤衫，T恤衫的價格差別很大，在座的老板可能是一千塊錢以上的，甚至更高的價位，我們普通的員工可能穿一百、兩百一件的，我們農(nóng)民工兄弟可能在地攤買十塊錢的，有沒有人說中國的T恤衫價格不合理，沒有說過？因為T恤衫的價格檔次跟收入匹配，它檔次是合理的。而我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的價格就是這么算出來的，所以這樣的情況下不可能有合理的價格，所以真正要調(diào)控到位，一方面要使我們的房價漲幅和我們收入增長相匹配，我相信中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，GDP的增長，我們可支配收入的增長，老百姓收入的提高，房價會逐步的上升，不要脫離我們的收入水平。當(dāng)前，更主要一條是把我們供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)的合理，使我們各種不同的收入家庭都能夠買得起、租得起和他收入相匹配的房子，我想我們的調(diào)控目標(biāo)應(yīng)該這樣定，這樣的話我們?nèi)鐣蠹視械绞裁吹胤娇紤]問題？所以我認(rèn)為我們今天高度關(guān)注房價，是沒有把房價調(diào)控的目標(biāo)搞清楚，不了解到底什么原因?qū)е挛覀兘裉旌芏嗳苏f房價高，其實背后是我們供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，供應(yīng)體系不完備，當(dāng)然，我們現(xiàn)在正在做的事情就是使我們供應(yīng)結(jié)構(gòu)更合理，供應(yīng)體系更完備。


　　第二個問題，調(diào)控的三項舉措。我把當(dāng)前的房地產(chǎn)市場調(diào)控歸納為三項舉措，第一項舉措叫強(qiáng)制退燒，第二項舉措叫做大蛋糕，第三向舉措叫結(jié)構(gòu)大調(diào)。首先是強(qiáng)制退燒。中國的樓市發(fā)高燒，房價上漲過快，去年下半年漲的很快，國務(wù)院辦公廳在今年一月份發(fā)了一個通知，叫“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，但是這個國務(wù)院辦公廳的通知不管用，文件越發(fā)，房價漲的越快，在兩會前后房價出現(xiàn)了明顯的上漲，所以國務(wù)院就發(fā)了一個國十條。目前是什么？要退燒。我們?nèi)绾问狗績r退燒呢？房地產(chǎn)市場退燒如何退燒？大家知道房價之所以上漲過快，是因為出現(xiàn)了供不應(yīng)求，供不應(yīng)求背后的原因，總之我們需求量很大，供應(yīng)跟不上，既有供應(yīng)跟不上的原因，也有需求太旺的原因，要做到供求關(guān)系平衡，才可以使房價平穩(wěn)上來，最好的辦法加大供應(yīng)量，同時遏制過旺的需求量。需求一類叫自住需求，一類叫投資需求。自住需求有兩類，一類叫初次置業(yè)，一次叫再次置業(yè)。


　　調(diào)控政策顯效


　　我們看到我們應(yīng)該遏制的是短期的炒房需求，應(yīng)該支持鼓勵初次置業(yè)，還要支持改善投資需求。對投資需求我個人認(rèn)為，如果真要發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)，不應(yīng)該遏制投機(jī)需求，現(xiàn)在看來主要是遏制投機(jī)資需求，如何遏制投機(jī)需求？投機(jī)需求怎么產(chǎn)生的？主要是現(xiàn)在的貨幣政策和金融環(huán)境。我們整個貨幣政策是寬松的，我們銀行利率是低，我們投資渠道是缺乏的，在這樣的情況下面，必然導(dǎo)致大量的錢用在樓市，導(dǎo)致投資需求旺盛，投機(jī)需求越旺盛，背后是銀行的金融杠桿率過高，金融杠桿撬動了我們投資需求。所以要遏制投機(jī)需求，主要要調(diào)整杠桿率，縮短杠桿，提高首次付款，提高利率，我們現(xiàn)在住房實際上趨于差別化，對第二套、第三套房子進(jìn)行杠桿率的調(diào)整，通過這樣的辦法遏制投機(jī)需求，還不夠。在重點城市還提出來第三套房子不貸款。這是立竿見影的，因為當(dāng)初我們發(fā)燒的時候是杠桿率過高，退燒，把杠桿去掉，就退燒了，實際上就發(fā)揮了這個作用，應(yīng)該說我們退燒的效果還是很明顯的。5月份馬上退燒，6月份、7月份仍然保持了對遏制投機(jī)需求的作用，所以看到我們成交量明顯下滑，凡是房價過快上漲的地方是投機(jī)需求多的地方，是泡沫多的地方，杠桿率一調(diào)整，北京、上海、深圳、杭州交易量都下降了四成。反過來原來泡沫不多的地方，房價穩(wěn)定的地方，交易量變化比較少。盡管我們1—7月份的交易量仍然同比上升將近10%，但是這是由于我們前三個月賣的太好了，我相信我們交易量它的增幅會逐月回落，我相信到年底我們交易量會出現(xiàn)副增長，原因就是打壓了投機(jī)需求的同時，也傷害了一部分改善需求，但是不管怎么說，退燒了。


　　增加土地有效供應(yīng)


　　做大蛋糕，我們是先控，調(diào)是調(diào)什么總量，因為要使我們房地產(chǎn)市場保持今后的房價的平穩(wěn)，供求關(guān)系平穩(wěn)，我的判斷，我們房地產(chǎn)市場04、05年以來一直處在一個供不應(yīng)求的狀況當(dāng)中，現(xiàn)在還是公供不應(yīng)求，目前是由于我們遏制了一方面的需求，或者說由于一部分人觀望，導(dǎo)致了市場供大于求，總體來說還是供不應(yīng)求的，供不應(yīng)求的背后就是供應(yīng)不足，我們看到國家出臺文件當(dāng)中，有一句過去調(diào)控沒有的舉措，就是“增加有效供應(yīng)”，過去調(diào)控沒有這個話，就是做大蛋糕。我們土地供應(yīng)量將放大兩、三倍，應(yīng)該說做大蛋糕有依據(jù)的，是為我們下一步的健康發(fā)展，供求關(guān)系平衡創(chuàng)造條件。


　　前一段時期有人說土地部門的土地供應(yīng)量有變化，土地部門說沒辦法，當(dāng)然我們希望能完成土地供應(yīng)量，與此同時在增量土地加大供應(yīng)規(guī)模的同時，盤活存量土地，囤地，捂盤都有政策要求。


　　結(jié)構(gòu)調(diào)整 高度關(guān)心“夾心層”


　　第三項舉措叫結(jié)構(gòu)大調(diào)。這句話跟我說合理的價位聯(lián)在一起的，我們這次結(jié)構(gòu)調(diào)整，用我的話說，做大蛋糕，商品房如果是蛋糕，我們還有保障房，還有棚改房，既要滿足做蛋糕人的需求，也要供應(yīng)大眾百姓，這才可以使我們整個價格得到合理，所以我們不要老盯在房價上面，要看到我們結(jié)構(gòu)調(diào)整對合理價位的作用。也就是說今年的重點是公共租賃房，公共租賃房面向誰？面向中等收入家庭？我們今天中國的社會，房地產(chǎn)市場已經(jīng)高度敏感化，敏感化的原因就是我們房地產(chǎn)問題不僅僅是一個經(jīng)濟(jì)問題，已經(jīng)上升到一個社會問題、政治問題。當(dāng)我們房地產(chǎn)銷售猛增長，國家需要房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的時候，我們銷售量迅速增長，迅速增長交易量的同時，我們房價快速上漲，這時候就演變成一個社會問題，上升到政治問題。當(dāng)我們房地產(chǎn)市場銷售低迷，房價下滑，導(dǎo)致了投資低迷，使相關(guān)行業(yè)都下滑的時候，房地產(chǎn)問題就變成一個經(jīng)濟(jì)問題。所以房地產(chǎn)發(fā)展既要看到經(jīng)濟(jì)問題的一面，又要看到政治問題的一面，這兩個問題往往也是矛盾的，作為房地產(chǎn)人，應(yīng)該懂得在中國的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)，我們現(xiàn)在調(diào)控就是要找到一個平衡點，既要使我們經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長，又要在政治上保持一個良好的環(huán)境。


　　那么為什么會出現(xiàn)政治化的問題？還是結(jié)構(gòu)性的問題。我講結(jié)構(gòu)不是過去說商品房結(jié)構(gòu)的問題，商品房市場的結(jié)構(gòu)，完全有商品房市場調(diào)節(jié)，我們現(xiàn)在是保障性住房和商品房結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系，應(yīng)該說我們過去若干年當(dāng)中保障房嚴(yán)重不足，總量不足，特別還缺少滿足中低家庭供應(yīng)的產(chǎn)品。夾心層就是80、90后，但是沒有相應(yīng)的產(chǎn)品給他供應(yīng)，導(dǎo)致今天，我認(rèn)為造成今天房價問題、房地產(chǎn)問題、政治問題的主要原因，而我們80后恰恰是最活躍，最未來充滿憧憬的，所以這樣的情況下，必然導(dǎo)致了我們年輕人對房地產(chǎn)市場的意見，而80后的年輕人是網(wǎng)絡(luò)的主體，在網(wǎng)絡(luò)上的呼聲很強(qiáng)烈，又往往是我們媒體當(dāng)中記者他們有話語權(quán)，所以我們應(yīng)當(dāng)高度關(guān)心我們的夾心層，高度關(guān)心我們80后，為他們提供和他們收入相匹配的產(chǎn)品，這就是我們結(jié)構(gòu)調(diào)整的重中之重，就是今年為什么發(fā)展公共租賃房的一個重要原因。


　　當(dāng)然公共租賃房后面還有一個重要的原因，有條件的地方要面向農(nóng)民工兄弟，當(dāng)然講農(nóng)民工這個詞還是不好，有的地方叫“新市民”，我們農(nóng)民工兄弟應(yīng)該給予足夠的關(guān)注，因為他們是未來城市的主人，如果我們住宅產(chǎn)品，我們供應(yīng)結(jié)構(gòu)當(dāng)中對不同收入的家庭，都有不同價位的產(chǎn)品供應(yīng)給他，不同檔次、不同面積的產(chǎn)品供應(yīng)給他，有租的、有賣的，那么我想我們合理價位是能夠?qū)崿F(xiàn)的，我們調(diào)控的目標(biāo)就很清楚了。這是我講的第二個問題。


　　強(qiáng)力反彈的可能性或大大下降


　　第三個問題，走勢的三種可能。對房地產(chǎn)下一步的走勢，我想無非是三種可能，第一種叫強(qiáng)力反彈。第二種叫嚴(yán)重下搓。第三種叫量價穩(wěn)定。


　　有沒有強(qiáng)力反彈的可能？應(yīng)該說是有的。因為有人擔(dān)心政策不到位，有人擔(dān)心地方政府出臺的政策比國務(wù)院出臺的政策溫柔，而且出臺政策的時間也不像上次刺激政策那么積極，而且有人擔(dān)心，房價沒動，特別在一些中小城市房價還在漲，如果一松就會放開，就會強(qiáng)力反彈，又出現(xiàn)09年的情形。我個人認(rèn)為，如果說我們能夠認(rèn)真的落實這次出臺的政策，特別是對投機(jī)性需求這種控制的力度不變。第二，如果我們切實增加土地的供應(yīng)量，把土地供應(yīng)量保證落實下來，如果能落實，我想反彈的可能性就大大下降。因為即使說我們剛性需求恢復(fù)了，釋放了，我們供求關(guān)系相對平穩(wěn)，不像去年那樣，壓下去彈出來，我們供應(yīng)量沒有，強(qiáng)力反彈。因為去年下半年大家拿到土地，今年土地供應(yīng)量又明顯增加的話，對今天下半年，明顯強(qiáng)力反彈，從供應(yīng)方面應(yīng)該說不會存在大問題。


　　還有一點需要提出來，造成我們強(qiáng)力反彈，是我們投機(jī)性需求的強(qiáng)烈。為什么投機(jī)性需求強(qiáng)烈？因為我們在整個社會當(dāng)中缺少投資渠道。前不久國務(wù)院出臺了新36條，就是鼓勵和吸引、引導(dǎo)民營資本健康發(fā)展的一個文件，如果這個36條能落實下來，把我們社會上的資金、游資、熱錢通過36條的作用吸引到我們需要的實體當(dāng)中去，包括我們保障性住房當(dāng)中去，這樣可以大大減少對炒樓、買樓的需求，這樣反彈的可能性又下降。因為我們反彈一方面投機(jī)需求、一方面供不應(yīng)求。供應(yīng)加大了，游資吸引住了，減少了，樓市健康發(fā)展就有可能。所以在我看來，如果這些政策落實好，我們強(qiáng)力反彈的可能性大大下降。


　　第二種嚴(yán)重下搓。我想今年的交易量可能比去年低，因為去年的交易量增長了40%，交易額增長了80%，相對08年。去年有點透支了，今年在宏觀政策調(diào)控下，交易量目前看還是上升的，但是往后看可能環(huán)比下降的可能性很大，但是會不會出現(xiàn)大幅度的下降，出現(xiàn)房地產(chǎn)市場大起大落，我認(rèn)為這個可能性有，但是也不會太大，原因之一，我們地方政策的融資平臺，大家知道現(xiàn)在中央出臺政策，正在規(guī)范和清理地方平臺，去年一年我們國家增發(fā)了9.6萬億的貸款，地方都搞融資項目，到去年年底地方融資平臺的數(shù)額達(dá)到7.38萬億，現(xiàn)在已經(jīng)超過8萬億。如果說我們房地產(chǎn)嚴(yán)重下滑，導(dǎo)致我們投資的下降，導(dǎo)致我們開發(fā)商買地的積極性大降低，政府賣不出土地來，未來地方的融資債務(wù)是一個大問題，這就是我講為什么這次地方政府政策出臺比較溫柔的原因。也就是說要保持市場房地產(chǎn)的穩(wěn)定增長，不能有大幅度下降，地方政府恐怕會發(fā)揮作用。


　　第二個問題就是金融，如果出現(xiàn)大起大落，會嚴(yán)重影響中國金融的安全，銀行都測試下降10%怎么樣，20%怎么樣，也不會看到我們房地產(chǎn)有大起大落的情景。所以從這一點講，無論從地方融資平臺，還是金融風(fēng)險看，我們房地產(chǎn)今年保持相對穩(wěn)定的可能性是很大的。


　　所以我最后說，我們可能量價穩(wěn)定。也可能是我們的量穩(wěn)中有降，我們價格可能基本平穩(wěn)，當(dāng)然在基本平穩(wěn)后面，有的城市，特別是原來房價漲的快的城市，甚至?xí)霈F(xiàn)穩(wěn)中有降，甚至有一定幅度的下降，我們中小城市保持現(xiàn)在的態(tài)勢可能性很大。另外不同的區(qū)域有不同的表現(xiàn)，比如說我們中心地段，北京、上海中環(huán)線以內(nèi)，房價松動的可能性不大，因為它供應(yīng)量不大，它需求量很大，沒有更多的盤可開了，相反在郊外配套差的地方，可能房價有松動。


　　第三，我想不同的樓盤，不同的開發(fā)商也不同，有很多老百姓一看你樓盤性價比不好，你肯定要降，有的樓盤性價比很好，它還是堅挺，有的樓盤有資金的，他沒有資金的壓力，所以不會降價，有的樓盤沒有資金，就會下降賣出去。


　　這些意見僅供大家參考，總之看來是三個穩(wěn)定，第一是穩(wěn)定政策，中央整個政策也是穩(wěn)定政策，我們還要看整個國際形勢、國內(nèi)形勢的發(fā)展，實現(xiàn)穩(wěn)定房價，達(dá)到穩(wěn)定增長。謝謝大家！