客戶：顧云昌 地點(diǎn)：遼寧省 - 沈陽(yáng) 時(shí)間：2015/10/20 0:00:00 30年地產(chǎn)研究見(jiàn)證黃金10年 顧教授從20世紀(jì)80年代開(kāi)始著手住宅商品化研究，如今30多年過(guò)去，已然成為房地產(chǎn)界的一代翹楚。他歷任建設(shè)部城鎮(zhèn)住宅研究所所長(zhǎng)，建設(shè)部政策研究中心副主任，現(xiàn)任中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，是高級(jí)城市規(guī)劃師及全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席，并且兩獲“國(guó)家科技進(jìn)步一等獎(jiǎng)”。 這樣一個(gè)對(duì)于土地問(wèn)題頗有建樹(shù)的學(xué)者，走到哪卻都是自己一個(gè)人，一個(gè)人坐飛機(jī)，一個(gè)人出席演講，他說(shuō)：“我習(xí)慣任何事都親力親為，這樣生活才完成了它的使命?！北娝苤?，房地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)過(guò)去，在種種外部環(huán)境與內(nèi)部沖突的力量下，房地產(chǎn)行業(yè)走到一個(gè)拐點(diǎn)。在拐點(diǎn)之前，“黃金時(shí)代”讓人迷狂，層出不窮的日光盤、連續(xù)數(shù)年的爆發(fā)式增長(zhǎng)；在拐點(diǎn)之后，“黃金時(shí)代”讓人反思，什么才是商品房，如何做才能真正改善百姓的住宅問(wèn)題。 房企轉(zhuǎn)型需走多元化道路 在此情形下，顧教授為房地產(chǎn)指明了一條叫做轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的道路，他說(shuō)：“轉(zhuǎn)型的多元化在于橫向多元化、縱向多元化、跨界多元化?！笨偨Y(jié)起來(lái)，顧教授是希望房地產(chǎn)要提高產(chǎn)品的形式，提高行業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率，真正實(shí)現(xiàn)集約型的發(fā)展?！?0后、90后、00后和我們這一輩住房要求不一樣，如今生活水平提高了，房企的利潤(rùn)空間布局有什么變化？”顧教授反問(wèn)，我們鴉雀無(wú)聲。他耐心地講解：“現(xiàn)在老百姓的房子，有一個(gè)共同比較突出的問(wèn)題，就是廚房空間小，特別是儲(chǔ)物間，兩個(gè)柜子只能放下兩口人的衣服。原來(lái)客廳大一點(diǎn)氣派，現(xiàn)在客廳利用率很低。有很多多余的空間，所以大家可以研究不同對(duì)象的不同需求。”我們恍然大悟。 二線城市房地產(chǎn)泡沫被擠壓 近兩年，很多沈陽(yáng)這樣的二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)下降，面對(duì)如此巨大的銷售壓力，這是否意味著二線城市的房地產(chǎn)泡沫正在被擠壓？在談及此問(wèn)題時(shí)，顧教授一秒都未猶豫。他斬釘截鐵地回答：“沒(méi)錯(cuò)！衡量泡沫的依據(jù)是房?jī)r(jià)收入比。房?jī)r(jià)收入比的正確定義是住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。住房?jī)r(jià)格是一手房加二手房的價(jià)格，但二手房?jī)r(jià)格與一手房?jī)r(jià)格比起來(lái)，卻只有一手房?jī)r(jià)格的7-8成，所以說(shuō)算起來(lái)不一樣。有些媒體算房?jī)r(jià)收入比很高，是算法有誤。實(shí)際上，全國(guó)房?jī)r(jià)收入比自2011年以來(lái)一直在下降，原來(lái)大概是8.1倍，去年大概是7.1倍，這個(gè)數(shù)據(jù)是易居中國(guó)數(shù)據(jù)研究中心專門研究的。房?jī)r(jià)收入比上升到下降這個(gè)過(guò)程，原因一是全國(guó)平均水平，全國(guó)許多城市都是下跌的一個(gè)過(guò)程，我們的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度與收入增長(zhǎng)速度之間的比較。當(dāng)我們的收入還在7%的增長(zhǎng)，我們的房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有漲，反而還在跌，那房?jī)r(jià)收入比肯定還在跌。那么這個(gè)過(guò)程就是擠壓泡沫的過(guò)程。實(shí)際上，全國(guó)8月份的時(shí)候，無(wú)論是環(huán)比還是同比，全國(guó)平均銷售水平已經(jīng)開(kāi)始上升了。但是即使在上升，還是沒(méi)有我們收入比增長(zhǎng)的快，所以依然是擠壓泡沫的過(guò)程?！? 東北振興促房地產(chǎn)健康發(fā)展 9月28日，《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)文稱《房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境重要之錨》。中央媒體這一信號(hào)發(fā)出，令房地產(chǎn)人為之振奮。為了推動(dòng)城市發(fā)展，積極踐行責(zé)任房企的力量，沈陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合沈陽(yáng)日?qǐng)?bào)、新浪樂(lè)居發(fā)起了“2015沈陽(yáng)城市發(fā)展高峰論壇”的活動(dòng)，共同為沈陽(yáng)打造綠色、健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)而努力。 對(duì)此，顧教授詳談：“經(jīng)濟(jì)的發(fā)展繁榮與房地產(chǎn)行業(yè)是分不開(kāi)的，如果東北的經(jīng)濟(jì)能夠再振興，并且保持中高速的發(fā)展，那么房地產(chǎn)也不可能差。反過(guò)來(lái)，東北再振興離不開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。我相信房地產(chǎn)現(xiàn)在是階段性的飽和，比如豬肉消化周期為1年或者2年，而我們房地產(chǎn)行業(yè)可能要更久，各個(gè)城市周期是不一樣的。東北區(qū)域內(nèi)，沈陽(yáng)的庫(kù)存比較大，要有耐心，要促進(jìn)它庫(kù)存的消化。如何消化？就是購(gòu)買力的提升，一個(gè)是老居民的購(gòu)買力，一個(gè)是新居民的購(gòu)買力。如何進(jìn)一步激發(fā)老百姓買房的熱情呢？以后很有可能房?jī)r(jià)收入比繼續(xù)下降，但不等于房?jī)r(jià)下跌。居民收入每年都在7%-8%的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)在2%-3%的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)收入比在下降，但房?jī)r(jià)也在緩慢的增長(zhǎng)。進(jìn)入‘白銀時(shí)代’，房?jī)r(jià)不可能像‘黃金時(shí)代’那樣上漲的快，而是合理的平穩(wěn)的上漲。房地產(chǎn)的保值功能還是存在的，長(zhǎng)遠(yuǎn)上說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)一定會(huì)是平穩(wěn)向上的一個(gè)態(tài)勢(shì)。” 顧教授的耐心我們有目共睹，與學(xué)者對(duì)話思維也要跟得上。我們將心中的疑問(wèn)解開(kāi)后，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展有了足夠的信心。這信心，來(lái)自于顧教授的侃侃而談與獨(dú)到見(jiàn)解。70歲的老者，毫無(wú)老態(tài)龍鐘之感，當(dāng)我們的拜訪結(jié)束時(shí)，顧教授也將離開(kāi)沈陽(yáng)奔赴下一個(gè)城市。來(lái)時(shí)一個(gè)行李箱一個(gè)背包，走時(shí)也是一個(gè)行李箱一個(gè)背包，不變的還是他一個(gè)人。看著顧教授坐車離去的背影，我們不禁感嘆這樣一位‘空中飛人’竟比現(xiàn)在的年輕人還要有干勁?；叵肫鹚彩掠H力親為的個(gè)性，毫無(wú)垂暮之年的情緒，相信這些與他的生活積累與工作閱歷有關(guān)，那樣清風(fēng)兩袖的境界，并不是誰(shuí)都能達(dá)到的。