新浪樂居保定訊（編輯 丁春雨）2013年1月21日下午，由保定新浪樂居主辦的“2013保定房地產(chǎn)創(chuàng)新峰會”在電谷錦江國際酒店三樓電谷堂圓滿落幕。本次峰會歷時四小時，峰會現(xiàn)場邀請到了中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、教授級高級城市規(guī)劃師、中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌先生進行精彩演講，演講題目《新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展》。其演講的主要內(nèi)容涵蓋新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵、新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過程及其具備條件、新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展的關系，以及新的地產(chǎn)發(fā)展階段，我們對商業(yè)模式的三種考量，提倡打造品質低層差異化產(chǎn)品。主要內(nèi)容是： 現(xiàn)場響起熱烈的掌聲　　顧云昌：各位保定房地產(chǎn)界的朋友們，大家新年好！很高興受我們新浪樂居的邀請參加，我今天就新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)的發(fā)表一些看法供大家參考。大家都注意到了，李克強副總理一直探討的問題是：中國未來發(fā)展的內(nèi)在的最大需求，是新型城鎮(zhèn)化。因為中國最大的紅利式改革，城鎮(zhèn)化改革成為我們現(xiàn)在經(jīng)常議論的一個話題。我們過去一直提城鎮(zhèn)化或城市化，到今天中央提出了新的城鎮(zhèn)化，到底意味著什么，我一直在思考這個問題，我們法律的發(fā)展化又意味著什么，應該值得我們?nèi)リP注，去研究。從新型城鎮(zhèn)化十八大文件當中，研究出來的精神我認為有以下三點。新型城鎮(zhèn)化和我們過去的城鎮(zhèn)化到底有什么區(qū)別呢，他的內(nèi)涵是什么呢？ 　　第一，就是要提高城鎮(zhèn)的綜合承載能力，把承載能力要進一步提高。 　　第二，就是增強節(jié)約集約土地的意識，提高我們土地的集約和節(jié)約使用。 　　第三，就是使我們進城的農(nóng)民市民化。 　　我看了以后總結出這么三個方面，關于第一個方面承載能力問題，我覺得我們現(xiàn)在的承載能力有待大幅度提升，北京、上海這樣的大城市，一場暴雪可以使交通癱瘓，一場大雨可以使北京的車埋在地溝里面。去年“7.21”這場大雨后北京的市民調侃，現(xiàn)在北京的市民不僅有房有車，還要有船，因為北京到處是“釣魚臺”，因為“汪洋”提前進京了。昨天我從濟南回北京，坐的高鐵，我想沒事，哪知道所有的高鐵都晚點三小時，到了北京糟了，十一點以后就沒有地鐵了，在高鐵里面人山人海，不知道怎么進城，所以這個城市的承載能力太低，那么現(xiàn)在大城市最大的問題可能我們保定的朋友一個就是PM2.5，一個就是堵車。最近發(fā)布的PM2.5北京高達到900，PM超過100就是不健康的，我們到了700到900現(xiàn)在PM那么高，一個就是汽車的尾氣。還有就是堵車的問題。我今天從地鐵過來的，還是比較通暢的，盡管開的慢一點?？杀本┑亩萝嚕蟪鞘卸萝嚳梢远鲁雒脕?，我曾經(jīng)目睹了北京堵車的景象，到了上海上海堵，到天津天津堵，到深圳深圳堵，到成都成都堵，到鄭州鄭州堵，但是再堵也堵不過我們首都北京，因為他是“首堵”。所以在城市化中我們大城市的承載能力提高是新型問題。 　　大家為什么不去小城鎮(zhèn)呢，因為那地方的醫(yī)療、教育、文化等方面的設施、公共設施太差，大型的城市還好，所以說中國城市的承載能力如何提升，中國政府提出了要城鎮(zhèn)化而不是城市化，重點我是鎮(zhèn)的問題，就是我們高層領導，職責所希望中國的城市發(fā)展不是在大城市發(fā)展，能夠吸引大學生到小城市去，比如到保定來，我們到小城市去，這就是我們對城鎮(zhèn)化的含義，他能不能做到，要看我們今天的發(fā)展。 　　第二個就是要節(jié)約集約用地。中國的人多地少是事實，只要保護耕地，要是中國的糧食保證自給自足，保護糧食耕地。如何節(jié)約用地？我覺得在土地規(guī)劃方面，應該調整結構，通過對房地產(chǎn)認識的考慮，我們看到上面是可以的，千方百計節(jié)約用地，但現(xiàn)在我們土地資源分配問題，比如說國外的許多國家的公約用地占在城市中間的比重大概只有15%，而在我們中國超過30%，我們搞的很大，土地浪費很多，這種等等問題都是需要我們來考量的。 　　當然最后的問題就是市民化的問題。我們知道中國城市化已經(jīng)進入到了快速的階段，從78年的時候不到18%，一下子超越了30%，2012年我們城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近53%，52.8 %左右，也就是全國的多數(shù)人，城市人口已經(jīng)超過了農(nóng)村人口，但是我們看到城市人當中，有1.8到2億的農(nóng)民工兄弟。這是我們中國城市化當中一個很大的問題，就是說這些農(nóng)民工兄弟本來是農(nóng)民家庭出生的，到城市以后沒有真正成為市民，沒有成為新市民，而是出現(xiàn)了他們成了新貧民，這個問題是值得引起我們高度關注的?，F(xiàn)在全世界都有貧富差距問題，中國也存在，而且中國的貧富差距已經(jīng)超過了國際警戒線，國際警戒線就是說必須不能超過0.4，中國的經(jīng)濟系數(shù)現(xiàn)在是0.474，盡管比總最高時候0.49有點下降，但是仍然在警戒線以上。其中的一個原因就是我們城鄉(xiāng)之間的差距，農(nóng)民工進城以后，應該說改變了這種差距，但是沒有徹底改變。相對我們城市的市民而言，他們?nèi)匀皇秦毭?，他們的住房條件，他們的收入，當然還有其他方面沒有得到保證。 城市化的實現(xiàn)就是要他們成為城市的人　　城市化的實現(xiàn)，最大的核心就是要人的城市化，要他們成為城市的人 我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)春節(jié)又到了，城市擁堵又要加劇了，有些人必須回家去，他們出來打工，孩子父母親留在家里，沒有和他們一起出來，這樣的中國特色不是好事情，所以中央提出來新型城市化就是要市民化，那么為什么這么做，我覺得也就是為什么說這個城鎮(zhèn)化具有更有大的潛力，大家知道我有兩個術語：一個是GDP，中國城市的人均GDP是農(nóng)村的5倍，第二個就是城鎮(zhèn)居民的平均收入是農(nóng)村居民的3倍，也就是說城鎮(zhèn)居民的消費是農(nóng)村居民的3倍。那么隨著城鎮(zhèn)化的進展，真正使我們進城的農(nóng)民成為市民以后他們的消費上去了，消費上去了對中國的經(jīng)濟拉動是明顯的，因為我們的GDP的增長，主要就靠最終消費和投資，所以城鎮(zhèn)化的過程實際上是我們經(jīng)濟發(fā)展的過程，是消費增加的過程，這就是我理解的城鎮(zhèn)化的概念。 　　新型城鎮(zhèn)化，我認為最重要的一點就是讓農(nóng)民兄弟安居樂業(yè)，或者樂業(yè)安居。為什么要到北京來，為什么到保定來，因為北京有就業(yè)的機會，保定有就業(yè)的機會，農(nóng)村沒有就業(yè)的機會，所以我們的新型城鎮(zhèn)化一定要創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。那么好的城鎮(zhèn)化就是職位的涌現(xiàn)，所以城鎮(zhèn)化的關鍵是要開辟就業(yè)的崗位，這個就需要我們房地產(chǎn)的支撐，因為任何的就業(yè)崗位，任何的就業(yè)單位都需要房子。 　　因為我感覺到城鎮(zhèn)化過程當中實際上有兩個硬件，兩個軟件是必不可少的。硬件之一，就是蓋房子。人進來了，要有居處；第二，要加大城市的基礎設施建設。基礎設施投放很重要，有人說每個農(nóng)民進城以后，需要投入的投資是20萬人民幣，如果是資金投進去，你創(chuàng)造不了更多的基礎設施，沒有創(chuàng)造更多的條件，那么你就執(zhí)行不了真正的城鎮(zhèn)化。基礎支持和房是城鎮(zhèn)化的兩個硬件。還有兩個軟件，第一個是公共產(chǎn)品的提供。所謂公共服務產(chǎn)品的提供，像醫(yī)院、學校，創(chuàng)造更多的公共產(chǎn)品。第二個就是社會保障，讓農(nóng)民工兄弟能夠享受城市居民的社會保障，有社保，也有基金、退休基金，等等，而不像我們過去說的那樣農(nóng)民工回去可以種田，這是不公平的，憑什么他非要回去種田？中央提出的城鎮(zhèn)化我理解就是說市民化恐怕是最后的關鍵。那么這樣的一種新型城鎮(zhèn)化必然對我們房地產(chǎn)將來會創(chuàng)造很大的發(fā)展空間。 　　最近提出的要從長遠的角度看房地產(chǎn)，中國的房地產(chǎn)現(xiàn)代的快速發(fā)展這個階段，盡管發(fā)展的速度不如前十年那么快，但是也很快了，所以從這個角度看，現(xiàn)在城鎮(zhèn)居民的人均住房面積大概32、33平方米，而根據(jù)中等發(fā)達國家和發(fā)達國家的統(tǒng)計，他們的人均住房面積都在35到40平方米。那么現(xiàn)有的城鎮(zhèn)居民的居住水平還有待提高。這是第一，第二個就是我們已經(jīng)進了的農(nóng)民工兄弟，盡管他們已經(jīng)是城市居民了，但是他們的住房遠遠沒有達到城市人民的水平，他們不可能老是這樣，要增加他們的住房條件。第三就是未進城的，他們要進城就對空間有很大的需求。還有加上老齡化、家庭化的變化，給城市化帶來的空間是很大的，咱們河北保定，過去三年拆了多少房子，展現(xiàn)了多少需求，所以我說為什么中國的名字叫China，所以這個就拆啊！這就成了房地產(chǎn)的需求，僅僅是住房這個行業(yè)。另外除了住房以外還有其他的非住房，關鍵是，過去的十幾年，二十幾年中國的房地產(chǎn)市場老是這樣的比例，就是說在我們的房子當中，80%是住宅，還有20%是非住宅，那么非住宅就有商業(yè)地產(chǎn)，那么商場、寫字樓，現(xiàn)在還有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這樣的比例我想在今后的發(fā)展過程當中不會小于到20，可能還會進一步的提高，所以對住房的需求以外，我們產(chǎn)業(yè)的發(fā)展剛才說的解決產(chǎn)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)，也會對我們房地產(chǎn)帶來很大的空間。 峰會現(xiàn)場精彩演講　　我認為在未來中國行業(yè)發(fā)展當中，有兩個問題希望大家關注。第一個問題就是剛才說到的，各種業(yè)態(tài)、各種產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇問題。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)給我們帶來的機遇，不僅是住宅地產(chǎn)的機遇，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的機遇也很大，我們看到很多的地方都在搞工業(yè)地產(chǎn)。我們現(xiàn)在正在發(fā)展的養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等等，我想這些的發(fā)展空間也很大，所以各種業(yè)態(tài)的各種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，這個領域是一個很本身的領域，我們許多開發(fā)商都是搞住宅地產(chǎn)的，搞商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)是完全不同的，不能搞混，混了會造成很大的麻煩，而養(yǎng)老地產(chǎn)的本質是給我們帶來的新的機遇也給我們帶來更大的挑戰(zhàn)。過去的地產(chǎn)都是自己搞的，而現(xiàn)在地產(chǎn)搞得更加合理，像搞產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這樣的產(chǎn)業(yè)用地，是更加合理的，我覺得這體現(xiàn)了一個非常重要的問題。再比如旅游地產(chǎn)，當然我們保定旅游地產(chǎn)搞的怎么樣，我也不太了解，現(xiàn)在全國地產(chǎn)都在發(fā)展旅游地產(chǎn)，但是千萬不能按照住宅地產(chǎn)的模式去做，一定要體現(xiàn)休閑、娛樂的特色。 　　第二個方面挑戰(zhàn)的就是中國房地產(chǎn)發(fā)展的今天，我認為進入了一個新的發(fā)展階段，這個發(fā)展階段標志是什么呢，就是如果說過去十幾年主要是以發(fā)展規(guī)模，增加面積、增加數(shù)量為主體。那么我們進入了一個數(shù)量、質量并重的一個發(fā)展階段，因為中國老百姓居民接近90%的居民都擁有了自己住房，更多的住房需求就是改善力需求。改善性對品質和數(shù)字是不一樣的，對于我們?nèi)绾螒獙@種質量和數(shù)量并重的發(fā)展階段，對改善的家庭如何符合他們對于品質的要求，滿足他們的需求，對我們開發(fā)商形成了挑戰(zhàn)。我認為在這樣的背景下面，兩個方面的挑戰(zhàn)應該引起我們高度的關注，只有用現(xiàn)在的眼光，用未來發(fā)展的眼光，用創(chuàng)新的意識去應對，尋找好的商業(yè)模式，打造我們的品質，我想才能夠使我們應對這兩個方面的挑戰(zhàn)。最近我一直在思考一個問題，就是我們這個其實面臨很大的挑戰(zhàn)，就是商業(yè)模式問題。進入這樣的一個發(fā)展中國的房地產(chǎn)到底如何轉型，我們的產(chǎn)品如何暢通，我想還得用吃的東西來表示，我們老把吃的東西寫出來，得個獎，我想用吃的東西來比喻我們的房地產(chǎn)的東西。 　　商業(yè)模式有三個方面的考慮：第一個方面就是你是做大蛋糕還是做精蛋糕。做大蛋糕就是規(guī)模，用規(guī)模來表示，而做精蛋糕就是我經(jīng)常做規(guī)模不大，但是我做精，做好，做出花式來，得到最高的評價，那么我覺得在今天我們在質量和數(shù)量的同時發(fā)展的階段，應該要考慮我這個企業(yè)到底是重點放在大規(guī)模做大蛋糕上還是根據(jù)我的力量來做精蛋糕，做出花樣來，做出好蛋糕來，同樣能得到好的回報，這是商業(yè)的一種選擇。 　　第二個方面是你是專營饅頭還是小吃店，小吃店可以賣包子，賣餃子，還有其他的小吃，我把住宅地產(chǎn)比作是饅頭，商業(yè)地產(chǎn)比作餃子?，F(xiàn)在不少人需要吃小吃，包子、餃子拿你的本事來，前兩年有成功的，李經(jīng)理，北京城最大的商業(yè)地產(chǎn)商，所以大家都向王經(jīng)理學習，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起來了，但是要知道搞商業(yè)地產(chǎn)跟住宅地產(chǎn)不一樣，如果說搞住宅地產(chǎn)是在游泳池游泳，那么搞商業(yè)地產(chǎn)就等于在江河游泳，也就是說你這個包子餃子的餡做好，發(fā)面發(fā)好，發(fā)的不好，沒人要，賣不掉了，就浪費了。如何來提升自己的能力，你們想好了有沒有準備好，千萬別盲目的上陣，否則會套進去，商業(yè)地產(chǎn)是一個很大的餡餅，大家都上去吃，但是搞不好餡餅沒吃掉，掉進了陷阱。 　　第三個商業(yè)模式就是靠打獵為生，還是靠種瓜果為生。什么意思呢？我們的商業(yè)模式過去都是靠打獵為生的，我們以前的開發(fā)商，三年搞一個項目，兩年搞一個項目，他們是以銷售為主體的，而現(xiàn)在我們發(fā)現(xiàn)全世界最大的房地產(chǎn)商是持有物業(yè)來盈利的，我們現(xiàn)在很多開發(fā)商有持有物業(yè)。到底是銷售為主還是持有為主，這個商業(yè)模式的運行恐怕也要謹慎，這需要看你的資金實力，看你的渠道。比如搞商業(yè)的話，你沒有持有一定的融資渠道，沒有一定的融資背景你就搞不起來，包括王經(jīng)理在內(nèi)，首先靠賣住宅先把資金收回來，然后他自己經(jīng)營，所以我們經(jīng)營的模式上也要好好的選擇，我想這個商業(yè)模式是一個參考的，這在新的產(chǎn)業(yè)方面如何把這個選擇好，在未來可能贏得更多機會。 現(xiàn)場聆聽顧云昌演講　　關于打造產(chǎn)品問題，我覺得無非是這幾個方面：第一，要實現(xiàn)要品質戰(zhàn)略。因為我們現(xiàn)在這個年代已經(jīng)不是大眾產(chǎn)品暢銷的時代，為什么別的人可以賣掉，因為他品質好。第二，要采取較低層戰(zhàn)略。品質好了成本高，你可能會不盈利，所以千方百計的降低成本，比如融資的成本，比如銷售的成本，比如人工成本等等，加強成本管理，減少我的支出，從而可以提高你的性價比，在市場經(jīng)營當中才能夠取勝。但是光有這兩個還不夠，第三個就是要采取差異化的戰(zhàn)略。品質戰(zhàn)略、較低層戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略。 　　差異化戰(zhàn)略就是我們現(xiàn)在產(chǎn)品的同質化很嚴重，也就是說產(chǎn)品之間差不多，差別不太。我們?nèi)绾卧诓町惢矫孀鑫恼?，用你的細?jié)打動人，用你的不同產(chǎn)品的風格來打動人，才能夠創(chuàng)造更豐富的產(chǎn)品，吸引我們的買房者，我覺得這方面我們應該下工夫。也就是說我們的創(chuàng)新可能要在差異化的創(chuàng)新，住宅產(chǎn)品有差異化，商業(yè)地產(chǎn)有差異化，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有差異化，任何地產(chǎn)都有差異化，我們的房地產(chǎn)時代進入差異化時代，如果這方面能取得成功我想我們品質的戰(zhàn)略，品質才能夠取勝，所以現(xiàn)在看來，這個城鎮(zhèn)化的新條件下面，當然我們也得想這個事。我們房地產(chǎn)如何做，當然現(xiàn)在很有意思的現(xiàn)象，講城鎮(zhèn)化很少人談到房地產(chǎn)，因為一提房地產(chǎn)就好象要借助建城鎮(zhèn)化推動房地產(chǎn)，人們忌諱這么做。我覺得不必忌諱，因為城鎮(zhèn)化離不開房地產(chǎn)，城鎮(zhèn)化是很大程度上都是房地產(chǎn)。無論是中國的經(jīng)濟、美國的經(jīng)濟，世界的經(jīng)濟，房地產(chǎn)的地位是不可動搖的，我們的責任就是如何把支柱產(chǎn)業(yè)更加健康的發(fā)展，更加把解決老百姓住房解決作出貢獻，更加為這一方面作出努力，這才是我們講的真諦，謝謝大家！