一紙規(guī)范通知或將令本已緊張的中小房企資金鏈繃得更緊。

　　日前，為進一步規(guī)范金融機構同業(yè)業(yè)務經(jīng)營行為，人民銀行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會、外匯局聯(lián)合印發(fā)了《關于規(guī)范金融機構同業(yè)業(yè)務的通知》。一些專家表示，考慮到通過銀行同業(yè)業(yè)務這個通道，銀行體系內的大量資金流向了房地產(chǎn)、地方融資平臺等領域，因此，此次同業(yè)業(yè)務的整肅，勢必鉗制房企資金來源。中國社會科學院研究生院客座教授苑德軍在接受記者采訪時表示，對于資金來源渠道有限的中小房企影響面或將更大。

　　房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，需要大量的資金。據(jù)記者了解，目前房企融資的主要途徑有：商業(yè)性貸款即銀行機構貸款，預售款——通過銷售收入支撐項目開發(fā)，自籌資金——股東資金、非金融機構借款，債券市場——房企可發(fā)行企業(yè)債籌措債務性資本，以及海外融資。中國銀行(601988,股吧)國際金融研究所宏觀研究員李佩珈告訴記者，從相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，房企資金20%來源于銀行貸款，40%來自個人住房按揭抵押貸款，剩余40%來源于其他途徑。

　　2011年后，多數(shù)銀行開始對房企貸款實行“名單制”管理，以限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模。不過由于此前出臺的監(jiān)管規(guī)定對非銀行金融機構投資限制較少，于是部分銀行為了逐利和維護客戶關系，“借道”非銀行機構，將資金投向了房地產(chǎn)等監(jiān)管限制行業(yè)。苑德軍表示，為了規(guī)避監(jiān)管，一些新的同業(yè)業(yè)務往往加入多個交易主體形成多個交易環(huán)節(jié)，且每個環(huán)節(jié)的利率均高于前一環(huán)節(jié)，導致融資鏈條越來越長，利率也越來越高。

　　某房企負責人曾向記者透露，在所有融資渠道中，銀行貸款的融資成本最低，而通過同業(yè)通道，借款利率就大大提高。不過該負責人仍表示可以接受。苑德軍提醒，一些無法通過正常渠道融資的企業(yè)為了生存，往往不計成本，盲目負債，其實是進一步加大了企業(yè)資金鏈斷裂的風險。

　　今年以來，為防范房地產(chǎn)風險引發(fā)銀行信貸風險，多家銀行均采取更為嚴格的“名單制”管理，相當多的中小房企被排除在外。

　　以建行為例，該行從2012年開始就出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)貸負增長的情況。2012年下半年，建行提出了全行“新增開發(fā)貸不超過300億元”的投放要求。截至2013年末，建行房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額達5004.28億元，占比進一步下降至5.83%。建行首席風險官曾儉華表示，“2014年，建行將保持房地產(chǎn)開發(fā)貸最多新增300億元的要求不變，對房地產(chǎn)信貸投放的準入機制依然會嚴格實行"名單制"管理?！?/p>

　　工行首席風險官魏國雄則表示，在未來房企開發(fā)貸發(fā)放方面，工行會確定一個城市的準入名單和開發(fā)商的準入名單。而記者從相關渠道獲悉，準入名單所設“門檻”十分苛刻，從銷售金額到股東開發(fā)資質，今年都會有更為嚴格的高標準要求。不過房企即便滿足準入標準，在行業(yè)風險加大的大背景下，也不一定能獲得貸款。

　　李佩珈認為，對于大型房企，特別是上市房企來說，能夠以其更廣泛的社會知名度，更大規(guī)模地籌集資金。除銀行貸款外，大型房企還可以通過供股、配股、發(fā)行有限股等直接融資方式籌措資金。相比較而言，自身實力較弱，且更需要外部資金支持的中小房企獲取資金的渠道則更為狹窄。在銀行貸款獲取無望的情況下，將更為倚重自籌資金中的非金融機構借款，即目前受規(guī)范的同業(yè)業(yè)務通道，因此同業(yè)業(yè)務的波動對其影響也比較大。

　　同時，從目前來看，中小房企的另一主要資金來源——銷售回款也遭遇挑戰(zhàn)。滯銷、銀行個人房貸收緊正加劇中小房企資金困境。近日金融監(jiān)管部門強調，優(yōu)先支持個人首套房房貸。一些專家認為，這會在一定程度上緩解房企資金緊張狀況。

　　現(xiàn)實情況或許并非如此。20日，某大型銀行信貸部門相關負責人告訴記者，目前個人首套房房貸利率依然為在基準利率基礎上上浮5%，只有個別優(yōu)質客戶可享受8.5折利率優(yōu)惠政策。

　　以目前5年期以上貸款利率6.55%計算，如果打8.5折，貸款年利率為5.5675%；與此同時，5年期存款利率為4.75%，目前大部分銀行為攬存款，普遍將存款利率上浮10%即5.225%。這意味著，銀行發(fā)放貸款的利差空間僅約為34個基點，如再考慮人工成本，那么利潤幾乎接近為零。由此來看，銀行加強支持個人首套房房貸的動力不足，中小房企憑借銷售快速回款的希望也會受到極大影響。

　　不過，一些業(yè)內人士仍對中小房企前景持樂觀態(tài)度。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示，從前4個月的數(shù)據(jù)來看，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為2322億元，同比名義增長16.4%，盡管增速放緩，但依然保持兩位數(shù)的增幅。結合這一數(shù)據(jù)以及各地出臺的房地產(chǎn)市場政策判斷，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)急轉直下的“大拐點”情況微乎其微。隨著下半年房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)，房企資金緊張情況或能得到緩解。