一、 中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫有多大 中國(guó)的房?jī)r(jià)比美國(guó)高四﹑五倍,中國(guó)人的平均收入只有美國(guó)的五分之一;賣掉北京可以買下整個(gè)美國(guó),中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫有多大可想而知。中國(guó)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)腰斬后仍然有巨大的泡沫,中國(guó)三分之一的房子是空置的,大量的空置房無(wú)人住,現(xiàn)在的房?jī)r(jià)再降50%仍有巨大的泡沫。 二、中國(guó)瘋狂經(jīng)濟(jì)泡沫的嚴(yán)重后果 西方許多投資大鱷，戲稱中國(guó)是“全球經(jīng)濟(jì)泡沫之母”，意指中國(guó)的經(jīng)濟(jì)泡沫，在過(guò)去10年中國(guó)政府采用一系列投資推動(dòng)，造成制造業(yè)過(guò)剩，房地產(chǎn)空房過(guò)多、房?jī)r(jià)奇高、泡沫巨大。 第一，大量過(guò)剩的房地產(chǎn)十年也難以消化,在全國(guó)每個(gè)城市蓋房高潮中,每個(gè)城市都在進(jìn)行著造城運(yùn)動(dòng),全國(guó)各地每個(gè)城市房地產(chǎn)的空置率都在50%左右,郊區(qū)蓋的大量小產(chǎn)權(quán)房及農(nóng)村的自建房都是大量空置,已經(jīng)形成了巨大的房地產(chǎn)泡沫,賣掉北京的房子可以買下整個(gè)美國(guó)。 第二,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯放緩，未來(lái)GDP增長(zhǎng)將出現(xiàn)“7”字頭，而這樣的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩不再能夠支撐房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，只有讓房地產(chǎn)泡沫破滅經(jīng)濟(jì)才能健康發(fā)展。 第三，在資金的持續(xù)緊縮、政策的持續(xù)執(zhí)行下，地產(chǎn)商的資金鏈短缺不斷擴(kuò)大，因此，房企在定價(jià)方面勢(shì)必會(huì)有所體現(xiàn)。由于開(kāi)發(fā)商對(duì)政策走向有不同預(yù)期，所以房?jī)r(jià)的下跌剛開(kāi)始將是緩慢的,然后逐步形成加速下跌的趨勢(shì)。 第四，從工資與租金方面看，當(dāng)泡沫泄氣的時(shí)候，房?jī)r(jià)必須下降到工資和投資收益可以支撐的水平。在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在的租金回報(bào)率不到3%，它必須回到5%以上，每平方米的單價(jià)則不應(yīng)超過(guò)兩月的平均工資。 第五，政府目前仍然沒(méi)有放寬二三套房的貸款限制。那些最有潛力的買房者受到了管制，這些買房者其實(shí)并沒(méi)有足夠的現(xiàn)金，主要依靠貸款買房，因此，房?jī)r(jià)不能更上一層樓了。 第六，中國(guó)房產(chǎn)泡沫已成世界之最大量房產(chǎn)10年難消化，城鎮(zhèn)化進(jìn)一步降低城市住房需求；人口出生率下降住房需求減少；90后獨(dú)生子女各家至少3套以上住房，未來(lái)至少各家要賣出兩套住房,十年后想賣房子的人根本找不到人買,房子十年后將成為所有人的負(fù)擔(dān)。 三、高房?jī)r(jià)毀了下一代和中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì) 中國(guó)的高房?jī)r(jià)，毀滅了年輕人的愛(ài)情，也毀滅了年輕人的想象力。他們本可以吟誦詩(shī)歌、結(jié)伴旅行、開(kāi)讀書會(huì)。但現(xiàn)在，年輕人大學(xué)一畢業(yè)就成為中年人，像中年人那樣為了柴米油鹽精打細(xì)算。他們的生活，從一開(kāi)始就是物質(zhì)的、世故的，而不能體驗(yàn)一段浪漫的人生，一種面向心靈的生活方式。某種程度上，房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)和這一代中國(guó)人，高房?jī)r(jià)脫離了勞苦大眾，讓人們變得貪婪和世俗，沒(méi)有奮斗目標(biāo)。高房?jī)r(jià)下的高房租年青人根本無(wú)法創(chuàng)業(yè),各類企業(yè)面臨高房租的壓力很難正常經(jīng)營(yíng),高房?jī)r(jià)連菜市場(chǎng)賣菜的也要想盡辦法提價(jià),其他行業(yè)可想而知,通脹的傳導(dǎo)機(jī)制就是這樣形成的。所以,房?jī)r(jià)過(guò)快上漲猶如一把達(dá)摩克里斯之劍懸掛于中國(guó)人頭頂，過(guò)快的上漲，將讓經(jīng)濟(jì)面臨泡沫隱憂。 北京樓市隱藏著一批像“房姐”龔愛(ài)愛(ài)這樣的“資源型”客戶。神木“房姐”龔愛(ài)愛(ài)只是隱匿在北京樓市的囤房大軍中的一員。根據(jù)北京警方的通報(bào)，龔愛(ài)愛(ài)在京共有41套房產(chǎn)共計(jì)近1萬(wàn)平方米。在北京有大批來(lái)自全國(guó)各地的官員、國(guó)企高管、富人等在北京購(gòu)買大量房產(chǎn),這此人買房不住不賣也不租,據(jù)統(tǒng)計(jì)占北京房產(chǎn)數(shù)量的40%以上,北京已經(jīng)成為全國(guó)房地產(chǎn)空置率最高的城市。 綜上所述,眼下房?jī)r(jià)雖然沒(méi)跌下來(lái),已經(jīng)是有價(jià)無(wú)市,只不過(guò)是房地產(chǎn)泡沫破滅的前夜,現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)脫離了房?jī)r(jià)的基本面，為日后的下跌積聚動(dòng)能，過(guò)去上漲預(yù)期下的樓市繁榮完全是一場(chǎng)“金融傳銷”。對(duì)于這樣的畸形市場(chǎng)，暴跌只是時(shí)間問(wèn)題。如果房地產(chǎn)企的老總不想成為鄂爾多斯那些亡命天涯的地產(chǎn)老板,就早點(diǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)吧。如果說(shuō)如同戰(zhàn)爭(zhēng)一般的房地產(chǎn)狂潮是一場(chǎng)社會(huì)財(cái)富再分配的話，那么在后地產(chǎn)時(shí)代的房產(chǎn)企業(yè)如何轉(zhuǎn)型升級(jí)則是另一場(chǎng)財(cái)富大洗牌。 房地產(chǎn)泡沫破滅是歷史的必然趨勢(shì),堅(jiān)持吹大房地產(chǎn)泡沫的房地產(chǎn)企業(yè)肯定是未來(lái)最先倒下的,只有順應(yīng)時(shí)代潮流轉(zhuǎn)型升級(jí)成功的房地產(chǎn)企業(yè)才能在未來(lái)活下來(lái)。稍微有點(diǎn)經(jīng)濟(jì)常識(shí)人都明白，房子最終要回歸到大部分普通老百都能買的正常居住功能上來(lái)。 四．前車之鑒：地產(chǎn)泡沫讓日本在泥潭中徘徊了20年 首先讓我們回顧一下上個(gè)世紀(jì)90年代日本的房地產(chǎn)泡沫的形成和破滅。第二世界大戰(zhàn)后，由于日本軍國(guó)主義窮兵黷武，戰(zhàn)爭(zhēng)失敗，使得日本戰(zhàn)前積累的財(cái)富喪失殆盡，戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)陷入崩潰的邊緣。戰(zhàn)爭(zhēng)受災(zāi)人數(shù)為880萬(wàn)人，直接財(cái)產(chǎn)損失達(dá)643.9億日元。日本戰(zhàn)后的工業(yè)產(chǎn)量?jī)H為戰(zhàn)前1937年的20%，通貨膨脹嚴(yán)重，糧食奇缺，生產(chǎn)幾乎陷入停頓。如此同時(shí)，日本住宅嚴(yán)重匱乏，住房緊缺成為全國(guó)一個(gè)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。 為解決這一難題，日本政府采取了由政府、民間、個(gè)人共同集資的政策，并通過(guò)立法方式由政府強(qiáng)制執(zhí)行。這種措施產(chǎn)生了良好的效果，使戰(zhàn)后日本住宅建設(shè)在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占比例保持在6％～8％左右。隨著日本經(jīng)濟(jì)自20世紀(jì)60年代中期以來(lái)的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的迅速增強(qiáng)，住宅質(zhì)量從戰(zhàn)后初期低標(biāo)準(zhǔn)的簡(jiǎn)易房提高到設(shè)施齊全的較高標(biāo)準(zhǔn)住房，至1981年全日本基本解決了供需之間的數(shù)量上以及質(zhì)量上的矛盾。日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)起源于80年代，在《廣場(chǎng)協(xié)議》簽署以后日本行銀行為了避免日元的過(guò)快升值大量購(gòu)買美元，被動(dòng)的增加了貨幣的投放量。社會(huì)上總貨幣量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需要，使整個(gè)金融體系擁有了大量的現(xiàn)金和準(zhǔn)備金，具備了擴(kuò)大放貸規(guī)模的能力。而此時(shí)日本央行又不合時(shí)宜地、接二連三地調(diào)低貼現(xiàn)率，低利率降低了公司的借款成本，引發(fā)了企業(yè)的大量借款。但由于當(dāng)時(shí)日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降，企業(yè)實(shí)物投資積極性不高，因而很多企業(yè)就把這些資金運(yùn)用于土地資產(chǎn)和金融資產(chǎn)的投機(jī)上，與此同時(shí)銀行也毫無(wú)節(jié)制地發(fā)放抵押貸款，大量向土地投機(jī)融資，促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。房地產(chǎn)的升值和信貸規(guī)模的不斷擴(kuò)大形成惡性循環(huán)，推動(dòng)了房地產(chǎn)泡沫的形成和膨脹。在泡沫的最高峰時(shí)期，日本的土地總值達(dá)到美國(guó)的4倍，東京千代田區(qū)的土地價(jià)值可與整個(gè)加拿大的土地資產(chǎn)價(jià)值相匹敵。1987年日本47個(gè)都道府縣所在地的最高臨街地價(jià)的平均值比上一年上漲了19.6%。這一上漲幅度為上一年的兩倍，1988年又進(jìn)一步增長(zhǎng)為23.7%，1989年為28.0%，1990年為28.7%。如此高的上漲率被日本媒體形象地稱為“狂亂地價(jià)”。這種價(jià)格的高速增長(zhǎng)，至1991年終于達(dá)到了難以為繼的程度。1991年在大都市圈里，地價(jià)開(kāi)始下落，1992年1月公布的地價(jià)(全國(guó)全用途平均)出上一年同期下降4.6%。從1992年開(kāi)始，地價(jià)下落速度加快，1993年1月公布的地價(jià)比上一年同期下降了8.4%。其中大都市圈地價(jià)下跌的尤其慘烈。以1983年1月公布的地價(jià)為基準(zhǔn)，比照1993年1月公布的地價(jià)來(lái)計(jì)算下跌率：東京圈下跌25%，大阪圈下跌39%，名古屋圈下跌20%。時(shí)至此時(shí)，泡沫破滅的看法在國(guó)民中日益普遍。另外，在國(guó)際方面，美國(guó)和德國(guó)等主要經(jīng)濟(jì)大國(guó)長(zhǎng)期利率開(kāi)始上升，日本長(zhǎng)期利率上升的預(yù)期加大，人們對(duì)于房市進(jìn)一步看淡。以資產(chǎn)價(jià)格升值預(yù)期為前提的投機(jī)需求趨于瓦解，此時(shí)過(guò)度膨脹的泡沫，已接近崩潰邊緣。雖然此后日本政府采取了一系列措施，但還是難以阻止資產(chǎn)價(jià)格災(zāi)難性的下跌。日本經(jīng)濟(jì)在此后轉(zhuǎn)而進(jìn)入一個(gè)令人痛苦的衰落期，在泡沫經(jīng)濟(jì)留下的泥潭中徘徊了將近20年。 五．通縮環(huán)境下房地產(chǎn)何去何從 2015年通縮離我們?cè)絹?lái)越近了。從目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)與貨幣的實(shí)際情況和數(shù)據(jù)來(lái)看，通縮離我們已經(jīng)很近了。第一，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻。2014年國(guó)內(nèi)GDP同比增長(zhǎng)7.4%，比上年回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。第二，貨幣供給增長(zhǎng)放緩。截至2014年12月末，我國(guó)廣義貨幣（M2）同比增長(zhǎng)12.2%，比上年增速降低1.4個(gè)百分點(diǎn)。第三，居民消費(fèi)價(jià)格漲幅放緩，工業(yè)品價(jià)格持續(xù)下跌。2014年，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平（CPI）同比上漲2.0%，漲幅創(chuàng)5年來(lái)新低.2015年1月份CPI同比僅增長(zhǎng)0.8%，自2009年11月以來(lái)首次落入1%以內(nèi)。2014年工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格指數(shù)（PPI）同比下降1.9%，2015年1月同比下降4.3%，連續(xù)35個(gè)月下降，持續(xù)時(shí)間之長(zhǎng)為20年來(lái)之最。 盡管中國(guó)目前貨幣、信貸存量巨大，但是在被過(guò)剩產(chǎn)能、無(wú)效投資以及非實(shí)體經(jīng)濟(jì)的高回報(bào)領(lǐng)域大量擠占的情況下，直接作用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域、具有流動(dòng)性的貨幣資金其實(shí)相對(duì)不足。同時(shí)，外匯占款減少導(dǎo)致基礎(chǔ)貨幣的投放減弱，銀行吸存能力和放貸能力下降，導(dǎo)致貨幣總量呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。因此，可以說(shuō)真正具有流通能力的流動(dòng)性偏緊，通縮離我們已經(jīng)很近了。 1、產(chǎn)能過(guò)剩廣泛存在導(dǎo)致銀行放貸意愿下降 目前，對(duì)產(chǎn)能過(guò)剩的治理進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。在對(duì)過(guò)剩產(chǎn)能進(jìn)行整合、淘汰的過(guò)程中，企業(yè)的潛在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)集中暴露，銀行不良貸款率快速反彈。由于過(guò)剩早已不是個(gè)別行業(yè)、個(gè)別企業(yè)的個(gè)體現(xiàn)象，幾乎所有行業(yè)甚至包括新興產(chǎn)業(yè)都存在產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題，致使銀行出于資金安全考慮，貸款選擇艱難，貸款意愿下降。 2、中國(guó)制造業(yè)大部分頻臨破產(chǎn) 讓國(guó)人引以為豪的“Made in china”曾帶領(lǐng)中國(guó)走在世界前沿，中國(guó)制造一度曾是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎巨擘。而如今，一方面，一些東南亞國(guó)家正在中低端制造業(yè)上發(fā)力，搶奪中國(guó)成本優(yōu)勢(shì)地位；另一方面，原本在華生產(chǎn)的外資高端制造業(yè)回流發(fā)達(dá)國(guó)家，投資優(yōu)勢(shì)正在消失，“前后夾擊”成為了當(dāng)前中國(guó)制造的無(wú)奈現(xiàn)狀。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士甚至表示，“中國(guó)制造業(yè)熬過(guò)了2008 ，卻熬不過(guò)2015?” 春節(jié)前夕，知名鐘表企業(yè)西鐵城在華生產(chǎn)基地—西鐵城精密(廣州)有限公司宣布清算解散，千余名員工被解除勞動(dòng)合同，限期離廠。同樣在2015年2月，微軟計(jì)劃春節(jié)前關(guān)停諾基亞?wèn)|莞工廠，該工廠近期正加快速將生產(chǎn)設(shè)備運(yùn)往越南工廠。同時(shí)，位于北京的微軟諾基亞工廠也將同步關(guān)停。據(jù)傳聞，此次諾基亞?wèn)|莞和北京工廠裁員共計(jì)9000人。事實(shí)上，制造業(yè)的倒閉潮早已開(kāi)始。據(jù)了解，2014年12月5日，知名手機(jī)零部件代工廠蘇州聯(lián)建科技宣布倒閉，隨后聯(lián)建的兄弟公司，位于東莞的萬(wàn)事達(dá)公司和聯(lián)勝公司相繼倒閉，三家公司累計(jì)員工人數(shù)近萬(wàn)人。此外，幾乎是同時(shí)期，位于蘇州的諾基亞手機(jī)零部件供應(yīng)商閎暉科技也宣布關(guān)門停產(chǎn)。1月，手機(jī)零件制造商?hào)|莞市奧思睿德世浦電子科技老板欠債1.35億元跑路，400員工失業(yè)。從事雜牌手機(jī)制造的東莞兆信通訊因資金鏈斷裂倒閉，1000多名員工失業(yè)，董事長(zhǎng)高民自殺。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，春節(jié)前東莞至少上百家大型工廠倒閉或停產(chǎn)。此外，被稱為制造業(yè)之都，以生產(chǎn)制造眼鏡、鞋子、打火機(jī)聞名世界的溫州，目前正在經(jīng)歷著制造產(chǎn)業(yè)空心化，鞋子、打火機(jī)等引以為傲的產(chǎn)業(yè)正在逐漸失去光環(huán)。 目前，松下、日本大金、夏普、TDK均計(jì)劃進(jìn)一步推進(jìn)制造基地回遷日本本土。優(yōu)衣庫(kù)、耐克、富士康、船井電機(jī)、歌樂(lè)、三星等世界知名企業(yè)也紛紛在東南亞和印度開(kāi)設(shè)新廠，加快了撤離中國(guó)的步伐。曾幾何時(shí)，“中國(guó)制造”憑借成本低廉等優(yōu)勢(shì)，吸引了不少外商投資中國(guó)制造業(yè)，人口紅利也曾一度支撐了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但目前，種種數(shù)據(jù)表明，“倒閉潮”需要重視，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了值得警惕的時(shí)期。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士悲觀預(yù)測(cè)，更密集更大規(guī)模的制造業(yè)倒閉潮很可能會(huì)在2015年3月至8月爆發(fā)。因?yàn)樵诖汗?jié)前夕，正是企業(yè)支付供貨商貨款及員工工資的高峰期。中國(guó)制造業(yè)可能面臨的空心化危機(jī)并非危言聳聽(tīng)。