文/宏皓   著名金融學(xué)家  中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)

     當(dāng)前大家討論的最熱鬧的是投資房子還是投資股票，筆者在給EMBA的總裁們講課時(shí)，問(wèn)的最多的是現(xiàn)在是不是把房子賣(mài)了買(mǎi)股票。到底該何去何從，筆者給大家做如下分析。

3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知,對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。調(diào)整后，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局30日聯(lián)合發(fā)布消息，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，我國(guó)將從3月31日起對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策作出調(diào)整。調(diào)整前，房本不滿5年進(jìn)行出售需繳納營(yíng)業(yè)稅；調(diào)整后，房本只要滿2年(含2年)，便可免繳營(yíng)業(yè)稅。這就是樓市新政策。于是才有了現(xiàn)在買(mǎi)房子的喧鬧聲音，現(xiàn)在到底是該賣(mài)房子還是買(mǎi)房子呢？

4月4日，正值香港清明節(jié)與復(fù)活節(jié)的小長(zhǎng)假首日，在香港紅磡港鐵站的門(mén)口站滿了排隊(duì)的人龍，熱衷于在小長(zhǎng)假出行的香港人似乎全部聚集在這里。從隊(duì)尾排到置富都會(huì)的隊(duì)首，才發(fā)現(xiàn)原來(lái)這里是“致藍(lán)天”（Hemera）售樓處?！爸滤{(lán)天”是由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（下稱(chēng)“長(zhǎng)實(shí)”）的一個(gè)大型物業(yè)，李嘉誠(chéng)這次共套現(xiàn)90億港元。這是李嘉誠(chéng)2014年賣(mài)光大陸所有地產(chǎn)后，又一次在香港降價(jià)25%拋售房產(chǎn)。李嘉誠(chéng)為何要拋光中國(guó)所有的房產(chǎn)呢？

一、 中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫有多大

中國(guó)的房?jī)r(jià)比美國(guó)高四﹑五倍,中國(guó)人的平均收入只有美國(guó)的五分之一;賣(mài)掉北京可以買(mǎi)下整個(gè)美國(guó),中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫有多大可想而知。中國(guó)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)腰斬后仍然有巨大的泡沫,中國(guó)三分之一的房子是空置的,大量的空置房無(wú)人住,現(xiàn)在的房?jī)r(jià)再降50%仍有巨大的泡沫。

二、中國(guó)瘋狂經(jīng)濟(jì)泡沫的嚴(yán)重后果

西方許多投資大鱷，戲稱(chēng)中國(guó)是“全球經(jīng)濟(jì)泡沫之母”，意指中國(guó)的經(jīng)濟(jì)泡沫，在過(guò)去10年中國(guó)政府采用一系列投資推動(dòng)，造成制造業(yè)過(guò)剩，房地產(chǎn)空房過(guò)多、房?jī)r(jià)奇高、泡沫巨大。

  第一，大量過(guò)剩的房地產(chǎn)十年也難以消化,在全國(guó)每個(gè)城市蓋房高潮中,每個(gè)城市都在進(jìn)行著造城運(yùn)動(dòng),全國(guó)各地每個(gè)城市房地產(chǎn)的空置率都在50%左右,郊區(qū)蓋的大量小產(chǎn)權(quán)房及農(nóng)村的自建房都是大量空置,已經(jīng)形成了巨大的房地產(chǎn)泡沫,賣(mài)掉北京的房子可以買(mǎi)下整個(gè)美國(guó)。

第二,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯放緩，未來(lái)GDP增長(zhǎng)將出現(xiàn)“7”字頭，而這樣的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩不再能夠支撐房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，只有讓房地產(chǎn)泡沫破滅經(jīng)濟(jì)才能健康發(fā)展。

第三，在資金的持續(xù)緊縮、政策的持續(xù)執(zhí)行下，地產(chǎn)商的資金鏈短缺不斷擴(kuò)大，因此，房企在定價(jià)方面勢(shì)必會(huì)有所體現(xiàn)。由于開(kāi)發(fā)商對(duì)政策走向有不同預(yù)期，所以房?jī)r(jià)的下跌剛開(kāi)始將是緩慢的,然后逐步形成加速下跌的趨勢(shì)。

第四，從工資與租金方面看，當(dāng)泡沫泄氣的時(shí)候，房?jī)r(jià)必須下降到工資和投資收益可以支撐的水平。在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在的租金回報(bào)率不到3%，它必須回到5%以上，每平方米的單價(jià)則不應(yīng)超過(guò)兩月的平均工資。

第五，政府目前仍然沒(méi)有放寬二三套房的貸款限制。那些最有潛力的買(mǎi)房者受到了管制，這些買(mǎi)房者其實(shí)并沒(méi)有足夠的現(xiàn)金，主要依靠貸款買(mǎi)房，因此，房?jī)r(jià)不能更上一層樓了。

第六，中國(guó)房產(chǎn)泡沫已成世界之最大量房產(chǎn)10年難消化，城鎮(zhèn)化進(jìn)一步降低城市住房需求；人口出生率下降住房需求減少；90后獨(dú)生子女各家至少3套以上住房，未來(lái)至少各家要賣(mài)出兩套住房,十年后想賣(mài)房子的人根本找不到人買(mǎi),房子十年后將成為所有人的負(fù)擔(dān)。

三、高房?jī)r(jià)毀了下一代和中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)

    中國(guó)的高房?jī)r(jià)，毀滅了年輕人的愛(ài)情，也毀滅了年輕人的想象力。他們本可以吟誦詩(shī)歌、結(jié)伴旅行、開(kāi)讀書(shū)會(huì)。但現(xiàn)在，年輕人大學(xué)一畢業(yè)就成為中年人，像中年人那樣為了柴米油鹽精打細(xì)算。他們的生活，從一開(kāi)始就是物質(zhì)的、世故的，而不能體驗(yàn)一段浪漫的人生，一種面向心靈的生活方式。某種程度上，房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)和這一代中國(guó)人，高房?jī)r(jià)脫離了勞苦大眾，讓人們變得貪婪和世俗，沒(méi)有奮斗目標(biāo)。高房?jī)r(jià)下的高房租年青人根本無(wú)法創(chuàng)業(yè),各類(lèi)企業(yè)面臨高房租的壓力很難正常經(jīng)營(yíng),高房?jī)r(jià)連菜市場(chǎng)賣(mài)菜的也要想盡辦法提價(jià),其他行業(yè)可想而知,通脹的傳導(dǎo)機(jī)制就是這樣形成的。所以,房?jī)r(jià)過(guò)快上漲猶如一把達(dá)摩克里斯之劍懸掛于中國(guó)人頭頂，過(guò)快的上漲，將讓經(jīng)濟(jì)面臨泡沫隱憂。

   北京樓市隱藏著一批像“房姐”龔愛(ài)愛(ài)這樣的“資源型”客戶。神木“房姐”龔愛(ài)愛(ài)只是隱匿在北京樓市的囤房大軍中的一員。根據(jù)北京警方的通報(bào)，龔愛(ài)愛(ài)在京共有41套房產(chǎn)共計(jì)近1萬(wàn)平方米。在北京有大批來(lái)自全國(guó)各地的官員、國(guó)企高管、富人等在北京購(gòu)買(mǎi)大量房產(chǎn),這此人買(mǎi)房不住不賣(mài)也不租,據(jù)統(tǒng)計(jì)占北京房產(chǎn)數(shù)量的40%以上,北京已經(jīng)成為全國(guó)房地產(chǎn)空置率最高的城市。

綜上所述,眼下房?jī)r(jià)雖然沒(méi)跌下來(lái),已經(jīng)是有價(jià)無(wú)市,只不過(guò)是房地產(chǎn)泡沫破滅的前夜,現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)脫離了房?jī)r(jià)的基本面，為日后的下跌積聚動(dòng)能，過(guò)去上漲預(yù)期下的樓市繁榮完全是一場(chǎng)“金融傳銷(xiāo)”。對(duì)于這樣的畸形市場(chǎng)，暴跌只是時(shí)間問(wèn)題。如果房地產(chǎn)企的老總不想成為鄂爾多斯那些亡命天涯的地產(chǎn)老板,就早點(diǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)吧。如果說(shuō)如同戰(zhàn)爭(zhēng)一般的房地產(chǎn)狂潮是一場(chǎng)社會(huì)財(cái)富再分配的話，那么在后地產(chǎn)時(shí)代的房產(chǎn)企業(yè)如何轉(zhuǎn)型升級(jí)則是另一場(chǎng)財(cái)富大洗牌。

房地產(chǎn)泡沫破滅是歷史的必然趨勢(shì),堅(jiān)持吹大房地產(chǎn)泡沫的房地產(chǎn)企業(yè)肯定是未來(lái)最先倒下的,只有順應(yīng)時(shí)代潮流轉(zhuǎn)型升級(jí)成功的房地產(chǎn)企業(yè)才能在未來(lái)活下來(lái)。稍微有點(diǎn)經(jīng)濟(jì)常識(shí)人都明白，房子最終要回歸到大部分普通老百都能買(mǎi)的正常居住功能上來(lái)。

四．前車(chē)之鑒：地產(chǎn)泡沫讓日本在泥潭中徘徊了20年

首先讓我們回顧一下上個(gè)世紀(jì)90年代日本的房地產(chǎn)泡沫的形成和破滅。第二世界大戰(zhàn)后，由于日本軍國(guó)主義窮兵黷武，戰(zhàn)爭(zhēng)失敗，使得日本戰(zhàn)前積累的財(cái)富喪失殆盡，戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)陷入崩潰的邊緣。戰(zhàn)爭(zhēng)受災(zāi)人數(shù)為880萬(wàn)人，直接財(cái)產(chǎn)損失達(dá)643.9億日元。日本戰(zhàn)后的工業(yè)產(chǎn)量?jī)H為戰(zhàn)前1937年的20%，通貨膨脹嚴(yán)重，糧食奇缺，生產(chǎn)幾乎陷入停頓。如此同時(shí)，日本住宅嚴(yán)重匱乏，住房緊缺成為全國(guó)一個(gè)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。

為解決這一難題，日本政府采取了由政府、民間、個(gè)人共同集資的政策，并通過(guò)立法方式由政府強(qiáng)制執(zhí)行。這種措施產(chǎn)生了良好的效果，使戰(zhàn)后日本住宅建設(shè)在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占比例保持在6％～8％左右。隨著日本經(jīng)濟(jì)自20世紀(jì)60年代中期以來(lái)的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的迅速增強(qiáng)，住宅質(zhì)量從戰(zhàn)后初期低標(biāo)準(zhǔn)的簡(jiǎn)易房提高到設(shè)施齊全的較高標(biāo)準(zhǔn)住房，至1981年全日本基本解決了供需之間的數(shù)量上以及質(zhì)量上的矛盾。日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)起源于80年代，在《廣場(chǎng)協(xié)議》簽署以后日本行銀行為了避免日元的過(guò)快升值大量購(gòu)買(mǎi)美元，被動(dòng)的增加了貨幣的投放量。社會(huì)上總貨幣量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需要，使整個(gè)金融體系擁有了大量的現(xiàn)金和準(zhǔn)備金，具備了擴(kuò)大放貸規(guī)模的能力。而此時(shí)日本央行又不合時(shí)宜地、接二連三地調(diào)低貼現(xiàn)率，低利率降低了公司的借款成本，引發(fā)了企業(yè)的大量借款。但由于當(dāng)時(shí)日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降，企業(yè)實(shí)物投資積極性不高，因而很多企業(yè)就把這些資金運(yùn)用于土地資產(chǎn)和金融資產(chǎn)的投機(jī)上，與此同時(shí)銀行也毫無(wú)節(jié)制地發(fā)放抵押貸款，大量向土地投機(jī)融資，促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。房地產(chǎn)的升值和信貸規(guī)模的不斷擴(kuò)大形成惡性循環(huán)，推動(dòng)了房地產(chǎn)泡沫的形成和膨脹。在泡沫的最高峰時(shí)期，日本的土地總值達(dá)到美國(guó)的4倍，東京千代田區(qū)的土地價(jià)值可與整個(gè)加拿大的土地資產(chǎn)價(jià)值相匹敵。1987年日本47個(gè)都道府縣所在地的最高臨街地價(jià)的平均值比上一年上漲了19.6%。這一上漲幅度為上一年的兩倍，1988年又進(jìn)一步增長(zhǎng)為23.7%，1989年為28.0%，1990年為28.7%。如此高的上漲率被日本媒體形象地稱(chēng)為“狂亂地價(jià)”。這種價(jià)格的高速增長(zhǎng)，至1991年終于達(dá)到了難以為繼的程度。1991年在大都市圈里，地價(jià)開(kāi)始下落，1992年1月公布的地價(jià)(全國(guó)全用途平均)出上一年同期下降4.6%。從1992年開(kāi)始，地價(jià)下落速度加快，1993年1月公布的地價(jià)比上一年同期下降了8.4%。其中大都市圈地價(jià)下跌的尤其慘烈。以1983年1月公布的地價(jià)為基準(zhǔn)，比照1993年1月公布的地價(jià)來(lái)計(jì)算下跌率：東京圈下跌25%，大阪圈下跌39%，名古屋圈下跌20%。時(shí)至此時(shí)，泡沫破滅的看法在國(guó)民中日益普遍。另外，在國(guó)際方面，美國(guó)和德國(guó)等主要經(jīng)濟(jì)大國(guó)長(zhǎng)期利率開(kāi)始上升，日本長(zhǎng)期利率上升的預(yù)期加大，人們對(duì)于房市進(jìn)一步看淡。以資產(chǎn)價(jià)格升值預(yù)期為前提的投機(jī)需求趨于瓦解，此時(shí)過(guò)度膨脹的泡沫，已接近崩潰邊緣。雖然此后日本政府采取了一系列措施，但還是難以阻止資產(chǎn)價(jià)格災(zāi)難性的下跌。日本經(jīng)濟(jì)在此后轉(zhuǎn)而進(jìn)入一個(gè)令人痛苦的衰落期，在泡沫經(jīng)濟(jì)留下的泥潭中徘徊了將近20年。

五．通縮環(huán)境下房地產(chǎn)何去何從

    2015年通縮離我們?cè)絹?lái)越近了。從目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)與貨幣的實(shí)際情況和數(shù)據(jù)來(lái)看，通縮離我們已經(jīng)很近了。第一，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻。2014年國(guó)內(nèi)GDP同比增長(zhǎng)7.4%，比上年回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。第二，貨幣供給增長(zhǎng)放緩。截至2014年12月末，我國(guó)廣義貨幣（M2）同比增長(zhǎng)12.2%，比上年增速降低1.4個(gè)百分點(diǎn)。第三，居民消費(fèi)價(jià)格漲幅放緩，工業(yè)品價(jià)格持續(xù)下跌。2014年，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平（CPI）同比上漲2.0%，漲幅創(chuàng)5年來(lái)新低.2015年1月份CPI同比僅增長(zhǎng)0.8%，自2009年11月以來(lái)首次落入1%以?xún)?nèi)。2014年工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格指數(shù)（PPI）同比下降1.9%，2015年1月同比下降4.3%，連續(xù)35個(gè)月下降，持續(xù)時(shí)間之長(zhǎng)為20年來(lái)之最。

盡管中國(guó)目前貨幣、信貸存量巨大，但是在被過(guò)剩產(chǎn)能、無(wú)效投資以及非實(shí)體經(jīng)濟(jì)的高回報(bào)領(lǐng)域大量擠占的情況下，直接作用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域、具有流動(dòng)性的貨幣資金其實(shí)相對(duì)不足。同時(shí)，外匯占款減少導(dǎo)致基礎(chǔ)貨幣的投放減弱，銀行吸存能力和放貸能力下降，導(dǎo)致貨幣總量呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。因此，可以說(shuō)真正具有流通能力的流動(dòng)性偏緊，通縮離我們已經(jīng)很近了。

1、產(chǎn)能過(guò)剩廣泛存在導(dǎo)致銀行放貸意愿下降

    目前，對(duì)產(chǎn)能過(guò)剩的治理進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。在對(duì)過(guò)剩產(chǎn)能進(jìn)行整合、淘汰的過(guò)程中，企業(yè)的潛在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)集中暴露，銀行不良貸款率快速反彈。由于過(guò)剩早已不是個(gè)別行業(yè)、個(gè)別企業(yè)的個(gè)體現(xiàn)象，幾乎所有行業(yè)甚至包括新興產(chǎn)業(yè)都存在產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題，致使銀行出于資金安全考慮，貸款選擇艱難，貸款意愿下降。

2、中國(guó)制造業(yè)大部分頻臨破產(chǎn)

    讓國(guó)人引以為豪的“Made in china”曾帶領(lǐng)中國(guó)走在世界前沿，中國(guó)制造一度曾是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎巨擘。而如今，一方面，一些東南亞國(guó)家正在中低端制造業(yè)上發(fā)力，搶奪中國(guó)成本優(yōu)勢(shì)地位；另一方面，原本在華生產(chǎn)的外資高端制造業(yè)回流發(fā)達(dá)國(guó)家，投資優(yōu)勢(shì)正在消失，“前后夾擊”成為了當(dāng)前中國(guó)制造的無(wú)奈現(xiàn)狀。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士甚至表示，“中國(guó)制造業(yè)熬過(guò)了2008 ，卻熬不過(guò)2015?”

    春節(jié)前夕，知名鐘表企業(yè)西鐵城在華生產(chǎn)基地—西鐵城精密(廣州)有限公司宣布清算解散，千余名員工被解除勞動(dòng)合同，限期離廠。同樣在2015年2月，微軟計(jì)劃春節(jié)前關(guān)停諾基亞?wèn)|莞工廠，該工廠近期正加快速將生產(chǎn)設(shè)備運(yùn)往越南工廠。同時(shí)，位于北京的微軟諾基亞工廠也將同步關(guān)停。據(jù)傳聞，此次諾基亞?wèn)|莞和北京工廠裁員共計(jì)9000人。事實(shí)上，制造業(yè)的倒閉潮早已開(kāi)始。據(jù)了解，2014年12月5日，知名手機(jī)零部件代工廠蘇州聯(lián)建科技宣布倒閉，隨后聯(lián)建的兄弟公司，位于東莞的萬(wàn)事達(dá)公司和聯(lián)勝公司相繼倒閉，三家公司累計(jì)員工人數(shù)近萬(wàn)人。此外，幾乎是同時(shí)期，位于蘇州的諾基亞手機(jī)零部件供應(yīng)商閎暉科技也宣布關(guān)門(mén)停產(chǎn)。1月，手機(jī)零件制造商?hào)|莞市奧思睿德世浦電子科技老板欠債1.35億元跑路，400員工失業(yè)。從事雜牌手機(jī)制造的東莞兆信通訊因資金鏈斷裂倒閉，1000多名員工失業(yè)，董事長(zhǎng)高民自殺。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，春節(jié)前東莞至少上百家大型工廠倒閉或停產(chǎn)。此外，被稱(chēng)為制造業(yè)之都，以生產(chǎn)制造眼鏡、鞋子、打火機(jī)聞名世界的溫州，目前正在經(jīng)歷著制造產(chǎn)業(yè)空心化，鞋子、打火機(jī)等引以為傲的產(chǎn)業(yè)正在逐漸失去光環(huán)。

    目前，松下、日本大金、夏普、TDK均計(jì)劃進(jìn)一步推進(jìn)制造基地回遷日本本土。優(yōu)衣庫(kù)、耐克、富士康、船井電機(jī)、歌樂(lè)、三星等世界知名企業(yè)也紛紛在東南亞和印度開(kāi)設(shè)新廠，加快了撤離中國(guó)的步伐。曾幾何時(shí)，“中國(guó)制造”憑借成本低廉等優(yōu)勢(shì)，吸引了不少外商投資中國(guó)制造業(yè)，人口紅利也曾一度支撐了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但目前，種種數(shù)據(jù)表明，“倒閉潮”需要重視，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了值得警惕的時(shí)期。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士悲觀預(yù)測(cè)，更密集更大規(guī)模的制造業(yè)倒閉潮很可能會(huì)在2015年3月至8月爆發(fā)。因?yàn)樵诖汗?jié)前夕，正是企業(yè)支付供貨商貨款及員工工資的高峰期。中國(guó)制造業(yè)可能面臨的空心化危機(jī)并非危言聳聽(tīng)。

3、地產(chǎn)商70%將破產(chǎn)

    在三四線以及縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷短暫的幾年火爆之后，漸漸演變成為當(dāng)?shù)刎?cái)富階層的一場(chǎng)夢(mèng)魘。2月16日，再過(guò)兩天就是除夕了，在云南西部某縣城進(jìn)行保障房建設(shè)以及商品房開(kāi)發(fā)的兩個(gè)小發(fā)展商夜不能寐，討債民工從半個(gè)月前就開(kāi)始幾乎不分晝夜地電話轟炸詢(xún)問(wèn)薪酬事宜，但積壓的房子仿佛再無(wú)無(wú)法為他們提供任何流動(dòng)性，銀行也不再愿意提供房屋抵押貸款，唯有高利貸成為緩解短期資金壓力的權(quán)宜之計(jì)。事實(shí)上，他們只是眾多小城市開(kāi)發(fā)商中的一個(gè)縮影。房產(chǎn)滯銷(xiāo)、房?jī)r(jià)腰斬，大量為了追逐超額利潤(rùn)而涌向這個(gè)市場(chǎng)的資金，如今積壓在一幢幢無(wú)人問(wèn)津的鋼筋水泥堆積的房屋之中等待解套。

房地產(chǎn)行業(yè)的低迷，讓以發(fā)放高息借貸為生的小額貸款公司和民間高利貸身陷泥潭。去年下半年以來(lái)，人們已經(jīng)實(shí)實(shí)在在地見(jiàn)識(shí)了房?jī)r(jià)的大幅下降。一些在去年春節(jié)買(mǎi)房的業(yè)主表示：自己購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)價(jià)值在短短一年時(shí)間內(nèi)就縮水30%。事實(shí)上，房?jī)r(jià)下跌引發(fā)買(mǎi)家持續(xù)觀望，對(duì)于原本滯銷(xiāo)的商品房而言無(wú)異于雪上加霜。90%的地產(chǎn)商拚命用高利貸維持,希望房?jī)r(jià)能上漲將來(lái)再還高利貸，結(jié)果是這幾年大量的地產(chǎn)商陷于高利貸惡性循環(huán)的絕境,90%的地產(chǎn)商早已被高利貸掏空資不抵債或負(fù)債累累,對(duì)于債臺(tái)高筑的地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)2015年將大量破產(chǎn)。

4、傳統(tǒng)商家無(wú)利可言只有關(guān)閉

    2015年2月12日，北京雅寶路萬(wàn)邦大廈里狹窄的樓道兩旁，均是俄文標(biāo)識(shí)的皮草宣傳海報(bào)，與一把把門(mén)鎖相伴的是“轉(zhuǎn)租”提示語(yǔ)。沿著雅寶路，一座座被俄文裝飾的大廈并排而立。這里，曾是我國(guó)最大的服裝貿(mào)易批發(fā)集散地，匯集的大量商戶主要從事對(duì)歐洲，尤其是東歐的服裝外貿(mào)業(yè)務(wù)。春節(jié)前，多層店鋪都鎖好門(mén)回家過(guò)年了，其中一些將“轉(zhuǎn)租”告示張貼于門(mén)上。

2015年2月3日，北京，中關(guān)村e(cuò)世界。北京中關(guān)村e(cuò)世界商城貼出公告稱(chēng)，由于e世界統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)業(yè)主簽約工作已正式開(kāi)始，市場(chǎng)決定停止自有鋪位招商及租賃。離羊年春節(jié)還有9天，e世界就早早開(kāi)始了假期。曾經(jīng)這里全年無(wú)休，是全國(guó)電子產(chǎn)品的主要輸出地之一，一些商戶每天賺1萬(wàn)多元很輕松。如今，在電商的沖擊下，時(shí)代的洪流和市場(chǎng)的杠桿正在加速e世界的轉(zhuǎn)型。中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街逐漸取代老牌電子商城，成為來(lái)中關(guān)村必須去的地方。e世界的興衰之路—e時(shí)代來(lái)了，e世界走了？2月10日過(guò)后，e世界徹底冷清了下來(lái)。大紅色的關(guān)門(mén)告示是早就張貼在門(mén)口的，“由于中關(guān)村e(cuò)世界統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)業(yè)主簽約工作已正式開(kāi)始，市場(chǎng)決定停止自有鋪位招商及租賃”。

其實(shí)在此之前，商場(chǎng)整個(gè)一層的商戶就已經(jīng)清空，許多鮮艷的招牌掉了半截在灰里，穿堂風(fēng)擦著地板吹來(lái)。唯一開(kāi)放的入口添了幾位導(dǎo)引員，因?yàn)椤白儎?dòng)太大，電梯方向今天改，明天還改，很容易找不到”。其他幾層雖然正常營(yíng)業(yè)，顧客卻三三兩兩，一直不多。

 “電商”成為人們?cè)絹?lái)越頻繁提及的詞語(yǔ)，e世界關(guān)門(mén)的消息，甚至已經(jīng)很難在網(wǎng)絡(luò)上引起人們的驚訝。中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街正逐漸取代老牌電子商城，成為來(lái)中關(guān)村必須去的地方。3D立體畫(huà)下，年輕人們憑一杯咖啡工作一天，1元注冊(cè)工位，一個(gè)點(diǎn)子吸引同伴，一個(gè)項(xiàng)目獲得投資。而中關(guān)村的未來(lái)路在何方，傳統(tǒng)商家的路在何方，2015年只能是先關(guān)門(mén)再考慮如何生存。

5、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》將正式開(kāi)始實(shí)施.

    從3月1日起，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》將正式實(shí)施，徘徊七年多的不動(dòng)產(chǎn)登記終于進(jìn)入實(shí)際操作階段。受不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記政策影響是比較重要的原因?！坝绕涫且恍┮欢€城市，因?yàn)閷?duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的政策內(nèi)容并不完全清楚，對(duì)政策過(guò)分憂慮，出現(xiàn)高端二手房源集中拋售的情況?！辈粍?dòng)產(chǎn)登記真的來(lái)了：中介稱(chēng)近期出現(xiàn)過(guò)不少神秘業(yè)主，由于不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)施將加速房地產(chǎn)稅立法，預(yù)計(jì)二手房拋售現(xiàn)象還會(huì)持續(xù)。 

對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)而言舊的房地產(chǎn)商業(yè)模式已經(jīng)死亡。未來(lái)大量的地產(chǎn)公司只有改行，否則，只有破產(chǎn)的結(jié)局。房地產(chǎn)行業(yè)只有用互聯(lián)網(wǎng)金融重塑地產(chǎn)模式。真正的互聯(lián)網(wǎng)金融改造房地產(chǎn)，就是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的拓展,讓房地產(chǎn)行業(yè)向金融地產(chǎn)轉(zhuǎn)型,房地產(chǎn)企業(yè)與地方政府合作,共同建立一個(gè)市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)基金,解決地區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的難題,幫地方政府招商引資,培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),解決地區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城鎮(zhèn)化的難題,只有解決了這些問(wèn)題后,才能解決了降低房?jī)r(jià)50%仍能賺大錢(qián),房子也能賣(mài)出去,通過(guò)主動(dòng)降價(jià)50%,消滅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,淘汰多余的地產(chǎn)商。

經(jīng)過(guò)互聯(lián)網(wǎng)思維改造的房地產(chǎn)，除了房子本身的價(jià)值之外，各類(lèi)配套服務(wù)提升了品牌和項(xiàng)目的附加值，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)屬性會(huì)加強(qiáng)，品牌號(hào)召力會(huì)加強(qiáng)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值會(huì)進(jìn)一步提升，但這一切還是回歸到產(chǎn)品的本質(zhì),蓋低價(jià)格商質(zhì)量的房子,讓人們的生活更加美好。所以，有人炒作所謂的地產(chǎn)新政目的是為了誘騙投資者高位買(mǎi)房子，如果現(xiàn)在上當(dāng)買(mǎi)房子的人，這一輩子就會(huì)為這一次錯(cuò)誤的上當(dāng)買(mǎi)房而奮斗了。因此，當(dāng)前，只能賣(mài)房，堅(jiān)決不能買(mǎi)房。

   那么，現(xiàn)在能不能投資股市呢，是不是賣(mài)了房子后就能買(mǎi)股票。筆者認(rèn)為，股市在上證指數(shù)2000點(diǎn)左右時(shí)確實(shí)有投資價(jià)值，但是現(xiàn)在到了上證數(shù)4000點(diǎn)左右時(shí)就到了中線出貨的區(qū)域。

    首先，本輪股市的漲是自2009年至2014年長(zhǎng)達(dá)5年熊市之后，大量股票價(jià)值嚴(yán)重低估的情況下展開(kāi)的，再加上習(xí)李新政的改革春風(fēng)，股市行情啟動(dòng)是為了中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)吹響號(hào)角，再加上中國(guó)現(xiàn)在資金過(guò)剩，實(shí)在是找不到投資的渠道，大量過(guò)剩的資金涌向股市，于是在國(guó)家隊(duì)的主力機(jī)構(gòu)引導(dǎo)下，成就了本輪行情。另外，還有降息降準(zhǔn)的預(yù)期。所以，股市是不缺資金。再加上國(guó)際市場(chǎng)上2月24日，土耳其央行宣布降息；2月23日，以色列央行時(shí)隔六個(gè)月后再度宣布降息。2015年以來(lái)，實(shí)行降息和寬松政策的央行已接近20家。統(tǒng)計(jì)顯示，2015年年初至今，開(kāi)始實(shí)行降息或?qū)捤烧叩难胄幸来伟ò＜把胄?、印度央行、秘魯央行、瑞士央行、丹麥央行（?次降息）、土耳其央行（共2次降息）、巴西央行、加拿大央行、歐洲央行（QE）、新加坡央行、俄羅斯央行、澳大利亞央行、中國(guó)央行（降準(zhǔn)）、瑞典央行、以色列央行。隨著奔騰不息的全球?qū)捤沙?，加之中?guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不佳，市場(chǎng)最大的疑問(wèn)無(wú)疑是中國(guó)央行何時(shí)加入“降息潮”？繼2月3日中國(guó)央行突擊降準(zhǔn)后，加之1月CPI數(shù)據(jù)低于預(yù)期、PPI通縮加劇，實(shí)際利率不降反升，因此市場(chǎng)對(duì)于央行降息的預(yù)期不斷升溫。

    盡管春節(jié)期間“微信紅包風(fēng)”風(fēng)光無(wú)兩，但線上平臺(tái)的熱鬧景象并無(wú)法掩蓋低迷的實(shí)體經(jīng)濟(jì)和疲軟的春節(jié)消費(fèi)。房地產(chǎn)、汽車(chē)、家電、發(fā)電量等多項(xiàng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不佳，而2月物價(jià)的漲幅亦低于預(yù)期、CPI或仍在1%以下，種種跡象表明通縮是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)主要風(fēng)險(xiǎn)，再次降息時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。預(yù)計(jì)年內(nèi)降息，降準(zhǔn)2—3次,可是降息降準(zhǔn)都改變不了我國(guó)經(jīng)濟(jì)通縮的必然趨勢(shì)。

    綜上所述，2015年中國(guó)經(jīng)濟(jì)通縮將是必然的，貸幣政策將會(huì)進(jìn)入降息降準(zhǔn)大通道。如果再大量印鈔票只能進(jìn)一步惡化經(jīng)濟(jì)反而不利于解決當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)難題，當(dāng)前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題是舊的經(jīng)濟(jì)模式已死，只有打造新的經(jīng)濟(jì)模式才能解決中國(guó)的經(jīng)濟(jì)難題。

中國(guó)新的經(jīng)濟(jì)模式在哪里呢？目前國(guó)內(nèi)外專(zhuān)家學(xué)者都沒(méi)有找到。但是筆者早就找到了，就是用互聯(lián)網(wǎng)金融重塑新的經(jīng)濟(jì)模式。但是這種用互聯(lián)網(wǎng)金融重塑經(jīng)濟(jì)模式太新，過(guò)去在人類(lèi)歷史上沒(méi)有過(guò)，所以，大家接受需要時(shí)間，至少2015年人們還不能接受。所以，2015年中國(guó)經(jīng)濟(jì)通縮的格局是不能化解的。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，在通縮的背景下，房?jī)r(jià)下跌，汽車(chē)下跌，黃金下跌，大宗商品下跌，資產(chǎn)價(jià)格縮水，股市下跌等都將成為常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)只有運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)金融重塑新的地產(chǎn)發(fā)展模式才能生存。因此，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)短期不可能見(jiàn)到明顯效果的情況下，股市出現(xiàn)超級(jí)大牛市的可能性很??；所以，筆者判斷股市目前已經(jīng)進(jìn)入到中線出貨區(qū)域，因此，投資者因注意回避股市中線風(fēng)險(xiǎn)。另外，股市投資專(zhuān)業(yè)化程度很高，并不是所有的人都適合到股市投資。對(duì)于大部投資者來(lái)說(shuō)，2015年還是要謹(jǐn)慎投資，至少房子肯定是不能買(mǎi)，股票可以等中線回調(diào)到位后，選好個(gè)股方能介入，股市千萬(wàn)不能在高位追漲，要耐心等待機(jī)會(huì)。