文/宏皓
3月30日,央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知,對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房,最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。調(diào)整后,具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局30日聯(lián)合發(fā)布消息,經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn),我國(guó)將從3月31日起對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策作出調(diào)整。調(diào)整前,房本不滿5年進(jìn)行出售需繳納營(yíng)業(yè)稅;調(diào)整后,房本只要滿2年(含2年),便可免繳營(yíng)業(yè)稅。這就是樓市新政策。于是才有了現(xiàn)在買房子的喧鬧聲音,現(xiàn)在到底是該賣房子還是買房子呢?
4月4日,正值香港清明節(jié)與復(fù)活節(jié)的小長(zhǎng)假首日,在香港紅磡港鐵站的門口站滿了排隊(duì)的人龍,熱衷于在小長(zhǎng)假出行的香港人似乎全部聚集在這里。從隊(duì)尾排到置富都會(huì)的隊(duì)首,才發(fā)現(xiàn)原來這里是“致藍(lán)天”(Hemera)售樓處。“致藍(lán)天”是由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)(下稱“長(zhǎng)實(shí)”)的一個(gè)大型物業(yè),李嘉誠(chéng)這次共套現(xiàn)90億港元。這是李嘉誠(chéng)2014年賣光大陸所有地產(chǎn)后,又一次在香港降價(jià)25%拋售房產(chǎn)。李嘉誠(chéng)為何要拋光中國(guó)所有的房產(chǎn)呢?
一、 中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫有多大
中國(guó)的房?jī)r(jià)比美國(guó)高四﹑五倍,中國(guó)人的平均收入只有美國(guó)的五分之一;賣掉北京可以買下整個(gè)美國(guó),中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫有多大可想而知。中國(guó)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)腰斬后仍然有巨大的泡沫,中國(guó)三分之一的房子是空置的,大量的空置房無人住,現(xiàn)在的房?jī)r(jià)再降50%仍有巨大的泡沫。
二、中國(guó)瘋狂經(jīng)濟(jì)泡沫的嚴(yán)重后果
西方許多投資大鱷,戲稱中國(guó)是“全球經(jīng)濟(jì)泡沫之母”,意指中國(guó)的經(jīng)濟(jì)泡沫,在過去10年中國(guó)政府采用一系列投資推動(dòng),造成制造業(yè)過剩,房地產(chǎn)空房過多、房?jī)r(jià)奇高、泡沫巨大。
第二,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯放緩,未來GDP增長(zhǎng)將出現(xiàn)“7”字頭,而這樣的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩不再能夠支撐房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,只有讓房地產(chǎn)泡沫破滅經(jīng)濟(jì)才能健康發(fā)展。
第三,在資金的持續(xù)緊縮、政策的持續(xù)執(zhí)行下,地產(chǎn)商的資金鏈短缺不斷擴(kuò)大,因此,房企在定價(jià)方面勢(shì)必會(huì)有所體現(xiàn)。由于開發(fā)商對(duì)政策走向有不同預(yù)期,所以房?jī)r(jià)的下跌剛開始將是緩慢的,然后逐步形成加速下跌的趨勢(shì)。
第四,從工資與租金方面看,當(dāng)泡沫泄氣的時(shí)候,房?jī)r(jià)必須下降到工資和投資收益可以支撐的水平。在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),現(xiàn)在的租金回報(bào)率不到3%,它必須回到5%以上,每平方米的單價(jià)則不應(yīng)超過兩月的平均工資。
第五,政府目前仍然沒有放寬二三套房的貸款限制。那些最有潛力的買房者受到了管制,這些買房者其實(shí)并沒有足夠的現(xiàn)金,主要依靠貸款買房,因此,房?jī)r(jià)不能更上一層樓了。
第六,中國(guó)房產(chǎn)泡沫已成世界之最大量房產(chǎn)10年難消化,城鎮(zhèn)化進(jìn)一步降低城市住房需求;人口出生率下降住房需求減少;90后獨(dú)生子女各家至少3套以上住房,未來至少各家要賣出兩套住房,十年后想賣房子的人根本找不到人買,房子十年后將成為所有人的負(fù)擔(dān)。
三、高房?jī)r(jià)毀了下一代和中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)
綜上所述,眼下房?jī)r(jià)雖然沒跌下來,已經(jīng)是有價(jià)無市,只不過是房地產(chǎn)泡沫破滅的前夜,現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)脫離了房?jī)r(jià)的基本面,為日后的下跌積聚動(dòng)能,過去上漲預(yù)期下的樓市繁榮完全是一場(chǎng)“金融傳銷”。對(duì)于這樣的畸形市場(chǎng),暴跌只是時(shí)間問題。如果房地產(chǎn)企的老總不想成為鄂爾多斯那些亡命天涯的地產(chǎn)老板,就早點(diǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)吧。如果說如同戰(zhàn)爭(zhēng)一般的房地產(chǎn)狂潮是一場(chǎng)社會(huì)財(cái)富再分配的話,那么在后地產(chǎn)時(shí)代的房產(chǎn)企業(yè)如何轉(zhuǎn)型升級(jí)則是另一場(chǎng)財(cái)富大洗牌。
房地產(chǎn)泡沫破滅是歷史的必然趨勢(shì),堅(jiān)持吹大房地產(chǎn)泡沫的房地產(chǎn)企業(yè)肯定是未來最先倒下的,只有順應(yīng)時(shí)代潮流轉(zhuǎn)型升級(jí)成功的房地產(chǎn)企業(yè)才能在未來活下來。稍微有點(diǎn)經(jīng)濟(jì)常識(shí)人都明白,房子最終要回歸到大部分普通老百都能買的正常居住功能上來。
四.前車之鑒:地產(chǎn)泡沫讓日本在泥潭中徘徊了20年
首先讓我們回顧一下上個(gè)世紀(jì)90年代日本的房地產(chǎn)泡沫的形成和破滅。第二世界大戰(zhàn)后,由于日本軍國(guó)主義窮兵黷武,戰(zhàn)爭(zhēng)失敗,使得日本戰(zhàn)前積累的財(cái)富喪失殆盡,戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)陷入崩潰的邊緣。戰(zhàn)爭(zhēng)受災(zāi)人數(shù)為880萬人,直接財(cái)產(chǎn)損失達(dá)643.9億日元。日本戰(zhàn)后的工業(yè)產(chǎn)量?jī)H為戰(zhàn)前1937年的20%,通貨膨脹嚴(yán)重,糧食奇缺,生產(chǎn)幾乎陷入停頓。如此同時(shí),日本住宅嚴(yán)重匱乏,住房緊缺成為全國(guó)一個(gè)嚴(yán)重的社會(huì)問題。
為解決這一難題,日本政府采取了由政府、民間、個(gè)人共同集資的政策,并通過立法方式由政府強(qiáng)制執(zhí)行。這種措施產(chǎn)生了良好的效果,使戰(zhàn)后日本住宅建設(shè)在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占比例保持在6%~8%左右。隨著日本經(jīng)濟(jì)自20世紀(jì)60年代中期以來的快速發(fā)展,經(jīng)濟(jì)實(shí)力的迅速增強(qiáng),住宅質(zhì)量從戰(zhàn)后初期低標(biāo)準(zhǔn)的簡(jiǎn)易房提高到設(shè)施齊全的較高標(biāo)準(zhǔn)住房,至1981年全日本基本解決了供需之間的數(shù)量上以及質(zhì)量上的矛盾。日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)起源于80年代,在《廣場(chǎng)協(xié)議》簽署以后日本行銀行為了避免日元的過快升值大量購(gòu)買美元,被動(dòng)的增加了貨幣的投放量。社會(huì)上總貨幣量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需要,使整個(gè)金融體系擁有了大量的現(xiàn)金和準(zhǔn)備金,具備了擴(kuò)大放貸規(guī)模的能力。而此時(shí)日本央行又不合時(shí)宜地、接二連三地調(diào)低貼現(xiàn)率,低利率降低了公司的借款成本,引發(fā)了企業(yè)的大量借款。但由于當(dāng)時(shí)日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降,企業(yè)實(shí)物投資積極性不高,因而很多企業(yè)就把這些資金運(yùn)用于土地資產(chǎn)和金融資產(chǎn)的投機(jī)上,與此同時(shí)銀行也毫無節(jié)制地發(fā)放抵押貸款,大量向土地投機(jī)融資,促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。房地產(chǎn)的升值和信貸規(guī)模的不斷擴(kuò)大形成惡性循環(huán),推動(dòng)了房地產(chǎn)泡沫的形成和膨脹。在泡沫的最高峰時(shí)期,日本的土地總值達(dá)到美國(guó)的4倍,東京千代田區(qū)的土地價(jià)值可與整個(gè)加拿大的土地資產(chǎn)價(jià)值相匹敵。1987年日本47個(gè)都道府縣所在地的最高臨街地價(jià)的平均值比上一年上漲了19.6%。這一上漲幅度為上一年的兩倍,1988年又進(jìn)一步增長(zhǎng)為23.7%,1989年為28.0%,1990年為28.7%。如此高的上漲率被日本媒體形象地稱為“狂亂地價(jià)”。這種價(jià)格的高速增長(zhǎng),至1991年終于達(dá)到了難以為繼的程度。1991年在大都市圈里,地價(jià)開始下落,1992年1月公布的地價(jià)(全國(guó)全用途平均)出上一年同期下降4.6%。從1992年開始,地價(jià)下落速度加快,1993年1月公布的地價(jià)比上一年同期下降了8.4%。其中大都市圈地價(jià)下跌的尤其慘烈。以1983年1月公布的地價(jià)為基準(zhǔn),比照1993年1月公布的地價(jià)來計(jì)算下跌率:東京圈下跌25%,大阪圈下跌39%,名古屋圈下跌20%。時(shí)至此時(shí),泡沫破滅的看法在國(guó)民中日益普遍。另外,在國(guó)際方面,美國(guó)和德國(guó)等主要經(jīng)濟(jì)大國(guó)長(zhǎng)期利率開始上升,日本長(zhǎng)期利率上升的預(yù)期加大,人們對(duì)于房市進(jìn)一步看淡。以資產(chǎn)價(jià)格升值預(yù)期為前提的投機(jī)需求趨于瓦解,此時(shí)過度膨脹的泡沫,已接近崩潰邊緣。雖然此后日本政府采取了一系列措施,但還是難以阻止資產(chǎn)價(jià)格災(zāi)難性的下跌。日本經(jīng)濟(jì)在此后轉(zhuǎn)而進(jìn)入一個(gè)令人痛苦的衰落期,在泡沫經(jīng)濟(jì)留下的泥潭中徘徊了將近20年。
五.通縮環(huán)境下房地產(chǎn)何去何從
盡管中國(guó)目前貨幣、信貸存量巨大,但是在被過剩產(chǎn)能、無效投資以及非實(shí)體經(jīng)濟(jì)的高回報(bào)領(lǐng)域大量擠占的情況下,直接作用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域、具有流動(dòng)性的貨幣資金其實(shí)相對(duì)不足。同時(shí),外匯占款減少導(dǎo)致基礎(chǔ)貨幣的投放減弱,銀行吸存能力和放貸能力下降,導(dǎo)致貨幣總量呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。因此,可以說真正具有流通能力的流動(dòng)性偏緊,通縮離我們已經(jīng)很近了。
1、產(chǎn)能過剩廣泛存在導(dǎo)致銀行放貸意愿下降
2、中國(guó)制造業(yè)大部分頻臨破產(chǎn)
3、地產(chǎn)商70%將破產(chǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)的低迷,讓以發(fā)放高息借貸為生的小額貸款公司和民間高利貸身陷泥潭。去年下半年以來,人們已經(jīng)實(shí)實(shí)在在地見識(shí)了房?jī)r(jià)的大幅下降。一些在去年春節(jié)買房的業(yè)主表示:自己購(gòu)買的房產(chǎn)價(jià)值在短短一年時(shí)間內(nèi)就縮水30%。事實(shí)上,房?jī)r(jià)下跌引發(fā)買家持續(xù)觀望,對(duì)于原本滯銷的商品房而言無異于雪上加霜。90%的地產(chǎn)商拚命用高利貸維持,希望房?jī)r(jià)能上漲將來再還高利貸,結(jié)果是這幾年大量的地產(chǎn)商陷于高利貸惡性循環(huán)的絕境,90%的地產(chǎn)商早已被高利貸掏空資不抵債或負(fù)債累累,對(duì)于債臺(tái)高筑的地產(chǎn)商來說2015年將大量破產(chǎn)。
4、傳統(tǒng)商家無利可言只有關(guān)閉
2015年2月3日,北京,中關(guān)村e(cuò)世界。北京中關(guān)村e(cuò)世界商城貼出公告稱,由于e世界統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)業(yè)主簽約工作已正式開始,市場(chǎng)決定停止自有鋪位招商及租賃。離羊年春節(jié)還有9天,e世界就早早開始了假期。曾經(jīng)這里全年無休,是全國(guó)電子產(chǎn)品的主要輸出地之一,一些商戶每天賺1萬多元很輕松。如今,在電商的沖擊下,時(shí)代的洪流和市場(chǎng)的杠桿正在加速e世界的轉(zhuǎn)型。中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街逐漸取代老牌電子商城,成為來中關(guān)村必須去的地方。e世界的興衰之路—e時(shí)代來了,e世界走了?2月10日過后,e世界徹底冷清了下來。大紅色的關(guān)門告示是早就張貼在門口的,“由于中關(guān)村e(cuò)世界統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)業(yè)主簽約工作已正式開始,市場(chǎng)決定停止自有鋪位招商及租賃”。
其實(shí)在此之前,商場(chǎng)整個(gè)一層的商戶就已經(jīng)清空,許多鮮艷的招牌掉了半截在灰里,穿堂風(fēng)擦著地板吹來。唯一開放的入口添了幾位導(dǎo)引員,因?yàn)椤白儎?dòng)太大,電梯方向今天改,明天還改,很容易找不到”。其他幾層雖然正常營(yíng)業(yè),顧客卻三三兩兩,一直不多。
5、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》將正式開始實(shí)施.
對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)而言舊的房地產(chǎn)商業(yè)模式已經(jīng)死亡。未來大量的地產(chǎn)公司只有改行,否則,只有破產(chǎn)的結(jié)局。房地產(chǎn)行業(yè)只有用互聯(lián)網(wǎng)金融重塑地產(chǎn)模式。真正的互聯(lián)網(wǎng)金融改造房地產(chǎn),就是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的拓展,讓房地產(chǎn)行業(yè)向金融地產(chǎn)轉(zhuǎn)型,房地產(chǎn)企業(yè)與地方政府合作,共同建立一個(gè)市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)基金,解決地區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的難題,幫地方政府招商引資,培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),解決地區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城鎮(zhèn)化的難題,只有解決了這些問題后,才能解決了降低房?jī)r(jià)50%仍能賺大錢,房子也能賣出去,通過主動(dòng)降價(jià)50%,消滅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,淘汰多余的地產(chǎn)商。
經(jīng)過互聯(lián)網(wǎng)思維改造的房地產(chǎn),除了房子本身的價(jià)值之外,各類配套服務(wù)提升了品牌和項(xiàng)目的附加值,項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)屬性會(huì)加強(qiáng),品牌號(hào)召力會(huì)加強(qiáng),項(xiàng)目?jī)r(jià)值會(huì)進(jìn)一步提升,但這一切還是回歸到產(chǎn)品的本質(zhì),蓋低價(jià)格商質(zhì)量的房子,讓人們的生活更加美好。所以,有人炒作所謂的地產(chǎn)新政目的是為了誘騙投資者高位買房子,如果現(xiàn)在上當(dāng)買房子的人,這一輩子就會(huì)為這一次錯(cuò)誤的上當(dāng)買房而奮斗了。因此,當(dāng)前,只能賣房,堅(jiān)決不能買房。
中國(guó)新的經(jīng)濟(jì)模式在哪里呢?目前國(guó)內(nèi)外專家學(xué)者都沒有找到。但是筆者早就找到了,就是用互聯(lián)網(wǎng)金融重塑新的經(jīng)濟(jì)模式。但是這種用互聯(lián)網(wǎng)金融重塑經(jīng)濟(jì)模式太新,過去在人類歷史上沒有過,所以,大家接受需要時(shí)間,至少2015年人們還不能接受。所以,2015年中國(guó)經(jīng)濟(jì)通縮的格局是不能化解的。
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說,在通縮的背景下,房?jī)r(jià)下跌,汽車下跌,黃金下跌,大宗商品下跌,資產(chǎn)價(jià)格縮水,股市下跌等都將成為常態(tài),房地產(chǎn)行業(yè)只有運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)金融重塑新的地產(chǎn)發(fā)展模式才能生存。因此,在中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)短期不可能見到明顯效果的情況下,股市出現(xiàn)超級(jí)大牛市的可能性很小;所以,筆者判斷股市目前已經(jīng)進(jìn)入到中線出貨區(qū)域,因此,投資者因注意回避股市中線風(fēng)險(xiǎn)。另外,股市投資專業(yè)化程度很高,并不是所有的人都適合到股市投資。對(duì)于大部投資者來說,2015年還是要謹(jǐn)慎投資,至少房子肯定是不能買,股票可以等中線回調(diào)到位后,選好個(gè)股方能介入,股市千萬不能在高位追漲,要耐心等待機(jī)會(huì)。