2016年各地房地產(chǎn)市場剛性需求和改善性需求進(jìn)一步釋放，對于房地產(chǎn)價(jià)格上漲形成有力支撐，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)價(jià)格將保持明顯上漲的態(tài)勢，漲幅將超過去年。

但由于各地庫存、新增供給、購買能力等情況不同，因此不同區(qū)域價(jià)格仍呈現(xiàn)明顯的分化走勢，預(yù)計(jì)北、上、深為代表的一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市住房價(jià)格短期內(nèi)將呈現(xiàn)大幅上漲態(tài)勢，但前期漲幅較大的深圳市房價(jià)會出現(xiàn)一定幅度的調(diào)整。

此前一路猛漲的一線城市房價(jià)，近期出現(xiàn)的波動(dòng)。繼上海為調(diào)控樓市出臺最嚴(yán)“滬九條”之后，深圳出臺貸款首付比例最低4成，連繳3年個(gè)稅才能買房等政策；北京相關(guān)政府部門亦開始對二手房市場進(jìn)行專項(xiàng)檢查等。受此影響，近日，上述一線城市樓市均出現(xiàn)退燒信號，購房者進(jìn)入觀望狀態(tài)，樓價(jià)大幅下滑，有房源甚至一夜猛跌160萬。

最新數(shù)據(jù)顯示，4月份100個(gè)城市的新建住宅平均價(jià)格上漲了1.45%，達(dá)到每平方米11467元人民幣，相比3月1.9%的漲幅有所放緩。在100個(gè)城市中，有71個(gè)城市的新建住宅價(jià)格上漲，而在3月只有60個(gè)城市的新建住宅價(jià)格上漲。4月有25個(gè)城市的新建住宅價(jià)格下跌，還有4個(gè)城市的新建住宅價(jià)格未變。

4月深圳房價(jià)環(huán)比漲幅降至2.84%，3月的漲幅是3.6%，2月漲幅是5.4%。但同比來看，深圳房價(jià)上漲了59.88%。4月北京房價(jià)環(huán)比上漲2.03%，而廣州房價(jià)環(huán)比上漲1%。上海4月房價(jià)僅上漲0.92%。但同比來看，上海房價(jià)上漲了21.18%。

中國4月份的房價(jià)主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)特征。一是2016年4月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為11467元/平方米，環(huán)比上漲1.45%，漲幅較前一個(gè)月收窄0.45個(gè)百分點(diǎn)。也就是說，已經(jīng)持續(xù)環(huán)比上漲了12個(gè)月的百城房價(jià)，已經(jīng)出現(xiàn)回落。其原因主要表現(xiàn)為二個(gè)方面。一個(gè)方面是1季度銷售占比較高的一線城市房地產(chǎn)市場，不僅4月份銷售面積開始下降，而且瘋狂上漲的房價(jià)在一定程度上得到遏制；另一個(gè)方面，盡管1季度一線城市的房價(jià)瘋狂上漲在4月份開始蔓延到周邊城市，但是周邊城市不僅住房銷售量要小于1季度的一線城市，而且房價(jià)的漲幅也要低一線城市。這自然會拉低整個(gè)房價(jià)。

二是盡管1季度一線城市及部分二線城市的房價(jià)出現(xiàn)瘋狂上漲，而且這種瘋狂上漲在4月份開始蔓延到一線城市的周邊。但是就百城的情況來看，房價(jià)上漲的城市及房價(jià)下跌的城市仍然僅是打?yàn)槠绞?，一個(gè)不多一個(gè)也不少。這就意味著看上去炒作瘋狂的中國房地產(chǎn)市場僅是一線城市及周邊有反映，而遠(yuǎn)一些的城市房地產(chǎn)仍然處于難以啟動(dòng)的困境中。如果再加上沒有納入百城的三四線城市，占比規(guī)模相當(dāng)大的房地產(chǎn)市場仍然沒有啟動(dòng)。

總之，1季度政府通過過度的信貸擴(kuò)張讓一線城市及部分二線城市房價(jià)瘋狂，以此來拉動(dòng)GDP增長，但是這種拉動(dòng)隨著一線城市房地產(chǎn)市場調(diào)整在4月份已經(jīng)減弱。特別是還有50個(gè)城市房價(jià)同比還處于下行及不少三四線城市房地產(chǎn)還沒有啟動(dòng)，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場仍然面臨較大困境。這就使得政府希望房地產(chǎn)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)是否能夠達(dá)到還是不確定的。剛公布的PMI的數(shù)據(jù)也顯示了這點(diǎn)。

4月29日召開的中共中央政治局會議強(qiáng)調(diào)，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實(shí)行差別化的調(diào)控政策。

盡管去年12月份中共中央政治局會議也提到了化解房地產(chǎn)庫存，并將化解房地產(chǎn)庫存視為今年的重要工作之一，但這次對于化解房地產(chǎn)庫存的表述更為細(xì)致，尤其是“有序消化”四個(gè)字。

“有序消化”可以從三個(gè)方面進(jìn)行理解。首先，各地政府應(yīng)制定明確的房地產(chǎn)去庫存時(shí)間表，通過出臺房地產(chǎn)去庫存政策并積極實(shí)施，進(jìn)而助推全國房地產(chǎn)去庫存任務(wù)；其次，在制定各類去庫存政策時(shí)，應(yīng)以農(nóng)民工購房作為突破口，一是其能為房地產(chǎn)帶來強(qiáng)大的購房需求并完成去庫存任務(wù)，二是有利于加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率；最后，“有序消化”可以表現(xiàn)為先解決容易消化的庫存，隨后再加大難度，對庫存高企地區(qū)進(jìn)行去化舉措?！坝行蛳康禺a(chǎn)庫存”還表現(xiàn)為避免房價(jià)受政策影響而大起大落。

“有序消化房地產(chǎn)庫存”將改變之前的政策取向，即由全面刺激改變?yōu)橐虺鞘┎撸鶕?jù)不同城市的不同特點(diǎn)來細(xì)化去庫存任務(wù)。預(yù)計(jì)未來去庫存的政策力度將集中在庫存壓力較大的三線、四線城市，而一線、二線城市未來刺激政策出臺的可能性將降低。

我國房地產(chǎn)行業(yè)在上一輪城鎮(zhèn)化所演繹的輝煌和驕傲正在悄然改變，在市場調(diào)整中瞬間爆發(fā)的新概念、新模式、新元素不斷與這個(gè)行業(yè)碰撞與交集。房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的靠單一土地增值形成價(jià)值鏈的開發(fā)模式、投資模式、運(yùn)營模式正面臨著空前的失控與顛覆。

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)由“黃金十年”轉(zhuǎn)入“白銀時(shí)代”，處于調(diào)整期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在不斷地探索新的發(fā)展方向。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)意識到創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級的極端重要性，已經(jīng)或正在進(jìn)行各種有益的探索，例如王健林與馬云合作，注重樓盤質(zhì)量，向社區(qū)居民提供醫(yī)療、教育等管家式的服務(wù)；萬科提出城市配套運(yùn)營服務(wù)商和第五園設(shè)計(jì)概念的定位，打造新徽派建筑體系和人性化關(guān)懷社區(qū)配套服務(wù)等。為拓展轉(zhuǎn)型之路，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)跨越式發(fā)展，筆者認(rèn)為，有必要借勢《中國制造2025》，借鑒德國工業(yè)成功實(shí)現(xiàn)4.0升級版的經(jīng)驗(yàn)，打造房地產(chǎn)業(yè)4.0升級版。

宏皓教授表示，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級是規(guī)律使然，大勢所趨，亟不可待。由于過于寬泛的流動(dòng)性、過于依賴土地財(cái)政、過于依靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，使房地產(chǎn)業(yè)伴隨著大躍進(jìn)式的城鎮(zhèn)化步入長期快速發(fā)展與高位運(yùn)行的通道，出現(xiàn)嚴(yán)重的供過于求和房地產(chǎn)業(yè)過度泡沫化等問題。2015年4月末，90個(gè)重點(diǎn)城市新建商品房累計(jì)可售面積達(dá)11.15億平方米；大規(guī)模的造空城，導(dǎo)致千城一面，萬樓一型，量大質(zhì)次。

當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)態(tài)格局發(fā)生顛覆性變化。房地產(chǎn)行業(yè)由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場。房地產(chǎn)產(chǎn)品當(dāng)“青菜蘿卜”賣、房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求、房地產(chǎn)市場運(yùn)營過山車式波動(dòng)、房地產(chǎn)價(jià)格爆發(fā)式增長、房地產(chǎn)企業(yè)的投機(jī)暴富等都已成為過去式?；仡櫡康禺a(chǎn)市場近二十年的發(fā)展過程，房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)歷也可以概括為四代轉(zhuǎn)型：第一代是為業(yè)主提供一座好房子，一個(gè)居住空間；第二代是為業(yè)主提供好的建筑、好的戶型、好的景觀綠化，好的生活配套；第三代是為業(yè)主提供集品質(zhì)及服務(wù)于一體的大體量的住、商、旅、文、老綜合體；第四代是提供高品質(zhì)的生活方式，即通過創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)文化、信息技術(shù)、科技創(chuàng)新、綠色生態(tài)、互聯(lián)網(wǎng)+應(yīng)用的合成與整合以及向后期服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈延伸，建立舒適宜居、健康愉悅、延年益壽的生活環(huán)境。讓住戶得到更舒適的居住體驗(yàn)，回歸住宅本身適宜居住生活的價(jià)值。

宏皓教授表示，房地產(chǎn)業(yè)同工業(yè)一樣，也要全面審視四代產(chǎn)品的利弊，揚(yáng)長避短，優(yōu)勝劣汰；也要集合每一代產(chǎn)品的優(yōu)勢，引導(dǎo)其多業(yè)態(tài)跨界融合、不同代際產(chǎn)品取其精華并聯(lián)發(fā)展、彎道超車，打造4.0升級版，打造房地產(chǎn)的新業(yè)態(tài)。這是經(jīng)濟(jì)社會及房地產(chǎn)市場發(fā)展不斷演進(jìn)的必然結(jié)果，也是在新形勢下謀求創(chuàng)新發(fā)展的必然要求。

宏皓教授是中國目前首位指導(dǎo)各地政府產(chǎn)業(yè)投資基金的建立及運(yùn)作，幫助地方政府用金融創(chuàng)新搭建多元化的投融資平臺實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級的金融實(shí)戰(zhàn)專家。是對企業(yè)、政府、銀行、家庭講授金融全產(chǎn)業(yè)鏈綜合課程導(dǎo)師，是講授房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展導(dǎo)師，助房地產(chǎn)企業(yè)搭建投融資平臺，建立金融安全防范體系，才能給房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避投融資風(fēng)險(xiǎn)，徹底解決長遠(yuǎn)發(fā)展的難題。是目前企業(yè)投融資管理和資本運(yùn)作課程最具權(quán)威的教授，也是國內(nèi)目前唯一給銀行高管講授金融創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級課程的實(shí)戰(zhàn)專家。

宏皓教授受邀給很多大中型的央企、國企性質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)講轉(zhuǎn)型升級的課程，很多房企過去兩年都是高價(jià)拍地，目前沒有現(xiàn)金流開工，宏皓教授除了教給他們?nèi)绾谓鉀Q當(dāng)下的融資困境，創(chuàng)新的融資方法如何落地，也會利用一部分課時(shí)專門講房企要站在未來長遠(yuǎn)的角度，通過金融創(chuàng)新改變公司傳統(tǒng)的粗放的拿地造樓的發(fā)展模式。

例如，2013年11月26日，金融學(xué)家宏皓教授受邀為工商銀行資陽分行房地產(chǎn)客戶帶來精彩的《十八屆三中全會政策解讀與房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析》的精彩課程，宏皓教授的授課對房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級更具備落地可操作性。

2013年12月21日，宏皓教授受邀參加通遼萬達(dá)廣場開業(yè)慶典，并發(fā)表了主題為《2014年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析與轉(zhuǎn)型升級》的精彩演講。運(yùn)用金融創(chuàng)新挖掘了房地產(chǎn)下一階段轉(zhuǎn)型升級的路徑與投資策略。宏皓教授的精彩演講充分展現(xiàn)了實(shí)戰(zhàn)派的授課風(fēng)格，具有實(shí)操性，對房地產(chǎn)行業(yè)的今后可持續(xù)發(fā)展起到了決定性的作用。

中國的經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)下行壓力山大。要走出目前的困境，實(shí)現(xiàn)其穩(wěn)定、高質(zhì)量和可持續(xù)的增長，唯一的辦法是進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，降低發(fā)展速度即從高速轉(zhuǎn)為中速，消化庫存，盤活存量，倒逼經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級，淘汰僵尸企業(yè)及落后產(chǎn)能，發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)，從注重發(fā)展速度轉(zhuǎn)為注重發(fā)展質(zhì)量等。歸根結(jié)底這是一次“破繭而出”的“蝶變”，雖然要有分娩式的陣痛和風(fēng)險(xiǎn)，但這是房地產(chǎn)市場規(guī)律及周期性波動(dòng)使然；是宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)適應(yīng)調(diào)整期緊縮政策的必然選擇；也是鳳凰涅磐浴火重生，是生死阻擊之戰(zhàn)，是大勢所趨，時(shí)不我待。