回顧2016年的上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是從頭“紅”到尾。先是春節(jié)過(guò)后一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)樓市，隨后二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)奮起直追，并接連出現(xiàn)新“地王”。

據(jù)綜合數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年上半年一線(xiàn)城市土地出讓金合計(jì)1461.75億元，同比下調(diào)了17.3%，而二線(xiàn)城市合計(jì)成交金額為6139.12億元，同比漲幅高達(dá)56%。其中，以蘇州（樓盤(pán)）、南京（樓盤(pán)）、杭州（樓盤(pán)）、合肥（樓盤(pán)）為代表的二線(xiàn)城市土地出讓金排名更是居于全國(guó)前幾位。

2016年上半年，13個(gè)重點(diǎn)城市住宅類(lèi)項(xiàng)目共計(jì)開(kāi)盤(pán)1157次，推出房源近21萬(wàn)套，去化率均值為74%。63.7%的樓盤(pán)主要針對(duì)首次置業(yè)或首次改善的剛需類(lèi)產(chǎn)品戶(hù)型，26%的項(xiàng)目主要面向中高端改善型需求，10.3%的項(xiàng)目推出不限購(gòu)的商住產(chǎn)品，主要面向投資客戶(hù)及部分受限購(gòu)條件制約的自住購(gòu)房者，剛需類(lèi)項(xiàng)目平均去化率超七成。

2016年上半年，全國(guó)商品房均價(jià)同比上漲13.1%。而根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)公布的6月份全國(guó)百城房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，2016年6月，全國(guó)100城市（新建）住宅平均價(jià)格為每平方米11816元，環(huán)比上漲1.32%，漲幅較上月收窄0.38個(gè)百分點(diǎn)。

2016年上半年百城住宅均價(jià)環(huán)比漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，3月環(huán)比漲幅突破1%，5月同比漲幅突破10%。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2016年以來(lái)，百城住宅均價(jià)環(huán)比持續(xù)上漲，上半年累計(jì)上漲7.61%。其中，一季度累計(jì)上漲2.94%，3月環(huán)比漲幅達(dá)到歷史最高點(diǎn)，為1.90%；二季度保持較高漲幅，累計(jì)上漲4.54%。同比來(lái)看，自2015年8月百城住宅價(jià)格同比止跌轉(zhuǎn)漲以來(lái)連續(xù)11個(gè)月上漲，且漲幅持續(xù)擴(kuò)大，今年5月漲幅突破10%，6月漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，至11.18%。

2016年上半年，各級(jí)城市住宅價(jià)格均累計(jì)上漲，二季度城市分化趨勢(shì)放緩。具體來(lái)看，一線(xiàn)城市上半年累計(jì)上漲12.79%，漲幅較去年同期擴(kuò)大7.62個(gè)百分點(diǎn)；二線(xiàn)城市累計(jì)上漲5.33%，其中蘇州、南京累計(jì)漲幅超過(guò)20%；三線(xiàn)城市累計(jì)上漲4.27%，其中東莞、中山、惠州漲幅超過(guò)25%，居全國(guó)前列。二季度分化趨勢(shì)明顯放緩，一線(xiàn)城市漲幅收窄，二三線(xiàn)漲幅均擴(kuò)大，尤其是二線(xiàn)城市漲幅擴(kuò)大顯著。

受熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市帶動(dòng)，其周邊城市價(jià)格漲幅也不斷擴(kuò)大。一線(xiàn)城市在2015下半年持續(xù)寬松的貨幣政策影響下率先掀起漲價(jià)潮，深圳、上海漲幅尤為明顯，今年一季度延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，且保持較高漲幅，這種趨勢(shì)逐漸蔓延到東莞、惠州等周邊城市及南京、蘇州等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市；3月以來(lái)為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，深圳、上海、蘇州、惠州等城市相繼出臺(tái)收緊政策，且初見(jiàn)成效，二季度這類(lèi)城市房?jī)r(jià)漲幅已明顯放緩；5月廈門(mén)、合肥漲幅仍顯著；6月在嚴(yán)控房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策影響下，熱點(diǎn)城市漲幅均有所緩和。

總得來(lái)講，2016年上半年，政策寬松趨穩(wěn)，各類(lèi)需求集中釋放推動(dòng)市場(chǎng)整體高位運(yùn)行，代表城市商品住宅月均成交創(chuàng)歷史同期最高水平。百城價(jià)格上半年累計(jì)上漲7.61%，核心一二線(xiàn)及周邊城市輪番領(lǐng)漲。量?jī)r(jià)高位推動(dòng)下，品牌房企業(yè)績(jī)大增，同時(shí)大型房企資源整合加劇，對(duì)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)投資態(tài)度積極，造成地價(jià)短期急劇攀升，其中南京、蘇州等城市地價(jià)漲幅尤為顯著。

展望下半年，不同城市價(jià)格走勢(shì)持續(xù)分化。一線(xiàn)城市中，北京、上海漲幅趨緩；深圳近兩月二手房?jī)r(jià)格已轉(zhuǎn)為下跌，未來(lái)也將影響到新房市場(chǎng)預(yù)期。南京、蘇州等強(qiáng)二線(xiàn)城市上半年房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，價(jià)格水平已在一定程度上超出購(gòu)買(mǎi)力，且市場(chǎng)杠桿率較高，價(jià)格變化對(duì)信貸政策敏感度高，政策收緊下可能出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整；東莞、惠州、廊坊等一線(xiàn)周邊城市受大城市需求輻射影響，未來(lái)發(fā)展預(yù)期樂(lè)觀，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力仍然較足。而二線(xiàn)城市中的成都、重慶樓市供應(yīng)充足，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力相對(duì)較弱。

2016年是中國(guó)有史以來(lái)地王出現(xiàn)最密集的年份，以“高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率”為代表的三高地塊普遍出現(xiàn)在一、二線(xiàn)城市中，并持續(xù)刺激該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)。就目前來(lái)看，地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)已經(jīng)從一線(xiàn)城市逐步蔓延到二線(xiàn)城市。是以到了2016年6月，土拍熱度依然不減，月內(nèi)共拍出26塊“地王”，數(shù)量超過(guò)5月份再攀新高。宏皓教授表示，“地王”頻出的原因一方面是由于開(kāi)發(fā)商“兜里有錢(qián)”，在市場(chǎng)成交持續(xù)向好，貨幣政策整體趨寬之下，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流、凈負(fù)債率都得到了極大改觀；另一方面，2015年以來(lái)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，推高了市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期。但最重要的原因，還是因?yàn)樾袠I(yè)規(guī)模見(jiàn)頂，但集中度卻在不斷提升，行業(yè)整合也在不斷提速，加劇了企業(yè)對(duì)于規(guī)模訴求的危機(jī)感，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)土地資源的爭(zhēng)奪明顯加劇?！暗赝酢钡挠楷F(xiàn)意味著高昂的土地成本最終將傳導(dǎo)到消費(fèi)者端。

而針對(duì)頻頻出現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象，6月24日，合肥市人民政府辦公廳正式下發(fā)《合肥市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，通知從幾個(gè)方面對(duì)合肥樓市進(jìn)行了調(diào)控。其中包括增加土地供應(yīng)和住房供應(yīng)、實(shí)行土地供應(yīng)“并聯(lián)”拍賣(mài)、執(zhí)行差別化住房信貸政策等等。合肥市的樓市新政從供需兩端同時(shí)發(fā)力，對(duì)于二套房的首付比例最低提高至四成，最高提至六成，且停止提供公積金貸款；并且規(guī)定，20億以?xún)?nèi)土地款須1個(gè)月付清。數(shù)據(jù)顯示，5月份，合肥的房?jī)r(jià)均價(jià)達(dá)到11503元/平方米，房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)武漢，成為中西部地區(qū)房?jī)r(jià)最貴的城市。在增速方面，5月房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)了47.69%，僅次于深圳，位居全國(guó)第二。此次信貸政策的收緊，在很大程度上為樓市降溫。

展望下半年，隨著之前熱點(diǎn)城市市場(chǎng)需求的釋放，預(yù)計(jì)品牌房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度將有所放緩，但銷(xiāo)售規(guī)模仍將處于較高水平。在拿地布局方面，由于當(dāng)前行業(yè)整合壓力較大，集中度將持續(xù)提高，擁有更多土地儲(chǔ)備的房企將在未來(lái)整合競(jìng)爭(zhēng)格局中掌握更多話(huà)語(yǔ)權(quán)，因此品牌房企在一、二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將仍然激烈。

近日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中發(fā)布了《中國(guó)住房發(fā)展(2016中期)報(bào)告》(以下稱(chēng)《報(bào)告》)?！秷?bào)告》建議，一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市需要增加供給，在商改住的基礎(chǔ)上，實(shí)施工改住，調(diào)整工業(yè)用地的功能?？偨Y(jié)和推廣蘇州等地經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行房?jī)r(jià)漲停板制度和土地拍賣(mài)熔斷制。同時(shí)，抓住目前機(jī)會(huì)，在一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市開(kāi)征房產(chǎn)稅。

上述《報(bào)告》認(rèn)為，嚴(yán)格控制特大城市人口與規(guī)模，采取限制大城市的土地供應(yīng)和住房供給，只會(huì)造成了房地產(chǎn)的嚴(yán)重分化和空間結(jié)構(gòu)的失衡。因?yàn)槿木€(xiàn)城市有大量的土地供應(yīng)和住房供給，但是很難吸引更多的人口。

因此要解決房地產(chǎn)分化，特別是一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)暴漲的問(wèn)題，需要加大一二線(xiàn)城市和城市群內(nèi)中小城市的土地和住房供應(yīng)，帶動(dòng)住房投資增長(zhǎng)。對(duì)于三四線(xiàn)城市應(yīng)該限制土地供應(yīng)和住房供給，將庫(kù)存逐步消化。

宏皓教授表示，房地產(chǎn)稅迄今已經(jīng)試點(diǎn)征收了5年多，但是操作難度很大，有的地區(qū)稅收成本甚至和稅收收入相當(dāng)，另外一個(gè)地區(qū)征收房地產(chǎn)稅，使得人才向周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移。適時(shí)推出房產(chǎn)稅非常有必要。

宏皓教授是中國(guó)目前首位指導(dǎo)各地政府產(chǎn)業(yè)投資基金的建立及運(yùn)作，幫助地方政府用金融創(chuàng)新搭建多元化的投融資平臺(tái)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的金融實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家。是對(duì)企業(yè)、政府、銀行、家庭講授金融全產(chǎn)業(yè)鏈綜合課程導(dǎo)師，是講授房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展導(dǎo)師，是目前企業(yè)投融資管理和資本運(yùn)作課程最具權(quán)威的教授，也是國(guó)內(nèi)目前唯一給銀行高管講授金融創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級(jí)課程的實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家。

宏皓教授受邀給很多大中型的央企、國(guó)企性質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)講轉(zhuǎn)型升級(jí)的課程，很多房企過(guò)去兩年都是高價(jià)拍地，目前沒(méi)有現(xiàn)金流開(kāi)工，宏皓教授除了教給他們?nèi)绾谓鉀Q當(dāng)下的融資困境，創(chuàng)新的融資方法如何落地，也會(huì)利用一部分課時(shí)專(zhuān)門(mén)講房企要站在未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度，通過(guò)金融創(chuàng)新改變公司傳統(tǒng)的粗放的拿地造樓的發(fā)展模式。曾多次為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行授課，例如：

2015年3月27日金融學(xué)家宏皓給新希望房地產(chǎn)公司講授《房地產(chǎn)企業(yè)融資方法與投融資管理》、2015年9月11日金融學(xué)家宏皓給北科建集團(tuán)講授《宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)》等等。

2016年6月3日，著名金融學(xué)家宏皓給民生銀行總行講授《投資銀行業(yè)務(wù)操作實(shí)務(wù)》，課程中詳細(xì)講述了國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀投資銀行的操作案例，以及結(jié)合民生銀行目前的投行業(yè)務(wù)，提出了創(chuàng)新的建設(shè)意見(jiàn)，投行業(yè)務(wù)權(quán)威專(zhuān)家宏皓深受學(xué)員的一致好評(píng)。