最新發(fā)布的全球大城市一季度房?jī)r(jià)漲幅排行榜上，深圳和上海分別登上冠軍和亞軍寶座。全球150個(gè)大型城市今年一季度的房?jī)r(jià)平均上漲了4.5%。其中，最引人矚目的是中國(guó)。深圳以62.5%的季度房?jī)r(jià)平均漲幅雄踞榜首，緊隨其后的上海單季房?jī)r(jià)平均漲幅也達(dá)到30.5%。除了深圳和上海之外，南京和北京在一季度分別以17.8%和17.6%的漲幅位列第四和第五。

近日，公布的6月31個(gè)省會(huì)城市(含4個(gè)直轄市)的住宅房?jī)r(jià)排行情況，合肥、北京、上海、南京等地的房?jī)r(jià)漲勢(shì)依然可觀，將大部分省會(huì)城市甩在后頭。其中，合肥6月住宅均價(jià)11854元，同比漲幅49.88%位列省會(huì)城市之首。

數(shù)據(jù)顯示，6月份31個(gè)省會(huì)城市中26城同比房?jī)r(jià)上漲，5城下跌，整體漲勢(shì)趨于平穩(wěn)。其中，漲幅超過(guò)10%的省會(huì)城市有9個(gè)，分別是合肥、上海、北京、南京、武漢、天津、濟(jì)南、石家莊、福州，其余大部分城市漲跌幅均保持在個(gè)位數(shù)。

在滬深等一線城市限購(gòu)收緊后，二線“四小龍”和環(huán)一線城市大幅上漲，上半年這些城市的漲幅均名列前茅，合肥、廊坊尤其跑得快，上半年漲幅均超過(guò)30%。廊坊之后，蘇州和廈門兩個(gè)風(fēng)景秀麗的旅游城市半年漲幅分別達(dá)到了31.43%和24.59%。

今年以來(lái)，在整體政策寬松的背景下，一線城市和二線核心城市、環(huán)一線城市地區(qū)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)升高。合肥上半年房?jī)r(jià)上漲了39.57%，位居各大城市首位。去年12月，合肥樓市均價(jià)為8493元/平方米，在中西部城市中排在武漢、鄭州和南昌之后。到今年6月，合肥房?jī)r(jià)已經(jīng)上升到11854元/平方米，上升至中西部各城市第一位。

高漲的房?jī)r(jià)也引發(fā)外界的擔(dān)憂，并最終帶來(lái)樓市政策的收緊。今年7月1日起合肥實(shí)施調(diào)控新政，提高二套房和三套房的首付比例，同時(shí)加大土地供應(yīng)，對(duì)“地王”現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)控。數(shù)據(jù)顯示，7月合肥均價(jià)已突破1.2萬(wàn)元大關(guān)。自限貸執(zhí)行至今一周多的時(shí)間看，限貸對(duì)抑制合肥房?jī)r(jià)起著積極的作用，不過(guò)樓市漲勢(shì)不變，預(yù)計(jì)后期房?jī)r(jià)漲勢(shì)會(huì)減緩，保持穩(wěn)定狀態(tài)。樓市熱度將會(huì)減弱。

在合肥之后，三線城市廊坊房?jī)r(jià)半年漲幅達(dá)到33.37%，位居全國(guó)第二，同比漲幅更是將近50%。宏皓教授表示，廊坊房?jī)r(jià)高漲主要原因在于，隨著北京市政府東遷，通州城市副中心確立。2015年8月，北京通州出臺(tái)最嚴(yán)格限購(gòu)后，很多資金外溢，開始炒作環(huán)北京樓市，這是這一輪暴漲的最主要原因之一。

廊坊之后，蘇州和廈門半年漲幅分別達(dá)到了31.43%和24.59%。以廈門為例，6月廈門房?jī)r(jià)均價(jià)為31363元/平方米，比一線城市廣州高出1萬(wàn)多元，高居全國(guó)第四，直逼北上深。由于房?jī)r(jià)高漲，蘇州和廈門兩個(gè)城市也紛紛收緊了調(diào)控政策。

綜合來(lái)看，房?jī)r(jià)漲幅靠前的城市主要有兩大類，一部分是房?jī)r(jià)上漲迅猛的二線“四小龍”——合肥、蘇州、廈門和南京，其中合肥高居榜首，蘇州和廈門位列三、四位，南京位列第八。另一部分則是環(huán)一線城市地區(qū)，比如緊鄰北京的廊坊漲幅高居第二，毗鄰深圳的東莞高居第五，珠海位居第九，天津位居第十，此外，蘇州的昆山等地也受到上海購(gòu)買力外溢的影響。由于需求溢出效應(yīng)，環(huán)一線城市周邊吸引了大量有購(gòu)買力的購(gòu)房者，推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲，而這部分人的收入并不全部來(lái)源于當(dāng)?shù)兀聘吡诉@些周邊城市的房?jī)r(jià)收入比。

相比之下，由于一線城市如上海、深圳等在今年3月紛紛收緊了限購(gòu)等調(diào)控政策，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭也明顯放緩。這其中北京和上海半年漲幅位列第七和第八。廣深的漲幅更是位列10名之后。其中廣州雖然自今年3月后連續(xù)多月創(chuàng)下成交天量，但由于供應(yīng)量巨大，房?jī)r(jià)走勢(shì)仍比較平穩(wěn)。

宏皓教授提到，過(guò)去一年多來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要方向是去庫(kù)存，所以各種寬松政策次第出臺(tái)。但因?yàn)閹?kù)存分化，部分一二線城市及一二線輻射區(qū)，庫(kù)存較低的區(qū)域，在系列刺激政策影響下，出現(xiàn)了非常明顯的量?jī)r(jià)快速上漲現(xiàn)象。在二線核心城市和環(huán)一線城市收緊政策之后，到8、9月份后續(xù)影響會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，這些城市的成交量將會(huì)出現(xiàn)下滑。

房?jī)r(jià)在不斷上漲，地價(jià)也緊隨其后。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1—6月份，全國(guó)50個(gè)主要城市誕生的“地王”(統(tǒng)計(jì)口徑為單宗土地金額超過(guò)10億元的地塊)多達(dá)219宗，其中的熱點(diǎn)城市蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗。同時(shí)，上半年全國(guó)主要的50大城市土地出讓金總額首次突破萬(wàn)億元，高達(dá)10243億元，遠(yuǎn)超去年同期的6973億元。杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅甚至超過(guò)了200%。

今年二季度以來(lái)，盡管樓市上攻勢(shì)頭減弱，熱點(diǎn)城市推出緊縮措施，但地市高熱的局面并無(wú)緩減。在剛剛過(guò)去的6月份，根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)“三高地王”（高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)）誕生73宗，超過(guò)5月份的69宗，再次刷新歷史記錄。截至6月底，今年單宗超過(guò)10億元的高總價(jià)地塊已經(jīng)出現(xiàn)了205宗，溢價(jià)率超過(guò)100%的單宗地塊就有92宗，約是去年同期的45倍。

今年上半年，部分城市的土地市場(chǎng)持續(xù)火熱，“地王”層出不窮。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額較去年同期增長(zhǎng)34%。業(yè)內(nèi)人士表示，下半年熱點(diǎn)城市“地王”涌現(xiàn)的頻率或有所下降，但地價(jià)仍可能維持高位，監(jiān)管部門將繼續(xù)規(guī)范市場(chǎng)交易。同時(shí)，土地供應(yīng)政策下半年將更有針對(duì)性，更多“因城制宜”的措施或出臺(tái)。

今年的“地王潮”有以下幾大特征。一是二線城市“唱主角”，占據(jù)“地王”70%的數(shù)量，僅蘇州、杭州、南京、合肥四個(gè)城市就誕生了88宗“地王”。二線地市之所以火熱，“去庫(kù)存”向“補(bǔ)庫(kù)存”轉(zhuǎn)變、土地供應(yīng)緊縮是重要原因。

“地王”頻現(xiàn)直接推動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲及市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。同時(shí)，從2010年和2013年兩輪“地王”看，地價(jià)和房?jī)r(jià)相互攀升加劇樓市泡沫擔(dān)憂，倒逼緊縮政策出爐。此輪“地王潮”，資金推動(dòng)、避險(xiǎn)投資的因素明顯。

近日，長(zhǎng)三角多個(gè)城市樓市成為全國(guó)焦點(diǎn)，南京土地出讓，因眾多開發(fā)商爭(zhēng)搶熔斷而流拍；浙江則打出“組合拳”，以幫助冷熱不均的樓市去庫(kù)存。此外，珠三角的廈門因成交量火爆而限貸。作為南京土地熔斷機(jī)制政策實(shí)施后，南京最大的一場(chǎng)土地競(jìng)拍賺足了眼球。7月8日下午，南京集中出讓10幅地塊，其中8幅為住宅地，均設(shè)定了最高限價(jià)。除了超過(guò)40家房企參與搶地之外，更奇葩的是，8幅限價(jià)地塊，最終7幅因熔斷終止出讓。

南京出臺(tái)土地熔斷機(jī)制，最終目的是希望開發(fā)商理性拿地，控制土地拍賣的溢價(jià)率，最終達(dá)到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的。但從出臺(tái)土地熔斷機(jī)制以來(lái)，南京樓市量?jī)r(jià)上漲的局面并沒(méi)有太大改變。根據(jù)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份南京樓市成交量達(dá)到1.2萬(wàn)套，比5月份少了兩成，但是搶房、漲價(jià)現(xiàn)象依然較多。其中，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月27日至7月3日，南京成交量為4651套，同比前一周上漲100%。

作為二線城市房?jī)r(jià)上漲“四小龍”的合肥和廈門都先后重啟了限貸政策，從最先重啟的合肥來(lái)看，目前已經(jīng)起到效果，合肥樓市價(jià)格上漲幅度已經(jīng)得到有效控制，這對(duì)于南京來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是控制樓市最好的方法之一。

據(jù)悉，近期國(guó)資委已約談央企，住建部、國(guó)土資源部也在醞釀應(yīng)對(duì)政策，或意味著二線樓市政策收緊，拿地企業(yè)也將面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2013年——2015年誕生的“地王”項(xiàng)目，平均開發(fā)周期21個(gè)月，遠(yuǎn)慢于非“地王”項(xiàng)目。近三年總價(jià)“地王”前20位中，有4塊未動(dòng)遷，9塊未開工。由此，此輪“地王潮”或無(wú)法緩減樓市供求矛盾。

針對(duì)國(guó)企和央企“制造地王”，一方面要以發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，挖掘創(chuàng)新增長(zhǎng)動(dòng)力，專注國(guó)計(jì)民生為導(dǎo)向，加快推進(jìn)國(guó)企和央企改革。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，國(guó)企和央企要逐漸退出競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，業(yè)務(wù)要向城市一級(jí)土地開發(fā)、舊城改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)集中。

另一方面，要貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組。非房地產(chǎn)主業(yè)的央企要清理整頓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，限期完成退出。此外，要強(qiáng)化對(duì)央企和國(guó)企社會(huì)民生貢獻(xiàn)考核。

此外，還要控制地方政府助推形成“地王”行為。去產(chǎn)能和去杠桿背景下，地方政府過(guò)去仰仗的制造業(yè)、平臺(tái)投融資受到很大影響。樓市穩(wěn)投資、穩(wěn)財(cái)政的貢獻(xiàn)明顯，地方政府有放任地市火熱的意愿。因此，要加速推進(jìn)中央轉(zhuǎn)移支付和債務(wù)置換，鼓勵(lì)地方政府加大公共服務(wù)建設(shè)。同時(shí)，加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化和公共服務(wù)全覆蓋，長(zhǎng)期空置住房要以低租金、免租金等方式向外來(lái)常住人口分配，讓他們?cè)聛?lái)。宏皓教授表示，上述種種現(xiàn)象預(yù)示著，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控因城施策的方向已進(jìn)一步凸顯。2016年下半年，多地政策收緊，二線城市的樓市熱度將減弱，開啟下降通道。

宏皓教授受邀給很多大中型的央企、國(guó)企性質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)講轉(zhuǎn)型升級(jí)的課程，很多房企過(guò)去兩年都是高價(jià)拍地，目前沒(méi)有現(xiàn)金流開工，宏皓教授除了教給他們?nèi)绾谓鉀Q當(dāng)下的融資困境，創(chuàng)新的融資方法如何落地，也會(huì)利用一部分課時(shí)專門講房企要站在未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度，通過(guò)金融創(chuàng)新改變公司傳統(tǒng)的粗放的拿地造樓的發(fā)展模式。曾多次為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行授課，例如：

2014年11月9日金融學(xué)家宏皓給清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班講授《互聯(lián)網(wǎng)思維重塑房地產(chǎn)商業(yè)模式》、2015年3月27日金融學(xué)家宏皓給新希望房地產(chǎn)公司講授《房地產(chǎn)企業(yè)融資方法與投融資管理》、2015年9月11日金融學(xué)家宏皓給北科建集團(tuán)講授《宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)》等等。