一二線城市地王頻現(xiàn)，繼上海日前88億元拍出總價地王，昨日武漢又誕“三地王”。其中，漢陽濱江大道攔江路住宅商服用地被碧桂園以25.31億元摘下，以樓面價突破每平方米二萬元至20017元，成為武漢新地王。有統(tǒng)計顯示，僅今年上半年，全國50個主要城市已誕219個地王。單宗地價超過10億元的205宗高價“地王”，二線城市取代一線城市成了“地王”主戰(zhàn)場。其中，144宗溢價率超過50%的單宗地塊，約是去年同期的8.5倍；92宗溢價率超過100%的單宗地塊，約是去年同期的45倍。昨日武漢八地出讓，雖出現(xiàn)一宅地流拍，但仍拍出三個“地王”，出讓七地共帶來77.15億元土地出讓金。

據(jù)悉，針對地王頻出的現(xiàn)象，監(jiān)管部門又再出招。在中國證監(jiān)會周一的保薦機構(gòu)專題培訓(xùn)會議紀要里，披露了規(guī)范企業(yè)再融資資金的用途。證監(jiān)會官員指出，企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款，并需詳細披露募集資金的實際投向。不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。

宏皓教授認為，禁止房企通過再融資的途徑拿地，這些要求符合近期對穩(wěn)定資產(chǎn)價格的要求，是抑制地王和地價的一種方式。這肯定會提高房地產(chǎn)企業(yè)的拿地成本。監(jiān)管部門對房地產(chǎn)企業(yè)的再融資一向有較嚴格的限制，房企主要通過其他方式來融資，但監(jiān)管部門的指導(dǎo)意見無疑使房企的再融資渠道收得更緊。

日前舉行的政治局會議罕有提出要抑制資產(chǎn)泡沫，已被市場解讀為劍指房地產(chǎn)。整個社會房價越來越高，如果資產(chǎn)泡沫破滅，可能會出現(xiàn)金融風(fēng)險。中央政治局會議提出抑制資產(chǎn)泡沫，各個職能部門的政策正從多角度著手，上半年高歌猛進、地王頻出的房地產(chǎn)行業(yè)，則不可避免地進入了政策緊縮期。此次政策收緊是繼上海、深圳、南京等地房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊后的又一記重拳，對于依賴融資買地的房企來說，影響巨大；而對于地王頻出的土地市場，更是一種警示。

據(jù)了解，再融資募集的資金，上市公司應(yīng)按照實際用途披露，不得通過補充流動資金或償還銀行貸款，變相將募集資金用于其他用途。再融資包括增發(fā)、配股以及可轉(zhuǎn)換債券，主要是指股權(quán)融資。對于上市房企而言，通過公開發(fā)行和非公開發(fā)行進行再融資的渠道被收緊，房企想從資本市場低成本“補血”變得困難。

這樣的限制，或是各方利益協(xié)調(diào)的結(jié)果。從供給側(cè)改革的角度看，本應(yīng)繼續(xù)放寬再融資。但由于持續(xù)寬松政策下高杠桿增多，很多房企大規(guī)模融資，同時盲目拿地王，這都是此前中央提及的“資產(chǎn)泡沫”的表現(xiàn)。從這個角度看，政策收緊也是為了防范金融風(fēng)險，尤其是防止地產(chǎn)行業(yè)泡沫的出現(xiàn)。

7月8日，南京集中出讓8幅地塊，其中竟然有7幅地塊因觸及最高限價上限而遭“熔斷”流拍，而且競拍現(xiàn)場還出現(xiàn)了開發(fā)商集體鼓掌、起哄等不嚴肅場面，令政府很是尷尬和惱火。7月28日，南京市國土資源局網(wǎng)站掛出公告，稱經(jīng)南京市人民政府批準，南京市國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓公告中的8幅地塊因出讓方式及條件調(diào)整終止出讓，具體出讓時間和出讓條件另行發(fā)布公告。這8幅地塊原計劃的出讓時間是8月5日，此次政府突然暫停出讓，背后的深層次原因開發(fā)商們一致認為是上一次拍地惹的禍。

目前江蘇省13個地級市僅南京一市未采取網(wǎng)絡(luò)拍賣模式，且傳省政府有要求，今年年底全省均要實現(xiàn)土地拍賣網(wǎng)絡(luò)化。土拍由現(xiàn)場競價改為網(wǎng)拍后，或大大降低開發(fā)商競買時的一些主觀情緒，減少拍地時開發(fā)商的亢奮，給競拍降降溫。據(jù)悉，除了競拍方式的改變，政府部門可能還會更改一些出讓條件，比如調(diào)高原有的起拍價，競保障房面積等。從這8幅地塊的情況看，3幅為純宅地，5幅為商住用地，均位于南京市區(qū)周邊或熱點板塊，地塊較為優(yōu)質(zhì)，起拍價格普遍比開發(fā)商預(yù)期的要低，如果按原計劃拿出來競拍，很可能再次觸發(fā)大面積熔斷。在這種情況下，政府只能緊急叫停，防止再出現(xiàn)上次集體熔斷的轟動場面。

此前土地市場比較熱，采取了熔斷機制后又出現(xiàn)了很多無效的交易，所以此次設(shè)計網(wǎng)上交易的機制，其實是做了多方面權(quán)衡的。一方面是希望地塊能夠按照出讓計劃有序推向市場，另一方面是希望此類地塊后續(xù)能夠較好地抑制價格，即讓房企理性競價。相對來說網(wǎng)上交易能夠讓房企有更充足的時間來報價，同時也能夠規(guī)避傳統(tǒng)土拍市場上紛紛舉牌的相對魯莽做法。此次房企再融資收緊，也將在一定程度上起到作用。

其實，早在2010年，證監(jiān)會通過其官方網(wǎng)站發(fā)布了“暫停房企重組申請”，這讓國內(nèi)上市房企在內(nèi)地資本市場的再融資大門全部關(guān)閉。但到了2013年，房企再融資悄然開閘，十幾家房企公布了再融資計劃。進入2016年，在資本市場持續(xù)“外緊內(nèi)松”的背景下，房企內(nèi)地融資規(guī)模持續(xù)擴大，海外融資則持續(xù)縮水。對于上市房企而言，股權(quán)再融資成本低，風(fēng)險小，有利于規(guī)?；l(fā)展和公司治理結(jié)構(gòu)的改善，逐漸成為了房企融資的重要渠道之一。

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2016年上半年共有34家A股上市房企發(fā)布增發(fā)預(yù)案，融資總額達2271億元，比去年同期增長41.9%。同時，共有19家房企增發(fā)預(yù)案成功實施，募資總額達687億元，而在2015年上半年這個數(shù)字不過185億元，相比去年，今年上半年的增發(fā)數(shù)量和規(guī)模都呈現(xiàn)出大幅上漲的態(tài)勢。

從房企定向增發(fā)的主要用途來看，多數(shù)房企定增用于項目開發(fā)及償還借款。宏皓教授表示，再融資收緊，對于房企尤其是那些希望下半年大規(guī)模擴張的房企來說，是一個利空消息。另外，這也可能會使部分房企降低姿態(tài)，加快推盤來回籠資金。土地市場在經(jīng)歷上半年的瘋狂之后，下半年降溫是大概率，特別是上半年“地王”頻出的情況不會再出現(xiàn)；此外，考慮到上半年房價上漲的情況，下半年貨幣政策出現(xiàn)明顯放松的可能性仍然比較小。

最近，像天津松江等多家上市房企已調(diào)整了定增方案，從最高募27億元募資降為20億元，但除了減少募投項目及金額之外，償還銀行借款及有息負債仍為5億元。

今年一季度末，天津松江的資產(chǎn)負債率達到88.41%，創(chuàng)歷史新高，同比增加5.5個百分點。今年以來，已公告定增及配套融資預(yù)案但暫未被審核通過的重點上市房企如中糧地產(chǎn)、中洲控股。中糧地產(chǎn)擬定增募資50億元，其中須償還銀行貸款10.26億元，而中洲控股涉及定增總額55億元，其中須償還金融機構(gòu)借款15億元。

如果證監(jiān)會明確表態(tài)房企再融資只能用于項目建設(shè)，估計一些房企可能會繼續(xù)調(diào)整方案，畢竟房企降低負債率的意愿更強一些，如果調(diào)整后能順利通過也不錯。當前，在滬深交易所發(fā)債融資相對寬松，對大型房企影響不是特別大。

近期，房地產(chǎn)市場并不安寧，狀況頻出，政策頻出。宏皓教授是中國講房地產(chǎn)課程最具落地性的地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級唯一實戰(zhàn)專家。講房地產(chǎn)最好的老師，必須親自做過房地產(chǎn)企業(yè)的資本運作與融資，熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式，會運用金融創(chuàng)新的方式幫助房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，拓寬融資渠道，必須了解資本市場，能夠運用資本運作在資本市場提升房地產(chǎn)上市公司的資本活躍度。要有代表性學(xué)術(shù)著作，對銀行的金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)也要深入研究。

可目前在中國講資本運作和融資的課程的老師基本都只具備上述一個條件，很多老師連資本市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢都不了解，只知道基本的資本運作和融資簡單的方法，根本幫助不了房地產(chǎn)企業(yè)徹底擺脫發(fā)展的瓶頸。因此，必須多管齊下，尤其要幫助房地產(chǎn)企業(yè)搭建投融資平臺，建立金融安全防范體系，才能給房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避投融資風(fēng)險，徹底解決長遠發(fā)展的難題。這就需要房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級導(dǎo)師金融學(xué)家宏皓教授來幫助房地產(chǎn)企業(yè)在全方位突破發(fā)展瓶頸。

宏皓教授的核心課程包括：《房地產(chǎn)行業(yè)趨勢分析與融資策略及資本運作》、《房地產(chǎn)發(fā)展趨勢和轉(zhuǎn)型升級》、而《房地產(chǎn)發(fā)展趨勢及投融資管理與銀行金融創(chuàng)新》這門課程體現(xiàn)了金融學(xué)家宏皓長期的研究方向，課程內(nèi)容包含了房地產(chǎn)結(jié)合宏觀經(jīng)濟下今后的發(fā)展趨勢、企業(yè)的資本運作、當前的資本市場、融資方法、投融資管理、銀行的轉(zhuǎn)型升級、如何控制房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險、銀行的金融創(chuàng)新手段應(yīng)用、銀行今后的發(fā)展方向、銀行與房地產(chǎn)企業(yè)如何合作才能共贏等適時的熱門學(xué)習(xí)課題。