最新數(shù)據(jù)顯示，本周新房市場總體成交環(huán)比增長7.59%,其中,一線城市環(huán)比增長4.76%,二線城市環(huán)比增長11.95%,三線城市環(huán)比增長0.79%。分區(qū)域來看,環(huán)渤海區(qū)域環(huán)比增長0.24%,長三角區(qū)域環(huán)比增長9.30%,珠三角區(qū)域環(huán)比增長12.64%。截至7月30日,本月成交一線城市環(huán)比下降0.39%,同比下降11.60%;二線城市環(huán)比下降9.62%,同比增長22.33%;三線城市環(huán)比下降5.37%,同比增長20.44%。庫存方面,上周我們統(tǒng)計的16城整體庫存有所下降,其中一線城市去化周期5.62個月,二線城市去化周期6.55個月。二手房方面:本周統(tǒng)計的7城二手房市場總體成交環(huán)比增長2.27%。

7月份全國百城住宅均價環(huán)比上漲1.63%、同比上漲12.39%，漲幅均擴大。這已經(jīng)是百城住宅均價環(huán)比連續(xù)15個月上漲，同比連續(xù)12個月上漲。7月份全國100個城市(新建)住宅平均價格為12009元/平方米，環(huán)比上漲1.63%，漲幅較上月擴大0.31個百分點；同比上漲12.39%，漲幅較上月擴大1.21個百分點。

在房價和地價大幅上漲的背后，熱點城市政策不斷收緊，7月天津、武漢等城市下調(diào)公積金貸款上限，上海提出做好房地產(chǎn)信貸防控，廈門從居住用地供應(yīng)、住房貸款政策等七個方面出臺一系列措施。多方面釋放收緊信號，已經(jīng)對市場預(yù)期產(chǎn)生一定影響。

決策層對房地產(chǎn)“分城施策”的思路仍是下半年樓市調(diào)控的主基調(diào)。對部分“地王”頻出的熱點城市，或會出臺抑制措施。三、四線城市主要任務(wù)仍是“去庫存”，政策上也需創(chuàng)新加碼。數(shù)據(jù)顯示，在寬松的貨幣環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的“吸金”作用明顯，加強監(jiān)管也在情理之中。據(jù)統(tǒng)計，2016年上半年，商品房銷售額4.9萬億元，同比增速42.1%，盡管較一季度增速放緩，但仍處于較高水平。

并且，今年上半年房地產(chǎn)貸款占人民幣新增貸款比重創(chuàng)新高，個人住房貸款高歌猛進。據(jù)統(tǒng)計，2013年以來，房地產(chǎn)貸款占人民幣新增貸款的比重始終維持在25%以上的較高水平，而2016年上半年占比更是高達(dá)38.9%，創(chuàng)近6年最高水平。面對如此“吸金”的房地產(chǎn)，部分房價過快上漲的熱點城市，從嚴(yán)管控是理所當(dāng)然的。

而土地市場業(yè)在逐漸降溫，7月份被業(yè)內(nèi)稱為土地市場的“地王月”。據(jù)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)，7月后半個月，不僅僅是南京、杭州、蘇州、合肥等重點二線城市“地王”頻出，還有武漢、鄭州、嘉興、溫州、南昌、青島、南寧、昆山、珠海、長春等十余個城市先后誕生12個單價或總價“地王”?！懊娣圪F過面包”現(xiàn)象成為常態(tài)。 有鑒于此，近期證監(jiān)會、國土部等部門分別傳出針對土地市場的政策收緊信號，上海、南京、合肥等地也陸續(xù)出臺了相關(guān)收緊政策。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，綜合多種因素來看，一二線前期熱點城市的土地市場熱度將有所回落，地價漲幅略有放緩。從資金源頭限制“地王制造者”已經(jīng)初現(xiàn)端倪。近日，證監(jiān)會在一次內(nèi)部會議上表示，房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資補充流動資金將受到嚴(yán)格限制，再融資所募資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)，而不能用于拍地和償還銀行貸款。

另一方面，多個地方政府也正在有針對性的調(diào)整土地政策，尤其“地王”頻出的熱點城市，調(diào)整政策以收緊為主。據(jù)悉下半年，上海將在嚴(yán)格執(zhí)行限購和差別化信貸稅收政策、堅決抑制投資投機性需求的同時，加快調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高住宅供地比例，加快商品住房土地供應(yīng)節(jié)奏。

而在此之前，南京市針對土地市場推出了“熔斷機制”：土地現(xiàn)場競價一旦超過最高限價，地塊將被流拍。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，南京此舉同樣是希望房地產(chǎn)企業(yè)理性拿地，最終達(dá)到抑制地價的作用。

“地王”頻出的合肥市近日也推出了規(guī)范國有經(jīng)營性建設(shè)用地出讓行為的政策，具體內(nèi)容包括：單宗土地出讓價款首次繳納比例不得低于50%，閑置土地滿兩年無償收回，欠繳土地出讓價款、閑置土地等未處置前不能再拿新地等。不僅如此，由于一二線土地市場高價地頻出，國土部土地利用管理司在6月中旬重申了“異常交易地塊”的上報備案制度，要求地方國土部門明確異常交易地塊的上報范圍、方式、條件、期限等，省級國土資源部門應(yīng)對出現(xiàn)異常高價地塊的市縣進行督促和約談。

綜合多種因素，三季度全國地價整體保持溫和上升的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場持續(xù)分化，升溫或回暖的城市范圍向三線熱點城市擴大；一二線前期熱點城市的土地市場熱度將有所回落，地價漲幅略有放緩。由此帶來的直接影響將是帶來房價上漲趨勢的放緩。高地價，買單的自然是購房者。

據(jù)悉，7月漲幅居前十位的城市，依次是：嘉興、廊坊、合肥、廈門、福州、昆山、濟南、鹽城、常熟、上海。與之形成顯明對比的是，原本引領(lǐng)房價上漲的北京、上海等城市，7月房價環(huán)比卻相對溫和，個別城市如重慶、廣州還出現(xiàn)下跌。

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會1日公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份，深圳新建商品住房成交價格為56720元/平方米，環(huán)比下跌8.15%，為2012年以來環(huán)比最高跌幅。7月份，深圳共成交2984套新建商品住房，成交面積30.9萬平方米，環(huán)比分別下跌8.27%和10.83%，同比分別下跌53.48%和54.17%。當(dāng)月，深圳新建商品住房成交價格雖環(huán)比下降8.15%，但同比漲幅達(dá)到62.84%。

二手住宅方面，7月份深圳共成交5838套，環(huán)比上漲7.77%，同比下跌63.67%；成交面積48.87萬平方米，環(huán)比微降0.2%，同比下跌63.71%。由此可以看出，一線房價的下降通道已經(jīng)開啟，在政府多部分控制“地王熱”，控制房貸的綜合因素下，房價也逐漸出現(xiàn)下跌。

而在政府多方調(diào)控下，“去庫存”業(yè)略顯成效。今年以來，內(nèi)蒙古積極落實促進商品房銷售的信貸、稅費等優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)去庫存工作取得了初步成效。內(nèi)蒙古住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、統(tǒng)計局等部門的數(shù)據(jù)顯示，今年前6個月，全區(qū)商品房實現(xiàn)銷售面積668.43萬平方米，其中商品住宅銷售面積為573.25萬平方米，同比分別增長17%和19.78%。與此同時，今年上半年，內(nèi)蒙古商品房屋銷售額達(dá)到288.68億元，同比增長11.77%，增勢明顯好于去年同期。其中，商品住宅銷售額229.15億元，同比增長15.79%。

在商品房屋銷售面積、銷售額均明顯增長的同時，內(nèi)蒙古商品房屋的庫存量明顯下降。2015年9月，內(nèi)蒙古的商品住宅網(wǎng)上預(yù)售面積庫存為8366萬平方米、77.9萬套，達(dá)到庫存最高位。經(jīng)過一段時間的消化，到今年6月底，庫存量已經(jīng)降為網(wǎng)上預(yù)售面積約7259.3萬平方米、67.9萬套。

針對現(xiàn)在錯綜復(fù)雜的房地產(chǎn)市場，行業(yè)迫切的需要一位專業(yè)的房地產(chǎn)老師知道企業(yè)運作。那么講房地產(chǎn)最好的老師，必須親自做過房地產(chǎn)企業(yè)的資本運作與融資，熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式，會運用金融創(chuàng)新的方式幫助房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，拓寬融資渠道，必須了解資本市場，能夠運用資本運作在資本市場提升房地產(chǎn)上市公司的資本活躍度。要有代表性學(xué)術(shù)著作，對銀行的金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)也要深入研究。

可目前在中國講資本運作和融資的課程的老師基本都只具備上述一個條件，很多老師連資本市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢都不了解，只知道基本的資本運作和融資簡單的方法，根本幫助不了房地產(chǎn)企業(yè)徹底擺脫發(fā)展的瓶頸。因此，必須多管齊下，尤其要幫助房地產(chǎn)企業(yè)搭建投融資平臺，建立金融安全防范體系，才能給房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避投融資風(fēng)險，徹底解決長遠(yuǎn)發(fā)展的難題。這就需要房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級導(dǎo)師金融學(xué)家宏皓教授來幫助房地產(chǎn)企業(yè)在全方位突破發(fā)展瓶頸。

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