2016年上半年，在樓市回暖、房企非理性購(gòu)地的推動(dòng)下，土地市場(chǎng)再度創(chuàng)造歷史，而造就這個(gè)結(jié)果的原因則是利好政策催熱市場(chǎng)，寬松政策帶來(lái)低廉的融資成本。正因如此，房企大量融資，負(fù)債率大幅升高。

宏皓教授表示，當(dāng)前90%的房地產(chǎn)企業(yè)資金面趨緊，上市公司和央企也在所難免。房企仍舊熱衷于拿地，從而換取銀行的信貸來(lái)置換到期無(wú)力償還的前期貸款。房企已經(jīng)不知不覺(jué)地進(jìn)入借新還舊的可怕模式中循環(huán)，小型房地產(chǎn)企業(yè)在這兩年會(huì)逐漸轉(zhuǎn)型淘汰，大型房企拿地?zé)崆椴粶p。在此背景下，市場(chǎng)應(yīng)高度警惕土地價(jià)格推高房?jī)r(jià)帶來(lái)的高杠桿和泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至到8月1日，2016年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債816只，發(fā)債總額7588.12億元，是除金融業(yè)外發(fā)債最多的行業(yè)，較上年同期發(fā)債總額1934.73億元同比上漲292%。其中，僅7月發(fā)債支數(shù)就達(dá)125只。

在發(fā)債規(guī)模飆升的同時(shí)，銀行貸款規(guī)模也大幅增加。2016年上半年，上市房企銀行貸款規(guī)模較去年同期大幅增長(zhǎng)158%，除一月份小幅低于去年同期外，其余月份較去年均有較大增幅。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，個(gè)人按揭貸款迅猛攀升，2016年2月至5月，同比增速分別達(dá)30.40%、46.20%、54.70%和58.50%，而2014年4月至12月連續(xù)同比增幅為負(fù)。

在信托業(yè)務(wù)方面， 2016年上半年，房地產(chǎn)信托成立342只，信托規(guī)模731億元，相比2015年同期，成立數(shù)量下降15.78%，但規(guī)模小幅上升5.39%。在加大發(fā)債力度的背景下，房企負(fù)債率大幅上升。數(shù)據(jù)顯示，房企凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)利潤(rùn)率均值兩項(xiàng)指標(biāo)繼續(xù)下滑，處于從2009年以來(lái)的最低點(diǎn)。同時(shí)，房企凈負(fù)債率均值為96.09%，比2014年上升7.23個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)歷史新高。宏皓教授表示，房企這種“先占坑”的行為可以視為是用時(shí)間換空間，而解套的機(jī)會(huì)就在于房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，間接則造成企業(yè)負(fù)債率居高不下。

目前，商品房成交市場(chǎng)持續(xù)活躍，開(kāi)發(fā)商在重點(diǎn)區(qū)域補(bǔ)庫(kù)存意愿較強(qiáng)，配合資金成本端處于歷史低位的狀況，房企對(duì)于融資需求逐步走強(qiáng)。同時(shí)，上半年貨幣政策持續(xù)寬松，而整個(gè)市場(chǎng)缺乏可投的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，導(dǎo)致大規(guī)模的低成本資金借道資產(chǎn)管理公司、基金公司等進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)行業(yè)成為吸收流動(dòng)性的重要載體。

在活躍的融資活動(dòng)下，房企再度擴(kuò)大自己的融資形式。僅2016年單月，其他債權(quán)融資規(guī)模達(dá)307.06億元，同比大幅增長(zhǎng)512%，創(chuàng)下2014年以來(lái)單月債權(quán)融資規(guī)模新高。其中，碧桂園向境內(nèi)合格投資者發(fā)行本金額為48億元和14.11億元的購(gòu)房尾款應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持證券，募集資金主要用于集團(tuán)日常營(yíng)運(yùn)。此外，首開(kāi)股份董事會(huì)通過(guò)注冊(cè)發(fā)行資產(chǎn)支持票據(jù)的議案，擬非公開(kāi)發(fā)行金額不超過(guò)12億元、期限不超過(guò)10年的資產(chǎn)支持票據(jù)。

值得一提的是，本輪拿到“地王”的房企，幾乎都是不惜負(fù)債累累去豪賭房地產(chǎn)的明天。如日前拍下蘇州最高溢價(jià)率318.86%地塊的景瑞地產(chǎn)，近日再度拍下杭州一幅土地。這意味著，在短短一個(gè)月內(nèi)，景瑞在土地的并購(gòu)擴(kuò)張上投資近40億元，幾近其2015年總營(yíng)業(yè)收入57.66億元的69%。然而，景瑞地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)在2015年已進(jìn)入虧損狀態(tài)，負(fù)債率高達(dá)83.59%。

房企負(fù)債額大幅增加。2015年，65家重點(diǎn)房企有息負(fù)債總額為32300.85億元，平均有息負(fù)債為496.94億元。其中，恒大、綠地融資分別為2969.06億元和2398.75億元，萬(wàn)達(dá)、中國(guó)中鐵、中國(guó)鐵建、保利有息負(fù)債也超千億元。

在此背景下，房企負(fù)債率也大幅增加。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，2015年，云南城投負(fù)債率為434%，同比上升89個(gè)百分點(diǎn)；綠地集團(tuán)凈負(fù)債率達(dá)384%，同比上漲51%；恒大凈負(fù)債率達(dá)261%，同比上漲72%，考慮到永久債券凈負(fù)債率則更是高達(dá)409%。

在資金的追捧下，2016年的土地市場(chǎng)再度爆發(fā)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月28日，全國(guó)住宅土地合計(jì)超過(guò)10億元的地塊多達(dá)257宗；其中，溢價(jià)率超過(guò)100%的“地王”合計(jì)128宗，溢價(jià)率超過(guò)50%的更是多達(dá)189宗。而在2015年同期，單宗土地成交額超過(guò)10億元的只有150宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的僅5宗，超過(guò)50%的也只有29宗。這意味著，同比溢價(jià)率超過(guò)100%的土地總數(shù)大幅上漲了24倍。

在房企融資規(guī)模和負(fù)債率大幅上漲的背景下，近來(lái)多方開(kāi)始加碼對(duì)房企的融資和拿地限制，房企的銀根或?qū)⒈皇站o，房企通過(guò)融資募集資金的難度加大，所得資金的用途范圍變窄，融資成本也在上升。證監(jiān)會(huì)日前召開(kāi)會(huì)議要求，企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵(lì)用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款，并需詳細(xì)披露募集資金的實(shí)際投向；不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。同時(shí)，證監(jiān)會(huì)發(fā)行部要求企業(yè)再融資所得不能用于非資本性支出，如購(gòu)買(mǎi)原材料和員工支出，用于鋪底流動(dòng)資金、預(yù)備費(fèi)、其他費(fèi)用的視同補(bǔ)充流動(dòng)資金。

也有消息稱(chēng)，某股份商業(yè)銀行近期明確對(duì)于2015年三季度后拿地且成本過(guò)高的項(xiàng)目原則上不介入。此外，對(duì)于全國(guó)前20名的房企，融資比例不超過(guò)土地成本的60%，其他房企則不超過(guò)50%。除渠道收緊外，資金成本也在上升。2016年5月份，A股市場(chǎng)上市房企公司債的票面利率為6.16%。相比4月增加了0.9個(gè)百分點(diǎn)，增幅為17%。觀察今年1月至5月公司債的票面利率，除2月份略偏低外，其余月份總體上呈現(xiàn)出利率上升的態(tài)勢(shì)。這也意味著，目前上市房企的直接融資成本正在加大。

經(jīng)分析，房企資金面寬裕是地王潮涌現(xiàn)的導(dǎo)火索之一。去年下半年以來(lái)，房企融資成本大幅降低，以房企發(fā)債為例，融資成本普遍降低至5-6%，并且規(guī)模也較大，品牌房企幾十億的發(fā)債規(guī)模很常見(jiàn)，再加上去年下半年至今房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，房企資金面并不存在太大的壓力。從A股上市房企公司債的發(fā)行來(lái)看，目前融資成本略有上升。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，最為寬松的融資窗口期或已過(guò)去，后續(xù)的融資壓力將上升。隨著資金成本的提升和市場(chǎng)銷(xiāo)售的降溫，房企資金最寬松的時(shí)期正在逐漸消逝。且由于今年以來(lái)國(guó)內(nèi)融資規(guī)模較大，若后續(xù)市場(chǎng)不能持續(xù)回暖，企業(yè)可能會(huì)陷入新一輪的償債壓力中。隨之而來(lái)的則是房企資金鏈緊繃，甚至有可能出現(xiàn)斷裂，為了拯救這一局面。大多房地產(chǎn)公司都開(kāi)啟了網(wǎng)貸模式，涉足金融領(lǐng)域，為自己的主業(yè)保駕護(hù)航。

截至目前，涉足互聯(lián)網(wǎng)金融的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)目已超過(guò)50家，其中包括萬(wàn)達(dá)、綠地、碧桂園、金地、佳兆業(yè)等知名地產(chǎn)商。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前排名前50的房企中，已有近50%的企業(yè)通過(guò)各種方式進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域，資金投入超過(guò)200億元。工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)地產(chǎn)企業(yè)紛紛布局P2P網(wǎng)貸，工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)涉足互聯(lián)網(wǎng)金融。這是由P2P網(wǎng)貸自身的性質(zhì)和功能的優(yōu)勢(shì)決定的。網(wǎng)貸借助互聯(lián)網(wǎng)的和擴(kuò)散性，可以在資金端成為“吸金泵”，快速聚集大量資金，在借款端，可以憑借自身企業(yè)的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，完成圍繞自身企業(yè)供應(yīng)鏈上的企業(yè)甄選與風(fēng)控，可以說(shuō)，對(duì)于企業(yè)來(lái)講，通過(guò)P2P網(wǎng)貸入場(chǎng)金融。

最新消息顯示，上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資46631億元，同比增長(zhǎng)6.1%，增速比1—5月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期增速提高了1.5個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，政府因城施策加大調(diào)控力度。鼓勵(lì)商品房庫(kù)存較大的城市進(jìn)一步加大去庫(kù)存力度，可采取發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進(jìn)居民購(gòu)房。鼓勵(lì)品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收購(gòu)現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)品牌注入、提高住房品質(zhì)的方式消化庫(kù)存。完善教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套服務(wù)設(shè)施，提高住房吸引力。一、二線等住房供應(yīng)緊張的城市要采取擴(kuò)大新增供地、盤(pán)活存量土地等方式擴(kuò)大土地供給，防范土地價(jià)格快速上漲。根據(jù)市場(chǎng)狀況，適時(shí)調(diào)整住房、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房土地供應(yīng)比例，合理規(guī)劃住宅配建的商業(yè)設(shè)施面積。而這些舉措也是在幫助房地產(chǎn)企業(yè)緩解當(dāng)前資金鏈緊張的困局。宏皓教授表示，對(duì)于改善目前房地產(chǎn)困境的方法只有進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)。

宏皓教授是中國(guó)講房地產(chǎn)課程最具落地性的地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)唯一實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家，講房地產(chǎn)最好的老師，必須親自做過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)作與融資，熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式，會(huì)運(yùn)用金融創(chuàng)新的方式幫助房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，拓寬融資渠道，必須了解資本市場(chǎng)，能夠運(yùn)用資本運(yùn)作在資本市場(chǎng)提升房地產(chǎn)上市公司的資本活躍度。要有代表性學(xué)術(shù)著作，對(duì)銀行的金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)也要深入研究。

可目前在中國(guó)講資本運(yùn)作和融資的課程的老師基本都只具備上述一個(gè)條件，很多老師連資本市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)都不了解，只知道基本的資本運(yùn)作和融資簡(jiǎn)單的方法，根本幫助不了房地產(chǎn)企業(yè)徹底擺脫發(fā)展的瓶頸。因此，必須多管齊下，尤其要幫助房地產(chǎn)企業(yè)搭建投融資平臺(tái)，建立金融安全防范體系，才能給房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避投融資風(fēng)險(xiǎn)，徹底解決長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的難題。這就需要房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)導(dǎo)師金融學(xué)家宏皓教授來(lái)幫助房地產(chǎn)企業(yè)在全方位突破發(fā)展瓶頸。授課歷程包括：

2014年7月15日，著名金融學(xué)家、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)導(dǎo)師——宏皓，為房地產(chǎn)公司講授了《用互聯(lián)網(wǎng)思維重塑房地產(chǎn)商業(yè)模式》，課程中詳細(xì)解釋了互聯(lián)網(wǎng)思維在房地產(chǎn)行業(yè)中的運(yùn)用；在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下，如何把握未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的核心機(jī)遇；以及如何與互聯(lián)網(wǎng)金融相結(jié)合的實(shí)際操作策略，幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高盈利能力。

2015年3月27日，著名金融學(xué)家、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)權(quán)威專(zhuān)家——宏皓，受邀給成都新希望房地產(chǎn)公司講授《房地產(chǎn)企業(yè)融資方法與投融資管理》，課程詳細(xì)講解了投融資的創(chuàng)新方法以及房地產(chǎn)企業(yè)如何轉(zhuǎn)型升級(jí)的方法，如何運(yùn)用產(chǎn)業(yè)基金的運(yùn)作流程，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展提出了落地的實(shí)施策略。