近日，針對(duì)上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況,總書(shū)記再次提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，并對(duì)改革提出新要求。目前，隨著五大任務(wù)的持續(xù)推進(jìn)，改革成效已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，我們必須把握好經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)這個(gè)大邏輯，堅(jiān)定不移推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，化壓力為動(dòng)力，推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)期向好。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年年末，商品房待售面積為71835萬(wàn)平方米，2016年2月商品房待售面積增加至73931萬(wàn)平方米，達(dá)到歷史最高點(diǎn)。而后連續(xù)四個(gè)月庫(kù)存降低，累計(jì)去化庫(kù)存總數(shù)達(dá)到2515萬(wàn)平方米。在財(cái)稅、金融等政策刺激下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在連續(xù)23個(gè)月下滑后，今年1月份開(kāi)始有所回升。

而上半年在樓市去庫(kù)存壓力不減的背景下，“地王”的身影有增無(wú)減。第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，全國(guó)主要城市出讓單宗土地金額超過(guò)10億的地塊合計(jì)219宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊達(dá)到了109宗，溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊更是多達(dá)167宗。

截止6月末，全國(guó)商品房待售面積比3月末減少2100萬(wàn)平方米，比5月末減少753萬(wàn)平方米。作為供給側(cè)改革核心任務(wù)之一的樓市“去庫(kù)存”正在逐步推進(jìn)。但城市間的分化也在加劇，有些去不動(dòng)，有些卻見(jiàn)了底。與此同時(shí)，一些重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)飆升的熱度，卻讓人連呼“萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到”。這當(dāng)中有何原因？去庫(kù)存和穩(wěn)房?jī)r(jià)，二者能否兼得？

從去年底開(kāi)始，深圳、上海、北京一路領(lǐng)漲70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)。今年3月，北京二手房網(wǎng)簽創(chuàng)新高，超過(guò)3萬(wàn)套。變化發(fā)生在3月25號(hào)，先是上海出臺(tái)樓市新政，從嚴(yán)、從緊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控；同天深夜，深圳也發(fā)布樓市調(diào)控政策，抑制市場(chǎng)投機(jī)炒作。到了二季度，合肥、南京、廈門(mén)幾個(gè)二線城市，卻接過(guò)房?jī)r(jià)上漲的接力棒，連續(xù)三月，輪流領(lǐng)漲。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，上半年，我國(guó)70個(gè)城市積極去庫(kù)存，效果明顯，庫(kù)存規(guī)模繼續(xù)下滑、去庫(kù)存周期繼續(xù)加快。截至今年6月底，這70個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為43183萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.3%，同比減少4.7%。相比年初45425萬(wàn)平方米的規(guī)模，上半年庫(kù)存削減態(tài)勢(shì)明顯。平均計(jì)算，每個(gè)城市在半年時(shí)間削減了32萬(wàn)平方米的庫(kù)存。

另外從同比數(shù)據(jù)看，這70個(gè)城市保持了連續(xù)10個(gè)月庫(kù)存同比下滑的態(tài)勢(shì)，體現(xiàn)出較好的去庫(kù)存導(dǎo)向。部分城市在今年第二季度快速?gòu)娜?kù)存切換到增加供應(yīng)的戰(zhàn)略上來(lái)，土地市場(chǎng)交易亢奮。

這其中，70個(gè)城市中，有44個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比下跌現(xiàn)象，體現(xiàn)出較好的去庫(kù)存效果。從排行榜中可以看出，庫(kù)存削減力度最大的五個(gè)城市為合肥、南京、大廠、蘇州和昆山，其庫(kù)存面積同比跌幅分別為66.5%、56.2%、49.2%、47.4%和41.8%。

相比年初，上半年末各個(gè)城市存銷比變動(dòng)各有差異。其中有8成城市出現(xiàn)了存銷比數(shù)值減少的現(xiàn)象，有5個(gè)城市去庫(kù)存周期收窄幅度最大，分別是唐山、蚌埠、滁州、茂名和無(wú)錫，其在年初去庫(kù)存周期分別為59、40、18、24和18個(gè)月，而到了今年6月末，去庫(kù)存周期分別為30、28、9、15和9個(gè)月，分別減少了30、12、9、9和9個(gè)月。這也說(shuō)明不少三四線和庫(kù)存較大的二線城市，去庫(kù)存取得了明顯效果。例如。無(wú)錫今年上半年市場(chǎng)銷售非常好，部分月份甚至創(chuàng)歷史新高，這使得存銷比數(shù)值快速減小。再比如滁州，受南京市場(chǎng)持續(xù)火熱的影響，滁州樓市交易活躍，存銷比數(shù)值減少的幅度也比較大。

宏皓教授表示，今年上半年，這70個(gè)城市上半年去庫(kù)存積極且富有成效，體現(xiàn)為三點(diǎn)：第一是庫(kù)存規(guī)模出現(xiàn)明顯下滑;第二是存銷比數(shù)值不斷探底，說(shuō)明去庫(kù)存的速度在不斷加快;第三是部分三四線城市的去庫(kù)存速度甚至要快于部分一二線城市。

宏皓教授預(yù)計(jì)，2016年下半年去庫(kù)存思路將有轉(zhuǎn)變。部分城市繼續(xù)落實(shí)去庫(kù)存政策，而部分城市則需要積極增加供應(yīng)。尤其是對(duì)于三大城市群中的很多城市，下半年土地市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)比較活躍，這也符合房企拿地或增加土地儲(chǔ)備的需求，而這些城市如何進(jìn)一步加大土地供應(yīng)亦十分重要。

宏皓教授認(rèn)為，目前二線城市的房?jī)r(jià)飆漲，是因?yàn)槌薪恿艘痪€城市的部分外溢需求和投資：比如南京和蘇州不限購(gòu)，改善需求釋放的比較明顯，尤其是高端項(xiàng)目對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的拉動(dòng)和引領(lǐng)的作用就很明顯。包括，上海在限購(gòu)，上海的一些資金也在流入像蘇州等鄰近城市，助推當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)基本至頂：如果信貸政策隨著下半年的整體均衡平穩(wěn)，那整個(gè)支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大漲的可能性就不存在了，反而是逐漸開(kāi)始一個(gè)回落。包括全國(guó)房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，也已經(jīng)漲幅有一個(gè)明顯的回落。供給的層面來(lái)看，要加大一線城市土地的供應(yīng)和住房的供給。第二還是要嚴(yán)格執(zhí)行差別化的金融和稅收的政策，一線城市不能執(zhí)行優(yōu)惠的財(cái)稅政策。第三要密切關(guān)注資本市場(chǎng)，抑制的資本來(lái)投機(jī)。房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展，我國(guó)已經(jīng)積累了很豐富的宏觀調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的作用下，改革效應(yīng)會(huì)持續(xù)得到發(fā)揮，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)朝著好的方向發(fā)展。

宏皓教授是中國(guó)講房地產(chǎn)課程最具落地性的地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)唯一實(shí)戰(zhàn)專家，講房地產(chǎn)最好的老師，必須親自做過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)作與融資，熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式，會(huì)運(yùn)用金融創(chuàng)新的方式幫助房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，拓寬融資渠道，必須了解資本市場(chǎng)，能夠運(yùn)用資本運(yùn)作在資本市場(chǎng)提升房地產(chǎn)上市公司的資本活躍度。要有代表性學(xué)術(shù)著作，對(duì)銀行的金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)也要深入研究。

可目前在中國(guó)講資本運(yùn)作和融資的課程的老師基本都只具備上述一個(gè)條件，很多老師連資本市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)都不了解，只知道基本的資本運(yùn)作和融資簡(jiǎn)單的方法，根本幫助不了房地產(chǎn)企業(yè)徹底擺脫發(fā)展的瓶頸。因此，必須多管齊下，尤其要幫助房地產(chǎn)企業(yè)搭建投融資平臺(tái)，建立金融安全防范體系，才能給房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避投融資風(fēng)險(xiǎn)，徹底解決長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的難題。這就需要房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)導(dǎo)師金融學(xué)家宏皓教授來(lái)幫助房地產(chǎn)企業(yè)在全方位突破發(fā)展瓶頸。

授課經(jīng)歷有：

2014年7月15日，著名金融學(xué)家、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)導(dǎo)師——宏皓，為房地產(chǎn)公司講授了《用互聯(lián)網(wǎng)思維重塑房地產(chǎn)商業(yè)模式》，課程中詳細(xì)解釋了互聯(lián)網(wǎng)思維在房地產(chǎn)行業(yè)中的運(yùn)用；在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下，如何把握未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的核心機(jī)遇；以及如何與互聯(lián)網(wǎng)金融相結(jié)合的實(shí)際操作策略，幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高盈利能力。

2015年3月27日，著名金融學(xué)家、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)權(quán)威專家——宏皓，受邀給成都新希望房地產(chǎn)公司講授《房地產(chǎn)企業(yè)融資方法與投融資管理》，課程詳細(xì)講解了投融資的創(chuàng)新方法以及房地產(chǎn)企業(yè)如何轉(zhuǎn)型升級(jí)的方法，如何運(yùn)用產(chǎn)業(yè)基金的運(yùn)作流程，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展提出了落地的實(shí)施策略。核心課程包括《房地產(chǎn)趨勢(shì)投融資與銀行發(fā)展》、《房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)分析與融資策略及資本運(yùn)作》等。