8月17日上午11時，融信中國以110.1億元摘得合并后的新靜安區(qū)中興社區(qū)兩幅地塊，樓面價10.03萬元/平方米，溢價率139%，成為中國土地成交史上單價“地王”。下午14時，中駿以總價6億獲得青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)徐南路北側地塊，溢價率165%

，樓面價4.5萬元/平方米；15時，建發(fā)、中糧、首開聯合體以67.9億競得寶山區(qū)顧村地塊，溢價115%，成交樓面價5.37萬元/平方米，均創(chuàng)造了區(qū)域價格“地王”。

同一天上海出讓了四塊地，三塊是區(qū)域內地王，毫不奇怪，區(qū)域地王再次上演面粉貴過面包的老戲。然而，并非只有上海才出產地王。上周四，8月11日，陽光城以15.5億元搶得福州市中心五一新城地塊，可售面積樓面價達4.5萬元/平方米，也創(chuàng)造了福州有史以來的土地單價記錄。

地產商不斷制造地王，當然是因為手里的糧草豐足。今年上半年，拜房價上漲之所賜，大批房企銷售額再創(chuàng)新高，多家房企上調了全年的銷售目標。資金回籠順暢，現金流充沛，再加上預期良好，地產商就會去努力增加土地儲備。

但是，“地王”頻出已讓政策風向開始收緊。今年以來，上海、深圳限購政策已經升級，蘇州、南京相繼出臺土地市場新規(guī)。國資委也針對拿地約談央企并收到一定程度的成效。7月26日中央政治局會議提出“抑制資產泡沫”，國務院發(fā)展研究中心資源與環(huán)境政策研究所副所長李佐軍也明確指出，這“主要是指房地產價格泡沫”。隨后南京、蘇州兩地的新政，也被視為是對“抑制資產泡沫”的回應。宏皓教授表示，未來上海必將加快宅地供應，以解決供需矛盾及市場過熱的問題，也不排除會醞釀“控地王”方面的舉措，以防范瘋狂拿地引發(fā)系統(tǒng)性風險。

然而，即使是再火爆的土地價格也無法使上海和北京的固定資產投資增速重新回到較高水平。國家統(tǒng)計局的數據顯示，京滬今年前7個月的房地產投資整體比較低迷，固定資產投資增速更是較低。數據顯示，今年前7個月，京滬的固定資產投資增速分別為4.5%、6.7%，分別比1-6月的6.4%、7.9%增速有所下降。兩地增速在全國排名靠后，其中北京為全國倒數第二，僅僅高于遼寧的-60.4%。上海投資增速高于黑龍江的5.8%，增速為全國倒數第四。兩地一個共同的特征是基礎設施投資的貢獻比較大，同時最“大頭”的是房地產投資。

上海1-7月固定資產投資3374.85億元。其中城市基礎設施完成投資712.09億元，增長18.8%；工業(yè)完成投資475.39億元，下降1.0%；房地產開發(fā)完成投資1962.44億元，增長6.9%。北京1-7月固定資產投資額度3638.40億元，其中房地產開發(fā)完成投資1953.73億元，同比下降6.7%。

數據顯示，今年1-7月京滬的房地產開發(fā)完成投資累計達到1953.73億元、1962.44億元，分別同比增長-6.7%、6.9%。而在一年前，也就是2015年7月，京滬兩地的房地產開發(fā)完成投資累計同比增長16.9%和14.3%。以北京為例，北京似乎進入到了高房價、高庫存并存的時代。如果房地產投資繼續(xù)降低，房價會繼續(xù)走高的話，不排除北京會進入高房價、低投資、低經濟增速的時代。

從表面看，地產商大膽搶地王，是房子賣得好，資金回籠快。但后面的原因卻源于，寬松而廉價的貨幣環(huán)境。有些地產商，要么是跟險資或其他非銀行金融機構聯手拿地，要么是得到了銀行的高額授信。而金融機構對地產的青睞，根本上仍然是所謂的資產荒，迫使資本依舊死死盯著不動產這塊蛋糕。然而隨著資產荒的蔓延和避稅的需求，銀行委外資金涌向基金產品愈加火熱，近日華?；鹜瞥龅钠吣昶诙ㄩ_債基，更是將銀行委外資金定制產品的勢頭推向新的高潮。

然而在實體經濟還很艱辛的背景下，資本在房地產市場攻城拔寨且收獲豐厚，但這只會助長資本的投機性。傳統(tǒng)產業(yè)去產能，需要龐大的資金注入。但逐利的資本只愿意涌進樓市，其實是對實體經濟的抽血。這種現象不能不令人憂慮。

在一個大多數城市供過于求，政策指向加緊去庫存的周期下，如果說一線城市和二線城市房價的上漲在貨幣政策和房地產刺激政策下尚能找到一定的邏輯合理性的話，而土地市場出現如此瘋狂的表現的確令人咋舌。長期關注中國房地產市場的人都明白：第一，中國房地產市場在去庫存的周期下早已今非昔比，無論是價格和杠桿都已經處在一個很高的水平，土地市場如此瘋狂缺乏后市的支撐。

在中國經濟下行壓力持續(xù)的大背景下，一旦房地產政策回暖，包括一線城市、大城市、人口未來流入城市的房價大概率會上漲。但是，房價的瘋漲和“地王”的頻出超乎所有人的想象。即使最寬松的貨幣，最具力度的房地產政策，以及“資產荒”下投資再次向房地產集中，但仍然難以解釋時下的瘋狂。

特別是，目前熱得發(fā)燙的一線二線城市最大的問題倒不見得是房價瘋漲，而是土地市場這種難以自圓其說的預期。盡管有一些開發(fā)商在拿地時不差錢，但相當一部分開發(fā)商的資產負債表并不好看，現金也沒有那么寬裕。瘋狂拿地，是在下一盤很大的賭注，通過舉債和加杠桿的方式高溢價造出地王，然后助推周邊的房價，從而實現全面解套的目的。但這種玩法在過去房子短缺的情況下可能得逞，在住房已經告別短缺的情況下，一旦房價預期逆轉，市場調整，則幾乎意味著開發(fā)商替銀行拿了一塊很難解套的土地。土地市場這種加杠桿的危險比買房加杠桿更危險，這也是過去的事實所證明的。

宏皓教授強調，房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮(zhèn)化“去庫存”，而不應通過加杠桿“去庫存”，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調控政策；恢復房地產市場正常運行，去掉一些不合時宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，這個教訓必須汲??；在去庫存過程中要加大戶籍制度改革力度，建立健全農民工進城的財稅、土地等配套制度。而且，在分析當下中國經濟面臨的風險時，將房地產泡沫居于一系列風險的前列。

不管一線爆炒的二線城市最近是否出臺調控政策，今年房地產市場的熱度在下半年降溫的概率極大，市場的暴漲不可持續(xù)。買房者無需恐慌。下半年，隨著貨幣政策回歸穩(wěn)健本位，樓市政策回歸以人為本，而非加杠桿的周期，支持市場繼續(xù)上漲的條件并不具備。一些“地王”的制造者很可能要為自己的行為付出代價。對于二線市場，應該嚴控土地市場的炒作，通過增大土地供應等方式平抑市場，并對開發(fā)商拿地的資金來源予以限制主動為土地時候降溫。

隨著行業(yè)利潤率的持續(xù)走低，賺錢越來越難的房企近年來出現蜂擁轉型的趨勢。很多企業(yè)都在擁抱互聯網，或者試圖進行多元化發(fā)展，新的營銷模式、業(yè)務領域不斷涌現。但實際上真正“創(chuàng)新”成功的企業(yè)寥寥無幾。創(chuàng)新需要一位真正懂得房地產的專家。

宏皓教授是中國目前首位指導各地政府產業(yè)投資基金的建立及運作，幫助地方政府用金融創(chuàng)新搭建多元化的投融資平臺實現轉型升級的金融實戰(zhàn)專家。是對企業(yè)、政府、銀行、家庭講授金融全產業(yè)鏈綜合課程導師，是講授房地產企業(yè)轉型發(fā)展導師，是目前企業(yè)投融資管理和資本運作課程最具權威的教授，也是國內目前唯一給銀行高管講授金融創(chuàng)新轉型升級課程的實戰(zhàn)專家。

宏皓教授受邀給很多大中型的央企、國企性質的房地產企業(yè)講轉型升級的課程，很多房企過去兩年都是高價拍地，目前沒有現金流開工，宏皓教授除了教給他們如何解決當下的融資困境，創(chuàng)新的融資方法如何落地，也會利用一部分課時專門講房企要站在未來長遠的角度，通過金融創(chuàng)新改變公司傳統(tǒng)的粗放的拿地造樓的發(fā)展模式。曾多次為房地產企業(yè)進行授課，例如：

2014年11月9日金融學家宏皓給清華大學房地產總裁班講授《互聯網思維重塑房地產商業(yè)模式》、2015年3月27日金融學家宏皓給新希望房地產公司講授《房地產企業(yè)融資方法與投融資管理》、2015年9月11日金融學家宏皓給北科建集團講授《宏觀經濟形勢分析與房地產行業(yè)轉型升級》等等。

2016年6月3日，著名金融學家宏皓給民生銀行總行講授《投資銀行業(yè)務操作實務》，課程中詳細講述了國內外優(yōu)秀投資銀行的操作案例，以及結合民生銀行目前的投行業(yè)務，提出了創(chuàng)新的建設意見，投行業(yè)務權威專家宏皓深受學員的一致好評。

當前中國經濟還在轉型中，房地產仍然是支柱。經濟轉型成功，則意味著房地產市場在價格方面將可以得到支撐，即便是一線城市也是如此。當前一線城市的房價已經脫離了購房者自身的收入軌道，而更多的是依靠首付款或者長輩的支持，很顯然這樣的購房方式不可持續(xù)，所以未來房價收入比遲早會下降。如果經濟轉型成功，那么提供更高附加值的一線城市工作將得到更高的收入，對房地產的支撐將加強。對于其他三四線城市來說，由于房價并不高，所以經濟轉型成功是為了激發(fā)更多的需求。