近日,針對一些熱點城市地王頻出、房價“高燒不退”的現(xiàn)象,多地多部門陸續(xù)出臺了一系列降溫政策,直指房地產(chǎn)企業(yè)融資、拿地以及個人住房信貸。8月份全國土地市場量跌價揚(yáng)，成交樓面地價創(chuàng)下歷史新高。近日，數(shù)據(jù)顯示，8月份全國302個城市土地市場成交的平均樓面地價環(huán)比大幅上揚(yáng)46%至1591元/平方米。而從同比情況看，一線城市地價已經(jīng)呈現(xiàn)翻番的局面。

上述數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月，全國302個城市各類土地成交5004幅，成交面積為13372萬平方米，成交面積環(huán)比、同比分別下滑16%和17%。其中，住宅用地成交1395幅，成交面積4302萬平方米，環(huán)比上揚(yáng)1%，同比下滑5%；商辦用地成交1295幅，成交面積1837萬平方米，環(huán)比、同比分別下滑11%和23%。

北上廣深四大一線城市當(dāng)中，由于上海市當(dāng)月高地價現(xiàn)象不斷，拉動整體一線城市地價上漲至3.46萬元/平方米。月內(nèi)，一線城市住宅用地成交12幅、48萬平方米，成交幅數(shù)較上個月增加5幅，成交面積環(huán)比、同比分別上揚(yáng)22%和41%。成交樓面地價高達(dá)34610元/平方米，持續(xù)4個月呈現(xiàn)大幅上揚(yáng)態(tài)勢，本月環(huán)比上漲14%，同比增幅更是達(dá)到了1.44倍，創(chuàng)下歷史新高。

持續(xù)多月的量價攀高，市場幾近失控，而二線城市地價超過房價“面粉貴過面包”的怪相也成為常態(tài)。今年上半年，盡管部分地區(qū)已經(jīng)出臺地產(chǎn)調(diào)控措施，比如合肥、蘇州、南京等，但是，這些政策大部分較為“溫和”，并未從根本上抑制投資投機(jī)性需求，未起到防止樓市過熱與房價過快上漲的作用。地價依然一路走高，房價仍然在快速上漲。那么，如何為房地產(chǎn)市場減熱退燒也成為了當(dāng)前最為關(guān)心的問題。

收緊供給端而加碼需求端，房地產(chǎn)“去庫存”正體現(xiàn)在銀行的放貸邏輯上。根據(jù)18家A股上市行半年報可以發(fā)現(xiàn)，18家銀行上半年房地產(chǎn)行業(yè)的貸款增量為385.4億元，個人房貸增量為1.99萬億元。而2015年同期，16家銀行開發(fā)貸增量為2341.04億元，央行公布的2015年1至6月個人住房貸款增量為1.12萬億元。也就是說，今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)貸增量同比下降83.54%，個人住房貸款增量同比上漲77.68%。

對比去年同期房地產(chǎn)開發(fā)貸增量的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)降幅明顯。16家上市銀行（除當(dāng)時尚未上市的江蘇銀行、貴陽銀行）2014年底房地產(chǎn)開發(fā)貸余額為38570.51億元，2015年6月底余額為40911.55億元，半年增量為2341.04億元。而今年該項數(shù)據(jù)僅為385.42億元，同比降幅達(dá)83.54%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款正在壓縮。

收緊房企貸款的同時，銀行正在大力增加個人房貸按揭，增加房產(chǎn)需求。根據(jù)年報顯示，18家上市銀行2015年底個人住房貸款總額為114891.4億元，今年6月底總額134804.33億元，增量19912.97億元?！《鶕?jù)央行去年7月22日發(fā)布的《2015年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》，上半年個人購房貸款新增1.12萬億元。也就是說，今年的住房貸款增量同比增長了77.68%。住房貸款大幅增長的背后，是銀行的貸款主要流向了個人住房這一塊。一邊是下降近九成，一邊是上升近八成，銀行在供給端與需求端同時發(fā)力，有助于房產(chǎn)去庫存。不過同時也應(yīng)注意，地王頻出，房企的融資渠道是多元的

其次，上市房企再融資的政策環(huán)境正在悄然發(fā)生變化。9日，世茂股份公告其67億非公開發(fā)行股票申請被證監(jiān)會否決，進(jìn)一步加劇業(yè)界對上市房企再融資全面收緊的猜測。據(jù)統(tǒng)計，以往作為房企定增標(biāo)配選項的“償還銀行貸款”、“補(bǔ)充流動資金”，在近2個多月以來卻頻頻遭到證監(jiān)會詳細(xì)追問，泰禾集團(tuán)等個別案例甚至直接被否。由此帶來的一個變化是，近期有不少房企對再融資方案做了“瘦身”——取消“償貸”、“補(bǔ)流”等項目，新推出的定增預(yù)案亦避免觸碰此類項目。這一系列變化的背后是房企再融資審核趨嚴(yán)。監(jiān)管的最新精神是嚴(yán)控募資使用，在7月底證監(jiān)會召開的保薦機(jī)構(gòu)專題培訓(xùn)會議上，已提出房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資募集的資金不允許用于拿地和償還銀行貸款等。這也是當(dāng)前，幫助房地產(chǎn)減熱的一個重要措施。

與此同時,部分地方政府也開始對房企發(fā)出收緊政策信號。隸屬于國土資源部的中國土地勘測規(guī)劃院近期發(fā)布的《2016年第二季度全國主要城市地價監(jiān)測報告》指出,今年二季度,熱點城市政策開始由寬松轉(zhuǎn)向收縮。南京、合肥、中山出臺調(diào)控意見穩(wěn)定房價地價,蘇州出臺“蘇十條”、嚴(yán)審個人住房信貸、實行土地拍賣最高限價制度,天津收緊公積金貸款政策。

據(jù)記者了解,二線城市“四小龍”——南京、蘇州、合肥和廈門等城市相繼出臺“控地王”的相關(guān)限制政策,包括實施土地拍賣熔斷機(jī)制,提高土地出讓金首付比例,收緊個人購房貸款政策等。南京和蘇州分別出臺土地拍賣熔斷機(jī)制,即當(dāng)出讓地塊競價達(dá)到最高限價時,終止土地出讓,所有報價無效;安徽近日將單宗土地出讓價款最低首付比例提至50%,南京將住宅用地出讓金首付款比例調(diào)整為60%。

在資金供給端,一些地方政府開始提高二三套房首付,并限制購房貸款,以減緩房企銷售回款,減少向開發(fā)商“供血”。7月1日,合肥樓市新政正式實施,二套房最低首付比例為40%,購買第三套及以上住房,最低首付比例均為60%,且停止住房公積金個人住房貸款。

自2016年以來，部分熱點城市地王頻出，今年上半年，全國50個熱點城市誕生的地王多達(dá)219宗，其中蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗。房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆。房地產(chǎn)相關(guān)稅收對經(jīng)濟(jì)增長尤其是地方財政拉動作用明顯。宏皓教授表示，總體來看，在適度抑制資產(chǎn)泡沫的政策調(diào)控下，下半年房地產(chǎn)市場增長幅度預(yù)計會弱于上半年。

中國金融家宏皓教授表示，短期來看，地方依賴房地產(chǎn)增收的模式不會改變。但從長期來看，還是要創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，靠實體經(jīng)濟(jì)收益來支持財政收入，這樣才能避免因金融風(fēng)險等給財政帶來沖擊和不利影響。為房地產(chǎn)市場降溫，主要是政策調(diào)整，只有這樣才能有效調(diào)控樓市當(dāng)前的狀況。地方政府通過“提首付,降杠桿”可以減緩開發(fā)商銷售回款,削弱為房企拿地“輸血”,抑制地王產(chǎn)生。總體上,監(jiān)管層對開發(fā)商變相‘限貸’,有利于減少土地市場資金過剩導(dǎo)致的泡沫。

宏皓教授是講授房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展導(dǎo)師，助房地產(chǎn)企業(yè)搭建投融資平臺，建立金融安全防范體系，才能給房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避投融資風(fēng)險，徹底解決長遠(yuǎn)發(fā)展的難題。是目前企業(yè)投融資管理和資本運(yùn)作課程最具權(quán)威的教授，也是國內(nèi)目前唯一給銀行高管講授金融創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級課程的實戰(zhàn)專家。

2013年12月21日，宏皓教授受邀參加通遼萬達(dá)廣場開業(yè)慶典，并發(fā)表了主題為《2014年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析與轉(zhuǎn)型升級》的精彩演講。運(yùn)用金融創(chuàng)新挖掘了房地產(chǎn)下一階段轉(zhuǎn)型升級的路徑與投資策略。宏皓教授的精彩演講充分展現(xiàn)了實戰(zhàn)派的授課風(fēng)格，具有實操性，對房地產(chǎn)行業(yè)的今后可持續(xù)發(fā)展起到了決定性的作用。

中國金融家俱樂部（中國金融家俱樂部.cn）是企業(yè)家交流共享資源的平臺，俱樂部會員特點主要是：規(guī)模龐大、實力雄厚、發(fā)展穩(wěn)健，目前在線注冊的會員單位已突破1350家。涉及金融全產(chǎn)業(yè)鏈及全行業(yè)，包括支付、互聯(lián)網(wǎng)金融門戶、互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)、P2P、眾籌、政府產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國企、央企等實體企業(yè)，也包括不少從事房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)。

中國金融家俱樂部在今年2月發(fā)布研報《互聯(lián)網(wǎng)金融對房地產(chǎn)行業(yè)的影響及應(yīng)對策略研究報告》，此份研究報告從中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程、當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)狀態(tài)、房地產(chǎn)行業(yè)的困局等多個方面透徹的分析了行業(yè)如今的具體情況，并通過行業(yè)案例與數(shù)據(jù)，為房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展指引了方向。此份研究報告著重介紹了房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢，并提出用互聯(lián)網(wǎng)金融重塑地產(chǎn)模式這一創(chuàng)新性的觀點。