8月份，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為12270元/平方米，環(huán)比（與上月相比）上漲2.17%，漲幅較上月擴(kuò)大0.54個(gè)百分點(diǎn)。相對(duì)于7月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，整體來(lái)看，8月的全國(guó)樓市均呈現(xiàn)“淡季不淡”的熱鬧局面，百城住宅均價(jià)環(huán)比、同比漲幅均擴(kuò)大，部分城市房?jī)r(jià)漲幅較大且主要集中在長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海三大城市圈。這樣的表現(xiàn)，讓環(huán)比房?jī)r(jià)連續(xù)上漲月數(shù)增加到了16個(gè)月，同比則連續(xù)13個(gè)月呈現(xiàn)上漲局面。

數(shù)據(jù)顯示，8月份，住宅價(jià)格環(huán)比7月上漲的城市68個(gè)，較前一月增加2個(gè)。漲幅居前十位的城市中，僅上海一個(gè)一線城市，漲幅排名依次是：無(wú)錫、珠海、昆山、廊坊、佛山、上海、東莞、杭州、濟(jì)南、蕪湖。

房?jī)r(jià)的上行動(dòng)力不減，也從側(cè)面反映樓市的火熱表現(xiàn)。樓市“量增價(jià)漲”，一方面是因各項(xiàng)樓市新政的效力持續(xù)釋放，另一方面是因?yàn)楦鞔蠓科箪`活的銷(xiāo)售策略得到了市場(chǎng)的積極回應(yīng)。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)多項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)相互背離的現(xiàn)象：一方面，房?jī)r(jià)飆升的同時(shí)，本應(yīng)加速去化的房地產(chǎn)庫(kù)存卻呈下滑態(tài)勢(shì)；另一方面，在房屋施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、購(gòu)地面積的增速紛紛回落的同時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速卻出現(xiàn)微漲。在信貸超發(fā)的預(yù)期下，當(dāng)前“地王”層出，多地出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房。但在資金面的變化下，地產(chǎn)價(jià)格面臨調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)加大。

數(shù)據(jù)顯示，1至8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積700121萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.6%，增速比1至7月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積106834萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.2%，增速回落1.5個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積12922萬(wàn)平方米，同比下降8.5%，降幅比1至7月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，雖然房地產(chǎn)幾個(gè)典型指標(biāo)均有所下滑，但全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速卻比1至7月提高了0.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)64387億元，同比名義增長(zhǎng)5.4%。

據(jù)悉，投資增速加快或緣于與購(gòu)地面積下滑相背離的高企的土地成交價(jià)款。數(shù)據(jù)顯示，雖然購(gòu)地面積有所下滑，但前八個(gè)月土地成交價(jià)款卻大幅增長(zhǎng)7.9%，較上月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)4632億元。

自8月23日關(guān)于“上海9月購(gòu)房信貸新政”的謠言流傳后，一幕幕搶房“鬧劇”不斷上演，民政局被擠爆，買(mǎi)房者紛紛“假離婚”，每日新房成交量超1000套。而發(fā)布謠言者，已被上海警方抓獲，有6人從事房產(chǎn)中介工。但是， “上海樓市限購(gòu)將升級(jí)”的傳言雖已被辟謠，但其引發(fā)的“離婚潮”卻未平息?？俊凹倩椤彬_取購(gòu)房資格和貸款優(yōu)惠，在如今的購(gòu)房市場(chǎng)已不是秘密。

金九銀十是傳統(tǒng)樓市的旺季,樓市成交普遍出現(xiàn)上漲。之所以是買(mǎi)房旺季,恰恰是因?yàn)檫@個(gè)時(shí)間段逢中秋國(guó)慶,也是結(jié)婚的好季節(jié)。買(mǎi)房、結(jié)婚,都是人生重要的節(jié)點(diǎn)。人們往往會(huì)為了結(jié)婚而買(mǎi)房。如今的反差卻是在樓市旺季“為了買(mǎi)房而離婚”,盡管還不能稱(chēng)為“離婚潮”。但經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)逐漸扭曲顛覆傳統(tǒng)概念,也已經(jīng)越來(lái)越明顯。

“離婚買(mǎi)房”的現(xiàn)象,無(wú)非一是為離婚后的個(gè)人能夠享受到首套房低利率的優(yōu)惠,二是借離婚以增加購(gòu)房名額。無(wú)論出于哪個(gè)原因,利益最大化、成本最低化都是其初衷。尤其是在大城市對(duì)樓價(jià)上漲存在正向預(yù)期的當(dāng)下,政策既然無(wú)法改變,就只能反過(guò)來(lái)把政策“利用”到底。這個(gè)底線甚至包括給婚姻一個(gè)“中止”,有的還可能弄巧成拙成了“終止”。

9月5日，廈門(mén)繼蘇州之后，成為第二個(gè)執(zhí)行住房限購(gòu)政策的二線城市，加上北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市，全國(guó)已有6個(gè)城市實(shí)行了不同程度的限購(gòu)政策。伴隨著房?jī)r(jià)不斷上漲，住房逐漸脫離原始的居住功能，成為保值增值、獲取超高利潤(rùn)的捷徑，刺激著人們的投機(jī)炒房心理。

從某種程度上說(shuō)，這種現(xiàn)象算是中國(guó)特色的一個(gè)現(xiàn)象。因?yàn)闊o(wú)論是在中國(guó)“家”的傳統(tǒng)觀念里，還是結(jié)婚生子的現(xiàn)實(shí)生活里，買(mǎi)房對(duì)于大部分中國(guó)人來(lái)說(shuō)都是剛需。我們的房產(chǎn)投資收益大多不是來(lái)自租金，而是來(lái)自升值預(yù)期，也就是賣(mài)房子的增值。如何封堵借“假結(jié)婚”、“假離婚”展開(kāi)的“騙房”行為，成為限購(gòu)城市亟待解決的問(wèn)題。

財(cái)富總管宏皓教授表示，很多家庭想借炒房賺快錢(qián)，國(guó)家有必要出臺(tái)政策引導(dǎo)家庭資產(chǎn)進(jìn)入其他投資領(lǐng)域；同時(shí)，大力打擊‘假離婚’的現(xiàn)象，對(duì)于離婚半年的應(yīng)該限制住房投資行為，夫妻離婚時(shí)，需要核實(shí)其持有的房產(chǎn)數(shù)量，進(jìn)而分析是否有“鉆漏洞”的可能。事實(shí)上，在全國(guó)范圍內(nèi)，個(gè)人婚姻、金融、房屋信息還未實(shí)現(xiàn)全面聯(lián)網(wǎng)，部分中介機(jī)構(gòu)借此為客戶(hù)辦理假離婚證，騙取貸款的情況也有存在。對(duì)部分商業(yè)銀行和中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)此類(lèi)業(yè)務(wù)的，應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)厲懲罰。還要加強(qiáng)會(huì)議內(nèi)容保密，對(duì)于涉及各地限購(gòu)限貸政策的，要統(tǒng)一口徑和發(fā)布時(shí)間，防止各類(lèi)猜疑，進(jìn)而引發(fā)市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)定。

高高的房?jī)r(jià)，正扭曲著有房和無(wú)房人的心理，而扭曲房?jī)r(jià)的集大成者之一正是杠桿——金融信貸。中國(guó)的居民杠桿率近年來(lái)增長(zhǎng)非?？欤用竦呢?fù)債占整個(gè)GDP的比重已從2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%。2016年這個(gè)數(shù)字估計(jì)會(huì)達(dá)到44%。而每一輪房?jī)r(jià)的上漲，都伴隨著居民杠桿率持續(xù)提升。

8月12日央行公布的貨幣信貸數(shù)據(jù)顯示，住戶(hù)部門(mén)（指?jìng)€(gè)人群體）的中長(zhǎng)期新增貸款4773億元，2015年年中以來(lái)，居民貸款余額增速開(kāi)始上行，截至今年7月達(dá)到17.7萬(wàn)億元，同比增速達(dá)20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)存款增速。其中，占比過(guò)半的中長(zhǎng)貸(80%以上是房貸)增速超過(guò)30%，今年以來(lái)平均每月新增量達(dá)到4400億元。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)更令人吃驚：1至7月份個(gè)人按揭貸款13305億元，增長(zhǎng)54.6%。目前中國(guó)按揭貸款還款負(fù)擔(dān)率為39%，壓力相對(duì)較大。2011年-2012年中國(guó)居民按揭還款負(fù)擔(dān)率在20%以下，2015年升至28%。由此來(lái)看，2016年居民購(gòu)房的杠桿率確確實(shí)實(shí)在猛增。中國(guó)在2015年底的居民房貸收入比高達(dá)0.46，已經(jīng)超過(guò)日本泡沫時(shí)期的水平，而且目前仍在飛速上升。如果房貸增速維持在25%到30%，預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)的房貸收入比會(huì)達(dá)到美國(guó)次貸危機(jī)時(shí)期的0.5水平。

央行7月金融數(shù)據(jù)也顯示，從貸款結(jié)構(gòu)看，7月新增貸款4638億元中的4575億元都是新增住戶(hù)部門(mén)貸款，與之相對(duì)的是非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款減少26億元。住房按揭貸款成為7月新增人民幣貸款的唯一主力。房貸個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)是不大的，中國(guó)銀行業(yè)房貸的整體違約率、不良率都比較低。但如果經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行，出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤(pán)，那就是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

而住宅地產(chǎn)火爆的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)卻在遭遇滑鐵盧。互聯(lián)網(wǎng)沖擊使得零售業(yè)受到打擊，降低對(duì)商業(yè)租賃的依賴(lài)性，干預(yù)了整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。財(cái)富總管宏皓教授對(duì)此分析稱(chēng)，主要有三個(gè)方面的原因。第一是電商沖擊，電商對(duì)于高端的市級(jí)商業(yè)地產(chǎn)、商圈有較大影響，商業(yè)比較聚集的商圈，定會(huì)受到明顯沖擊，商戶(hù)租賃意愿也會(huì)下調(diào)；第二是住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，目前資金流向仍?xún)A向于住宅產(chǎn)業(yè)，商業(yè)和辦公產(chǎn)業(yè)在北京尚存在高庫(kù)存壓力，這對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的投資、融資存在一定打擊；第三與人的消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)，商業(yè)消費(fèi)也存在厭倦情緒，傳統(tǒng)的商業(yè)核心區(qū)域會(huì)隨人的居住地而轉(zhuǎn)變，如核心居住區(qū)域轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致消費(fèi)重心隨之挪移。

據(jù)悉，有關(guān)部門(mén)和相關(guān)城市近期相繼發(fā)聲或推出新政收緊樓市。近日，住建部在重提完善房地產(chǎn)調(diào)控的同時(shí)，表示支持上海嚴(yán)厲打擊中介編造散布謠言的違法行為。北京則施行新政，封堵通過(guò)結(jié)婚騙取購(gòu)房資質(zhì)的行為。從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，沒(méi)有永漲不跌的房?jī)r(jià)，居民短期內(nèi)快速加杠桿創(chuàng)造出的地產(chǎn)繁榮往往蘊(yùn)含非理性因素，也是難以持續(xù)的，這也決定了當(dāng)前的貨幣流動(dòng)結(jié)構(gòu)和流向難以長(zhǎng)期持續(xù)。

近年來(lái)，海外房產(chǎn)投資也成為一大熱門(mén)產(chǎn)品。投資者可以選擇進(jìn)行海外資產(chǎn)配置，進(jìn)行海外房產(chǎn)投資。數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，今年上半年亞洲投資者跨國(guó)房地產(chǎn)投資總額達(dá)到270億美元。其中，中國(guó)投資者的海外房地產(chǎn)投資，占到總額的60%，高達(dá)161億美元，約合1075億元人民幣，該數(shù)據(jù)比去年同期增長(zhǎng)超過(guò)一倍。海外房地產(chǎn)投資之所以會(huì)在今年呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，除了國(guó)內(nèi)流動(dòng)性過(guò)剩以及經(jīng)濟(jì)不確定性增強(qiáng)之外，還因?yàn)橹袊?guó)投資者防風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的提升。報(bào)告顯示，美國(guó)成為了中國(guó)投資者乃至亞洲投資者最青睞的海外房地產(chǎn)投資目的地，而從城市來(lái)看，紐約取代了倫敦，成為了亞洲投資者最歡迎的目標(biāo)城市。2016年上半年亞洲投資者跨國(guó)房地產(chǎn)投資中總額中，約52%的資本投向美國(guó)，約有55億美元資金流入紐約。

宏皓教授表示，伴隨著資本市場(chǎng)波動(dòng)，人民幣貶值預(yù)期強(qiáng)烈，國(guó)內(nèi)資產(chǎn)收益率下降，國(guó)內(nèi)樓市動(dòng)蕩不穩(wěn)，以及宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的諸多挑戰(zhàn)，全球資產(chǎn)配置成為越來(lái)越多中國(guó)高凈值人群關(guān)注的熱點(diǎn)，境外投資價(jià)值逐漸凸顯。同時(shí)，中國(guó)高凈值人群海外工作與留學(xué)占比升高，國(guó)際視野度變得更加開(kāi)闊，對(duì)國(guó)際化投資的接受度和渴望度也大大提高。此外，基于家族財(cái)富傳承、合理避稅、投資移民的高凈值人士也越來(lái)越多。經(jīng)過(guò)調(diào)查分析，財(cái)富總管的投資專(zhuān)家宏皓認(rèn)為目前海外資產(chǎn)配置有三個(gè)方面存在投資機(jī)會(huì)：一是海外不動(dòng)產(chǎn)投資，尤其是歐洲房產(chǎn)投資有非常好的機(jī)會(huì)。二是通過(guò)移民實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。三是股票、債券、基金、保險(xiǎn)、家族信托等全方位海外投資。從海外資產(chǎn)配置上看，因?yàn)橹袊?guó)人本身就熱衷于購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，且海外房產(chǎn)有性?xún)r(jià)比高、收益穩(wěn)定、永久產(chǎn)權(quán)等諸多優(yōu)點(diǎn)，所以在所有的海外投資類(lèi)型中，地產(chǎn)最受青睞。