在房?jī)r(jià)輪番上漲之下，各大城市紛紛出臺(tái)限購(gòu)，一線城市外，南京、蘇州等熱點(diǎn)二線城市在近期重啟了2014年左右已取消的限購(gòu)政策。廈門(mén)、武漢這兩個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二線城市，也重啟了限購(gòu)。各大城市根據(jù)實(shí)際情況出臺(tái)政策：

合肥：限貸。擁有一套住房且房貸已結(jié)清，或有一次貸款記錄的，首付比例為40%；名下有一套房產(chǎn)且貸款未結(jié)清，購(gòu)買(mǎi)二套首付比例為50%；而名下有兩套及以上住房，有貸款記錄或貸款已還清，或者只結(jié)清第一次購(gòu)房貸款記錄的，首付比例為60%；第三套及以上購(gòu)房者再購(gòu)房則無(wú)法使用住房公積金貸款。

蘇州：外地購(gòu)房者限購(gòu)。非本市戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第2套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社保繳納證明。

南京：限貸。自8月12日起，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的居民家庭再購(gòu)房，最低首付款比例由“不低于30%”調(diào)整為“不低于35%”（除高淳、溧水）；對(duì)擁有一套住房且貸款未結(jié)清的居民家庭再購(gòu)房，最低首付款比例由“不低于45%”調(diào)整為“不低于50%”（除高淳、溧水）；對(duì)三套及以上住房禁止發(fā)放貸款。

廈門(mén)：限購(gòu)。暫停向三類居民家庭銷(xiāo)售建筑面積144平方米及以下的新建住房或二手房：擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭；無(wú)法提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭。

武漢：限貸。在武漢市擁有1套住房的居民家庭，再次申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，貸款最低首付比例為40%。在武漢市擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款或還有1套住房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，貸款最低首付比例為40%。在武漢市擁有2套及以上住房且有2套住房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，繼續(xù)暫停發(fā)放相應(yīng)購(gòu)房貸款。

房市熱度的不斷升溫，促使地方開(kāi)啟收緊政策的大幕。繼蘇州、南京、廈門(mén)、武漢之后，杭州、合肥、鄭州、深圳等地“日光盤(pán)”頻現(xiàn)，鄭州在中秋節(jié)前夕連夜出臺(tái)“鄭九條”試圖為樓市降溫。鄭州方面指出，鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過(guò)50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，采取“限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)”，即地價(jià)確定，參與網(wǎng)掛的競(jìng)買(mǎi)人現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)綜合房?jī)r(jià)，綜合房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)低者為競(jìng)得人。市內(nèi)五區(qū)及鄭州高新區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過(guò)50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，參與網(wǎng)掛的競(jìng)買(mǎi)人進(jìn)行最后一次現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)，依據(jù)掛牌須知等相關(guān)規(guī)定，確定競(jìng)得人。此外，除大棚戶區(qū)改造用地外，居住用地及兼容居住用地的其他用地，土地出讓競(jìng)買(mǎi)保證金繳納比例提高到100%，溢價(jià)部分土地出讓金在土地出讓合同簽訂后10個(gè)工作日內(nèi)繳清。

同時(shí)，還加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地資金來(lái)源的審查。加大對(duì)銀行機(jī)構(gòu)個(gè)人住房信貸政策落實(shí)情況的督查力度。對(duì)首付款來(lái)源、借款人家庭已有住房數(shù)量、借款人信用資質(zhì)和購(gòu)房合同真實(shí)性等情況加強(qiáng)實(shí)質(zhì)性審核。嚴(yán)肅查處各類違法違規(guī)行為。

今年這個(gè)中秋節(jié)多了兩個(gè)熱門(mén)話題：搶iPhone 7和搶房子。9月18日下午，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局公布了《杭州部分區(qū)域?qū)嵤┫拶?gòu)政策》，宣布自9月19日起實(shí)施住房限購(gòu)，在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房。這一限購(gòu)政策被業(yè)內(nèi)視為“較為溫和的限購(gòu)”，但可以給樓市的虛火降降溫，防止因?yàn)橥獾赝顿Y客的投資、投機(jī)需求急速升溫而影響杭州樓市的健康。

最近兩年杭州樓市走過(guò)了四個(gè)階段：第一階段是自2014年底限購(gòu)限貸政策放開(kāi)后，杭州本地居民改善型居住爆發(fā)、剛性需求攀升，市場(chǎng)特征為成交量穩(wěn)步放大，價(jià)格平穩(wěn)上漲。第二波自2015年下半年開(kāi)始，核心城市房?jī)r(jià)快速上漲，外地投資客開(kāi)始發(fā)現(xiàn)杭州這塊價(jià)格洼地，此后本地投資人開(kāi)始跟進(jìn)。此階段的特征是，需求持續(xù)增加，熱點(diǎn)板塊熱點(diǎn)樓盤(pán)去化加速，價(jià)格開(kāi)始上揚(yáng)。第三階段自2016年5月開(kāi)始，核心主城區(qū)庫(kù)存量快速下降，投資客大量入場(chǎng)，剛需快速購(gòu)房。市場(chǎng)特征為，杭州樓市價(jià)格修正復(fù)蘇，遠(yuǎn)郊板塊價(jià)格上漲，二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始上揚(yáng)。第四階段在G20前后，杭州城市價(jià)值凸顯，浙江本地投資客活躍，成交量放大，各區(qū)域價(jià)格快速上漲。

不過(guò)，限購(gòu)前夜外地購(gòu)房者瘋狂簽約，無(wú)論是新房還是二手房，18日夜都上演看網(wǎng)簽的生死時(shí)速。杭州透明售房網(wǎng)上的成交記錄幾乎每分每秒都在刷新。截止今天凌晨零點(diǎn)，主城區(qū)成交999套，余杭區(qū)成交1365套，蕭山區(qū)成交882套，大江東成交19套，創(chuàng)造了杭州市區(qū)商品房單日成交歷史最高記錄。二手房成交則突破了1840套，同樣創(chuàng)造了歷史新高。

杭州市的限購(gòu)政策可以理解。第一，市場(chǎng)若急劇升溫則有可能失控。第二，這一限購(gòu)政策并非如2011年對(duì)外地人的禁購(gòu)政策，而是外地人可以購(gòu)買(mǎi)一套，限制投資性的多套。這一政策出臺(tái)后，對(duì)市場(chǎng)會(huì)有適度降溫的作用。但未來(lái)杭州市場(chǎng)的走勢(shì)，仍不僅僅取決于杭州市場(chǎng)，而是要看全國(guó)一線城市和部分二線城市的形勢(shì)發(fā)展。要看貨幣政策和其他政策的變化。

目前，二線樓市全面收緊在即，限購(gòu)政策收緊范圍或會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)容，市場(chǎng)沒(méi)有明顯降溫的南京、合肥、武漢等市均有出臺(tái)類似政策的可能；力度上也可能進(jìn)一步加強(qiáng)，如果熱點(diǎn)城市市場(chǎng)還是“越控越漲”，出臺(tái)更為嚴(yán)厲的首套房限購(gòu)等政策也不無(wú)可能。但是政策力度有限，對(duì)實(shí)際影響微弱，如果信貸不收緊，這一政策很快將被市場(chǎng)消化。

出現(xiàn)投資需求的主要原因是過(guò)多的貨幣供應(yīng)。在貨幣過(guò)多供應(yīng)的影響下，投資需求被無(wú)限大地釋放在房地產(chǎn)市場(chǎng)。宏皓教授表示，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)爆發(fā)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒導(dǎo)致購(gòu)房者出現(xiàn)了恐慌。央行日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月新增貸款9487億元中，住戶部門(mén)貸款新增額度高達(dá)6755億元，該貸款額較7月的4575億元，環(huán)比增加47.65%。信貸的強(qiáng)勁支持，加之去庫(kù)存政策的大力刺激，引發(fā)了今年房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的火爆行情。而過(guò)度的加杠桿事實(shí)上帶來(lái)了越來(lái)越大的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

在高成交的帶動(dòng)下，重點(diǎn)城市庫(kù)存均快速去化，多個(gè)城市或面臨“無(wú)房可賣(mài)”。數(shù)據(jù)顯示，截至2016年8月底，其監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為24256萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.9%，同比減少5.7%，庫(kù)存已連續(xù)13個(gè)月同比下跌，回到了5年前的水平。造成庫(kù)存下降的主要原因便是新增供應(yīng)趕不上去庫(kù)存的速度。數(shù)據(jù)顯示，雖然8月份推盤(pán)節(jié)奏相比7月份有所加快，但8月35城新增供應(yīng)2336萬(wàn)平方米，依然低于其新增成交量2558萬(wàn)平方米。

宏皓教授表示，部分地區(qū)去化周期快速下降。以杭州為例，2014年6月杭州存銷(xiāo)比為26.0個(gè)月，屬于本輪樓市調(diào)整周期中的偏高水平。隨后該曲線持續(xù)下滑。到了今年7月份存銷(xiāo)比跌至6.0個(gè)月，而到了8月份繼續(xù)下跌至5.2個(gè)月。同時(shí)，南昌、南京、合肥去化周期甚至已分別降至4個(gè)月、3個(gè)月、1個(gè)月，當(dāng)?shù)貥鞘行栝_(kāi)啟“補(bǔ)庫(kù)存”階段。

雖然自房地產(chǎn)市場(chǎng)放開(kāi)以來(lái)，“搶房”現(xiàn)象就一直存在，而且價(jià)格越“搶”越高。但最初的“搶房”，主要是為了居住，無(wú)非“搶”個(gè)好地點(diǎn)、好樓層、好環(huán)境。慢慢地，“搶房”就變了味，變成了炒房。一批投機(jī)者加入到炒房行列，把房?jī)r(jià)炒得完全脫離了實(shí)際，脫離了居民的購(gòu)買(mǎi)能力。而有的地方政府為了自身利益，也加入到了炒地的行列之中，成為房?jī)r(jià)上漲的重要推手。

事實(shí)上，按照中國(guó)居民的實(shí)際收入水平，無(wú)論是一、二線城市，還是三、四線城市，都不具備房?jī)r(jià)大幅上漲的動(dòng)力，也不具備出臺(tái)限購(gòu)限貸政策的條件。可由于商品房的居住屬性被嚴(yán)重淡化，投資和投機(jī)屬性被嚴(yán)重夸大，因此，房?jī)r(jià)也就不可避免地成為少數(shù)人的投資工具，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷地被人拉高，并形成了大量泡沫，造成GDP、財(cái)政收入等也或多或少地被注入水分。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，限購(gòu)限貸能否讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定，那些以投資和投機(jī)為目標(biāo)的炒房者，是否會(huì)在限購(gòu)限貸面前停止炒作，一旦市場(chǎng)再度陷入低迷，地方政府會(huì)不會(huì)再度充當(dāng)房?jī)r(jià)上漲的推手，這都是需要回答的問(wèn)題。要知道，房?jī)r(jià)上漲實(shí)際也是在為地方政府創(chuàng)造“土地財(cái)政”，一些地方政府的調(diào)控決心不可能那么堅(jiān)決。特別是那些尚未出現(xiàn)“搶房潮”的二線城市，會(huì)不會(huì)人為地制造買(mǎi)房緊張氣氛，引導(dǎo)居民“搶房”，值得關(guān)注。

央行發(fā)布的2016年第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告顯示，53.7%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)“高，難以接受”，較上季提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，42.9%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)“可以接受”，3.4%的居民認(rèn)為“令人滿意”。

但是，超過(guò)一半的居民“難以接受”，仍然是一個(gè)十分嚴(yán)重的問(wèn)題。

對(duì)下季房?jī)r(jià)，23.1%的居民預(yù)期“上漲”，52.2%的居民預(yù)期“基本不變”，11.9%的居民預(yù)期“下降”，12.8%的居民“看不準(zhǔn)”。未來(lái)3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購(gòu)買(mǎi)住房的居民占比為16.3%，較上季提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。

再度出現(xiàn)的“搶房”現(xiàn)象，切莫再簡(jiǎn)單歸咎于居民“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”的心理。相比于限購(gòu)等政策，樓市在“去庫(kù)存”與“搶購(gòu)”、“限購(gòu)”之間的快節(jié)奏轉(zhuǎn)換，更值得深思。如何讓樓市調(diào)控政策符合市場(chǎng)預(yù)期，才是消除廣大居民恐慌心理、避免“搶房”現(xiàn)象再現(xiàn)的關(guān)鍵。

無(wú)論是限貸限購(gòu)，還是蘇州等地祭出的“限漲”新招，其最終目的都是“控房?jī)r(jià)”。在蘇州發(fā)布的政策特別為房?jī)r(jià)漲幅設(shè)置了“天花板”?！霸趯?duì)外銷(xiāo)售商品房時(shí)，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過(guò)6%，12個(gè)月內(nèi)不宜超過(guò)12%，同一批次房屋間價(jià)格不得調(diào)劑使用?！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策雖然直接影響不大，但從購(gòu)房者心理影響看，代表了新一輪收緊調(diào)控的開(kāi)始。需要購(gòu)房者厘清的是，樓市調(diào)控目的并不是降房?jī)r(jià)，而是“控房?jī)r(jià)”?！皬某山涣亢头?jī)r(jià)漲幅來(lái)說(shuō)，調(diào)控還是有一定收效的。但購(gòu)房者也應(yīng)該意識(shí)到，調(diào)控只會(huì)讓漲幅縮小，而不是房?jī)r(jià)下跌?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為最關(guān)鍵的問(wèn)題是，這些房?jī)r(jià)上漲較快的城市庫(kù)存量也不足，總體來(lái)講房?jī)r(jià)仍會(huì)繼續(xù)上漲。真正的量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)要到2017年才會(huì)出現(xiàn)”。他說(shuō)，一線城市會(huì)繼續(xù)上漲，基于對(duì)政策收緊的擔(dān)憂，部分購(gòu)房者會(huì)提前完成置業(yè)計(jì)劃；受收緊政策的打壓，二線城市房?jī)r(jià)會(huì)開(kāi)始趨緩；三、四線城市將出現(xiàn)房?jī)r(jià)小漲的現(xiàn)象，與“去庫(kù)存”下需求釋放的態(tài)勢(shì)有關(guān)。

投資者可以選擇合理的資產(chǎn)配置方案，一味的“炒房”只會(huì)給自己帶來(lái)嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)配置是從戰(zhàn)略的角度對(duì)個(gè)人財(cái)富進(jìn)行的規(guī)劃和安排，它蘊(yùn)含了對(duì)時(shí)間、風(fēng)險(xiǎn)、收益、成本和不同投資市場(chǎng)邏輯的綜合理解。一個(gè)符合個(gè)人需要的資產(chǎn)配置方案一旦投入執(zhí)行，一般并不需要進(jìn)行頻繁的調(diào)整，這在客觀上降低了證券選擇和擇時(shí)操作的頻率，因此也能夠幫助投資者有效節(jié)約投資成本。

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由于未來(lái)總是充滿不確定性，各種機(jī)會(huì)中總是存在風(fēng)險(xiǎn)。但同樣，風(fēng)險(xiǎn)中也蘊(yùn)藏機(jī)會(huì)。正確的投資觀念，應(yīng)該是隨時(shí)做好資產(chǎn)分散配置，財(cái)富總管為高凈值客戶考慮外在的整體投資環(huán)境與內(nèi)在的個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)偏好，觀察各種資產(chǎn)類別的相關(guān)性，并適度彈性地調(diào)整資產(chǎn)配置中各資產(chǎn)類別的比重，以達(dá)到最佳的資產(chǎn)配置方案。