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總裁班、EMBA開(kāi)班第一節(jié)課王牌主講人、企業(yè)融資資本運(yùn)作升級(jí)
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宏皓:宏皓:房產(chǎn)稅為何遲遲不來(lái)?
2016-10-20 3208

自從財(cái)政部長(zhǎng)樓繼偉談到房產(chǎn)稅時(shí),稱(chēng)應(yīng)該“義無(wú)反顧推進(jìn)房產(chǎn)稅”,讓不少購(gòu)房者擔(dān)憂(yōu),房產(chǎn)稅出臺(tái)會(huì)不會(huì)給已經(jīng)降溫的樓市雪上加霜。那么,房產(chǎn)說(shuō)何時(shí)征收也是成為不少人心中的疑慮。開(kāi)征房產(chǎn)稅是近年來(lái)大家比較關(guān)注的話(huà)題。盡管房產(chǎn)稅征收問(wèn)題飽受爭(zhēng)議,但無(wú)論是從完善稅制的角度,還是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的角度,房產(chǎn)稅開(kāi)征是勢(shì)在必行。2011年1月28日上海、重慶啟動(dòng)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。具體來(lái)說(shuō),上海政策針對(duì)增量市場(chǎng),新購(gòu)住房都需繳納房產(chǎn)稅;重慶政策針對(duì)高檔住房,存量增量都需繳納房產(chǎn)稅。2015年8月全國(guó)人大將房地產(chǎn)稅法列入立法規(guī)劃,房地產(chǎn)稅立法工作也在有條不紊的推進(jìn)。

2016年中國(guó)的樓市火爆異常,無(wú)論是一線(xiàn)城市的北上廣還是二線(xiàn)城市的“四小龍”,無(wú)論是房?jī)r(jià)還是地價(jià)都讓人直呼今年的房子太貴了。熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)持續(xù)火爆的熱度,從全國(guó)稅收收入中也可以得到驗(yàn)證。10月19日發(fā)布的9月財(cái)政收支情況顯示,前三季度與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收大幅增長(zhǎng)。

在土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中,受部分地區(qū)商品房銷(xiāo)售較快增長(zhǎng)等影響,前三季度契稅收入為3158億元,同比增長(zhǎng)11.7%;土地增值稅3280億元,同比增長(zhǎng)13.7%。房產(chǎn)稅1561億元,同比增長(zhǎng)4.9%。在個(gè)人所得稅中,受二手房交易活躍等帶動(dòng),前三季度財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅增長(zhǎng)27.2%。

土地收入的高增長(zhǎng)也進(jìn)一步佐證了樓市的火熱。前三季度,全國(guó)政府性基金收入29777億元,同比增長(zhǎng)11.3%。其中國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入23306億元,同比增長(zhǎng)14%。相比去年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入同比兩位數(shù)的下降,今年以來(lái)這個(gè)數(shù)值不但持續(xù)上升,下半年更是達(dá)到兩位數(shù)的增長(zhǎng)。

隨著全國(guó)樓市的普遍性上行,政府為了抑制房?jī)r(jià)的瘋狂上漲,自 9 月 30 日開(kāi)始至國(guó)慶長(zhǎng)假結(jié)束,4 個(gè)一線(xiàn)城市、14個(gè)二線(xiàn)城市以及4 個(gè)三四線(xiàn)城市共計(jì) 22

個(gè)城市發(fā)布樓市調(diào)控政策,20個(gè)城市限購(gòu)限貸,以北京、深圳為首的部分城市更是出臺(tái)“歷史最嚴(yán)”調(diào)控政策。此次調(diào)控力度可以說(shuō)是空前的,由此引發(fā)的房地產(chǎn)降溫現(xiàn)象不可忽視。一時(shí)間,樓市一片“風(fēng)聲鶴唳”。而深圳市的違規(guī)嚴(yán)打及“最嚴(yán)廣告用語(yǔ)”的擴(kuò)散讓不少房企草木皆兵。

此外,住建部的“九不準(zhǔn)”的推行,也讓不少城市的房企經(jīng)歷了一場(chǎng)“浩劫”。捂盤(pán)惜售、濫用廣告語(yǔ)、不正當(dāng)收錢(qián)等行為也得到一定的“修正”。包括深圳、南京、杭州、上海等在內(nèi)的多個(gè)熱門(mén)城市的違規(guī)樓盤(pán)、中介都受到不同程度的處罰。其實(shí),目前中國(guó)樓市最大的問(wèn)題是,房子已越來(lái)越脫離了其居住功能,而成為了投資——投機(jī)工具了。因此,真正最有效的調(diào)控樓市泡沫的方式,是讓投資(投機(jī))房子無(wú)法產(chǎn)生的效益,泡沫才有可能破滅。而顯然單靠限購(gòu)限貸能夠產(chǎn)生的效果是微小的。事實(shí)上,這也就是之前多次調(diào)控,房?jī)r(jià)卻越調(diào)越高的最大原因,因?yàn)檫@這反而會(huì)使人感覺(jué)房子稀缺而更要買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)。

而這次的調(diào)控,從表面上來(lái)看,和之前的那些限購(gòu)限貸政策也差不多,但仔細(xì)琢磨就會(huì)發(fā)現(xiàn),那是一系列釜底抽薪的調(diào)控方式,如大規(guī)模出售土地、大規(guī)模加稅和執(zhí)行嚴(yán)厲的貨幣政策,增加首付比率比例和降低杠桿率,徹底改變房地產(chǎn)對(duì)沖貨幣貶值的作用。這次措施如果真正都落實(shí)的話(huà),那相信是能起到遏制住高房?jī)r(jià)的作用的。有觀點(diǎn)認(rèn)為雖然當(dāng)前限購(gòu)限貸的調(diào)控政策是必要的,但長(zhǎng)期來(lái)看應(yīng)以有差異的房地產(chǎn)稅加以代替。

房地產(chǎn)稅對(duì)于平抑房?jī)r(jià)有無(wú)效果,存在爭(zhēng)議。支持有效果的觀點(diǎn)認(rèn)為,房地產(chǎn)稅會(huì)增加持有房屋的成本,而且可以通過(guò)稅制的設(shè)計(jì)增加高檔房屋或者超過(guò)自住需求房屋的持有成本,使得持有者將一部分房屋賣(mài)出,增加市場(chǎng)上的房屋供給,抑制房地產(chǎn)投資需求。

支持效果有限的觀點(diǎn)認(rèn)為,在房屋巨大升值空間面前,哪怕是對(duì)房地產(chǎn)征收最高程度的稅率,比如2%甚至3%,房屋持有者所承擔(dān)的稅額相對(duì)于房屋增值額而言都是不值一提的。對(duì)此,中國(guó)金融家俱樂(lè)部宏皓教授表示,在市場(chǎng)存在泡沫的情況下,房地產(chǎn)稅的作用比較弱。不同的方案設(shè)計(jì)會(huì)帶來(lái)不同的效果。比如對(duì)存量房屋是否應(yīng)該征收房地產(chǎn)稅,如果征收,可能會(huì)迫使一部分存量房屋被賣(mài)出,增加市場(chǎng)上的房屋供給;如果不對(duì)存量房屋征收,房地產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)的效果則相對(duì)有限。大部分受訪(fǎng)專(zhuān)家認(rèn)為,雖然上海試點(diǎn)時(shí)沒(méi)有對(duì)存量房屋征稅,但在房產(chǎn)稅正式開(kāi)征之后,理應(yīng)對(duì)所有存量和增量房屋統(tǒng)一征稅,才能更符合房地產(chǎn)稅的本意。

再比如,是否應(yīng)該對(duì)自住需求的房屋免征房地產(chǎn)稅,對(duì)一定人均面積以下或一定套數(shù)以下的房屋免征,這樣可以打擊投資性需求,滿(mǎn)足消費(fèi)性需求,在抑制房?jī)r(jià)的同時(shí)保障居民自住需求。還比如稅率的水平,上海和重慶的房地產(chǎn)稅稅率大約在0.5%左右,遠(yuǎn)低于國(guó)際平均水平,大部分國(guó)家房地產(chǎn)稅稅率在1%-3%之間,這也是滬渝試點(diǎn)效果不夠顯著的原因之一。較高的稅率可能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的抑制更為明顯,但也面臨居民負(fù)擔(dān)加重等問(wèn)題。具體方案的設(shè)計(jì)取決于房地產(chǎn)稅的目標(biāo)定位。除了平抑房?jī)r(jià),房地產(chǎn)稅還被業(yè)內(nèi)認(rèn)為具有增加地方財(cái)政收入、調(diào)節(jié)收入差距、完善稅制等目標(biāo)。

就算可以平抑房?jī)r(jià)作為最核心的目標(biāo)來(lái)設(shè)計(jì)方案,按照房地產(chǎn)稅立法的流程,宏皓教授認(rèn)為,一年內(nèi)幾乎沒(méi)有出臺(tái)房地產(chǎn)稅的可能,所以此時(shí)討論以房地產(chǎn)稅來(lái)平抑房?jī)r(jià)上漲,似乎遙不可及。在中國(guó)對(duì)瘋狂的樓市進(jìn)行調(diào)控的時(shí)候,房產(chǎn)稅2017出臺(tái)也絕無(wú)可能,這兩年出臺(tái)的概率是零,五年內(nèi)出臺(tái)的概率低于50%。原因很簡(jiǎn)單,迄今為止,我們?cè)诜慨a(chǎn)稅的問(wèn)題的諸多問(wèn)題上根本沒(méi)有形成共識(shí),沒(méi)有在制度和配套層面做好準(zhǔn)備。從長(zhǎng)遠(yuǎn)而言,中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)改革是必須的,通過(guò)總體設(shè)計(jì),如何對(duì)目前的稅費(fèi)體系進(jìn)行調(diào)整,并納入統(tǒng)一的房產(chǎn)稅,這個(gè)大方向沒(méi)有錯(cuò)。從房地產(chǎn)的健康發(fā)展,以及地方財(cái)政的收入而言,都是非常有必要的。宏皓教授表示,房產(chǎn)稅制定者在設(shè)計(jì)稅制時(shí),要綜合考慮法律法規(guī)的可延續(xù)性和發(fā)展性、考慮富豪階層做空中國(guó)、考慮我國(guó)未來(lái)改革發(fā)展的需要,積極穩(wěn)健地設(shè)計(jì)一個(gè)稅制模型和約束機(jī)制。平時(shí),通過(guò)普及型稅率促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展、打擊泡沫;房?jī)r(jià)飆升時(shí)期,一旦發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)財(cái)富國(guó)際大轉(zhuǎn)移就應(yīng)采取資本管制等措施,向相關(guān)賬號(hào)征收特別交易稅、溢價(jià)房產(chǎn)稅,嚴(yán)懲不法商人利用法律空子謀取不法收益。

我國(guó)新房總體是供大于求的,局部地區(qū)供不應(yīng)求。為了去庫(kù)存,相關(guān)部門(mén)也逐步釋放了寬松的貨幣政策,購(gòu)房者能夠比較容易獲得貸款,購(gòu)買(mǎi)力大大提升。此外,實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振,投資渠道狹窄,使得資金不斷涌入到火熱的樓市當(dāng)中。但是,通過(guò)按揭貸款、首付貸、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸等進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸也使得樓市的杠桿率迅速上升。對(duì)于以高杠桿投機(jī)房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)在一步步逼近。

目前,樓市正在調(diào)整期,行情不明朗,越來(lái)越多的人持觀望態(tài)度。所以,房產(chǎn)稅的推行雖“遲滯”,但也是大概率事件。他山之石,可以攻玉。如果政府利用得當(dāng)?shù)脑?huà),可以有效地直接、或間接地調(diào)節(jié)樓市,解決高房?jī)r(jià)綁架實(shí)體經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題,避免經(jīng)濟(jì)危機(jī),使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)可持續(xù)地健康發(fā)展。

宏皓教授表示,我們判斷新一年房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境比去年會(huì)有收緊,市場(chǎng)供求會(huì)較為寬松,對(duì)大規(guī)模擴(kuò)張、高價(jià)獲取土地、高負(fù)債運(yùn)作的企業(yè)有較大挑戰(zhàn)。企業(yè)

應(yīng)提高對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的管控能力,結(jié)合政策環(huán)境和市場(chǎng)變化,以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向,調(diào)整開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略,關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新興領(lǐng)域,尋求多元化發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級(jí)是規(guī)律使然,大勢(shì)所趨,亟不可待。由于過(guò)于寬泛的流動(dòng)性、過(guò)于依賴(lài)土地財(cái)政、過(guò)于依靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì),使房地產(chǎn)業(yè)伴隨著大躍進(jìn)式的城鎮(zhèn)化步入長(zhǎng)期快速發(fā)展與高位運(yùn)行的通道,出現(xiàn)嚴(yán)重的供過(guò)于求和房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度泡沫化等問(wèn)題。很多房企過(guò)去兩年都是高價(jià)拍地,目前沒(méi)有現(xiàn)金流開(kāi)工,宏皓教授除了教給他們?nèi)绾谓鉀Q當(dāng)下的融資困境,創(chuàng)新的融資方法如何落地,也會(huì)利用一部分課時(shí)專(zhuān)門(mén)講房企要站在未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度,通過(guò)金融創(chuàng)新改變公司傳統(tǒng)的粗放的拿地造樓的發(fā)展模式。曾多次為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行授課。

中國(guó)金融家俱樂(lè)部(中國(guó)金融家俱樂(lè)部.cn)也幫助房地產(chǎn)企業(yè)搭建投融資平臺(tái),建立金融安全防范體系,只有這樣才能才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避投融資風(fēng)險(xiǎn),徹底解決長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的難題。中國(guó)金融家俱樂(lè)部主席宏皓教授是目前企業(yè)投融資管理和資本運(yùn)作課程最具權(quán)威的教授,也是國(guó)內(nèi)目前唯一給銀行高管講授金融創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級(jí)課程的實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家。






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