自從財政部長樓繼偉談到房產稅時，稱應該“義無反顧推進房產稅”，讓不少購房者擔憂，房產稅出臺會不會給已經降溫的樓市雪上加霜。那么，房產說何時征收也是成為不少人心中的疑慮。開征房產稅是近年來大家比較關注的話題。盡管房產稅征收問題飽受爭議，但無論是從完善稅制的角度，還是穩(wěn)定房價的角度，房產稅開征是勢在必行。2011年1月28日上海、重慶啟動房產稅改革試點工作。具體來說，上海政策針對增量市場，新購住房都需繳納房產稅；重慶政策針對高檔住房，存量增量都需繳納房產稅。2015年8月全國人大將房地產稅法列入立法規(guī)劃，房地產稅立法工作也在有條不紊的推進。

2016年中國的樓市火爆異常，無論是一線城市的北上廣還是二線城市的“四小龍”，無論是房價還是地價都讓人直呼今年的房子太貴了。熱點城市房地產持續(xù)火爆的熱度，從全國稅收收入中也可以得到驗證。10月19日發(fā)布的9月財政收支情況顯示，前三季度與房地產相關的稅收大幅增長。

在土地和房地產相關稅收中，受部分地區(qū)商品房銷售較快增長等影響，前三季度契稅收入為3158億元，同比增長11.7%；土地增值稅3280億元，同比增長13.7%。房產稅1561億元，同比增長4.9%。在個人所得稅中，受二手房交易活躍等帶動，前三季度財產轉讓所得稅增長27.2%。

土地收入的高增長也進一步佐證了樓市的火熱。前三季度，全國政府性基金收入29777億元，同比增長11.3%。其中國有土地使用權出讓收入23306億元，同比增長14%。相比去年國有土地使用權出讓收入同比兩位數的下降，今年以來這個數值不但持續(xù)上升，下半年更是達到兩位數的增長。

隨著全國樓市的普遍性上行，政府為了抑制房價的瘋狂上漲，自 9 月 30 日開始至國慶長假結束，4 個一線城市、14個二線城市以及4 個三四線城市共計 22

個城市發(fā)布樓市調控政策，20個城市限購限貸，以北京、深圳為首的部分城市更是出臺“歷史最嚴”調控政策。此次調控力度可以說是空前的，由此引發(fā)的房地產降溫現象不可忽視。一時間，樓市一片“風聲鶴唳”。而深圳市的違規(guī)嚴打及“最嚴廣告用語”的擴散讓不少房企草木皆兵。

此外，住建部的“九不準”的推行，也讓不少城市的房企經歷了一場“浩劫”。捂盤惜售、濫用廣告語、不正當收錢等行為也得到一定的“修正”。包括深圳、南京、杭州、上海等在內的多個熱門城市的違規(guī)樓盤、中介都受到不同程度的處罰。其實，目前中國樓市最大的問題是，房子已越來越脫離了其居住功能，而成為了投資——投機工具了。因此，真正最有效的調控樓市泡沫的方式，是讓投資(投機)房子無法產生的效益，泡沫才有可能破滅。而顯然單靠限購限貸能夠產生的效果是微小的。事實上，這也就是之前多次調控，房價卻越調越高的最大原因，因為這這反而會使人感覺房子稀缺而更要買買買。

而這次的調控，從表面上來看，和之前的那些限購限貸政策也差不多，但仔細琢磨就會發(fā)現，那是一系列釜底抽薪的調控方式，如大規(guī)模出售土地、大規(guī)模加稅和執(zhí)行嚴厲的貨幣政策，增加首付比率比例和降低杠桿率，徹底改變房地產對沖貨幣貶值的作用。這次措施如果真正都落實的話，那相信是能起到遏制住高房價的作用的。有觀點認為雖然當前限購限貸的調控政策是必要的，但長期來看應以有差異的房地產稅加以代替。

房地產稅對于平抑房價有無效果，存在爭議。支持有效果的觀點認為，房地產稅會增加持有房屋的成本，而且可以通過稅制的設計增加高檔房屋或者超過自住需求房屋的持有成本，使得持有者將一部分房屋賣出，增加市場上的房屋供給，抑制房地產投資需求。

支持效果有限的觀點認為，在房屋巨大升值空間面前，哪怕是對房地產征收最高程度的稅率，比如2%甚至3%，房屋持有者所承擔的稅額相對于房屋增值額而言都是不值一提的。對此，中國金融家俱樂部宏皓教授表示，在市場存在泡沫的情況下，房地產稅的作用比較弱。不同的方案設計會帶來不同的效果。比如對存量房屋是否應該征收房地產稅，如果征收，可能會迫使一部分存量房屋被賣出，增加市場上的房屋供給；如果不對存量房屋征收，房地產稅抑制房價的效果則相對有限。大部分受訪專家認為，雖然上海試點時沒有對存量房屋征稅，但在房產稅正式開征之后，理應對所有存量和增量房屋統(tǒng)一征稅，才能更符合房地產稅的本意。

再比如，是否應該對自住需求的房屋免征房地產稅，對一定人均面積以下或一定套數以下的房屋免征，這樣可以打擊投資性需求，滿足消費性需求，在抑制房價的同時保障居民自住需求。還比如稅率的水平，上海和重慶的房地產稅稅率大約在0.5%左右，遠低于國際平均水平，大部分國家房地產稅稅率在1%-3%之間，這也是滬渝試點效果不夠顯著的原因之一。較高的稅率可能對房地產價格的抑制更為明顯，但也面臨居民負擔加重等問題。具體方案的設計取決于房地產稅的目標定位。除了平抑房價，房地產稅還被業(yè)內認為具有增加地方財政收入、調節(jié)收入差距、完善稅制等目標。

就算可以平抑房價作為最核心的目標來設計方案，按照房地產稅立法的流程，宏皓教授認為，一年內幾乎沒有出臺房地產稅的可能，所以此時討論以房地產稅來平抑房價上漲，似乎遙不可及。在中國對瘋狂的樓市進行調控的時候，房產稅2017出臺也絕無可能，這兩年出臺的概率是零，五年內出臺的概率低于50%。原因很簡單，迄今為止，我們在房產稅的問題的諸多問題上根本沒有形成共識，沒有在制度和配套層面做好準備。從長遠而言，中國房地產領域的稅費改革是必須的，通過總體設計，如何對目前的稅費體系進行調整，并納入統(tǒng)一的房產稅，這個大方向沒有錯。從房地產的健康發(fā)展，以及地方財政的收入而言，都是非常有必要的。宏皓教授表示，房產稅制定者在設計稅制時，要綜合考慮法律法規(guī)的可延續(xù)性和發(fā)展性、考慮富豪階層做空中國、考慮我國未來改革發(fā)展的需要，積極穩(wěn)健地設計一個稅制模型和約束機制。平時，通過普及型稅率促進國民經濟穩(wěn)健發(fā)展、打擊泡沫；房價飆升時期，一旦發(fā)現房產財富國際大轉移就應采取資本管制等措施，向相關賬號征收特別交易稅、溢價房產稅，嚴懲不法商人利用法律空子謀取不法收益。

我國新房總體是供大于求的，局部地區(qū)供不應求。為了去庫存，相關部門也逐步釋放了寬松的貨幣政策，購房者能夠比較容易獲得貸款，購買力大大提升。此外，實體經濟不振，投資渠道狹窄，使得資金不斷涌入到火熱的樓市當中。但是，通過按揭貸款、首付貸、房地產開發(fā)貸等進入房地產市場的信貸也使得樓市的杠桿率迅速上升。對于以高杠桿投機房產的人來說，風險在一步步逼近。

目前，樓市正在調整期，行情不明朗，越來越多的人持觀望態(tài)度。所以，房產稅的推行雖“遲滯”，但也是大概率事件。他山之石，可以攻玉。如果政府利用得當的話，可以有效地直接、或間接地調節(jié)樓市，解決高房價綁架實體經濟的問題，避免經濟危機，使得中國經濟恢復可持續(xù)地健康發(fā)展。

宏皓教授表示，我們判斷新一年房地產行業(yè)的融資環(huán)境比去年會有收緊，市場供求會較為寬松，對大規(guī)模擴張、高價獲取土地、高負債運作的企業(yè)有較大挑戰(zhàn)。企業(yè)

應提高對金融風險的管控能力，結合政策環(huán)境和市場變化，以市場需求為導向，調整開發(fā)經營戰(zhàn)略，關注產業(yè)園區(qū)建設、養(yǎng)老地產等新興領域，尋求多元化發(fā)展。房地產業(yè)創(chuàng)新轉型升級是規(guī)律使然，大勢所趨，亟不可待。由于過于寬泛的流動性、過于依賴土地財政、過于依靠投資拉動經濟，使房地產業(yè)伴隨著大躍進式的城鎮(zhèn)化步入長期快速發(fā)展與高位運行的通道，出現嚴重的供過于求和房地產業(yè)過度泡沫化等問題。很多房企過去兩年都是高價拍地，目前沒有現金流開工，宏皓教授除了教給他們如何解決當下的融資困境，創(chuàng)新的融資方法如何落地，也會利用一部分課時專門講房企要站在未來長遠的角度，通過金融創(chuàng)新改變公司傳統(tǒng)的粗放的拿地造樓的發(fā)展模式。曾多次為房地產企業(yè)進行授課。

中國金融家俱樂部（中國金融家俱樂部.cn）也幫助房地產企業(yè)搭建投融資平臺，建立金融安全防范體系，只有這樣才能才能幫助房地產企業(yè)規(guī)避投融資風險，徹底解決長遠發(fā)展的難題。中國金融家俱樂部主席宏皓教授是目前企業(yè)投融資管理和資本運作課程最具權威的教授，也是國內目前唯一給銀行高管講授金融創(chuàng)新轉型升級課程的實戰(zhàn)專家。