近期，朗咸平在參加某地產(chǎn)商的論壇上講一線城市房?jī)r(jià)還要上漲,讓大家去買房。明眼人一看就知道郎咸平是在給地產(chǎn)商當(dāng)吹鼓手,有點(diǎn)良知的中國(guó)人都知道:中國(guó)巨大的房地產(chǎn)泡沫破滅將從2014年開始。

一線城市房?jī)r(jià)沒風(fēng)險(xiǎn)是誤導(dǎo)，一線城市房?jī)r(jià)暴跌空間更大

　　上周，位于北京大興的北京萬科橙項(xiàng)目低價(jià)入市，均價(jià)僅2.1萬/平方米，而此前市場(chǎng)預(yù)計(jì)該項(xiàng)目售價(jià)為2.5-2.6萬元/平方米。

    在廣州大多數(shù)項(xiàng)目甚至出現(xiàn)開發(fā)商代付首付的情形?！按汗?jié)期間成交慘淡，好多項(xiàng)目不敢3月開盤，開發(fā)商代付首付房子也沒人買。

數(shù)據(jù)顯示，截至23日，3月54城市合計(jì)住宅簽約14.85萬套，相比2013年同期下調(diào)了36%。其中一線城市跌幅達(dá)到了45.8%，二線跌幅達(dá)到了48.2%。

　相比三四線城市中小房企扎堆，一線城市的企業(yè)大部分都是上市房企，對(duì)業(yè)績(jī)的要求更高，一旦沒有銷售量，股價(jià)就必然會(huì)出現(xiàn)暴跌。這些因素的存在導(dǎo)致了一線城市的變化可能會(huì)出乎市場(chǎng)的預(yù)料,一線城市的房?jī)r(jià)下跌空間更大.一線城市50%的房子都在貪官們的手里,全國(guó)房產(chǎn)數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)前,貪官們大量拋房時(shí),一線城市的房?jī)r(jià)就開始暴跌。

房?jī)r(jià)長(zhǎng)期下跌歷史性轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)

房地產(chǎn)的多米諾骨牌開始一個(gè)個(gè)倒下，速度之快，令人驚嘆。十大開發(fā)商購(gòu)置土地金額暴跌80%，樓市的成交量也驟減，這將造成地方政府財(cái)政收入驟減，不得不減少政府投資項(xiàng)目，讓政府的財(cái)政刺激政策無法實(shí)施。

3月，樓市正在遭遇一場(chǎng)“倒春寒”。北京、杭州、常州等城市陸續(xù)出現(xiàn)大幅促銷的樓盤。數(shù)據(jù)面上，成交量持續(xù)低迷。3月土地市場(chǎng)更是驟然降溫，截至3月25日，一線城市土地出讓金收入僅為84.5億元，去年同期這為320億元。市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)下行已經(jīng)不是懷疑，而是堅(jiān)信會(huì)下行。

常州九龍倉(cāng)年華里3月20日開始大幅降價(jià)，從均價(jià)6000元/平方米直降至5000元/平方米，約是在前期成交均價(jià)的基礎(chǔ)上打了“八三折”。

北京、南京等地也有低價(jià)入市的項(xiàng)目，包括大型知名開發(fā)商萬科、保利、恒大、龍湖等。3月16日，北京住總?cè)f科城項(xiàng)目以低于市場(chǎng)3000元的價(jià)格入市。

自杭州德信降價(jià)風(fēng)波后，港資房企九龍倉(cāng)又在杭州、常州發(fā)起降價(jià)行動(dòng)，項(xiàng)目單價(jià)下調(diào)一千到數(shù)千元不等。此前，內(nèi)地房企雅居樂在常州的一個(gè)項(xiàng)目也曾以6折出售。一股悲觀的氛圍已在全國(guó)樓市蔓延了很長(zhǎng)時(shí)間。銀行收緊房貸，樓盤降價(jià)更是刺激著人們的敏感神經(jīng)：房?jī)r(jià)拐點(diǎn)這次是真的來了。

樓市崩盤是歷史的必然

    一二線城市出現(xiàn)樓盤降價(jià)，首先就在于去年樓市過于旺盛，透支了部分需求，；其次是重點(diǎn)城市2月底的庫(kù)存較去年同期增長(zhǎng)了12%，庫(kù)存量達(dá)到了2011年以來的最高水平；還有，每年一季度是傳統(tǒng)的樓市淡季，開發(fā)商推盤和購(gòu)房都不會(huì)踴躍；再次，按揭貸款緊縮趨勢(shì)在今年以來沒有得到像往常一樣的季節(jié)性改善，特別是二手住房銷售受到比較大的影響，對(duì)于需求釋放也產(chǎn)生了一些負(fù)面影響；最后，一部分中小開發(fā)商在此輪上漲周期中比較激進(jìn)，特別是在融資上借助成本較高的信托，出于緩解資金壓力而降價(jià)。

今年春節(jié)后，房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)現(xiàn)象似有愈演愈烈之勢(shì)。肇始于杭州、南京房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)的嘗試，正向更多熱點(diǎn)城市蔓延，廣州、北京等一線城市也未能幸免。在實(shí)質(zhì)性調(diào)控政策未有出臺(tái)背景下，房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)的蔓延體現(xiàn)了市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整。不過，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)信號(hào)的解讀，恐怕還不夠深入，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)還不夠深刻。

在供需關(guān)系的邏輯鏈條中，價(jià)格信號(hào)處于末端。在房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)前，市場(chǎng)往往已先后出現(xiàn)投資過熱、供應(yīng)過剩、銷售遲緩現(xiàn)象。盡管價(jià)格信號(hào)可反過來指導(dǎo)投資行為，但相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期較長(zhǎng)，對(duì)價(jià)格信號(hào)的反應(yīng)相對(duì)遲鈍。一旦發(fā)生普遍的降價(jià)現(xiàn)象，通常意味著全國(guó)所有區(qū)域內(nèi)房屋供應(yīng)已出現(xiàn)階嚴(yán)重過剩。

在這種情況下，如市場(chǎng)供應(yīng)進(jìn)一步增加或需求大幅縮減，房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)現(xiàn)象可能觸發(fā)另一個(gè)邏輯鏈條的啟動(dòng)：房?jī)r(jià)下降——房企資金鏈吃緊——樓市崩盤——金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)壞賬——地產(chǎn)商跑路。與供需關(guān)系的邏輯鏈條相比，在這種類似“多米諾骨牌效應(yīng)”的作用下，房?jī)r(jià)下降引發(fā)的趨勢(shì)往往難以逆轉(zhuǎn)。中國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩供過于求是世界人民都知道的事,中國(guó)現(xiàn)在的90后肯定是沒有買房需求的,50后,60后,70后都有房,只有少量的80后打工者有購(gòu)房的需求。而這少量在外打工的80后又沒有購(gòu)房能力。

所以,地產(chǎn)商只有花錢聘郎咸平這樣的吹鼓手當(dāng)房托,讓人們?nèi)ネ顿Y投機(jī)買房,而現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫最大時(shí),現(xiàn)在去投資投機(jī)買房的人兩年后就會(huì)賠得傾家蕩產(chǎn)。

中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫破滅是歷史的必然,世上沒有不破的資產(chǎn)泡沫,欠歷史的債總是在還的,中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫被人為地維持得太久了,現(xiàn)在地產(chǎn)泡沫破滅經(jīng)濟(jì)規(guī)律的必然,也是歷史趨勢(shì)是必然,任何政府或機(jī)構(gòu)也擋不住。

資產(chǎn)泡沫破滅欠歷史的債必還

無論是十八屆三中全會(huì)審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，還是今年的政府工作報(bào)告，都未提出實(shí)質(zhì)性的房地產(chǎn)調(diào)控措施，而是進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)主導(dǎo)的調(diào)控思路。

這意味著，市場(chǎng)邏輯將更多地發(fā)揮作用，房地產(chǎn)泡沫破滅是市場(chǎng)的規(guī)律，中央不會(huì)去管。

樓市崩盤是還歷史上的債原因如下:

一是中國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)能嚴(yán)重過剩供大于求；

二是中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫是世界是最大的泡沫是過去10年炒房炒地炒煤炒礦的壟斷利益集團(tuán)掠奪民眾財(cái)富手段,這種傷天害理的利益集團(tuán)的發(fā)財(cái)模式隨著反腐敗的深入而結(jié)束了；

三是這種10年來維持地產(chǎn)泡沫的金融機(jī)構(gòu)例如：信托、私募地產(chǎn)基金等到期后將會(huì)出現(xiàn)大量的無法兌付的違約事件,會(huì)讓大量投資者不會(huì)再參與信托及私募地產(chǎn)基金,特別是信托資金斷裂后,直接就捅破了地產(chǎn)泡沫；

四是房?jī)r(jià)下跌的歷史必拐點(diǎn)出現(xiàn)后大量過去投資投機(jī)炒房的投資者會(huì)像李嘉誠(chéng)一樣開始拋售房地產(chǎn)；

五是聰明點(diǎn)的地產(chǎn)商會(huì)清倉(cāng)拋售房地產(chǎn)；

六是地產(chǎn)泡沫破滅后中國(guó)經(jīng)濟(jì)才能開始轉(zhuǎn)型升級(jí),才有更多的資金在找不到出路的情況下進(jìn)入到實(shí)體企業(yè),中國(guó)的制造業(yè)的融資成本才會(huì)下降,中國(guó)的各行各業(yè)才能有轉(zhuǎn)型升級(jí)的機(jī)會(huì)；

七是大量泛濫成災(zāi)的民間高利貸會(huì)在今年跑路，過去民間高利貸的資金都是進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè),民間高利貸在房?jī)r(jià)不能上漲后,就沒有了生存空間,只有跑路,民間高利貸一跑路,就會(huì)進(jìn)一步加速房地產(chǎn)的崩潰。

地產(chǎn)商如何成功轉(zhuǎn)型

過去20年地產(chǎn)商的發(fā)展地產(chǎn)快速致富的模式已經(jīng)走到了盡頭，地產(chǎn)商像金融集團(tuán)轉(zhuǎn)型才有出路，未來80%的中小地產(chǎn)商由于轉(zhuǎn)型不成功將會(huì)被市場(chǎng)淘汰，能發(fā)展壯大的都是依靠金融創(chuàng)新占領(lǐng)制高點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)。目前很多房地產(chǎn)大型企業(yè)都在向金融領(lǐng)域包括互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域在轉(zhuǎn)型，措施包括入股股份制銀行，成立民營(yíng)銀行，成立民間金融機(jī)構(gòu)，地產(chǎn)自媒體等等。

筆者受邀給很多大中型的房地產(chǎn)企業(yè)講轉(zhuǎn)型升級(jí)的課程，很多房企都是高價(jià)拍地，目前沒有現(xiàn)金流開工，筆者除了教給他們?nèi)绾谓鉀Q當(dāng)下眼前的融資困境，創(chuàng)新的融資方法如何落地，也會(huì)利用一部分課時(shí)專門講房企要站在未來長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度，通過金融創(chuàng)新改變公司傳統(tǒng)的粗放的拿地造樓的發(fā)展模式。未來隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)像更專業(yè)化的金融集團(tuán)方向變革，眼前頭等大事就是解決好遺留問題，就是對(duì)外融資的本息兌付，保持充沛的現(xiàn)金流，保持清醒的大腦看清大勢(shì)，降價(jià)售樓回流現(xiàn)金，不要再抱有幻想，用幼稚的手法以為請(qǐng)一兩個(gè)房托就可以賣房來維持，現(xiàn)在投資者每天面對(duì)的網(wǎng)絡(luò)移動(dòng)客戶端的信息流這么龐大，不會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)有點(diǎn)知名度的房托就來買房。“名人效應(yīng)”還是用在腳踏實(shí)地地幫助自身企業(yè)轉(zhuǎn)型落地上比較靠譜。

綜上所述,中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫從2014年開始破滅是市場(chǎng)的必然規(guī)律,也中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史必然趨勢(shì),不是幾個(gè)房托就能改變得了的,房托為了賺幾個(gè)出場(chǎng)費(fèi)幫助地產(chǎn)商當(dāng)吹鼓手欺騙民眾的時(shí)代已經(jīng)過去了。地產(chǎn)商不要再把心思花在怎么去蠱惑民心，而是要立刻行動(dòng)，從自身發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略出發(fā)，迅速突圍實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，這才是地產(chǎn)商改變未來命運(yùn)的唯一出路。

中國(guó)金融領(lǐng)域講課最具實(shí)戰(zhàn)落地型的劃時(shí)代專家——金融學(xué)家宏皓最核心課程：

1、《政府、企業(yè)資本運(yùn)作與投融資方法》

2、《宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與銀行金融創(chuàng)新》

3、《房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及轉(zhuǎn)型升級(jí)》

4、《民間金融轉(zhuǎn)型升級(jí)應(yīng)對(duì)策略》

5、《地方融資平臺(tái)融資模式與金融創(chuàng)新》

6、《經(jīng)濟(jì)、金融環(huán)境分析及投資策略》

7、《十八屆三中全會(huì)及兩會(huì)政策解讀與企業(yè)應(yīng)對(duì)策略》

8、《互聯(lián)網(wǎng)金融對(duì)銀行的影響和創(chuàng)新應(yīng)對(duì)》

9、《產(chǎn)業(yè)園區(qū)的金融創(chuàng)新應(yīng)用實(shí)務(wù)》

金融學(xué)家宏皓在中國(guó)金融領(lǐng)域獨(dú)樹一幟的授課風(fēng)格

一、中國(guó)劃時(shí)代的金融專家，是在中國(guó)金融領(lǐng)域講課最受歡迎的中國(guó)頂級(jí)金融實(shí)戰(zhàn)專家，各大高校EMBA、總裁班開學(xué)第一課的金牌指定授課專家。

二、中國(guó)唯一的金融學(xué)家，能在講課中幫助受培訓(xùn)學(xué)員企業(yè)解決融資資金籌措等實(shí)際問題的落地型金融專家。

三、中國(guó)唯一能運(yùn)用多種金融工具給政府、銀行、企業(yè)解決發(fā)展難題的金融創(chuàng)新實(shí)戰(zhàn)專家。

四、創(chuàng)建了中國(guó)人自己的金融理論。當(dāng)前的中國(guó)只有宏皓教授的金融理論才能實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，才能突破中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。運(yùn)用宏皓的金融理論的所有企業(yè)、銀行、政府才能更好地健康持續(xù)發(fā)展，形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 

宏皓教授是全國(guó)總裁班開班第一課王牌主講人，是對(duì)企業(yè)、政府、銀行、家庭講授金融全產(chǎn)業(yè)鏈綜合課程導(dǎo)師，是講授民間金融轉(zhuǎn)型升級(jí)國(guó)內(nèi)唯一專家，是講授房地產(chǎn)課程最具落地實(shí)操性的地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)唯一實(shí)戰(zhàn)專家，是目前企業(yè)投融資管理和資本運(yùn)作課程最具權(quán)威的教授，也是國(guó)內(nèi)目前唯一給銀行高管講授金融創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級(jí)課程的實(shí)戰(zhàn)專家。

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