幾年前房地產的限購政策出臺,目的是為了調控虛高的房價,結果是不僅沒有達到調控房價的目的反而進一步推高了房價,進一步吹大了房地產的泡沫。于是，許多學者都在批評：限購政策的失誤。

當下房地產泡沫正在破滅的開始,于是許多地房政府開始私下取消限購，希望通過取消限購能解決當下的房地產泡沫破滅的危機。筆者認為：當前條件下全國取消限購的時機成熟,未來一年左右全國取消限購應該沒有懸念。限購取消后房價繼續(xù)下跌幾年也將是必然的趨勢。

一、住建部正式完成了“一把手”換帥對房價的影響

6月27日，十二屆全國人大常委會第九次會議閉幕。會議經表決，決定免去姜偉新住建部部長職務，任命陳政高為住建部部長。

其實，在今年4月29日陳政高從遼寧省省長轉任住建部黨組書記后，他的工作已經開展。兩個月來，他4次赴地方調研，內容主要圍繞保障性住房建設和棚戶區(qū)改造。根據陳政高的履歷，業(yè)內普遍認為，其履新住建部，或意味政府對房地產政策的關注點已經發(fā)生變化——逐漸從市場收回，轉而在供給端發(fā)力。

住建部會更側重棚戶區(qū)改造這項民生和發(fā)展工程。住建部通過擴大棚戶區(qū)的改造增加房地產的供應量，而且是低價大量供應。第二個加快城鎮(zhèn)化的建設，給更多的農民工建房，價格更低蓋房子的數量更多。而這兩種低價大量蓋房的模式地方政府最高興，并且會大力支持。

因為，只有大量蓋房子地方政府官員們的灰色收入才會增加，所以這兩項工作地方政府的官司員們積極性非常高，沒有任阻力。這樣一來本來就大量過剩的房地產，在大量新增低價地產后，房價將會持繼下跌，中國今后最多的就是房子，大家都喜歡蓋房子,干脆蓋滿神州大地，這正是李克強總理高明的用人之道和智慧的房地產調控謀略,不動聲色，就輕松解決了房地產調控的問題。

二、歷史性的樓市下跌拐點正在形成

相比于去年的火熱，今天上半年的北京樓市卻只能用冷清來形容。今年上半年北京新建住宅22782套的簽約套數和275萬平方米的成交面積，也雙雙創(chuàng)下了近9年來的同期最低值。

庫存將進一步增加：今年以來持續(xù)萎縮的成交量也在不斷推高北京的住宅庫存總量。截至6月20日，北京期房住宅和現房住宅的庫存分別為46117套和34727套，合計庫存為80844套。這是繼2013年1月1日北京住宅庫存達到80038套的高點后，該數據再次達到8萬套以上，并創(chuàng)下近18個月的新高。據悉，自今年春節(jié)后，北京住宅的庫存量便快速上漲，從5年來最低點5.5萬套猛增至目前逾8萬套。而7月份，北京還將有36個項目入市，而這些入市的項目絕大部分定價謹慎。由于上述項目供應的住宅數量超過了一萬套，預計北京住宅的庫存量也會進一步提升。

  數據顯示，北京樓市供應自3月份以來便大幅增加，月度開盤項目數量已連續(xù)5個月超過30個，3月份—7月份這5個月的市場總開盤量，較去年同期已經上漲近六成。據統(tǒng)計，7月份預計開盤的項目中，有17個項目已給出定價，其中16個項目以低于市場預期價格入市，占比超過九成。

自住房扎堆入市。實際上，隨著今年自住型商品房的扎堆入市，已經對定位剛需的北京純商品房住宅產生了很大的沖擊。根據北京市住建委官方公開信息統(tǒng)計，從2013年11月29日第一個自住房項目開始申購以來，截至目前，自住房項目入市量已達11個，合計供應住宅套數約為1.8萬套，合計供應面約為160萬平方米。

二手房量價齊跌。相比于新建住宅，北京二手房市場的表現則更加慘淡，成交量和成交均價也是雙雙下滑。在國家統(tǒng)計局日前公布的5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況中，北京二手房價格在5月份出現了較大幅度的下滑，跌幅位列70個大中城市之首。

三、不動產登記只是時間的問題

根據國土資源部上月通過的立法計劃，《不動產登記條例》已由6月底前出臺變?yōu)?月底前力爭報出送審稿，年內完成立法。

我國是世界上少數幾個將土地和其他不動產分離的國家，登記機構“多頭執(zhí)政”，依據不一，權屬不明，不僅增加老百姓辦證跑腿的成本，還帶來交易風險。

不動產登記局今年5月在國土資源部掛牌成立，各地陸續(xù)啟動不動產統(tǒng)一登記試點。今后，土地、房屋、林地等不動產登記將由一個部門承擔，住建、農業(yè)、林業(yè)、海洋等部門的部分職責將轉入國土部門，機構和人員面臨撤并劃轉。

為減小阻力，打消地方疑慮，住建部去年與實現個人住房信息聯網的城市簽訂“數據采集和使用安全協(xié)議”，內容包括“查詢結果不作為法院判決和行政處罰依據”，此事的敏感性可窺一斑。

當前在住建部層面已難推動住房信息聯網，思路不能再局限于單一的房產登記，當整合不動產登記，由一個部門全盤指揮，破解各自為政下難以推動的局面，全國房地產數據聯網雖有阻隔力，但改變不了趨勢，最多在時間上晚一兩年。而這兩年內對于擁有大量房地產的官員們聰明點的必然會清倉賣出，否則就成了反腐的對象。

綜上所述，筆者認為取消房地產限購政策在一年左右一定會在全國展開，但是房地產的限購政策取消后不會改變房價持續(xù)下跌幾年的歷史趨勢。

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宏皓——著名金融學家﹑中國互聯網金融行業(yè)協(xié)會會長、中國金融智庫首席金融學家、融資專家，北京交通大學客座教授、中央財經大學證券期貨研究所研究員﹑政府、上市公司金融顧問，中經產業(yè)基金理事會秘書長，央視網財經評論員。是中國目前首位指導各地政府產業(yè)投資基金的建立及運作，幫助地方政府用金融創(chuàng)新搭建多元化的投融資平臺實現轉型升級的金融實戰(zhàn)專家。被社會廣泛譽為：投資大師，中國私募基金之父。

撰寫農行總行2012年中國財富管理發(fā)展報告，指導中國農業(yè)銀行私人銀行金融創(chuàng)新。2013年為招商銀行總行建立小貸商學院，指導招商銀行小貸中心金融創(chuàng)新。為農業(yè)銀行、建設銀行、工商銀行、交通銀行、興業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、重慶農商行等總行及各地分行、中國銀行業(yè)協(xié)會等多次培訓指導其轉型升級。

擔任金融顧問并指導轉型升級的企業(yè)及政府機構：經緯紡機股份有限公司、中國中鐵電氣化局集團有限公司、中冶置業(yè)集團有限公司、中國恩菲工程技術有限公司、黑龍江富錦市、江蘇溧陽市，江蘇常州市、湖北長陽縣、四川眉山市、鄭州市航空工業(yè)園、內蒙古包頭產業(yè)園區(qū)、中建五局、鄭州市黃河勘探設計院、萬達集團、廣州雅居樂集團等。

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