一、項目背景

    隨著中國經(jīng)濟發(fā)展速度放緩，房地產(chǎn)行業(yè)走勢再次陷入低迷，與此同時，不動產(chǎn)登記條例、地方限購松梆、樓市新政頻出、新國九條落地、房貸政策不斷寬松、國土部禁止以土地?fù)Q項目、多地放寬公積金提取條件、以房養(yǎng)老試點推行等等房地產(chǎn)政策相繼出臺。特別是地方融資平臺正當(dāng)陷入瓶頸狀態(tài)之時，PPP運作模式應(yīng)運而生并得到政府大力支持。房地產(chǎn)管理者越來越多的意識到，房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對金融有極強的依賴性，房地產(chǎn)開發(fā)與金融的關(guān)系實際上是水乳交融，不可分離。在這種背景下，房地產(chǎn)企業(yè)家不僅要提高其科學(xué)管理房地產(chǎn)項目和房地產(chǎn)專業(yè)團隊的能力，更要掌握房地產(chǎn)金融工具，努力尋求新的融資渠道,消除資金"瓶頸",把握住時代脈搏才是當(dāng)務(wù)之急。

自2012年“營改增”試點方案實施以來，目前交通運輸業(yè)、郵政、電信和7項現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已納入“營改增”的試點范圍。2015年3月5日十二屆全國人大會三次會議開幕，國務(wù)院總理李克強在政府工作報告中表示，2015年，力爭全面完成“營改增”。財政部對此加速了營改增的進程，原計劃2016年完成的“營改增”工作將提前一年全面展開。對此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增也提到日程。     

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何做好“營改增”政策的前期準(zhǔn)備工作，如何處理在政策過渡期的一些特殊問題，如何加強內(nèi)部管理，如何領(lǐng)購增值稅專用發(fā)票、開具、認(rèn)證、抵扣增值稅專用發(fā)票、會計核算及納稅申請等都必須提前進行學(xué)習(xí)。對于保單合同的簽訂及相關(guān)條款都要進行與時俱進的調(diào)整，同時培訓(xùn)業(yè)務(wù)人員如何索取并及時認(rèn)證抵扣也是稅務(wù)管理人員必須做了一項內(nèi)容。特別是保險企業(yè)內(nèi)部控制、發(fā)票索取、及企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整都是營改增過程中保險企業(yè)必須關(guān)注并解決的問題，土地出讓金是房地產(chǎn)企業(yè)的主要支出，但票據(jù)索取將成為營改增的關(guān)鍵點，如何處理都將引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)變數(shù)。

二、項目目標(biāo)

本項目的目標(biāo)是：房地產(chǎn)融資為主線，以“營改增”為契機，利用增值稅的優(yōu)勢和特點，兼顧產(chǎn)業(yè)政策及國家相關(guān)財稅支持政策，開展結(jié)構(gòu)化調(diào)整和轉(zhuǎn)型，制定房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整方向。與此同時，培養(yǎng)企業(yè)相關(guān)人員稅收風(fēng)險意識，以涉稅風(fēng)險控制為主線，兼顧會計準(zhǔn)則的最新變化，結(jié)合企業(yè)采購、銷售環(huán)節(jié)及內(nèi)部業(yè)務(wù)部門之間的業(yè)務(wù)銜接，提高企業(yè)稅務(wù)管理者的戰(zhàn)略思維與微觀稅務(wù)管理技能和技巧，實現(xiàn)為企業(yè)價值增值的目標(biāo)。

三、課程收益

1. 了解“營改增”的機理。

2.了解增值稅專用發(fā)票管理及機關(guān)涉稅風(fēng)險及刑責(zé)。

3.了解應(yīng)對營改增企業(yè)應(yīng)對措施，包括但不限于企業(yè)采購、運營、銷售等各環(huán)節(jié)之間涉稅風(fēng)險的產(chǎn)生及應(yīng)對。

4.掌握政策調(diào)整的精髓，準(zhǔn)確把握相關(guān)政策并用足政策，為企業(yè)決策仍至價值增值提供決策支持。

5.了解營改增政策存在的問題，準(zhǔn)確把握并運用相關(guān)政策要點。

6．了解營改增的政策特點，結(jié)合企業(yè)的實際情況進行戰(zhàn)略布局及調(diào)整，同時在調(diào)整過程中怎樣運用財稅【2009】59號公告相關(guān)政策，哪些方案在企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整過程中更加有利，稅負(fù)更低。

7.企業(yè)相關(guān)的合同條款應(yīng)該做出怎樣的調(diào)整，業(yè)務(wù)人員需要知道哪些涉稅風(fēng)險控制要點、

8.分享內(nèi)控制度及會計核算對涉稅風(fēng)險控制的應(yīng)用。

四、目標(biāo)學(xué)員

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總經(jīng)理、投資總監(jiān)、企業(yè)財務(wù)、審計部門、業(yè)務(wù)管理部門人員，證券公司投行管理者、資本市場業(yè)務(wù)律師、會計師、稅務(wù)師事務(wù)所人員等。

五、時間：二天

六、課程提綱

模塊一：“營改增”結(jié)構(gòu)化減稅及企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略調(diào)整

    一、“營改增”政策解讀及法理分析

    1.一般性規(guī)定及原理

    2.政策漏洞、立法依據(jù)及準(zhǔn)確利用

    3．企業(yè)涉稅風(fēng)險及規(guī)避措施

    （1）刑法責(zé)任（2）經(jīng)濟責(zé)任（3）總經(jīng)理與財務(wù)總監(jiān)責(zé)任劃分（4）規(guī)避相關(guān)風(fēng)險策略

    二、“營改增”結(jié)構(gòu)性減稅的政策要點

    1.“營改增”結(jié)構(gòu)性減稅實然結(jié)果

    2.“營改增結(jié)構(gòu)性減稅的政策環(huán)境

   （各個稅種減稅方案及涉稅風(fēng)險分析）

    三、“營改增”背景下的公司戰(zhàn)略調(diào)整與稅負(fù)比較

    1.互聯(lián)網(wǎng)+的業(yè)務(wù)模式調(diào)整

    案例1：互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)開發(fā)公司

    案例2：互聯(lián)網(wǎng)+物流公司

    案例3：互聯(lián)網(wǎng)+企業(yè)商業(yè)模式

    案例4：互聯(lián)網(wǎng)+財務(wù)共享服務(wù)中心

    2.萬眾創(chuàng)新戰(zhàn)略布局及用足“營改增”政策方案分享

    案例1：房地產(chǎn)開發(fā)對“營改增”政策應(yīng)用

    案例2：商業(yè)模式創(chuàng)新與“營改增”政策應(yīng)用

    3.上市公司的戰(zhàn)略調(diào)整路徑及稅收政策運用

    4.非上市公司的戰(zhàn)略調(diào)整布局及稅收政策運用

    【案例分析】戰(zhàn)略調(diào)整過程中各種交易模式的建立及稅收政策適用分析，稅負(fù)比較研究

   四、“營改增”戰(zhàn)略布局中的兼并重組實務(wù)及稅負(fù)分析

    1.分立案例操作方案及稅負(fù)分析

    2.資產(chǎn)或股權(quán)投資方案及稅負(fù)分析

    3.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方案及稅負(fù)分析

    4.針對不同企業(yè)“營改增”背景下的結(jié)構(gòu)性調(diào)整戰(zhàn)略選擇

    5.架構(gòu)搭建及退出機制安排

    模塊二：“營改增”增值稅專用發(fā)票的涉稅風(fēng)險分析及應(yīng)對（兩個0.5天）

              一、銷售發(fā)票管理的具體操作

             1.發(fā)票管理總體原則與要求

             2．國家政策要求

             3.1 增值稅專用發(fā)票內(nèi)部管理總體介紹

3.2  增值稅專用發(fā)票申領(lǐng)

    3.2.1 增值稅專用發(fā)票申領(lǐng)－首次申領(lǐng)

             3.2.2增值稅專用發(fā)票申領(lǐng)－日常申領(lǐng)

            3.3增值稅專用發(fā)票分配

            3.4 增值稅專用發(fā)票開具

    3.4.1開票基礎(chǔ)信息設(shè)置－業(yè)務(wù)部門開具專票信息審核

    3.4.1開票基礎(chǔ)信息設(shè)置－新增產(chǎn)品及特殊集團業(yè)務(wù)審核

    3.4.2增值稅專用發(fā)票開具－非系統(tǒng)側(cè)收入開具

    3.4.3增值稅專用發(fā)票－紅字發(fā)票開具

    3.4.3增值稅專用發(fā)票－開具紅字發(fā)票

    3.5增值稅專用發(fā)票傳遞－抄報稅

    3.6增值稅專用發(fā)票傳遞

    3.6.1增值稅專用發(fā)票傳遞

    3.7增值稅專用發(fā)票遺失

    3.7.1增值稅專用發(fā)票遺失－已開具發(fā)票

    3.7.3增值稅專用發(fā)票遺失－空白發(fā)票

    3.7.3增值稅專用發(fā)票遺失

    3.8增值稅專用發(fā)票作廢

    3.9增值稅專用發(fā)票驗舊

    3.10增值稅專用發(fā)票繳銷

    3.11增值稅專用發(fā)票保管

    3.12發(fā)票統(tǒng)計分析

    3.13通用機打發(fā)票管理

    二、進項稅發(fā)票管理及采購內(nèi)控機制

    1.預(yù)算管理

    1.1 預(yù)算階段的業(yè)務(wù)規(guī)范（資本與運營支出，含稅不含稅因素分析）

    1.2預(yù)算立項階段的需求規(guī)范（1）（ 立項管理：區(qū)別項目是可以抵扣進項和不可以不抵扣進項項目）

   1.3預(yù)算立項階段的需求規(guī)范（2） （日常運營業(yè)務(wù)活動：按照是否可抵扣對運營支出重新梳理，明確其適用稅率，在進行日常預(yù)算管控時充分考慮可抵扣業(yè)務(wù)對預(yù)算支出的影響，以不含稅價作為預(yù)算執(zhí)行及凍結(jié)基礎(chǔ)。）

    1.4預(yù)算管理的系統(tǒng)需求（預(yù)算系統(tǒng)功能變更：預(yù)算維度-業(yè)務(wù)活動增加了“是否抵扣，稅率，是否視同銷售”這3個字段）

    2.供應(yīng)商管理

    2.1供應(yīng)商管理的業(yè)務(wù)規(guī)范

    2.2 采購需求的業(yè)務(wù)規(guī)范

    2.3 如何判斷采購類別是否可抵扣

    2.4一般納稅人與小規(guī)模納稅標(biāo)準(zhǔn)劃分

    3.采購實施

    3.1采購實施的業(yè)務(wù)規(guī)范

    3.2評審調(diào)整系數(shù)的原理

    4.合同管理合同管理的業(yè)務(wù)規(guī)范

    4.1采購亊項（物料或服務(wù)）

    4.2項目或業(yè)務(wù)活動

    4. 3 供應(yīng)商納稅資質(zhì)

    4. 4合同談判結(jié)果（可取得與增值稅專用發(fā)票與否）

    5.采購執(zhí)行

    5.1采購業(yè)務(wù)訂單規(guī)范

    5.2實物管理階段的業(yè)務(wù)規(guī)范

    5.3庫存管理的業(yè)務(wù)規(guī)范

    5.4《固定資產(chǎn)投資分類》《成本費用可抵扣提示手冊》

    6.增值稅扣稅憑證管理業(yè)務(wù)流程

    6.1增值稅進項憑證報銷流程圖

    6.2增值稅扣稅憑證內(nèi)部管理關(guān)鍵點

    6.3增值稅扣稅憑證內(nèi)部管理流程

   6.3.1進項抵扣憑證管理簡介

   6.3.2特殊扣稅憑證抵扣流程介紹

   6.3.3進項抵扣憑證退換票流程（1）

   6.3.4進項抵扣憑證退、換票流程（2）

   6.3.5進項抵扣憑證退、換票流程（3）

   6.3.6丟失發(fā)票處理流程

   6.3.7進項扣稅憑證保管流程介紹

   6.3.8進項抵扣憑證抵扣情況對比分析

   6.4進項稅額轉(zhuǎn)出流程

   6.4.1進項稅額轉(zhuǎn)出幾種情形（項目調(diào)撥、庫存物資、在建工程、固定資產(chǎn)）

   6.4.2. 進項稅額轉(zhuǎn)出業(yè)務(wù)規(guī)范

   6.4.3. 進項稅額轉(zhuǎn)出會計核算

三、增值稅專用發(fā)票的涉稅風(fēng)險管控

            1.增值稅專用發(fā)票與普通發(fā)票的犯罪規(guī)定及相應(yīng)的處罰

            2.增值稅發(fā)票犯罪與普通發(fā)票犯罪的區(qū)別及應(yīng)對

            3.增值稅專用發(fā)票涉稅風(fēng)險的控制及管理

            4.企業(yè)接受發(fā)票涉稅風(fēng)險的識別及應(yīng)對（合同、傳遞、稅款承擔(dān)等責(zé)任劃分）

            5.增值稅專用發(fā)票的獲得（發(fā)票種類、發(fā)票內(nèi)容、納稅人主體等）

    模塊三：“營改增”后預(yù)算模式的轉(zhuǎn)變及土地增值稅的處理變化（

1.      增值稅與營業(yè)稅對工程標(biāo)的產(chǎn)值、成本的不同計量

2.      營改增對工程項目招投標(biāo)的影響，招投標(biāo)的策略

3.      營改增對項目成本概預(yù)算的影響分析

4.      對供應(yīng)商的選擇

5.      對項目購買設(shè)備資產(chǎn)的策略

6.      對企業(yè)經(jīng)營成果考核體系影響（收入，成本，利潤，現(xiàn)金流和資產(chǎn)）

7.      對企業(yè)管理的營銷（投資經(jīng)營、項目核算）的影響

8.      這次營改增后，土地增值稅怎樣處理？國外怎樣處理的？

9.      會計準(zhǔn)則以及營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)買一贈一對土地增值稅有什么影響？

10.  營改增后，土地增值稅是增加了還是減少了，有什么樣的影響？

11.  土地增值稅的稅收籌劃

12.  房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對策略

模塊四：前期準(zhǔn)備制度安排及應(yīng)對實務(wù)操作分享

一、前期納稅輔導(dǎo)手冊的編制

1采購制度的建立及操作實務(wù)流程的規(guī)范

2采購合同條款的重新梳理及相應(yīng)稅負(fù)的調(diào)整

3銷售環(huán)節(jié)內(nèi)部控制制度的重整

4運營過程中的財務(wù)制度的合理重建及涉稅風(fēng)險點分析

二、中期的培訓(xùn)

1財務(wù)人員培訓(xùn)

2業(yè)務(wù)人員培訓(xùn)

3領(lǐng)導(dǎo)觀念的轉(zhuǎn)變培訓(xùn)

三、后期的具體政策把握及操作要點

1會計核算

2稅務(wù)風(fēng)險控制

3稅收籌劃安排

模塊五：房地產(chǎn)營改增政策已經(jīng)確認(rèn)的方案與未確定方案的幾種備選方案介紹

1.  甲方供材的進項稅抵扣處理？

2.  新舊項目劃分怎樣處理？有幾個方案？

3.  特殊業(yè)務(wù)問題的處理，土地出讓金、人員費用、融資費用等的涉稅處理和進項抵扣

4.  納稅時間、納稅地點確定？

5.  留抵稅額怎樣處理？

6.  預(yù)繳辦法及合并納稅怎樣規(guī)定？

7.  。。。。。。

    七、師資介紹

講師介紹：朱克實，北京國家會計學(xué)院教授，中稅咨詢集團高級合伙人，中國人民大學(xué)財政學(xué)專業(yè)稅收實務(wù)方向博士，澳大利亞新南威爾士大學(xué)金融學(xué)碩士。研究員級高級會計師，注冊稅務(wù)師，中央財經(jīng)大學(xué)兼職教授，中國注冊稅務(wù)師協(xié)會網(wǎng)校企業(yè)所得稅匯算繳課程主講教師，北京國家會計學(xué)院房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)技能提升高級研修班責(zé)任教授。

      在《財政研究》、《稅務(wù)研究》、《涉外稅務(wù)》、《中國稅務(wù)》等核心期刊發(fā)表論文30余篇。專著有中國稅務(wù)出版社出版的《企業(yè)稅務(wù)管理研究》（2010年8月第一版）；參編《最新企業(yè)會計準(zhǔn)則講解與實務(wù)操作指南》、《新會計大辭典》等。

提供稅收籌劃的企業(yè)有：世紀(jì)金源集團、首都機場房地產(chǎn)建設(shè)集團、北京西都房地產(chǎn)公司相關(guān)四個開發(fā)項目、神華集團神晥安慶電力有限責(zé)任公司二期EPC項目，國星集團，山特維克中國投資公司、安徽淮北相王啤酒有限公司、航天信息、三一重工、四川長虹、海蘭信、北大方正、京東方科技、清華同方深圳公司、清華同方香港公司、盤古優(yōu)品電子商務(wù)有限責(zé)任公司、甘肅路橋建設(shè)集團、國民信托投資有限公司，歐美環(huán)境工程有限公司、三門峽惠能熱電（集團）有限公司、中油國際、北京信威通信技術(shù)股份有限公司、北京大雄國際物流有限公司等企業(yè)（集團）。

    主要講授課程：1.《企業(yè)稅務(wù)管理》

2.《企業(yè)重組稅收政策解析與稅收規(guī)劃》

3.《企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管控與稅收規(guī)劃》

　 4.《外籍個人及境內(nèi)高管個人所得稅稅收籌劃》

　 5. 《讓企業(yè)減負(fù)的“六式23招”》

　 6.《房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟合同涉稅風(fēng)險控制、稅收規(guī)劃與財務(wù)人員自身風(fēng)險規(guī)避技巧》

7.《房地產(chǎn)企業(yè)項目全程納稅籌劃及稅收風(fēng)險防范》

8.《房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算、土地增值稅清算鑒證暨營改征與稅收規(guī)劃高級研修班》

9. 《房地產(chǎn)開發(fā)全程票據(jù)處理技巧、稅務(wù)風(fēng)險管控及案例分析》

10.《最新會計準(zhǔn)則會計處理與稅法差異分析與協(xié)調(diào)》

11.《營改增政策解析及稅收導(dǎo)向的商業(yè)模式創(chuàng)新》等課程。