【摘要】這次新政有一個非常顯著的特點，過去把購買房子的一些政策通過政府的強制行政力抬高到非正常的嚴(yán)厲的程度，現(xiàn)在是逐步從過去嚴(yán)厲的行政調(diào)控回歸到市場上本來應(yīng)該有的行政政策，新在這里，就是從行政性調(diào)控回歸到市場化運行。
　　時間：2015年4月2日16:30

　　嘉賓：房地產(chǎn)專家 秦虹

　　簡介：從今年3月27日國土部與住建部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，到30日央行、住建部、財政部、國稅總局等部門分別下發(fā)房地產(chǎn)新政，備受關(guān)注的“央版”房地產(chǎn)松綁政策一一落地。此時出臺所謂房地產(chǎn)“新政”意義何在，內(nèi)容上又新在哪里，對我國經(jīng)濟及老百姓生活又將產(chǎn)生什么影響?《中國訪談》就這些問題特別請房地產(chǎn)專家秦虹研究員為大家解讀。

　　訪談實錄

　　中國網(wǎng):“中國訪談 世界對話”，歡迎您收看!從3月27日國土部與住建部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，到30日央行、住建部、財政部、國稅總局分別下發(fā)房地產(chǎn)新政，備受關(guān)注的央版房地產(chǎn)松綁政策一一落地了。此時出臺房地產(chǎn)新政意義何在?內(nèi)容上又新在哪里?對于我國經(jīng)濟和老百姓的生活將帶來哪些影響呢?就這些問題，我們特別采訪到了住建部政策研究中心主任秦虹研究員。

　　秦主任您好，感謝您接受我們采訪!現(xiàn)在中央六部委突然紛紛出臺對房地產(chǎn)發(fā)展松綁的新政策，您覺得是出于什么考慮呢?

　　秦虹:其實房地產(chǎn)市場從去年就經(jīng)過了一年時間的調(diào)整，去年全年商品房銷售的面積和銷售的金額，這兩個指標(biāo)全年都是負(fù)增長，到今年1、2月份，依然是負(fù)的增長，也就是從去年到今天，房地產(chǎn)整個市場和前幾年相比是相對比較低迷的發(fā)展?fàn)顩r。這個低迷的發(fā)展?fàn)顩r反映在供求關(guān)系上就是從過去的整個供求關(guān)系一直比較緊張、房價一直具有上漲的壓力，轉(zhuǎn)變到今天全國整個供求的關(guān)系處于相對偏松的狀況，部分中小城市供應(yīng)還過剩，所以供求關(guān)系發(fā)生了變化。在這種情況下，政府就把過去在供求關(guān)系非常緊的時候出臺的一些嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策放松。

　　比如這次最突出的，財政部和央行出臺的文件里面，一個很鮮明的政策，就是對購買第二套房首付降低，買賣二套房交易的稅費也降低了，從5年變成2年了。說明政府對購買第二套房視同改善性需求，對改善性需求從過去的懲罰性的政策、嚴(yán)格管理的政策，到今天回歸到常態(tài)性的政策。

　　過去在控制房價上漲的時候，買第二套房首付要60%，北京要70%;如果買二手房，交易稅費也是5年之內(nèi)要交全額的營業(yè)稅，應(yīng)該說這是非常嚴(yán)厲的抑制購買第二套房的需求的政策。但是坦率地說，可能每個買房的家庭都需要買第二套房，因為他總要改善。當(dāng)時為什么對改善性需求也進(jìn)行控制呢?當(dāng)時在房價上漲很快的情況下，投資和投資性的需求大量涌入房地產(chǎn)市場的情況下，政府很難判斷你買第二套房到底是改善還是投資，所以那個時候購買第二套房一律視為投資，全部都是從嚴(yán)管理，懲罰性的政策。

　　今天整個供求關(guān)系發(fā)生了變化，所以過去那種超出常規(guī)的、嚴(yán)厲的政策現(xiàn)在回歸到了常態(tài)，就是不再那么高的首付，也不需要交那么多稅了。這次我們看到財政部和央行的文件里面，重點是支持改善性需求，把改善性需求，過去從嚴(yán)的政策現(xiàn)在回歸到正常性的政策。

　　中國網(wǎng):除了您剛才說的這點，大家都把這次出臺的相關(guān)政策稱為“新政”，你覺得新在哪兒呢?

　　秦虹:這次新政有一個非常顯著的特點，過去把購買房子的一些政策通過政府的強制行政力抬高到非正常的嚴(yán)厲的程度，比如過去購買第二套房首付60%，這是全世界最高的首付，是一種懲罰性的信貸政策。這一次就把它回歸到了常態(tài)?，F(xiàn)在購買第二套房，首付是40%，基本上是比正常的首付偏高一點點——逐步從過去嚴(yán)厲的行政調(diào)控回歸到市場上本來應(yīng)該有的行政政策，新在這里，就是從行政性調(diào)控回歸到市場化運行。

　　中國網(wǎng):去年以來，我們也看到，很多地方的房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)了量價齊跌的情況，您覺得這次地產(chǎn)新政對于刺激樓市能起到多大的效果呢?

　　秦虹：這次的政策一定是有利于市場活躍的。剛才已經(jīng)講了，從去年1月到今年2月，已經(jīng)連續(xù)14個月房地產(chǎn)的銷售都是一個負(fù)增長的狀況。這樣一個負(fù)增長，它實際上也影響了房地產(chǎn)的開發(fā)投資，也影響了整個房地產(chǎn)市場的活躍度。這次把過去抑制性的對改善性需求的政策放松了，一定是有利于市場活躍的。就是把改善性需求的門檻降低了，真正需要改善的家庭購買意愿就容易得到實現(xiàn)。

　　坦率地說，大家都對中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)在的趨勢看不清楚，也有說要崩潰的，也有說要暴跌的，也有說未來前景不看好的。但是我仔細(xì)分析了一下，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的需求，我們認(rèn)為中國目前房地產(chǎn)需求的基礎(chǔ)依然是存在的，這個需求基礎(chǔ)不像過去那樣建立在投資性需求的基礎(chǔ)上，這次的需求基礎(chǔ)主要是自住性的，一個是首次置業(yè)的剛性需求，第二方面是改善性需求。我們分析一下全國銷售面積數(shù)據(jù)，2014年全國商品住房一共賣了10.5億平分米，60%的房子是被80后買走的，說明什么呢?我們當(dāng)前的人口結(jié)構(gòu)決定了首次置業(yè)的這部分自住性需求量非常大。但是除了首次置業(yè)之外，住房改善我認(rèn)為在目前中國還有一個龐大的群體，可能對那些有房子的人來說，他不缺房子住，但是中國目前面臨很現(xiàn)實的問題是，有多少人對自己現(xiàn)在住的房子感到非常滿意呢?那可能還是不確定的。由于收入的變化，家庭結(jié)構(gòu)的變化，職業(yè)、工作地點的變化，很多家庭都面臨著換房子的需要，所以把換房子的需要釋放出來，有利于市場活躍。市場流通了、活躍了，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，對滿足老百姓的居住愿望，都是非常有意義的。

　　中國網(wǎng):我們也了解到有一些地方，特別是三四線城市，它的空置房面積還是比較大的，所以很多人認(rèn)為這次地產(chǎn)新政能夠幫助地產(chǎn)商消化庫存，但是很多人也覺得對于房地產(chǎn)市場的作用可能不大，比如有人說“二套房貸首付四成也救不了房產(chǎn)泡沫”，對這個問題您怎么看?

　　秦虹:這個政策主要針對的是老百姓，針對的是那些改善性住房需求愿望的實現(xiàn)，政府給予一個寬松的政策。過去太嚴(yán)了，現(xiàn)在把過去過嚴(yán)的政策回歸到常態(tài)，首先是滿足需求者的愿望，這是第一位的。當(dāng)然滿足需求者愿望，買房的人增多了，也有利于開發(fā)企業(yè)消化庫存。

　　不同城市，房地產(chǎn)市場的差別很大，這是一個現(xiàn)實，這已經(jīng)是一個新常態(tài)了，所以盡管我們有了新的房地產(chǎn)政策出來，政策已經(jīng)開始有所放松了，但是表現(xiàn)在不同的城市它的需求依然是不一樣的。

　　中國網(wǎng):您覺得新政策對于地產(chǎn)商能夠帶來什么幫助嗎?

　　秦虹:就是有利于房地產(chǎn)企業(yè)，特別是好的企業(yè)、高品質(zhì)樓盤的企業(yè)。改善性需求一般都是以小換大，以次換好，所以相對來說性價比比較高、比較強的品牌企業(yè)，它們特別受改善性需求家庭的歡迎，所以對它們市場銷售的增長是有利的。

　　中國網(wǎng):這次新政給老百姓個人購房放寬了條件，具體來講您覺得政策給我們購房會帶來哪些好處?

　　秦虹:它降低了第一次買房和改善性需求購房的門檻，這是實實在在的利益。比如這次政策，如果你是在當(dāng)?shù)乩U納了公積金，說明你是本地的職工，您用公積金買房的話20%就可以了，原來要30%，就是你買房的門檻降低了。如果你要換房子，過去要60%的首付，現(xiàn)在要40%就可以了，如果用公積金30%就可以了。所以購房門檻就降低了，就有利于你及早地實現(xiàn)你換房的意愿。

　　中國網(wǎng):我們關(guān)注到這次出臺的一系列政策當(dāng)中，有提到要鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)繼續(xù)發(fā)放組合貸款，以支持居民家庭購買自住房。之前我們的公積金貸款額度是提高了，但是相對于房價和貸款需求來說仍然是杯水車薪，可能很多人愿意選擇組合貸款，但是現(xiàn)在組合貸款的審批比較復(fù)雜，時間也比較長，可能在現(xiàn)實當(dāng)中也很少被采用。您覺得現(xiàn)在出臺的政策，對于這方面會帶來什么影響嗎?

　　秦虹:您說的主要像北京這種大城市，額度又少，所以不得不用商貸來進(jìn)行補充。但是中國很大，還有很多的城市，我們有658個城市，有很多城市其實公積金的余額還是非常充足的，要是用起來，幾千億的公積金能夠真正支持用于買房的需求，這個支持力度還是比較大的。至于組合貸款審批的期限長，這個問題，我看到已經(jīng)引起了住建部的重視，他們也在要求公積金的發(fā)放部門盡快加快審批，縮短流程，把這個時間盡可能縮短。

　　中國網(wǎng):一方面我們的政策對老百姓購房是放寬了條件，但是另一方面，很多人在高興之余又擔(dān)心說這會不會導(dǎo)致房價上漲呢?對這方面您怎么看?

　　秦虹:房價的變化取決于一個因素，就是供求關(guān)系。過去2011年之前，我們出了那么多房地產(chǎn)的調(diào)控政策，但是房價依然漲得很快。大家都批評說那時候政策出錯了，但是實際上導(dǎo)致2011年我們出了這么多房地產(chǎn)調(diào)控政策都抑制不住房價的根本原因是什么?還是供求關(guān)系所決定的。那時候全國的供求關(guān)系一直是偏緊的，部分地區(qū)過緊，所以你怎么出政策壓都壓不下房價。

　　但是中國的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系從2011年之后發(fā)生了變化，現(xiàn)在進(jìn)入了新階段，就是從2011年、2012年、2014年，這三年連續(xù)的，供應(yīng)的增長速度比銷售的增長速度快了一倍，也就是現(xiàn)在的供求關(guān)系從過去總體偏緊到今天總體偏松，過去部分地區(qū)過緊，現(xiàn)在部分地區(qū)是過剩的，所以在供求關(guān)系偏松的情況下，甚至一部分城市過剩的情況下，你說價格怎么漲?即使需求增長，但是由于你有巨大的供應(yīng)量，所以對絕大多數(shù)城市來說，供求關(guān)系決定了它的價格很難大幅度反彈。

　　秦虹:當(dāng)然你一定會問，有一些城市供求關(guān)系沒有那么松，比如北京，不像中小城市供應(yīng)那么多，它會不會反彈?我們可以看到，像一線城市，北、上、廣、深一線城市都有限購。即使有很多有錢人想利用降低了換房的稅費和信貸首付來投資房地產(chǎn)，但是限購政策也控制著他，沒有資格買房的人依然不能買。而不限購的地方，絕大多數(shù)城市供應(yīng)都是充足的。所以我們判斷房價走勢的時候，不能靠主觀的臆想，一定要回到供求關(guān)系的基本層面。

　　我研究了一下數(shù)據(jù)，2014年和10年前的2005年相比，全國房地產(chǎn)市場上住房的銷售面積增長了1.5倍，但是這10年同一個時期，商品房的在建面積，就是供應(yīng)面積增長了3.5倍，所以我們的供應(yīng)在這10年里面，特別是2011年之后遠(yuǎn)快于我們的需求。在這種情況下，我認(rèn)為大家又問到能不能出現(xiàn)像2009年那樣的暴漲，很難出現(xiàn)。

　中國網(wǎng):對今年的房價走勢您會做什么樣的預(yù)測?

　　秦虹:我認(rèn)為今年的成交量，在我們積極的政策寬松、放松情況下，成交量會有一定程度的恢復(fù)，但是價格有望保持穩(wěn)定。

　　中國網(wǎng):從投資的角度看，這次地產(chǎn)新政的出臺，也帶來了地產(chǎn)股的上漲，所以有媒體提出一個問題：是買房子好呢，還是買地產(chǎn)股票好呢?您怎么看?

　　秦虹:這是兩個不同的問題。因為我們說買房子第一位的還是解決你居住問題，而不是去賺錢;買股票它的第一目的就是為了賺錢，這兩個問題還不是在一個層面上。這就要看對什么人來講，如果對一個需要房子的人來講，如果有支付能力的話，特別是你能付得起首付的話，我認(rèn)為還是先滿足你的住房需要。因為你一旦買了房子，實際上就鎖定了房價，但是隨著經(jīng)濟的增長，我們收入是在不斷提高的，這個房價收入比的關(guān)系在不斷地優(yōu)化、不斷地調(diào)整。

　　但是對于一個有房子的人來講，你不缺房子，不缺房子我就想是投資股票賺錢還是投房地產(chǎn)買房子賺錢。這個事情我覺得還要特別慎重來看。因為股市是短期投資，你只要抓住機會，今天買明天賣，你可能就會賺到錢。房地產(chǎn)一定是長期投資，長期投資今天買了房子，什么時候能夠賺錢，這個事情有很大的不確定性，而且交易成本、持有成本還是越來越高，要估計到這個風(fēng)險。另外房地產(chǎn)的變現(xiàn)性不如股票好，股票說賣一點鼠標(biāo)馬上賣了。但是賣個房子復(fù)雜了，它變現(xiàn)性很差、周期很長，所以投資真的需要謹(jǐn)慎。

　　中國網(wǎng):有一些人把這次出臺的政策稱為“救市”，對于這個說法您是否贊同呢?

　　秦虹:政策是寬松了，這個寬松是指和過去特別嚴(yán)厲的、懲罰性的政策相比，現(xiàn)在是松了，但是并沒有松到常態(tài)以下。比如說二套房40%的首付，實際上我觀察了一下，還是比世界上平均的首付要略高一點，所以這不能算救市。什么叫救市?在正常政策之下出的政策，那可能才叫救市。

　　美國當(dāng)年房地產(chǎn)泡沫興起那個階段的時候，它搞零首付。中國政府真的說救市的話，可以搞零首付，或者10%的首付。40%的首付不算低，所以還談不上救市。要我說就是政策的優(yōu)化、調(diào)整、回歸。優(yōu)化調(diào)整，就是把過去過嚴(yán)的政策松下來;回歸是回歸到正常市場常態(tài)下需要的政策。

　　中國網(wǎng):記得您曾經(jīng)說過，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新階段，未來的房地產(chǎn)政策一定會去行政化，回到市場本質(zhì)的層面。那您覺得這次的政策調(diào)整，是否符合您當(dāng)時的說法和預(yù)測呢?

　　秦虹:我覺得還是符合的。我曾經(jīng)在2013年的時候就對未來的政策趨向有一個判斷。我說過去的市場和政策與未來的市場和政策相比有著很大的不同。過去市場簡單、政策復(fù)雜，現(xiàn)在以及未來是市場復(fù)雜、政策簡單。怎么來解釋呢?

　　過去為什么說市場簡單、政策復(fù)雜呢?是因為我們過去的市場基本上都是漲的，多數(shù)年份都是漲的，各個地方都是漲的，以漲為主，所以這個市場比較簡單，方向比較清楚。但是我們的政策比較復(fù)雜，我們出了很多的調(diào)控政策，國五條、國六條、國八條、國十條、國十一條，出很多政策，政策是非常復(fù)雜的。

　　但是2013年之后，我認(rèn)為我們未來的市場變復(fù)雜了，現(xiàn)在有的地方房價略有上漲，有的地方不漲不跌，有的地方已經(jīng)開始下跌了。但是我們的政策相對簡單了，把過去很多的這個條、那個條的一些行政性的政策現(xiàn)在逐步回歸到一個市場面的調(diào)整，過去通過行政手段過嚴(yán)的一些政策回歸到了一個常態(tài)，所以政策越來越簡單。未來房地產(chǎn)市場更多的是遵循它自身供求關(guān)系的變化，按照規(guī)律來進(jìn)行發(fā)展，所以一定會出現(xiàn)那種情況，就是市場分化：供過于求的地方房價就是不漲，甚至還要下跌;供不應(yīng)求的地方房價始終有上漲的壓力。

　　好在這次的政策，我看央行、建設(shè)部的政策里面還強調(diào)，信貸政策要因地制宜，因?qū)邮┎?，就是說各個地方具體的首付比例到底降到多少，是60%降到40%，還是從60%降到50%，還需要各個地方政府結(jié)合本地的供求關(guān)系做細(xì)化的調(diào)整。

　　中國網(wǎng):這次新政出臺之后，您覺得對房地產(chǎn)市場分化的格局會產(chǎn)生什么影響嗎?

　　秦虹:房地產(chǎn)市場分化一定是一個未來的必然趨勢，這不是政策所要改變的，這次的政策不是要改變分化的格局。這次政策就是要滿足真正需要房子的人，滿足他的愿望，能夠?qū)崿F(xiàn)。從過去管得過嚴(yán)、控制，到現(xiàn)在讓你能夠比較自如地實現(xiàn)你購房的意愿。這對購房者應(yīng)該是一個利好的政策。

　　中國網(wǎng):您覺得未來要促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展，這也是我們《政府工作報告》當(dāng)中提出的要求，對這方面政府應(yīng)該做什么?

　　秦虹:最重要的，過去我們很多的政策都是在需求端進(jìn)行抑制，稅收政策，限購政策，戶型、套型買賣的政策，控制的很多。現(xiàn)在在需求端這部分，我們認(rèn)為應(yīng)該按照市場本身的規(guī)律更多地尊重它的規(guī)律來運行。政府有一條很重要，你要在前端規(guī)劃階段提高你的科學(xué)性，因為土地是政府管理的，規(guī)劃也是政府管理的，土地出讓的節(jié)奏、保障房和商品房供應(yīng)的比例、商業(yè)用房和住宅用地的分配比例、一個城市容積率的確定，這些都是地方政府在出讓土地的時候需要考慮的。所以，我覺得提高我們的規(guī)劃和土地出讓的科學(xué)化水平，尊重市場規(guī)律，這是我們需要提高的。

　　今天房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些問題，都和當(dāng)初我們土地出讓節(jié)奏把握不好，不同性質(zhì)比例，比如商業(yè)用地和住宅用地之間的比例沒有把握好有很大的關(guān)系，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)也過剩，為什么過剩呢?就是有一些地方政府在拍賣土地的時候，不管三七二十一，所有的地塊必須要建30%的商業(yè)地產(chǎn)。需求在哪里?你這個比例確定的依據(jù)是什么?所以這都是缺乏科學(xué)性的，缺乏對當(dāng)?shù)?a target="_blank" style="color: black;" >市場規(guī)律的準(zhǔn)確把握。在這方面，我們還需要提高科學(xué)決策的水平，更少地干預(yù)市場交易，更多地提高你的規(guī)劃水平，這對房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)健康發(fā)展是非常有利的。

　　中國網(wǎng):對于提高政府規(guī)劃的科學(xué)化水平，您有什么具體的建議和看法?

　　秦虹:首先要準(zhǔn)確把握好需求，比如保障房和商品房，這兩種房都是滿足居民需求的，這兩種房到底安排多大的比例?有多少人需要保障房，有多少人需要商品房?如果你底數(shù)不清楚，只是拍腦袋，就有可能要么保障房建多了，要么保障房建少了。保障房需求大的地方建少了，確實不利于控制房地產(chǎn)市場的發(fā)展，對于那些真正需要保障的人群也不能得到有效的支持，這肯定是不合適的。如果我建多了，沒有那么多需求，這也是政府投資的浪費。這就要求首先把握好需求，把握好需求就要做好準(zhǔn)確的預(yù)測，甚至做好當(dāng)

　　地住房的普查，都很重要。比如，我們土地出讓的節(jié)奏也和這個有關(guān)系，到底政府賣地賣多還是賣少，現(xiàn)在主要是取決于我需要多少錢來決定賣地多少，政府需要錢多就多賣地，需要錢少就少賣地。但是我們賣地多、賣地少，更多的是應(yīng)該根據(jù)需求來確定，如果沒有那么大的需求，賣地賣多了，那一定是供應(yīng)量過剩，這對市場有節(jié)奏、按規(guī)律的發(fā)展，有很大的負(fù)面影響。所以，我想把握好真實的需求，準(zhǔn)確做好未來的預(yù)測，最好能夠開展房屋的普查，摸清底數(shù)。政府的規(guī)劃提高科學(xué)性就有依據(jù)了。

　　中國網(wǎng):對于這次政策調(diào)整，很多人會認(rèn)為這是因為國民經(jīng)濟現(xiàn)在面臨下行的壓力，給房地產(chǎn)市場松綁，對于提振國民經(jīng)濟有好處。對于這個說法您怎么看?或者說您覺得房地產(chǎn)行業(yè)在整個國民經(jīng)濟的大盤當(dāng)中具有多大的影響?

　　秦虹:應(yīng)該說房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，這是毫無疑問的。房地產(chǎn)的投資占到固定資產(chǎn)投資最高的時候能夠達(dá)到25%以上，低的時候也有20%左右的水平，也就是它在整個投資里面占的比重非常大。再加上房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，上游的投資、下游的消費，關(guān)聯(lián)度非常高，所以房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展對國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展作用非常大。在這個時候，整個宏觀經(jīng)濟我們說進(jìn)入新常態(tài)，我們的增速從高速回歸到中高速的情況下，保持中高速的平穩(wěn)增長，發(fā)揮房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，我覺得這是很有必要的。

　　房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟中的一個重要的組成部分，這個重要組成部分的發(fā)展一定要服從大局，這也是必然的。如果房地產(chǎn)市場能夠從去年以來的14個月的負(fù)增長回歸到穩(wěn)定發(fā)展，不繼續(xù)下滑，對穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟的增長，它的積極作用也是不容忽視的。

　　中國網(wǎng):感謝您接受我們的采訪。