新政、降準降息、開發(fā)投資下滑、土地出讓萎縮……2015年的中國樓市透露著復雜的信息，如何看待這個市場，如何把握政策趨勢？昨日，由安徽省房地產(chǎn)研究會主辦的“新常態(tài)下的房地產(chǎn)市場分析”論壇在合肥稻香樓賓館舉行。住建部政策研究中心、中國物業(yè)管理協(xié)會、中國房地產(chǎn)研究會的專家們對今年以及今后樓市趨勢和走向進行了深入的探討。

“不理想”是因為以前賣得太火

　　住建部政策研究中心的主任秦虹，已不是第一次在合肥論道樓市。在經(jīng)濟界，目前討論熱烈的是一季度中國經(jīng)濟數(shù)據(jù)。這其中，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)被各種場合引用來說明支柱產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟形勢的影響。提及2013年中國樓市賣出13億㎡的房子，房地產(chǎn)行業(yè)人士都回味良多。而去年，中國樓市賣出的房子雖然少了1億㎡，但也是多年來僅次于2013年的成績。“這說明中國樓市的需求還是大量存在的”，秦虹說，只不過2013年房地產(chǎn)銷售超出了常態(tài)。因此，去年整體算是在回歸正常市場的過程。而今年一季度全國樓市房企投資增長8.5%，比去年底下降2個百分點，房企買地面積下降32.4%……看上去樓市成績單“不理想”。

　　在此環(huán)境下，如何看待樓市，在任何時候這類話題都會引發(fā)各種觀點。昨日，秦虹在論壇上認為，看樓市的根本是供求關系，主要是商品房銷售面積和在建面積。2010年以前，中國樓市供求關系整體偏緊，部分地區(qū)過緊（例如一線城市），銷售面積占在建面積的25%以上。而隨著市場的發(fā)展，政策、貨幣等環(huán)境的改變，現(xiàn)在最新的數(shù)據(jù)，這個比例只有5%左右。這也是為何很多房企感到房子越來越難賣的一大原因。

房產(chǎn)開發(fā)期待更專業(yè)

在房地產(chǎn)行業(yè)有個規(guī)律，一旦房企一段時間大量減少拿地，相應的銷售期房價就會增長。今年是否會出現(xiàn)這樣的趨勢？秦虹介紹，房價上升對應的是企業(yè)拿地減少，房子供應量減少。而近幾年，中國建筑業(yè)容積率提升較快，去年平均住宅建設容積率已達2.64。也就是說，城市中的高層越來越多，實際上從數(shù)據(jù)圖表看，整體樓市供應量并沒有減少多少。因此，她預測，今年樓市供求關系還不可能調整到位，價格整體反彈的空間不大，各城市主要是以消化庫存為主。同時，她預測未來3-5年，全國一二線城市和縣級城市住宅銷售會保持常態(tài)，但地級城市的銷售壓力會較大，主要因為年輕人出外打工回鄉(xiāng)置業(yè)需求有限，而本地居民住房需求動力也不強，提醒開發(fā)企業(yè)結合實際情況分析。

　　在談及政策影響時，秦虹認為，占中國一年投資25%左右的房地產(chǎn)業(yè)，未來將面臨寬松政策環(huán)境（包括貨幣、金融、本行業(yè)）。這就對行業(yè)發(fā)展提出更高的要求，可以適當提高準入門檻，逐步改變以往只要有錢就能開發(fā)房子賺錢的理念，讓真正專業(yè)、有實力和品牌的企業(yè)提供更高品質的房子和更好的服務，這應該是中國房地產(chǎn)業(yè)在新常態(tài)下最重要的轉型。