一、新“國五條”下,規(guī)避20%個稅的風(fēng)險提示
新出臺的“國五條”,引來網(wǎng)友各顯神通,曝出“避稅”攻略,其中較火的有司法避稅、陰陽合同、假離婚等等。本律師認為,這些方法存在種種風(fēng)險。
(一)方法一:“陰陽合同”成枉然 管控價格來當(dāng)關(guān)
針對賣房20%的計征個稅,有網(wǎng)友表示陰陽合同將成為接下來賣房過戶的“標(biāo)準(zhǔn)合同”。所謂的陰陽合同,是指房屋買賣雙方簽署兩份合同,一份合同是真實成交價格,另一份合同是為了規(guī)避個稅的虛假成交價格。以一套原價100萬元,實際成交價格200萬元的二手房為例,如果按照新政計征20%的個稅,那么需要繳納20萬元;如果通過簽署陰陽合同,將成交價格填寫成100萬元,那么該樓房差額部分就是零,就不需要繳納一分錢的個稅。
(二)方法二:偽造欠款來過戶 風(fēng)險過大不靠譜
這種成功鉆取法律漏洞的做法,不可置否,在前幾年也確有成功案例存在,但是本律師認為:這樣做法風(fēng)險系數(shù)頗高,有兩個法律風(fēng)險需要承擔(dān),其一是為騙取判決書而進行的虛假訴訟,有涉嫌偽造證據(jù),嚴(yán)重者可能會以偽造證據(jù)罪被追究刑事責(zé)任,面臨勞獄之災(zāi)。其二如果法院發(fā)現(xiàn)買賣雙方是為規(guī)避稅費而惡意串通簽訂的協(xié)議,根據(jù)《合同法》規(guī)定,此欠款協(xié)議歸于無效。此時如果買方已經(jīng)履行了交付房款義務(wù),而過戶又無合同依據(jù),那么買方的處境就十分“危險”了。
聰明反被聰明誤,這種方法不靠譜。
(三)方法三:假裝離婚為過戶
這種“損”招,確實合理利用了規(guī)則,在操作上成功可能性很大。因為如今離婚過程很簡單,成本也很低,整個過程確實只需幾百元就可完成過戶。但如果離婚后,得到房產(chǎn)的一方反悔不同意復(fù)婚,那另一方的損失也是十分明顯的。這種做法不僅違背婚姻道德倫理,而且還要冒人財兩空之風(fēng)險。
(四)方法四:“贈與”過戶有規(guī)定
贈與避稅,顧名思義,是指房屋買方為了避免多交5%的營業(yè)稅,與賣方協(xié)商達到一致,采取贈與的方式轉(zhuǎn)讓房屋。根據(jù)我國房屋轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律規(guī)定,受贈人的身份是受限的。
根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》(財稅[2009]78號)第一條之規(guī)定,以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與,對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅:
(一)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;
(二)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;
(三)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡,依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
《通知》第三條規(guī)定,除本通知第一條規(guī)定情形以外,房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的,受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得,按照“經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅,稅率為20%。
第四條規(guī)定,對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時,其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標(biāo)明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額。贈與合同標(biāo)明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產(chǎn)贈與合同未標(biāo)明贈與房屋價值的,稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應(yīng)納稅所得額。
《契稅暫行條例》(國務(wù)院令[1997]第224號)之規(guī)定,房屋贈與屬于轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為,應(yīng)當(dāng)交納3%-5%的契稅。
《房產(chǎn)公證費用項目及標(biāo)準(zhǔn)》第一條之十五款的規(guī)定,證明財產(chǎn)繼承,贈與和遺贈,如繼承權(quán)公證、用于繼承的親屬關(guān)系公證、贈與合同公證、受贈或受退贈書公證等按受益額的2%收取,最低收取200元。
綜上可知,免征個人所得稅的受贈人的身份是有限制的,除《通知》第一條規(guī)定之外的受贈人,還是需要繳納20%的個人所得稅。最后受贈人應(yīng)繳納(房屋價值-相關(guān)稅費)*20%的個人所得稅、房屋評估價的3%契稅和2%的贈與公證費,全部計算下來的所有稅費是有可能要遠遠高于買賣過戶的稅費。
基于此,本律師認為:如果雙方確有直系關(guān)系、姻親關(guān)系,只需要按照國家相關(guān)規(guī)定,繳納少量稅費,房屋的過戶那自然是水道渠成。但如果雙方企圖通過贈與來避稅,做法是十分不可取的,因為贈與雙方只能是直系親屬關(guān)系或姻親關(guān)系,才能達到避稅目的。那么想要滿足這種關(guān)系,只能通過虛構(gòu),此時,法律的權(quán)威勢必會遭受挑釁。所以妄圖利用法律這把雙刃劍,心存僥幸執(zhí)意地去知法犯法,虛構(gòu)親屬關(guān)系,結(jié)果很有可能會誤傷自己,為自己招致囹圄之禍。
方法五:報高裝修報低成本
這種做法是指買賣雙方采用做高裝修價,報低成交價的方式來規(guī)避稅費。如果按照新方式強征個稅,那么在算轉(zhuǎn)讓所得時,也可能是以當(dāng)?shù)胤抗懿块T的市場評估價作為“賣出價”,不一定會采用買賣雙方上報的成交價。
更何況已出臺的相關(guān)規(guī)定,對裝修費用的扣除設(shè)置了“上限”,已歸私人購買的公有住房、經(jīng)濟適用房,最高扣除限額為房屋最初成交價的15%。商品房及其他住房,最高扣除限額為轉(zhuǎn)讓前原購房款的10% 。如果是帶裝修的房屋,合同中注明在房價款中含有的裝修項目,不可納入減扣范圍。
同時對裝修費用所產(chǎn)生的發(fā)票也有嚴(yán)格要求,根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號)第二條的規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓商品房及其他住房時,能提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票,并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的。
本律師認為:新“國五條”操作細則仍未正式落地,但新政細則的出臺也只會對報抵成本價的這一規(guī)避方式,實行更嚴(yán)格的管控。所以建議賣買雙方不要輕易嘗試去打法律擦邊球,也許會一不小心掉進法律“陷阱”。
二、二手房交易中,買賣雙方各自的注意事項
新國五條的出臺,是為有效扼制炒房,為剛需者提供更多的購房機會。交易雙方不但要熟悉相關(guān)法律、法規(guī)及政策,而且在簽訂合同、過戶房產(chǎn)等整個交易過程中要持謹而慎之的態(tài)度,才能更好地保障交易安全,維護自身合法權(quán)利,杜絕日后糾紛。我們在此提示一些雙方注意行為。
(一)作為賣方應(yīng)注意:
1、賣方要清楚自有房產(chǎn)是否可免征個人所得稅。國家稅務(wù)總局發(fā)布相關(guān)通知,對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,可以免征個人所得稅。若不屬此類房屋,是不可以免征個人所得稅。
2、房屋裝修費的減免要求。上文已作細述,再次提出也是為引起賣方重視,賣方一定要注意房屋裝修發(fā)票付款人應(yīng)與房產(chǎn)證上的所有人保持一致,否則不能享受減免。
3、法律規(guī)避產(chǎn)生的風(fēng)險提示。根據(jù)網(wǎng)上盛傳的各種“支招”,看似是高招,但是實際操作中可行性有受阻之嫌,所以作為賣方需持更謹慎的態(tài)度,不可單方“迷信”,以防誤入“歧途”。
4、賣方盲目避稅得不償失。有些賣家為了搶跑“國五條”細則,寧愿繳納的營業(yè)稅來賣掉不滿五年的房子,如果房子沒有達成理想升值效果,其實這種做法未必合算。根據(jù)新政策,個人所得稅按照除去契稅、營業(yè)稅和裝修費等稅費后所得的20%征收,而非按買進賣出的差價計算。
(二)作為買方應(yīng)注意:
1、按以前的政策,一般由買方承擔(dān)各種稅費,但是政策的改變,稅負的加重,買賣交易雙方應(yīng)在交易合同中明確由哪一方負稅,相比國“五條”出臺前的政策,買方是有可能會相應(yīng)減輕稅負。
3、買方要注意核對房屋所有權(quán)證的原件并與賣方相核對,準(zhǔn)確無誤后再考慮購買房屋。
4、在交易過程中,買方要堅持辦理完過戶手續(xù)后再付全部房款,這樣可以減少交易風(fēng)險。
買賣房屋看似是一種簡單的市場交易行為,可是一套房屋的成功轉(zhuǎn)讓,卻步步暗藏“玄機”。紛繁蕪雜的法律規(guī)定,頻繁出臺的細則政策,都是需要買賣雙方不斷地了解與跟進。本律師在此提醒廣大買賣房屋者,不要盲目跟風(fēng),交易之初必須做好萬全準(zhǔn)備,最好是有專業(yè)人士的幫助,以防造成不必要的損失和擔(dān)負不可預(yù)料的法律風(fēng)險。