在《新“國五條”下，二手房交易法律風(fēng)險(xiǎn)提示（上）》中，本律師（北京盈科（長沙）律師事務(wù)所劉任律師）重點(diǎn)分析了為了規(guī)避20%個(gè)稅，網(wǎng)絡(luò)上所謂的“避稅攻略”出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)。那么，在二手房交易中，常見的法律問題究竟有哪些，又應(yīng)該注意什么？下面，本律師將繼續(xù)予以解答。

一、二手房交易中常見的法律問題及其律師意見

在二手房交易中，出現(xiàn)的糾紛多種多樣，但常見問題主要是圍繞房屋的產(chǎn)權(quán)、房屋的交付及過戶等幾個(gè)方面。下面，本律師將介紹三種容易出現(xiàn)糾紛的典型代表，還提請(qǐng)廣大出賣人和買受人予以關(guān)注。

1、沒有產(chǎn)權(quán)證導(dǎo)致無法辦理房屋過戶手續(xù)的情形

這類問題十分常見，購房人往往不注意審查出賣人是否具有房屋產(chǎn)權(quán)證或者輕信出賣人能夠取得產(chǎn)權(quán)證從而簽訂合同，但最后卻無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，從而產(chǎn)生糾紛。

那么，如何解決未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋的轉(zhuǎn)讓問題？

本律師認(rèn)為，為保障買受人的合法權(quán)益，為促進(jìn)合同目的的實(shí)現(xiàn)，主要可以采取以下兩種方式予以解決：

第一，在買賣雙方的房屋買賣合同中附合同生效的要件，即約定待賣方的房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完畢并解除抵押具備上市交易條件后，雙方簽訂的房屋買賣合同才予以生效。當(dāng)然，為促使合同盡快生效，買方可督促賣方盡快辦理其權(quán)證手續(xù)，雙方也可以約定在一定的期限內(nèi)辦理完畢，否則承擔(dān)違約責(zé)任。

第二，買賣雙方先不簽訂買賣合同，雙方先簽署購買房屋的意向協(xié)議書，說明待房屋辦理完畢產(chǎn)權(quán)證具備過戶條件后，雙方再簽署房屋買賣合同。

2、賣方未還清銀行貸款，致使不能辦理過戶手續(xù)的情形

因?yàn)樵诙址拷灰字校繓|大多數(shù)是以按揭貸款的方式購房，因此這類問題也十分常見，因?yàn)殂y行貸款大多設(shè)有抵押，從而導(dǎo)致不能辦理過戶手續(xù)。

本律師認(rèn)為，針對(duì)這類情形，買方可以要求賣方必須將原有房屋貸款一次性還清，或者買賣雙方通過第三方墊資的方式，先將賣方的銀行貸款還清，待房屋產(chǎn)權(quán)證解除抵押后，再辦理過戶手續(xù)。當(dāng)然，有時(shí)房屋買賣合同也會(huì)約定由買方先一次性還清房屋的原有銀行貸款，待房屋所有權(quán)證解除抵押后，再辦理過戶手續(xù)。

本律師建議，實(shí)踐中，不管由誰來一次性還清房屋的原有銀行貸款，都必須在合同中明確約定消除房屋抵押權(quán)問題，否則即便買方支付了全部房款也很有可能不能正常辦理過戶手續(xù)。

3、原房主的戶口未遷出，致使買方無法遷入戶口的情形

在實(shí)踐中，買方往往最關(guān)注房屋產(chǎn)權(quán)是否合法、價(jià)格是否便宜等核心問題，卻忽略了對(duì)戶口的關(guān)注從而引發(fā)不利后果。因?yàn)閼艏倪w入和遷出屬公安機(jī)關(guān)管理，而對(duì)于戶口遷入遷出的條件，公安機(jī)關(guān)的行政行為很多情況下又受到戶籍政策的限制。比如，賣方將房屋賣掉后再也沒有其他合法來源的房屋，沒有其他房屋可供賣方遷入戶口，那么，即使買方理由再充分，公安機(jī)關(guān)都不會(huì)將賣方戶口強(qiáng)行遷出的。另一方面，對(duì)于戶口問題，如果合同沒約定，法院也不會(huì)受理。

這類情況，往往是家長為了子女的就學(xué)從而購買學(xué)區(qū)房，對(duì)戶口問題沒有引起足夠注意，容易引起后續(xù)糾紛。

針對(duì)此種情形，本律師認(rèn)為，可以從以下兩個(gè)方面予以防范：

第一，   在簽訂房屋賣買賣合同時(shí)，可以要求賣方出示戶口

本，在必要時(shí)到公安機(jī)關(guān)查詢交易房屋的戶籍狀況，如果賣方戶籍在出售的房屋當(dāng)中，則要求其限期遷走；

第二，買方就戶口問題與賣方進(jìn)行協(xié)商，約定戶口不能按期

遷出的違約責(zé)任，或者將戶口問題與付款進(jìn)度掛鉤等。

以上三種情形是本律師在實(shí)踐中總結(jié)的二手房交易中常見和容易忽視問題的典型代表，當(dāng)然還有諸如交付標(biāo)準(zhǔn)、交付時(shí)間、稅費(fèi)承擔(dān)等等常見問題，本律師在此不再作一一論述。

二、在二手房交易中，買賣雙方應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)

在二手房交易中，對(duì)于買方來說，最大的風(fēng)險(xiǎn)有兩個(gè)：一是付了房款卻得不到房子；二是付了房款房屋卻無法辦理過戶手續(xù)。對(duì)于賣方來講，最大的風(fēng)險(xiǎn)則是買方不付款，尤其是合同約定先交房后付款或者先過戶后付款的情況。為了規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)和避免給買賣雙方造成不必要損失，本律師建議，在合同簽訂和履行過程中，買賣雙方應(yīng)當(dāng)著重重點(diǎn)注意以下問題：

1、交易房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)是否齊全 
房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證。沒有房產(chǎn)

證的房屋交易時(shí)，對(duì)買受人來講存在不能取得房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)，無法實(shí)現(xiàn)合同目的。

對(duì)于沒有房產(chǎn)證的房屋交易，房主可能有房產(chǎn)證但卻將其抵押或者轉(zhuǎn)賣，從而欺騙購房人。退一步講，即使房東在簽訂合同時(shí)，沒有房產(chǎn)證，但不排除房東將來有可能會(huì)取得房產(chǎn)證，此時(shí)房主依然可以將其抵押或者轉(zhuǎn)賣。所以，本律師建議，購房人在購房時(shí)，最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
    2、交易房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
    我們知道，許多房屋都存在共有人，諸如夫妻共有、家庭共有等。對(duì)于存在多個(gè)共有人的房屋交易，買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在征得其他共有人同意的情況下，一般是無效的。當(dāng)然，如果買受人是善意第三人，且房屋已經(jīng)交付，辦理完畢過戶手續(xù)的除外。

另外，特別要注意的是，很多房屋都是夫妻共有，但只登記在一方名下，這種情況也屢見不鮮。因此，買受人要核實(shí)清楚房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)狀況，如果屬于夫妻共有，則應(yīng)當(dāng)有夫妻雙方的簽字認(rèn)可。

3、交易房屋是否設(shè)有抵押或者銀行貸款

有些房屋設(shè)有銀行貸款，應(yīng)當(dāng)先還清銀行貸款，方可辦理過戶手續(xù)。有些房屋雖無銀行貸款，卻設(shè)有抵押，買受人應(yīng)該充分注意，對(duì)于設(shè)有抵押權(quán)的房屋，應(yīng)當(dāng)先解除抵押權(quán)方可辦理過戶手續(xù)。

4、交易房屋是否屬于在租房屋

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即房屋正在出租中。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住或使用的房產(chǎn)。因?yàn)楦鶕?jù)我國《物權(quán)法》、《合同法》的規(guī)定及“買賣不破租賃”的原則，房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同，且承租人與買受人在同等條件下具有優(yōu)先購買權(quán)。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起糾紛。本律師建議，買受人在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)查看交易房屋是否正在出租，承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)。

5、交易房屋的土地情況是否清晰 

在二手房交易中，買受人還應(yīng)當(dāng)注意交易房屋的土地使用性質(zhì)，查看國土證上記載是劃撥地還是出讓地。劃撥地一般是無償使用，政府可無償收回；出讓地是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利。另外，還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用10年，那么，對(duì)于買受人來講，繼續(xù)按同地段土地使用權(quán)為70年（根據(jù)國家規(guī)定，居住用地的土地使用年限為70年）的商品房的價(jià)格來衡量，就十分不劃算。

6、交易房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)是否約定明確

有些房屋交易，會(huì)把房內(nèi)的設(shè)施，諸如空調(diào)、電視、電腦等一并含算在成交價(jià)內(nèi)，這時(shí)，就需要約定明確，諸如型號(hào)、品牌、新舊程度等等。

7、稅費(fèi)的繳納主體是否約定明確

在賣方市場下，賣方往往把自己的繳納義務(wù)強(qiáng)加到買方身上，這是違背法律規(guī)定的，特別是新“國五條”實(shí)施以后，20%的個(gè)稅按照法律規(guī)定是由賣方繳納的。對(duì)于稅費(fèi)繳納，雙方應(yīng)該約定明確清晰。另外，我們注意到，即使合同明確約定所有稅費(fèi)均由買受人承擔(dān)，但因該約定違背法律的強(qiáng)制性規(guī)定也會(huì)歸于無效。

8、交易房屋滅失的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)是否約定明確

按照我國法律規(guī)定，房屋滅失的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)以交付為界限，那么，在房屋交付以后，買受人就要承擔(dān)起房屋滅失的風(fēng)險(xiǎn)。本律師提醒廣大買受人，在房屋交付后過戶前的這段期間內(nèi)，風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)原則看似公平，實(shí)則存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)，買受人需要特別注意。本律師建議，作為買受人可以通過合同約定，以辦理房屋過戶登記為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的界限從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

9、市政規(guī)劃是否影響

在二手房交易中，有些出賣人出售其房屋，可能是由于其已經(jīng)了解到該房屋在幾年以后要面臨拆遷，或者該房屋附近要建高層建筑等可能影響房屋采光、價(jià)格等市政規(guī)劃的情況，才急于出售。本律師建議，作為買受人在購房時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡可能全面了解房屋的詳細(xì)情況，包括市政規(guī)劃、交通等影響房屋長期使用的因素。

10、福利性質(zhì)的房屋交易是否合法 

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)設(shè)有一定限制，而且國家對(duì)這些房屋的土地使用性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍等都有一定的規(guī)定，買受人購買此類房屋時(shí)應(yīng)該避免買賣合同與國家相關(guān)法律法規(guī)的沖突。本律師建議，由于這類房屋的交易比較特殊，國家法律法規(guī)和相關(guān)政策都有一定的規(guī)定，地方政府也有各自的規(guī)定和政策，因此買受人在購房時(shí)，最好事先咨詢專業(yè)律師、專業(yè)咨詢公司或者政府相關(guān)部門。

另外，本律師還要提醒廣大購房者，注意購買單位房屋時(shí)是否涉及侵權(quán)。一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房之分，二者土地使用性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房，單位一般都享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意到這些問題，就可能會(huì)與房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。 
    11、對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房上市出售的條件的特別說明

按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售：

①以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房價(jià)款的；

②住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房價(jià)款及裝修費(fèi)用的；

③處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

④產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

⑤已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

⑥上市出售后形成新的住房困難的；

⑦擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

另外，購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿５年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。

具體到長沙市經(jīng)濟(jì)適用房的上市交易是：

2007年，長沙市暫停了經(jīng)濟(jì)適用房的上市交易，但，在 2012年12月17日，長沙市政府又通過了《長沙市經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理辦法》（2013年1月5日起施行）。按照《辦法》的規(guī)定，購買經(jīng)適房滿五年(從取得全額購房發(fā)票之日起計(jì)算)并取得經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)證的，產(chǎn)權(quán)人在補(bǔ)交土地價(jià)款后，可以上市交易，政府可優(yōu)先回購，也可分別由市房屋權(quán)屬登記部門和市國土資源部門重新核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，土地性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，取得完全產(chǎn)權(quán)。另外，經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易，必須按有關(guān)政策規(guī)定取得完全產(chǎn)權(quán)，并由市住房保障部門對(duì)購房人是否已繳納土地價(jià)款(退還貨幣補(bǔ)貼資金)取得完全產(chǎn)權(quán)、政府是否行使優(yōu)先購買權(quán)等情況出具書面意見。對(duì)不能提供住房保障部門出具的書面意見的經(jīng)濟(jì)適用住房家庭，任何中介機(jī)構(gòu)不得代理買賣、出租其經(jīng)濟(jì)適用住房。購買經(jīng)適房不滿五年，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓，政府可按原價(jià)格回購。

購買經(jīng)適房滿五年，如需取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易，按下列程序辦理：(一)產(chǎn)權(quán)人向市住房保障部門提出申請(qǐng)，并提供身份證明、戶口簿、購房合同、全額購房發(fā)票、經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)證等材料;(二)市住房保障部門審核，符合條件的，由市住房保障部門出具審核意見，并核定應(yīng)補(bǔ)交的土地價(jià)款;(三)產(chǎn)權(quán)人到指定銀行補(bǔ)交土地價(jià)款，將補(bǔ)交價(jià)款全額繳至長沙市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶;(四)產(chǎn)權(quán)人憑市住房保障部門的審核意見、補(bǔ)交價(jià)款的相關(guān)證明、經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)證、身份證明到市房屋權(quán)屬登記部門核發(fā)商品房產(chǎn)權(quán)證或辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù);(五)已由開發(fā)建設(shè)單位辦理國有土地使用權(quán)分戶證的，憑新核發(fā)的商品房產(chǎn)權(quán)證到市國土資源部門申請(qǐng)辦理國有土地出讓權(quán)證。

12、物管費(fèi)用是否拖欠 

有些出賣人在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用可能長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用。如果買受人不知情購買了此房屋，那么，所有費(fèi)用買受人就有可能要全部承擔(dān)。因此，在購買房屋時(shí)，最好事先查明此類費(fèi)用的繳納情況，或者在合同中特別約定。
    13、其他問題 

二手房交易紛繁復(fù)雜，容易出現(xiàn)糾紛。買賣合同應(yīng)當(dāng)盡量約定全面、明晰，諸如合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

二手房交易糾紛多、細(xì)節(jié)多。以上事項(xiàng)大概介紹了二手房交易中應(yīng)注意的事項(xiàng)，謹(jǐn)供廣大出賣人和買受人參考。

在二手房交易中，由于多數(shù)當(dāng)事人并不具備專業(yè)房屋交易知識(shí)，加之國家、地方均有相關(guān)政策、法律法規(guī)的規(guī)定，因此涉及糾紛較多，但是常見的問題主要是圍繞房屋的產(chǎn)權(quán)、過戶等幾個(gè)方面。本律師建議，買受人在購房時(shí)，應(yīng)該全面考慮，諸如房屋產(chǎn)權(quán)、房屋交付、房屋過戶、房屋性質(zhì)、戶口問題等等，必要時(shí)，可以咨詢專業(yè)律師、咨詢公司或者政府部門，盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以免給自己造成不必要的損失。