資產(chǎn)信托作為一種有效的融資工具，其標(biāo)的物可以是不動(dòng)產(chǎn)（例如土地、房產(chǎn)、礦產(chǎn)），可以是動(dòng)產(chǎn)（例如車(chē)船、設(shè)備、金銀、古董），也可以是權(quán)益（例如股票、債券、保險(xiǎn)金、收費(fèi)權(quán)），甚至可以是無(wú)形資產(chǎn)（例如專(zhuān)利、商標(biāo)、版權(quán)）等。

　　圖3-10演示了資產(chǎn)信托融資模式的一般性操作程序。假設(shè)項(xiàng)目公司是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，項(xiàng)目是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)樓宇，建筑工程已經(jīng)封頂，現(xiàn)缺少資金完成項(xiàng)目，以資產(chǎn)信托作為融資工具。

　　(1) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司首先需要選擇一個(gè)信托投資公司，委托其設(shè)立財(cái)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

　　(2) 信托投資公司對(duì)委托人公司的經(jīng)營(yíng)狀況、公司財(cái)務(wù)、公司信用進(jìn)行調(diào)查，同時(shí)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司對(duì)信托標(biāo)的物進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。

　　(3) 信托投資公司根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估值設(shè)立信托計(jì)劃，將信托資產(chǎn)受益權(quán)分為普通受益權(quán)和優(yōu)先受益權(quán)。項(xiàng)目公司自己保留普通受益股，將優(yōu)先受益權(quán)質(zhì)押給信托投資公司(TrustLaws.Net提示:此表述不準(zhǔn)確,也與信托公司向投資者出讓受益權(quán)的步驟無(wú)法緊密銜接)，兩者的比例根據(jù)融資額而定，融資額越大后者的比例越大。

　　(4) 信托投資公司以優(yōu)先受益權(quán)為根據(jù)，向投資者發(fā)行不超過(guò)200份定期信托受益憑證，投資者以面值折扣價(jià)認(rèn)購(gòu)信托受益憑證(TrustLaws.Net提示:此表述不準(zhǔn)確,也與目前的信托法律規(guī)定和信托業(yè)務(wù)實(shí)踐不相符合)。

　　(5) 信托投資公司將投資者認(rèn)購(gòu)信托憑證的資金提供給項(xiàng)目公司，用于項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)。

　　(6) 項(xiàng)目公司用這筆資金完成項(xiàng)目建設(shè)，然后經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，向物業(yè)投資者租售，收回投資資金。

　　(7) 項(xiàng)目公司租售物業(yè)的回籠資金分為兩個(gè)部分：自己擁有普通受益權(quán)所得部分，而優(yōu)先受益權(quán)所得部分通過(guò)信托投資公司向投資者分利。

　　(8) 信托期限到期之后，項(xiàng)目公司按照之前承諾，通過(guò)信托投資公司以面值贖回投資者手中的信托受益憑證。

　　資產(chǎn)信托融資模式可以用來(lái)繞過(guò)股權(quán)融資和債權(quán)融資解決不了的問(wèn)題，所獲得的資金功能也介于股本金和流動(dòng)資金之間。例如，你不能用信托融資解決購(gòu)置土地和建筑主體工程的資金問(wèn)題，因?yàn)槟菚r(shí)項(xiàng)目還沒(méi)有形成可以信托的資產(chǎn)，可是等建筑物成了現(xiàn)房或拿到銷(xiāo)售許可證，銀行都會(huì)爭(zhēng)著給項(xiàng)目貸款。資產(chǎn)信托融資解決的正是處于兩個(gè)階段之間的過(guò)橋資金需求。在企業(yè)發(fā)展的生命周期中，創(chuàng)業(yè)和市場(chǎng)培育階段需要的是股本金投資，企業(yè)盈利之后的周轉(zhuǎn)貨款需要的是流動(dòng)資金信貸?？墒窃谄髽I(yè)盈利之后上市之前的資產(chǎn)兼并，吸納股本金會(huì)造成股權(quán)稀釋?zhuān)瑢?duì)創(chuàng)始股東來(lái)說(shuō)不合算，而銀行流動(dòng)資金貸款又不能進(jìn)行資產(chǎn)性投資，違反規(guī)定，此時(shí)資產(chǎn)信托融資正好可以解決這種夾層資金的需求。