文/房地產(chǎn)培訓(xùn)師 王斌

    房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)所有行業(yè)里，對(duì)人們生活影響最大的，中國(guó)的高樓價(jià)讓工薪階層負(fù)擔(dān)越來(lái)越重，也透支了不少年輕人的夢(mèng)想，房?jī)r(jià)自從1998年住房改革之后，就一路攀升，政府屢屢調(diào)控，但是最終總是屢屢空調(diào)，最近的一輪調(diào)控自2009年底開(kāi)始?xì)v經(jīng)了兩年多的努力，終于現(xiàn)出了一些效果，但是隨著穩(wěn)增長(zhǎng)措施的推出，樓市卻又一次出現(xiàn)了反彈跡象。這或許也再次印證房?jī)r(jià)終究還是市場(chǎng)的產(chǎn)物，絕不是以行政手段就可以打壓。特別是在中國(guó)文化中，人對(duì)家，家對(duì)房的依賴都特別強(qiáng)烈，而當(dāng)人們感情色彩越濃厚，對(duì)房子這種商品的需求也就越發(fā)容易喪失理智。

2012年6月8日，中國(guó)央行三年來(lái)首次降息，之后不到一個(gè)月，央行再次推出降息舉措，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.31個(gè)百分點(diǎn)，貸款利率浮動(dòng)下限提高到0.7倍，達(dá)到歷史最低水平，盡管這次降息并沒(méi)有調(diào)整個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間，但是降息給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的間接利好似乎已經(jīng)讓樓市回暖從期待走向現(xiàn)實(shí)。樓市在降息等利好信號(hào)刺激下成交量急劇上升，大批觀望的購(gòu)房者躍躍欲試，開(kāi)發(fā)商銷售業(yè)績(jī)大幅飆升，端午節(jié)前兩天北京全市住宅網(wǎng)簽總量為1115套，比去年同期增長(zhǎng)了近3倍，廣州樓市端午兩天成交447套，成交量同比上漲24%。

26.3億！北京新地王誕生！

    在央行宣布年內(nèi)二度降息后不久，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)出現(xiàn)天價(jià)地王和樓王，將調(diào)控標(biāo)桿城市推向新的價(jià)格敏感區(qū)間。7月10日，經(jīng)過(guò)46輪競(jìng)價(jià)和326輪回購(gòu)面積的競(jìng)拍，備受矚目的北京萬(wàn)柳地塊最終以總價(jià)26.3億元、溢價(jià)率40.9%花落中赫置地，扣除回購(gòu)面積后，萬(wàn)柳地塊可售商品房樓面地價(jià)目前約為4.29萬(wàn)元/平米，創(chuàng)北京新的樓面單價(jià)新高，由此摘下北京今年的“雙料地王”。

    隨著海淀萬(wàn)柳地塊的“成功突圍”，北京土地市場(chǎng)驟然“入夏”，北京土地市場(chǎng)迎來(lái)了久違的成交熱潮。據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心公告顯示，此后的7月17日一天時(shí)間內(nèi)，北京共成交土地5宗，成交總金額為37.2億元。

    上海、廣州等地也頻現(xiàn)高價(jià)土地成交，南京更是一日推出41幅地塊，創(chuàng)造年內(nèi)新一輪土地出讓高峰。7月11日，鄭州誕生了新地王。2012.9號(hào)項(xiàng)目最終由國(guó)企鄭州市軌道交通有限公司以總價(jià)5.29億元成功摘牌。折合樓板價(jià)約8300元/平方米，土地出讓面積為37671.39平米，規(guī)劃建筑面積為64041.36平米。

    7月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，時(shí)隔8個(gè)月后，70個(gè)大中城市里，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量首次超過(guò)了環(huán)比下降的城市數(shù)量；6月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)比5月份增加了19個(gè)，是5月份的4倍。

    房地產(chǎn)獨(dú)立培訓(xùn)師王斌認(rèn)為，萬(wàn)柳地塊的天價(jià)地王，引發(fā)了一波“蝴蝶效應(yīng)”，一方面是財(cái)政收入吃緊等多種原因綜合作用下地方政府賣地?zé)崆樵俣缺稽c(diǎn)燃，另一方面開(kāi)發(fā)商也一掃調(diào)控以來(lái)拿地的審慎果斷出手，一時(shí)間土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“供應(yīng)集中、需求旺盛”的態(tài)勢(shì)。

    首先，房地產(chǎn)事實(shí)上是無(wú)冕之王，它確實(shí)能夠在一定程度上與宏觀經(jīng)濟(jì)成正相關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺的確能夠拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，同時(shí)其系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也在急劇增加，特別是正值政治領(lǐng)域換屆，如果地價(jià)持續(xù)暴漲，那么，將透支未來(lái)的消費(fèi)力。一些地方“樓板價(jià)”已經(jīng)超出了很多購(gòu)房者的承受能力，形成一種地上懸河，對(duì)當(dāng)?shù)?a target="_blank" >經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不利。

    其次，就信貸政策而言，雖然貨幣政策逆轉(zhuǎn)，但是，房地產(chǎn)信貸政策可能并不會(huì)有太大的松動(dòng)。房地產(chǎn)畢竟是資金密集型產(chǎn)業(yè)，如果沒(méi)有充分的信貸政策支持，實(shí)在不可想象我們的樓價(jià)會(huì)漲得如此之快。資產(chǎn)價(jià)格在快速增長(zhǎng)中膨脹，并形成一種示范效應(yīng)。

    最后，對(duì)于購(gòu)房者而言，如今樓市不穩(wěn)，他們很難瞄準(zhǔn)真正的購(gòu)房時(shí)機(jī)。在這樣的現(xiàn)實(shí)中，大量的唱空做多派誕生了?？尚Φ氖沁@些名義上唱空，實(shí)際上自己也在購(gòu)房的人不在少數(shù)。在這樣的背景下，購(gòu)房者實(shí)際上很難選擇方向。

    7月19日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知》。要求各級(jí)主管部門要有清醒認(rèn)識(shí)，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松，堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈。國(guó)務(wù)院總理溫家寶近日再次強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，決不能讓房?jī)r(jià)反彈，功虧一簣。 7月24日，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省市開(kāi)展專項(xiàng)督查。7月31日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議提出：下半年堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈。 

    8月30日，北京土地整理儲(chǔ)備中心新添4宗土地，又一“商業(yè)地王”即將入市，西城區(qū)月壇南街地塊，周邊商業(yè)地產(chǎn)的平均售價(jià)高達(dá)6-7萬(wàn)元/平米，租金水平大約400元/平/月，該土地投標(biāo)保證金高達(dá)6.8億，該地塊底價(jià)可能在27億至45億之間，底價(jià)樓面價(jià)在24500元/平米至40000元/平米之間。預(yù)計(jì)，其最終的成交樓面價(jià)超過(guò)30000元/平米，總價(jià)也將超過(guò)30億，成為今年商業(yè)金融用地的“總價(jià)與單價(jià)雙料地王”。

    房地產(chǎn)獨(dú)立培訓(xùn)師王斌認(rèn)為，本輪調(diào)控從開(kāi)始到現(xiàn)在，一直存在中央對(duì)樓市調(diào)控堅(jiān)決執(zhí)行與地方政府對(duì)調(diào)控微調(diào)的博弈。雖然中央多次重申調(diào)控力度，但是地方政府的微調(diào)依然頻繁出現(xiàn)，地方政府對(duì)樓市調(diào)控松綁意愿很強(qiáng)烈。出現(xiàn)中央嚴(yán)格執(zhí)行與地方小動(dòng)作不斷的主要原因是，各地財(cái)政依賴的房地產(chǎn)土地出讓、土地稅費(fèi)在調(diào)控后出現(xiàn)了重大問(wèn)題，特別是在目前經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)局部困難的情況下，減少有關(guān)房地產(chǎn)部分收入對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)壓力非常大。

從目前土地出讓的情況看，依然呈現(xiàn)明顯的不均衡性，一些位置比較好的地塊受到熱捧，溢價(jià)及成交單價(jià)雖比較高，但相比2010年的地王出現(xiàn)的地板價(jià)高于在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格的現(xiàn)象還有一定差距，土地市場(chǎng)“以價(jià)換量”尚未完全實(shí)現(xiàn)。我們認(rèn)為，下半年土地市場(chǎng)將在限速中前行。預(yù)計(jì)今年年底集中推地、沖高土地出讓金的情形很難出現(xiàn)。    

我們來(lái)看看昔日北京三大“地王”項(xiàng)目如今命運(yùn)如何？

    東升鄉(xiāng)“地王”：荒草長(zhǎng)兩年 如今被轉(zhuǎn)賣

　　2010年3月15日，在與綠地集團(tuán)等“房產(chǎn)大鱷”競(jìng)逐中，名不見(jiàn)經(jīng)傳的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)公司脫穎而出，以17.6億元的價(jià)格經(jīng)過(guò)58輪競(jìng)價(jià)奪得東升鄉(xiāng)地塊，這比底價(jià)6億元超出11.6億元，溢價(jià)193%。“將打造一個(gè)高端產(chǎn)品”的豪言猶在耳邊，但隨著政策和市場(chǎng)形勢(shì)劇變，近兩年里，這一昔日“地王”始終處于閑置狀態(tài)，院子里長(zhǎng)滿荒草。

    保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱通過(guò)收購(gòu)北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)公司100%股權(quán)的方式，獲取北京薊門橋項(xiàng)目（即東升鄉(xiāng)地塊）。盡管保利地產(chǎn)“財(cái)大氣粗”，但這個(gè)“地王”能否順利入市仍是難題。保利地產(chǎn)獨(dú)立董事張禮卿在表決中表示反對(duì)，理由是，“項(xiàng)目成本較高，盈利前景存在較大不確定性，建議公司在目前市場(chǎng)環(huán)境中慎重考慮”。

　　房地產(chǎn)獨(dú)立培訓(xùn)師王斌認(rèn)為將“地王”易手，往往是一種無(wú)奈結(jié)局。“地王”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需求資金巨大，政策風(fēng)險(xiǎn)也大，開(kāi)發(fā)商容易不堪重負(fù)。前有鯨吞了多個(gè)“地王”的順馳公司在資金鏈繃緊之際將公司轉(zhuǎn)手；后有曾奪得多個(gè)“地王”的綠城集團(tuán)，被迫將旗下項(xiàng)目轉(zhuǎn)手；再有上海證大宣布將旗下證大置業(yè)作價(jià)出售，這顯示其持有近兩年的上海外灘“地王”最終易主。

    大望京1號(hào)“地王”：被迫“緩開(kāi)工” 遭遇“定價(jià)難”

    2010年3月15日上午，經(jīng)過(guò)84輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的遠(yuǎn)豪置業(yè)以40.8億元奪得大望京1號(hào)地，扣除教育、醫(yī)療用地等，該地塊折合樓面價(jià)超過(guò)2.7萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)北京成交地塊單價(jià)之最。盡管這一紀(jì)錄在下午即被“東升鄉(xiāng)地塊”取代，但卻點(diǎn)燃了北京樓市的瘋狂情緒。但開(kāi)發(fā)商的預(yù)期最終落空，隨著本輪樓市調(diào)控措施出臺(tái)，大望京1號(hào)地周邊房?jī)r(jià)迅速回落。市場(chǎng)一度傳出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)欲退地，但隨后又否認(rèn)，并稱將正常開(kāi)工。但目前其開(kāi)發(fā)進(jìn)展十分緩慢，而且遭遇定價(jià)難。”當(dāng)前大望京1號(hào)地周邊房?jī)r(jià)仍在持續(xù)跌落，已接近拿地價(jià)格水平，這個(gè)“地王”想要脫手，已經(jīng)越來(lái)越難。

    房地產(chǎn)獨(dú)立培訓(xùn)師王斌表示，熱衷當(dāng)“地王”的開(kāi)發(fā)商，不僅是高房?jī)r(jià)的主要推手，也是地方“土地財(cái)政”的支持者。在接連碰到調(diào)控的年頭，其遭遇困境幾乎是一種宿命。 

    亦莊“地王”：銷售冷利潤(rùn)薄 猶如啃“雞肋”

　　“亦莊地王”去年在64輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)后，由中信地產(chǎn)以52.4億元的總價(jià)奪得，刷新北京總價(jià)“地王”的成交紀(jì)錄。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，該項(xiàng)目在8月26日取得預(yù)售許可證，共推出318套房源，但截至11月30日，僅賣出89套。就其整體銷售額而言，目前賣房收入與買地資金尚有較大差距。目前該項(xiàng)目銷售均價(jià)僅有2.4萬(wàn)元/平方米，利潤(rùn)空間很小。更何況，目前北京該區(qū)域房?jī)r(jià)正明顯下滑，這一“地王”項(xiàng)目勢(shì)難獨(dú)善其身。

    房地產(chǎn)獨(dú)立培訓(xùn)師王斌表示，“地王”遭遇“生死劫”，不僅對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)出警示，也引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的深層思考。房地產(chǎn)調(diào)控，已到了總結(jié)、反思、改進(jìn)的時(shí)候了。應(yīng)考慮改變調(diào)控目標(biāo)，由抑制房?jī)r(jià)，轉(zhuǎn)向追求供應(yīng)平衡;由“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，轉(zhuǎn)向更具持續(xù)性、長(zhǎng)期性、系統(tǒng)性的治療方式。當(dāng)前，不僅需要開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者理性對(duì)待房?jī)r(jià)，更需要政府在土地、稅收、信貸、法律等方面加快配套改革，使樓市走上健康發(fā)展的軌道。

    一直以來(lái)我們都知道用行政手段調(diào)控房?jī)r(jià)總是權(quán)宜之計(jì)，它是在為保障房體系的建立和房地產(chǎn)市場(chǎng)制度性變革做鋪墊，用時(shí)間換空間，高房?jī)r(jià)對(duì)于每一個(gè)人來(lái)說(shuō)其實(shí)都是一種隱形稅收，不管你從事的是什么樣的工作，買沒(méi)買房都需要承受，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而帶來(lái)的生活成本的全面提高。這也許是一場(chǎng)從一開(kāi)始就注定沒(méi)有結(jié)果的戰(zhàn)役。如果房子貴了就限購(gòu)，車子多了就限行，我們或許短期內(nèi)可以控制房?jī)r(jià)，但是長(zhǎng)期來(lái)看絕沒(méi)有改變住房需求與買房能力不平衡的本質(zhì)。三年前因?yàn)橥顿Y驅(qū)動(dòng)的慣性與改革的惰性，我們錯(cuò)過(guò)了解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的時(shí)機(jī)，今天的我們絕不應(yīng)該再一次錯(cuò)過(guò)改革房地產(chǎn)政策的窗口。