隆華熙園小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則

依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《北京市物業(yè)管理辦法》及相關(guān)規(guī)定，經(jīng)“隆華熙園”小區(qū)業(yè)主大會會議表決通過，專為業(yè)主大會的運轉(zhuǎn)和會議的召開而制定本規(guī)則。

1定義

1.1業(yè)主大會：業(yè)主大會是由本建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主組成的共同管理權(quán)人組織，是行使本建筑區(qū)劃內(nèi)共同管理權(quán)的唯一組織。它代表和維護本建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主大會應(yīng)履行以下職責(zé)：

1.1.1制定和修改《“隆華熙園”小區(qū)管理規(guī)約》（以下簡稱為：“《管理規(guī)約》”）；

1.1.2制定和修改《“隆華熙園”小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》（以下簡稱為：“《議事規(guī)則》”）；

1.1.3選舉、更換、罷免業(yè)主委員會委員。撤銷業(yè)主委員會的侵權(quán)或違法決定；

1.1.4選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，審核及決定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂的合同；

1.1.5決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；

1.1.6改建、重建共有、共用建筑物及其附屬設(shè)施；

1.1.7決定一切屬于物業(yè)管理范疇的、且涉及向全體業(yè)主收費的事項；

1.1.8決定業(yè)主大會經(jīng)費預(yù)算和使用方案，并監(jiān)督實施；

1.1.9有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

1.2管理人：本規(guī)則所提及的物業(yè)管理人，為業(yè)主共同決定選聘的、依照合同授權(quán)對業(yè)主共有財產(chǎn)和環(huán)境行使管理及對社區(qū)提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人。其管理權(quán)限和服務(wù)事項在相關(guān)合同中約定。如果對《管理規(guī)約》進行修訂，業(yè)主委員會也可以成為管理人。

1.3業(yè)主委員會：業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的常設(shè)理事機構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，對業(yè)主大會負責(zé)，接受每個業(yè)主的監(jiān)督；業(yè)主委員會委員經(jīng)業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生；業(yè)主委員會是業(yè)主大會經(jīng)費的使用者。業(yè)主委員會應(yīng)履行以下職責(zé)：

1.3.1召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

1.3.2制定業(yè)主大會議案，召集業(yè)主大會會議表決；

1.3.3與業(yè)主大會會議決定選聘的管理人簽訂合同；

1.3.4以恰當?shù)男问街鹨淮饛?fù)除本規(guī)則第2.2.2占全體業(yè)主人數(shù)20%以上的業(yè)主提出議題，則必須召開臨時會議討論此議題。提議者應(yīng)向業(yè)主委員會提交召開臨時會議的書面申請。書面申請應(yīng)包含：臨時會議議題、20%以上的業(yè)主聯(lián)名簽字、以及建議召開臨時會議的時間等內(nèi)容。業(yè)主委員會接到申請后，應(yīng)于15日之內(nèi)進行書面回復(fù)，30日之內(nèi)就該議題組織召開臨時會議。條以外的任何業(yè)主提出的問題、建議、投訴和要求，并應(yīng)該留有答復(fù)記錄。以達到：

1.3.4.1及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助管理人履行合同條款；

1.3.4.2監(jiān)督《管理規(guī)約》的實施；

1.3.5組織對管理人的質(zhì)詢會議或聽證會議；

1.3.6應(yīng)參加和接受業(yè)主們的質(zhì)詢會議，對質(zhì)詢進行口頭或書面的公開回應(yīng)；

1.3.7組織、參加有關(guān)共同管理事務(wù)的聽證會議；

1.3.8解決個別業(yè)主因共有物業(yè)使用、維護而產(chǎn)生的糾紛；

1.3.9督促每個業(yè)主按時足額籌集各自所應(yīng)分攤的物業(yè)費；

1.3.10配合政府和社區(qū)做好本建筑區(qū)劃內(nèi)的社區(qū)建設(shè)工作；

1.3.11業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

1.4業(yè)主大會秘書：業(yè)主委員會應(yīng)聘請業(yè)主大會秘書。秘書應(yīng)按本規(guī)則和法律的規(guī)定，協(xié)助業(yè)主委員會完成其日常行政事務(wù)，并作為業(yè)主委員會印章的保管人；還應(yīng)盡量協(xié)助業(yè)主監(jiān)事會的工作。

1.5業(yè)主大會決議和業(yè)主委員會決議：業(yè)主大會依照本規(guī)則第4.2對下列事項，業(yè)主大會做出決議應(yīng)當經(jīng)占建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主總投票權(quán)數(shù)過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主通過，方為有效。條、第4.4條做出的決議，或業(yè)主委員會依照本規(guī)則第5.2業(yè)主委員會會議由主任委員或任意2名委員聯(lián)名召集。業(yè)主委員會委員不得委托他人參加業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會決議應(yīng)該有至少半數(shù)以上委員無條件同意方可，俗稱“委員合議制”。每一位委員擁有一票表決權(quán)。業(yè)主委員會決議僅僅以書面形式產(chǎn)生和發(fā)布。條做出的決議對全體業(yè)主均具有約束力。

1.6以業(yè)主大會和業(yè)主委員會名義對外發(fā)出的書面文件，均應(yīng)加蓋業(yè)主委員會印章。且加蓋業(yè)主委員會印章的書面文件是業(yè)主委員會發(fā)布信息的唯一形式。業(yè)主大會或業(yè)主委員會做出的決議侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

2業(yè)主大會會議的召開

2.1業(yè)主大會會議的召開應(yīng)當遵循以下基本原則：

2.1.1遵守法律和有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定；

2.1.2堅持權(quán)利與義務(wù)相一致；

2.1.3堅持公開、公正、公平；

2.1.4接受社區(qū)居委會的指導(dǎo)、監(jiān)督；

2.1.5接受業(yè)主的監(jiān)督和滿足業(yè)主參與會議組織的要求，業(yè)主委員會應(yīng)與業(yè)主協(xié)商具體方式。

2.2業(yè)主大會會議一般由業(yè)主委員會負責(zé)組織召開。業(yè)主大會會議分定期會議和臨時會議。定期會議每年召開一次，于每年5月份召開。遇有下列情況時，可召開臨時會議：

2.2.1業(yè)主委員會決議召開的，如：

2.2.1.1發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理。但不至于構(gòu)成諸如管理人缺失的緊急狀態(tài)的；

2.2.1.2涉及本建筑區(qū)劃物業(yè)管理公共利益，管理人提議；

2.2.1.3其他如有業(yè)主提議且業(yè)主委員會認為有必要召開的；

2.2.2占全體業(yè)主人數(shù)20%以上的業(yè)主提出議題，則必須召開臨時會議討論此議題。提議者應(yīng)向業(yè)主委員會提交召開臨時會議的書面申請。書面申請應(yīng)包含：臨時會議議題、20%以上的業(yè)主聯(lián)名簽字、以及建議召開臨時會議的時間等內(nèi)容。業(yè)主委員會接到申請后，應(yīng)于15日之內(nèi)進行書面回復(fù)，30日之內(nèi)就該議題組織召開臨時會議。

2.2.3除通常情況下由業(yè)主委員會作為業(yè)主大會會議召集人召開的業(yè)主大會會議外，由監(jiān)事會作為召集人召開的業(yè)主大會臨時會議，按本規(guī)則中第11條的規(guī)定程序召開。

2.3召開業(yè)主大會會議，應(yīng)由會議召集人于會議召開15日前將會議通知及有關(guān)材料以書面形式在本建筑區(qū)劃內(nèi)公告，同時書面通知社區(qū)居民委員會。

3業(yè)主大會的會議形式

3.1業(yè)主大會會議采用書面征求意見方式。也可以采用業(yè)主共同決策平臺進行表決并通過公共決策平臺進行核查。采用書面征求意見形式的按照以下程序進行：

3.1.1業(yè)主大會秘書協(xié)助召集人或臨時組織工作人員就需決議事項向本建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主送達表決票，并書面告知反饋意見投放的截止時間和地點；

3.1.2業(yè)主大會秘書協(xié)助召集人收集業(yè)主表決票，并以公開的方式統(tǒng)計有效反饋意見；

3.1.3召集人書面公告表決票的統(tǒng)計結(jié)果，說明其合法性、有效性，明確決議的事項是否通過或有效；

3.1.4召集人應(yīng)就決議事項的執(zhí)行和處理做出說明。

3.1.5業(yè)主應(yīng)按照表決票中要求的內(nèi)容和形式反饋意見。

3.1.6召集人有核對業(yè)主身份的道義義務(wù)；

3.1.7業(yè)主應(yīng)本人參加業(yè)主大會會議。因故不能參加會議時可選擇：

3.1.7.1書面委托代理人參加，委托書應(yīng)載明委托事項和業(yè)主專有部分面積。但一個代理人不得接受同一建筑區(qū)劃內(nèi)兩個或兩個以上業(yè)主的委托；

3.1.7.2將填寫好的表決票交給業(yè)主志愿者小組成員，轉(zhuǎn)交會議召集人。

3.2表決票的制作、送達、回收、統(tǒng)計

3.2.1表決票的制作：可包含要表決的事項、填寫方式與交回方式的說明、投票權(quán)信息、業(yè)主簽名欄等。

3.2.2表決票的送達可采用直接送達、電郵送達、公示并短信通知送達等三種方式。

3.2.2.1直接送達：直接遞交到業(yè)主手上或遞交給業(yè)主房間內(nèi)的任何人，但應(yīng)明示“需由業(yè)主本人填寫”；

3.2.2.2電郵送達（電子郵件）：可向業(yè)主預(yù)先留在業(yè)主大會的業(yè)主本人信息中的電子郵件地址發(fā)送全套業(yè)主大會會議文件；

3.2.2.3公示并短信通知送達：將表決票張貼在公告欄中，并向業(yè)主留存的手機發(fā)出短信，請其留意閱讀。

3.2.3表決票的回收可采用直接回收、郵寄回收和電郵回收、短信回收等四種方式，并應(yīng)保留回收記錄。

3.2.3.1采用直接回收的，可以在送達時當場將表決票回收，也可以填好后投放在固定位置的票箱內(nèi)或直接送交會議召集人，還可以通過業(yè)主志愿者小組成員轉(zhuǎn)交會議召集人；

3.2.3.2采用郵寄方式回收的，表決票與信封合并在一起方為有效；

3.2.3.3采用電郵方式回收的電子郵件打印件，原電郵應(yīng)以此次業(yè)主大會會議電子文件存檔；

3.2.3.4業(yè)主可通過其預(yù)先留存在業(yè)主大會的手機號碼發(fā)回短信表示其投票意見，如果其短信意思明確，也可以作為投票統(tǒng)計。短信記錄應(yīng)打印成紙質(zhì)文檔，經(jīng)參與統(tǒng)計工作的人員核對簽署后，與其他表決票一起存檔。

3.2.4業(yè)主委員會可根據(jù)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展水平和操作的可行性，調(diào)整、增加表決票的發(fā)放和回收方式。在首次應(yīng)用時，應(yīng)獲得監(jiān)事會半數(shù)以上監(jiān)事的書面認可并應(yīng)在表決票上注明。

3.3表決票統(tǒng)計結(jié)果的公示和會議決議的公告

3.3.1表決票的統(tǒng)計應(yīng)邀請和接受業(yè)主及社區(qū)居民委員會代表現(xiàn)場監(jiān)督。符合表決票中要求的，方為有效表決票。

3.3.2表決票統(tǒng)計結(jié)果應(yīng)先以書面形式公示，公示期為10日。業(yè)主可在公示期內(nèi)對會議召開的程序和結(jié)果提出書面質(zhì)疑意見。公示期結(jié)束，業(yè)主委員會應(yīng)書面對公示期內(nèi)收到的全部質(zhì)疑意見是否影響業(yè)主大會決議結(jié)果進行說明，并書面公告本次會議決議。

4業(yè)主大會決議的表決與業(yè)主投票權(quán)的確定

4.1表決票填寫人

4.1.1業(yè)主應(yīng)親自或書面委托代理人（應(yīng)符合本規(guī)則第3.1.7.1條的規(guī)定）填寫表決票。

4.1.1.1業(yè)主身份：房屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人可以認定為“業(yè)主”；房產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓過程中，房屋已經(jīng)交付但尚未取得房屋權(quán)屬證書的，受讓方可以視為“業(yè)主”。

4.1.1.2無民事行為能力或限制民事行為能力的業(yè)主，由其法定代理人代理參加業(yè)主大會會議（并附相關(guān)證明文件）。

4.1.2公司等非自然人業(yè)主可以由法定代表人參加業(yè)主大會會議，也可以委派其他人代理，但應(yīng)出具法人蓋章的書面授權(quán)委托書，或?qū)Ρ頉Q票加蓋印章。

4.1.3如業(yè)主是多人為共有產(chǎn)權(quán)人的，可以委托其中一人行使表決權(quán)利。

4.2對下列事項，業(yè)主大會做出決議應(yīng)當經(jīng)占建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主總投票權(quán)數(shù)過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主通過，方為有效。

4.2.1制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則（即本規(guī)則）；

4.2.2制定和修改管理規(guī)約；

4.2.3選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

4.2.4制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

4.2.5選聘和解聘管理人；

4.2.6有關(guān)共有和共同管理的重大事項。

4.3對下列事項，業(yè)主大會做出決議應(yīng)當經(jīng)占建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主總投票權(quán)數(shù)三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，方為有效。

4.3.1籌集和使用物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的專項維修資金。但僅涉及建筑區(qū)劃內(nèi)某棟建筑物的該項資金，由經(jīng)占該棟建筑物的全體業(yè)主總投票權(quán)數(shù)三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，即為有效。

4.3.2改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。

4.4投票權(quán)數(shù)的確定：根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，業(yè)主的投票權(quán)分為建筑面積和業(yè)主人數(shù)兩項且分別統(tǒng)計。

4.4.1專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

4.4.2業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

4.5對4.2和4.3以外的事項，均可由業(yè)主委員會做出決定。但業(yè)主委員會也可以提交業(yè)主大會會議投票表決做出決定。在這種情況下，可簡化業(yè)主大會會議表決程序如下：

4.5.1準備提交業(yè)主大會表決的議案應(yīng)該以“是否同意某事項”的格式撰寫，不能用“同意某事項”或“反對某事項”的格式撰寫；

4.5.2表決結(jié)果只以業(yè)主人數(shù)統(tǒng)計而不再統(tǒng)計面積；

4.5.3業(yè)主委員會應(yīng)將擬提交業(yè)主大會表決的議案在園區(qū)內(nèi)顯著位置公示，并在公示中注明“業(yè)主委員會認為此議案為非重大事項”字樣。同時，應(yīng)向留存在業(yè)主委員會或管理人的所有業(yè)主的短信號碼發(fā)出提示短信，以保障每個業(yè)主的知情權(quán)；

4.5.4會議應(yīng)從短信發(fā)出之日起的次日開始至第31日（合計30天）的業(yè)主委員會工作時間結(jié)束時止。投票箱數(shù)量由業(yè)主委員會決定，但均應(yīng)該保證在視頻監(jiān)控范圍內(nèi)；

4.5.5收回表決票中“是”或“否”一方意見超過全部收回表決票半數(shù)以上的為業(yè)主大會作出決定；

4.5.6業(yè)主大會決定應(yīng)先以書面形式公示，公示期為10日。業(yè)主可在公示期內(nèi)對會議召開的程序和結(jié)果提出書面質(zhì)疑意見。公示期結(jié)束，業(yè)主委員會應(yīng)書面對公示期內(nèi)收到的全部質(zhì)疑意見是否影響業(yè)主大會決議結(jié)果進行說明，并書面公告本次會議決議。

4.5.7如果有業(yè)主群體書面要求重新表決已經(jīng)形成業(yè)主大會決定的議案，業(yè)主委員會可決定是否再次召開會議進行表決。

5業(yè)主委員會

5.1業(yè)主委員會由7名委員組成。另選候補委員若干名，以備正式委員因故不能履行職責(zé)時，無需另行選舉而補足。委員補足后，應(yīng)及時辦理變更備案手續(xù)。候補委員的任期，為被替補的委員剩余任期。

5.2業(yè)主委員會會議由主任委員或任意2名委員聯(lián)名召集。業(yè)主委員會委員不得委托他人參加業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會決議應(yīng)該有至少半數(shù)以上委員無條件同意方可，俗稱“委員合議制”。每一位委員擁有一票表決權(quán)。業(yè)主委員會決議僅僅以書面形式產(chǎn)生和發(fā)布。業(yè)主委員會委員應(yīng)在業(yè)主委員會會議召開的48小時內(nèi)，對本次業(yè)主委員會會議待表決的業(yè)主委員會決議案簽署意見，無論簽署的是“同意”還是“反對”，均視為其參加了該次業(yè)主委員會會議。

5.3業(yè)主委員會委員對決議案不表態(tài)或棄權(quán)的行為，視為辜負全體業(yè)主對其的信任。

5.4業(yè)主委員會委員實行任期制，每名委員任期不得超過6年，可以連選連任。業(yè)主委員會每2年定期改選約1/3數(shù)量的委員。每次定期改選時，未能成為正式委員的全體候補委員，候補委員身份終止，可重新參選。

5.4.1每次改選部分委員時，可以根據(jù)委員的請求決定離任的委員人選。無人請求離任或離任請求超過應(yīng)改選委員人數(shù)時，應(yīng)當按照委員在業(yè)主大會選舉中得票較少的委員先離任的原則確定離任委員；

5.4.2發(fā)生下列條件之一時，業(yè)主委員會除為召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會委員選舉的工作外，不得再以業(yè)主委員會的名義進行任何活動。做出任何與選舉無關(guān)的決議均屬無效，由組織相關(guān)活動的個人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

5.4.2.1因委員辭任導(dǎo)致即便增補候補委員后，業(yè)主委員會委員總數(shù)達不到通過決議的最低委員人數(shù)時；

5.4.2.2業(yè)主委員會連續(xù)兩次（4年）未進行或未成功進行委員定期改選活動的；

5.5業(yè)主委員會委員可以連選連任。

5.6每次業(yè)主委員會委員到期卸任補選后，應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1人。原任主任委員不召集或無任意2名委員聯(lián)名召集時，原任主任委員連任。

5.6.1被推選為主任和副主任的委員，應(yīng)至少獲得半數(shù)以上的委員無條件同意方可。

5.6.2如未能依照上述推選規(guī)則產(chǎn)生主任的，應(yīng)由業(yè)主委員會決議確定業(yè)主委員會備案材料中的主任人選，并在業(yè)主委員會內(nèi)部實行由委員擔(dān)任輪值執(zhí)行主任的形式進行工作。具體輪值方式通過業(yè)主委員會會議決定。

5.6.3業(yè)主委員會既無法通過推選產(chǎn)生主任委員，又不能做出具體輪值方式的決定。則業(yè)主委員會應(yīng)確定一名委員作為備案材料中的主任，除非其提出書面辭去業(yè)主委員會委員的報告。

5.7業(yè)主委員會主任委員是業(yè)主委員會會議的召集人和業(yè)主委員會印章的審核人，對業(yè)主大會秘書的違法、違規(guī)用章承擔(dān)第一時間公開和舉報的責(zé)任。副主任委員在主任不能履行職責(zé)時代替主任職責(zé)。

5.8業(yè)主委員會委員應(yīng)當符合下列條件：

5.7.1本建筑區(qū)劃內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主。房屋的開發(fā)商、購房單位、自建房單位作為單位業(yè)主，應(yīng)推薦其單位法人代表人參選；

5.7.2遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

5.7.3嚴格遵守《議事規(guī)則》（本規(guī)則）、《管理規(guī)約》，模范履行業(yè)主義務(wù)；

5.7.4熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力，并公開承諾“將在任期內(nèi)認真履行業(yè)主委員會委員職責(zé)。除非喪失業(yè)主資格，或因疾病等重大影響服務(wù)業(yè)主的，絕不隨意辭職，以不辜負業(yè)主們的信任投票”的；

5.7.5具有一定組織能力；

5.7.6具備必要的工作時間；

5.7.7在成為業(yè)主委員會委員期間，不利用自有房產(chǎn)在本建筑區(qū)劃內(nèi)從事以本建筑區(qū)劃業(yè)主、居民作為主要服務(wù)對象的營利性經(jīng)營活動；不利用（包括租用）全體業(yè)主共有區(qū)域進行營利或非營利的經(jīng)營活動；不任職于本建筑區(qū)劃的管理人；不任職于直接、間接向本建筑區(qū)劃提供物業(yè)管理服務(wù)或相關(guān)事務(wù)（包括但不限于法律、會計、審計服務(wù)等）的企業(yè)。

5.9業(yè)主委員會必須恪盡職守為大多數(shù)業(yè)主利益服務(wù)，并接受來自業(yè)主的監(jiān)督（包括但不限于）：

5.8.1業(yè)主委員會應(yīng)該建立固定周期、時間、地點的例會制度；

5.8.2業(yè)主委員會應(yīng)允許業(yè)主參加旁聽業(yè)主委員會會議；

5.8.3業(yè)主委員會的所有文檔均應(yīng)妥善保存，包括業(yè)主名冊在內(nèi)的所有文檔均應(yīng)接受業(yè)主的隨時查閱、復(fù)制。業(yè)主委員會應(yīng)該記錄業(yè)主查閱、復(fù)制文檔的信息，并主動告知其應(yīng)不得用于商業(yè)和侵犯業(yè)主權(quán)益的用途；

5.8.3.1書面提出請求要求業(yè)主委員會為其姓名和相關(guān)信息保密的業(yè)主，視為同意在業(yè)主大會會議中，其專有面積和業(yè)主人數(shù)均不被統(tǒng)計在“業(yè)主總投票權(quán)數(shù)”和“業(yè)主總?cè)藬?shù)”當中。但這并不減免其業(yè)主義務(wù)的履行；

5.8.4業(yè)主委員會應(yīng)依據(jù)本規(guī)則的原則，制定必要且足夠的業(yè)主委員會工作管理制度和接受質(zhì)詢制度，并向全體業(yè)主公開。

5.10有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自情況發(fā)生之日起自行終止：

5.9.1因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

5.9.2喪失民事行為能力的；

5.9.3依法被限制人身自由的；

5.9.4以書面方式提出辭任請求的；

5.9.5與本小區(qū)業(yè)主委員會或管理人有未了結(jié)訴訟的；

5.11業(yè)主委員會備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自備案事項變更之日公示，并在30日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請變更備案。

6 業(yè)主大會秘書的聘用和解聘

6.1業(yè)主大會至少聘請一名業(yè)主大會秘書，業(yè)主委員會主任無權(quán)提名，應(yīng)由2名委員提名，業(yè)主委員會決定聘用。

6.2業(yè)主委員會擬定秘書雇傭、聘用合同文本并決議通過。其中應(yīng)說明印章管理的法律后果和印章管理機制。合同簽署須要半數(shù)以上委員簽字并加蓋業(yè)主委員會印章。

6.3業(yè)主大會秘書的酬金的發(fā)放要由監(jiān)事會主席或委派的2名監(jiān)事簽署生效。監(jiān)事會主席不能也不委派2名監(jiān)事簽署時，業(yè)主委員會任何1名委員簽署生效。

6.4當業(yè)主大會秘書唯一時，未選聘新任秘書的，不得解聘現(xiàn)任秘書。

6.5秘書空缺時，印章交監(jiān)事會若干名監(jiān)事共同聯(lián)名保管，但除加蓋新秘書聘用合同之外，不得用于其它用途。新秘書聘請后，印章交由其管理。

6.6業(yè)主大會秘書不得與業(yè)主委員會委員有利益關(guān)系（包括但不限于不是業(yè)主委員會委員供職的機構(gòu)的雇員等）。業(yè)主委員會委員或本建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主及家屬也不得擔(dān)任業(yè)主大會秘書。

7業(yè)主大會、業(yè)主委員會文檔

7.1業(yè)主大會秘書作為業(yè)主委員會文檔的保管人，負責(zé)收發(fā)、登記、整理、分類、編碼、歸檔、造冊、保存。業(yè)主委員會主任負責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)。

7.2業(yè)主大會、業(yè)主委員會文檔由秘書負責(zé)保管，包括但不限于：

7.2.1業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄；

7.2.2業(yè)主大會、業(yè)主委員會決議；　

7.2.3《議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》、物業(yè)服務(wù)合同等；

7.2.4業(yè)主委員會委員選舉及備案材料；

7.2.5專項維修資金相關(guān)材料；

7.2.6《業(yè)主投票權(quán)數(shù)清冊》

7.2.7業(yè)主意見及建議。

8業(yè)主委員會印章

8.1以業(yè)主大會和業(yè)主委員會名義對外發(fā)出的書面文件，均應(yīng)加蓋業(yè)主委員會印章。且加蓋業(yè)主委員會印章的書面文件是業(yè)主委員會發(fā)布信息的唯一形式。

8.1.1對業(yè)主大會決議的書面文件加蓋印章，應(yīng)符合本規(guī)則中第4.2對下列事項，業(yè)主大會做出決議應(yīng)當經(jīng)占建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主總投票權(quán)數(shù)過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主通過，方為有效。或4.4條的規(guī)定；

8.1.2對業(yè)主委員會決議的書面文件加蓋印章，應(yīng)符合本規(guī)則中第5.2業(yè)主委員會會議由主任委員或任意2名委員聯(lián)名召集。業(yè)主委員會委員不得委托他人參加業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會決議應(yīng)該有至少半數(shù)以上委員無條件同意方可，俗稱“委員合議制”。每一位委員擁有一票表決權(quán)。業(yè)主委員會決議僅僅以書面形式產(chǎn)生和發(fā)布。條的規(guī)定。

8.2秘書作為業(yè)主委員會印章的保管人和使用人，承擔(dān)保管責(zé)任。更換業(yè)主委員會印章的保管人時，須履行書面移交手續(xù)。業(yè)主委員會主任承擔(dān)業(yè)主委員會印章使用的審核責(zé)任。

8.3在業(yè)主委員會印章丟失等無業(yè)主委員會印章的情況下，任何與獲得業(yè)主委員會印章目的無關(guān)的業(yè)主委員會決議均為無效。

8.4業(yè)主監(jiān)事會根據(jù)本規(guī)則第11條召開業(yè)主大會會議時，秘書應(yīng)協(xié)助此次臨時會議，包括使用業(yè)主委員會印章。

9業(yè)主大會經(jīng)費

9.1業(yè)主以物業(yè)費名義歸集、交納的資金以及本建筑區(qū)劃內(nèi)一切屬于業(yè)主的共同收益的資金，在本規(guī)則通過后應(yīng)確立為屬于全體業(yè)主共同所有，且應(yīng)用于本建筑區(qū)劃內(nèi)共有、共用建筑物及共有設(shè)備設(shè)施的運轉(zhuǎn)及維護保養(yǎng)的支出、社區(qū)文化活動支出、業(yè)主大會經(jīng)費以及其他經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用支出。

9.2業(yè)主大會經(jīng)費包括以組織召開業(yè)主大會會議為目的所產(chǎn)生的費用和業(yè)主委員會開展工作所需的費用。該經(jīng)費總額按全年物業(yè)費的3%提取。

9.3業(yè)主大會經(jīng)費總額內(nèi)資金的使用，仍須經(jīng)業(yè)主委員會決議通過。

9.3.1業(yè)主大會經(jīng)費應(yīng)在物業(yè)費賬目中設(shè)立專門科目，由管理人代為支付、監(jiān)管且每月需向業(yè)主委員會提交報表，供業(yè)主監(jiān)督；

9.3.2但如果業(yè)主委員會另有決議，也可以通過直接向部分業(yè)主以物業(yè)服務(wù)費名義收取總額不超過業(yè)主大會經(jīng)費預(yù)算總額的資金實現(xiàn)業(yè)主大會經(jīng)費的籌集，且由業(yè)主委員會自行管理。前述交費業(yè)主自交費之日起即履行了本建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主的交費義務(wù)；

9.3.3業(yè)主大會經(jīng)費的使用應(yīng)隨時接受任何業(yè)主咨詢和調(diào)查，并應(yīng)業(yè)主要求提供賬目、原始憑證的影印件。業(yè)主委員會應(yīng)當每月將經(jīng)費的使用情況在本建筑區(qū)劃顯著位置公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。

9.4業(yè)主大會經(jīng)費的支出范圍應(yīng)是為正常履行業(yè)主大會職責(zé)所開展的各項工作，但所有由此產(chǎn)生的費用不應(yīng)超過業(yè)主大會年度經(jīng)費預(yù)算總額。

9.5業(yè)主大會經(jīng)費的預(yù)算支出包括：

9.5.1首先保證聘請業(yè)主大會秘書的酬金；

9.5.2召開業(yè)主大會會議的費用；

9.5.3聘請律師、會計師、專項業(yè)務(wù)顧問等專業(yè)人士的酬金和勞務(wù)費；

9.5.4法律訴訟、證據(jù)獲得、賬目審計等工作的費用；

9.5.5業(yè)主委員會委員們的工作津貼。但最高不能超過委員每人每月1000元，主任委員每人每月2000元。如果因業(yè)主以物業(yè)費名義歸集、交納的資金比例不足時，應(yīng)首先減、免本津貼。

9.5.6上述支出有年度結(jié)余的，業(yè)主委員會可決議用于其他本建筑區(qū)劃全體業(yè)主共同利益的支出，但應(yīng)將經(jīng)費使用的計劃、實施、結(jié)果等信息完全公開，接受任何業(yè)主的查閱、復(fù)制。

9.6如業(yè)主大會年度經(jīng)費可能超出年預(yù)算總額時，業(yè)主委員會應(yīng)就業(yè)主大會經(jīng)費的臨時籌集方式、用途、金額等事宜召開業(yè)主大會會議，且經(jīng)業(yè)主大會會議決議后，方可按業(yè)主大會決議向全體業(yè)主籌集。

9.7如業(yè)主大會年度經(jīng)費發(fā)生結(jié)余時，因結(jié)余經(jīng)費存放在管理人會產(chǎn)生稅費，造成經(jīng)費損失，應(yīng)采取財務(wù)手段合理避稅；在無法合法避稅的情況下，業(yè)主委員會應(yīng)對經(jīng)費余額的轉(zhuǎn)移做出決議。一般可將結(jié)余轉(zhuǎn)到“專項維修資金”專用賬戶，也可沖抵所有業(yè)主下年度的物業(yè)費。

10物業(yè)管理緊急狀態(tài)預(yù)案

10.1僅當非業(yè)主大會決議解聘管理人，而發(fā)生管理人撤離且物業(yè)管理活動終止的情形時，為“物業(yè)管理緊急狀態(tài)”。

10.2“物業(yè)管理緊急狀態(tài)”應(yīng)以公告的形式發(fā)布。此公告應(yīng)是包括本建筑區(qū)劃內(nèi)10％業(yè)主聯(lián)署簽名的業(yè)主委員會決議。

10.3本規(guī)則賦予業(yè)主委員會在依第10.2“物業(yè)管理緊急狀態(tài)”應(yīng)以公告的形式發(fā)布。此公告應(yīng)是包括本建筑區(qū)劃內(nèi)10％業(yè)主聯(lián)署簽名的業(yè)主委員會決議。條發(fā)布公告后，有聘請臨時管理人并與其簽訂附件為原物業(yè)服務(wù)合同的臨時托管協(xié)議的職責(zé)，但臨時托管協(xié)議的內(nèi)容應(yīng)且僅應(yīng)為該臨時“管理人承諾履行原管理人在原合同中的全部義務(wù)”，且全體業(yè)主按原標準支付物業(yè)費。業(yè)主委員會也可以臨時聘請一名自然人作為管理人協(xié)助小區(qū)進行物業(yè)管理工作，此狀態(tài)下物業(yè)費資金的使用由業(yè)主委員會集體決策。

10.4業(yè)主委員會應(yīng)在聘請臨時管理人后90日內(nèi)召開業(yè)主大會臨時會議選聘新的管理人。如無法決議產(chǎn)生新的管理人，則業(yè)主委員會與臨時管理人簽署的協(xié)議有效，直至再次召開業(yè)主大會會議選聘產(chǎn)生管理人并與之簽署的物業(yè)服務(wù)合同生效。

10.5如業(yè)主委員會不履行上述程序規(guī)定的職責(zé)，可由政府無行政裁決權(quán)力的部門代為履行這些應(yīng)由業(yè)主委員會履行的職責(zé)。

11業(yè)主委員會的起訴和應(yīng)訴

11.1業(yè)主委員會可對在物業(yè)管理范圍內(nèi)涉嫌侵害全體業(yè)主利益的當事人提起民事訴訟，應(yīng)同時向全體業(yè)主公示或接受業(yè)主查閱、復(fù)制與該訴訟有關(guān)文件的公告（包括但不限于訴訟原因、訴訟理由、起訴書、訴訟費用預(yù)算、開庭的時間和地點、勝訴及敗訴可能導(dǎo)致的后果等文件）。業(yè)主委員會對外提起法律訴訟產(chǎn)生的費用，不應(yīng)超過業(yè)主大會年度經(jīng)費預(yù)算。

11.2業(yè)主委員會應(yīng)對被訴主體為本建筑區(qū)劃全體業(yè)主或業(yè)主委員會的訴訟積極應(yīng)訴，應(yīng)同時向全體業(yè)主公示或接受業(yè)主查閱、復(fù)制與該訴訟有關(guān)文件的公告（包括但不限于應(yīng)訴方案、對方起訴書、答辯狀、訴訟費用預(yù)算、開庭的時間和地點、勝訴及敗訴可能導(dǎo)致的后果等文件）。業(yè)主委員會應(yīng)訴所產(chǎn)生的費用，不應(yīng)超過業(yè)主大會年度經(jīng)費預(yù)算。對原告為本建筑區(qū)劃內(nèi)單個（或團體）業(yè)主的民事訴訟中，主張業(yè)主委員會未依照法規(guī)或業(yè)主大會決議履行職責(zé)的，業(yè)主委員會應(yīng)承擔(dān)其履行了職責(zé)的舉證義務(wù)。

11.3業(yè)主委員會應(yīng)積極工作使生效判決得以履行。對有現(xiàn)金收益的，應(yīng)積極追索，該收益歸全體業(yè)主所有；對有現(xiàn)金支出的，應(yīng)召開臨時業(yè)主大會會議對業(yè)主委員會提出的具體方案議題進行表決。

12附則

12.1本規(guī)則如有與法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件相抵觸的條款，且被人民法院確認無效的，該條款無效，但不影響其他條款的有效性。本規(guī)則由業(yè)主委員會負責(zé)解釋。

12.2依照本規(guī)則通過的決議，須書面告知社區(qū)居委會，對全體業(yè)主具有約束力。

12.3此后本規(guī)則的修改，須按本規(guī)則組織召開業(yè)主大會會議，并根據(jù)本規(guī)則4.2對下列事項，業(yè)主大會做出決議應(yīng)當經(jīng)占建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主總投票權(quán)數(shù)過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主通過，方為有效。決議通過。

12.4本規(guī)則經(jīng)2014年臨時業(yè)主大會會議于年 月 日表決通過。