近期在部分局部樓市出現(xiàn)波動的背景下，“零首付”現(xiàn)象再次現(xiàn)身樓市。記得2008年樓市低迷時，就有不少城市的開發(fā)商也曾相繼使出了“低首付”的險招。如上海、天津、南京和杭州一些樓盤就以低首付甚至“零首付”招徠購房者，這給本來就充滿風(fēng)險的樓市增添了變數(shù)。
上述城市的某些樓盤打出的“零首付”，多半其實(shí)是開發(fā)商的一種變相促銷手段而已，購房者實(shí)際支出未必因此而減少。如上海一些樓盤的“零首付”實(shí)質(zhì)是以舊押新。這種“零首付”面向的對象就是那些迫切需要改善住房的二次置業(yè)者，實(shí)際上還是需要購房者用原有的住房進(jìn)行抵押。
面對有些低迷的樓市，開發(fā)商回籠資金心情尤為迫切，迫不得已采取“零首付”、“墊首付”招術(shù)，目的是防止資金鏈斷裂帶來的滅頂之災(zāi)。盡管深圳、杭州、常州、溫州等地“零首付”、“墊首付”操作方式各有不同，但其目的都是為了套取銀行的房貸。
對于業(yè)界關(guān)注的房貸首付比例，自中國實(shí)行按揭貸款以后即變化不斷。在1995年開始執(zhí)行政策性房屋按揭后，最早是三成首付，接著出現(xiàn)一成、兩成等方式。到了2000年7月，建設(shè)銀行和工商銀行在國內(nèi)多個城市推行“零首付”，但隨后不久就被叫停。自2003年管理層強(qiáng)行封殺分期首付及零首付之后，購房者再也不能享受到零首付的優(yōu)惠政策。
今年以來，一些城市樓市成交低迷，少數(shù)開發(fā)商不惜冒著被查處的風(fēng)險，打出“墊首付”促銷旗號，希望以低首付或零首付將經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足的人拉進(jìn)購房者隊(duì)伍之中。問題是經(jīng)過近年來高速發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)市場積累了一定的泡沫，無論是墊首付還是低首付，很有可能加大泡沫程度，并使之破裂。
因?yàn)榈褪赘督档土速彿空叩男庞玫燃墸沟帽緛頌閮?yōu)質(zhì)資產(chǎn)的住房信貸出現(xiàn)“次貸化”傾向，從而變?yōu)椴涣假Y產(chǎn)。當(dāng)這個市場上所能吸引到的購買力最差的人群，也加入到市場的瘋狂派對中時，情況會變得更加危險。
從這個意義上說，“零首付”購房無異于干柴烈火十分危險——這與美國“次貸危機(jī)”誘因是何等的相似。當(dāng)初，美國一些貸款機(jī)構(gòu)推出“零首付”、“零文件”的貸款方式，讓借款人可以在沒有資金的情況下輕松購房，使得一些中低收入者紛紛入市購房。其結(jié)果是隨后資金價格提高，后來借款人普遍出現(xiàn)無力還款的情況，最終釀成一場次貸風(fēng)暴。
現(xiàn)在，在國內(nèi)在拉動內(nèi)需的政策的鼓舞下，假如金融機(jī)構(gòu)并沒有意識到這樣的危險或自愿上當(dāng)，那么中國版的“次貸”事實(shí)上就已經(jīng)完成了前期所有的程序準(zhǔn)備，而只待最后一根稻草的疊加了。一旦房價跌幅超過購房者承受能力，就有可能導(dǎo)致原本不具備還貸能力的購房者選擇斷供和棄貸，從而給銀行留下大量呆賬。此前發(fā)生在深圳的“斷供案”就給人們提供了這樣一個現(xiàn)成的范本。
在房地產(chǎn)價格上升時期，由于銀行持有大量的房產(chǎn)，或者是以房地產(chǎn)為抵押品的資產(chǎn)，房價上漲將提高銀行資本的規(guī)模，從而改善銀行的資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。在這種情況下，銀行會進(jìn)一步擴(kuò)大對房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給，推動房地產(chǎn)價格持續(xù)走高。
然而，一旦房價出現(xiàn)下跌，就會影響銀行還款。金融機(jī)構(gòu)需要密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸的三重風(fēng)險：一是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊可能造成開發(fā)貸款不良率上升；二是房價低迷可能造成個人住房貸款違約增加；三是預(yù)售資金管理缺位可能會產(chǎn)生信貸資金風(fēng)險。
總之，“零首付”這種非正常的市場銷售行為潛藏著巨大的風(fēng)險，不管對于開發(fā)商、購房者還是銀行來說，都只能算是飲鴆止渴。對于監(jiān)管部門來說，開發(fā)商這種促銷方式，理應(yīng)引起足夠警惕，以免引發(fā)更大的金融風(fēng)險，最終無法收拾。