中國會重蹈日本房地產(chǎn)崩盤的覆轍嗎？文/馬光遠(yuǎn)

　　隨著中國一線城市房價的暴漲，關(guān)于中國房地產(chǎn)是否會重蹈日本覆轍的討論多了起來。

　　日本房地產(chǎn)泡沫，是人類歷史上最著名、最荒唐的泡沫之一。上世紀(jì)80年代，由于“廣場協(xié)議”導(dǎo)致的日元升值成了日本房價暴漲的導(dǎo)火索。日本政府為了遏制日元升值和貿(mào)易優(yōu)勢，在貨幣政策上實行了低利率政策，推動了日本股市和房地產(chǎn)價格的快速上漲。關(guān)于日本房地產(chǎn)泡沫的數(shù)字，后來成了研究泡沫經(jīng)濟(jì)耳熟能詳?shù)陌咐?。比如，在一個正常的國家，房地產(chǎn)市場的總價值一般是年度GDP的2到3倍，房地產(chǎn)業(yè)大約占可變價格財富總量的50%。但在日本房價暴漲的周期，這些指標(biāo)都完全失靈。1986年到1990年，日本全國商用土地的平均價格累計漲幅高達(dá)67.4%，其中東京、大阪、名古屋三大城市圈平均地價漲幅達(dá)到了1.2倍，日本東京地價在1985年到1988年漲了2.7倍。東京的全部地產(chǎn)的價值超過了美國的全部房地產(chǎn)價值的總和。到1989年底，日本的全部房地產(chǎn)價值超過了美國房地產(chǎn)價值的5倍，是全球股市市值的2倍以上。也就是說，把日本賣掉，可以買5個美國。到1990年，日本土地的總價值超過了世界其余地區(qū)全部土地價值的一半，東京的單個家庭的住房價值高達(dá)3000萬或4000萬美元。這些數(shù)字盡管現(xiàn)在看來非?；奶疲诋?dāng)時，對于日本經(jīng)濟(jì)和日本房地產(chǎn)的奇跡，很多專家用“新經(jīng)濟(jì)范式”來解釋，認(rèn)為日本房地產(chǎn)沒有泡沫，諸如人多、地少、經(jīng)濟(jì)高速增長等現(xiàn)在用于解釋中國房價一直上漲的邏輯在當(dāng)時日本的房地產(chǎn)市場非常流行。日本國內(nèi)絕大多數(shù)的人甚至認(rèn)為，按照日本地少、多山、人口密度高的國情，日本的房價會永遠(yuǎn)的上漲。這在日本房地產(chǎn)泡沫破滅后顯得非?；奶疲诋?dāng)時的房地產(chǎn)市場，這是一個非常嚴(yán)肅的，得到公認(rèn)的結(jié)論。在1990年日本泡沫破滅之前，絕大多數(shù)的人認(rèn)為日本房價和股市仍然會繼續(xù)上漲，其中的代表人物三一證券的總裁坐著火箭登上了美國《時代周刊》的雜志，但就在1990年，日本泡沫破滅，幾年后，三一證券的總裁跳樓自殺。關(guān)于什么是泡沫，研究泡沫的經(jīng)濟(jì)學(xué)家從來都說不清楚，這也是“泡沫”的最大特點。美國著名的金融專家金德爾伯格對泡沫的描述我認(rèn)為是最精準(zhǔn)的：“泡沫其實很難定義，就如同一個美女。你很難定義什么叫美女，但當(dāng)一個女孩站在你面前的時候，你會知道她究竟是不是美女?！边@個話其實說對了一半。事實上，從人類歷史上一些重大的泡沫破滅的事件，無論是郁金香，還是南海泡沫，以及日本的房地產(chǎn)，在泡沫發(fā)生時，身處其中的人其實并不知道，甚至根本不愿意相信是泡沫，而只有在災(zāi)難發(fā)生之后，人們的理智才重回大腦，感嘆過去的荒唐。正如劇作家阿瑟.米勒曾經(jīng)指出：“當(dāng)基本幻想都破滅時，一個時代也就結(jié)束了?！薄　τ谌毡痉康禺a(chǎn)泡沫究竟因何破滅，破滅的時點究竟具備了什么樣的特征，其實到今天仍然是一個謎。這是迄今為止我既不愿意承認(rèn)中國房地產(chǎn)市場和日本可以比較，也不愿意否認(rèn)中國會重蹈日本覆轍的原因。否認(rèn)中國房地產(chǎn)市場會重蹈日本覆轍的原因有：第一，中國的城鎮(zhèn)化還沒有完成，而日本房地產(chǎn)泡沫破滅時城鎮(zhèn)化已經(jīng)完成；第二，中國的房價和當(dāng)年日本比，其實并不高。當(dāng)這兩點其實沒有證據(jù)表明可以用以證明房地產(chǎn)泡沫不破滅。

　　從美國的經(jīng)驗看，在美國完成城鎮(zhèn)化之前，房地產(chǎn)泡沫數(shù)次破滅，而房價究竟高到多大程度泡沫破滅也并無定論。但是，目前中國房地產(chǎn)的表現(xiàn)，和當(dāng)年日本的相似之處卻很多：第一，長期的貿(mào)易不平衡，導(dǎo)致巨額的貿(mào)易順差和外匯儲備，推動人民幣長期升值；第二，人口老齡化；第三，寬松的貨幣政策和無處投資的流動性；第四，巨大的住房供應(yīng)。當(dāng)然，由于中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的殘缺，我們沒有更準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)來進(jìn)行嚴(yán)格的論證，正如福爾摩斯所言：“在沒有數(shù)據(jù)之前就開始推理是一種致命的錯誤、人們會不知不覺地通過扭曲事實去匹配理論，而不是要去理論去切合實際?！庇捎跊]有數(shù)據(jù)，我們可能會先入為主的有了結(jié)論再去論證，但好在任何泡沫，其實很難有一個準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)的比較。從歷史去看，泡沫很多情況下既是客觀事實，但同時又是主觀反應(yīng)。用日本一個學(xué)者的話說：“泡沫不是經(jīng)濟(jì)和金融體系制造出來的，而是在人們的心中?！逼鋵嵑芫??！　∫簿褪?，你很難去判斷郁金香的球莖價格漲到值一輛汽車泡沫破滅，還是漲到一套房子的時候才破滅。但在泡沫破滅之前，總有很多相似的心理和現(xiàn)象。諾獎得主希勒在《非理性繁榮》中，對此有精辟的描述：“投機(jī)泡沫是這樣一種情況：關(guān)于價格上漲的新聞刺激了投資者熱情，投資者熱情通過心理感染在人群中傳播，并在此過程中放大可證明價格上漲合理性的故事?！边@吸引了“越來越龐大的投資者群體，盡管他們懷疑投資的真實價值，但也被吸引入局，部分是因為他們嫉妒他人的成功，部分則是因為賭徒的興奮”?；旧?，每一個泡沫在破滅之前，一些之前懷疑價格上漲的人投降不再懷疑，紛紛加入泡沫隊伍，新開的樓盤一搶而空，價格加速上漲，這幾乎沒有任何例外。

　　如果你在中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)看到了這種狀況，那么，提醒大家小心就不是杞人憂天。當(dāng)絕大多數(shù)人堅信房價還會快速上漲的時候，可能真的是最危險的時候。去年中國股市，很多人是在5000點突破之后，堅信會到6000點的時候開始暴跌的?！　‘?dāng)然，從任何一個國家房地產(chǎn)市場的結(jié)局看，泡沫的破滅和調(diào)整幾乎是唯一的歸宿。因此，所謂避免重蹈日本覆轍就是一句廢話。我需要說的是，日本房地產(chǎn)泡沫當(dāng)年為什么破滅。也可能是當(dāng)年在意識到泡沫已經(jīng)很嚴(yán)重的時候，采取了過于緊縮的“去杠桿”的政策，人類泡沫災(zāi)難史告訴我們，對于泡沫和杠桿的治理，一定要有敬畏之心，要有耐心，過于緊縮的政策只會增加災(zāi)難，而不是抑制災(zāi)難。一個魔鬼從瓶子里放出來，再塞回去需要高超的政策藝術(shù)。就此而言，我們提醒，盡管中國房地產(chǎn)市場存在一些泡沫破滅的跡象，但我們需要記住的教訓(xùn)是：不能采取過于緊縮的政策，最好的辦法是，讓時間慢慢的消化泡沫。

　　最后我想告訴大家的是，日本在房地產(chǎn)泡沫破滅之后，正在走入第三個“失去的十年”，考慮到中國經(jīng)濟(jì)的競爭力和中低收入現(xiàn)狀，我們幾乎可以肯定的說，泡沫一旦破滅，中國的狀況要遠(yuǎn)遠(yuǎn)比當(dāng)年日本要慘烈很多。我們能否應(yīng)對這種災(zāi)難，答案其實很不樂觀。正如一個美國的議員所言的：

　　“我深知我的國家，她能平靜的支持任何事情，但泡沫破滅引發(fā)的金融危機(jī)除外?！?