2014年以來，由于對房地產(chǎn)的預(yù)期看淡，導(dǎo)致開發(fā)商的土地儲備和開工面積都大幅度下滑，從而在房地產(chǎn)政策回暖之后，出現(xiàn)了一二線城市需求旺盛，庫存告急，庫存的下降又激化了上漲的預(yù)期，從而出現(xiàn)了房價的猛漲和瘋漲。

??本輪中國一二線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)超預(yù)期上漲的關(guān)鍵原因，是在房地產(chǎn)開發(fā)投資和新房開工面積連續(xù)下滑的情況下，總體供應(yīng)出了問題。2014年以來，由于對房地產(chǎn)的預(yù)期看淡，導(dǎo)致開發(fā)商的土地儲備和開工面積都大幅度下滑，從而在房地產(chǎn)政策回暖之后，出現(xiàn)了一二線城市需求旺盛，庫存告急，庫存的下降又激化了上漲的預(yù)期，從而出現(xiàn)了房價的猛漲和瘋漲。

??我清楚記得在2014年9月30日，在房地產(chǎn)市場陷于低迷，70個大中城市新房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)為零的情況下，人民銀行調(diào)整首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，打響了中央政府救市的第一槍。我在第一時間寫的文 章《不是每一朵野百合都會有春天》中寫道“一線城市、熱點城市以及人口未來流入的城市，需求依然旺盛，庫存不是問題。一旦政策喪心病狂的救市，你一定要同樣喪心病狂的出手買房”。如此判斷的原因很簡單，這三類城市未來仍然屬于人口凈流入地區(qū)，住房的需求長期處于旺盛狀態(tài)，一旦政策回暖，房價自然回到上漲的趨勢。今年房價的基本邏輯都是“供給短缺導(dǎo)致的報復(fù)性上漲”。

??盡管高層明確警示房地產(chǎn)泡沫，明確提出要“抑制資產(chǎn)價格”，但未來房地產(chǎn)的走勢主要受供求關(guān)系的左右，而不是政策的調(diào)整或者對價格泡沫的擔(dān)憂。對于那些土地供應(yīng)不夠，新開工面積不夠的城市而言，盡管房價已經(jīng)讓人恐懼，恐怕仍然將會處在上漲的周期。

??以北京的房地產(chǎn)市場為例。北京今年房價的上漲在一線城市里沒有上海和深圳那么搶眼，但進入今年下半年后，后勁十足，支撐房價的各種因素都在預(yù)示著房價可能不會就此止步。判斷北京的房價，應(yīng)該關(guān)注三個指標(biāo)：

??一是土地市場。北京除了今年3月，大興出了一個“地王”，土地市場并沒有上海、深圳以及新的“四小龍”那么火爆，根本原因是今年北京土地市場供應(yīng)下降。根據(jù)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，北京共成交土地24宗，比去年同期下降48.9%，其中住宅用地僅成交7宗，較去年同期下降66.7%。無論是土地交易宗數(shù)，還是交易體量均創(chuàng)下歷史新低。從5月至今，北京土地市場已連續(xù)3個月沒有供一塊地。這并非因為北京無地可供，而是因為今年北京在土地供應(yīng)上實現(xiàn)嚴(yán)控政策，明確新增建設(shè)用地控制在1850公頃以內(nèi)。在房地產(chǎn)市場大幅回暖的情況下，土地供應(yīng)的減少一定會導(dǎo)致進一步看漲的預(yù)期，導(dǎo)致后市房價的大漲。

??二是房地產(chǎn)開發(fā)投資。前7個月，北京完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2002.1億元，同比下降9.6%。其中，住宅投資完成950.6億元，同比下降9.1%;住宅施工面積下降7.5%;住宅新開工面積下降8.8%。這意味著，在需求和成交大漲的情況下，未來的供應(yīng)仍然處在下降的通道。8月份，北京只有兩個住宅項目入市，兩個項目共新增住宅產(chǎn)品209套。

??三是庫存。自8月份以來，北京的住宅庫存跌至6萬套以內(nèi)的歷史低水平。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至8月30日，北京可售期房住宅的剩余套數(shù)為28932套，面積約398.7萬平方米，可售現(xiàn)房住宅套數(shù)為32450套，可售面積約416.1萬平方米。當(dāng)前庫存期房加現(xiàn)房的合計住宅套數(shù)也僅為61382套，平均單套面積為132.7平方米。按照每月1萬多套的簽售，去庫周期不足5月。盡管北京市場已經(jīng)是二手房唱主角，但新房庫存的告急，勢必對未來房價形成極大的上漲壓力。??以上三個指標(biāo)構(gòu)成了對北京房價上漲的最有力的支撐。盡管北京平均每套的住宅價格超過了500多萬，四環(huán)以內(nèi)新建商品房住宅單套成交價已超過1000萬元，但在需求旺盛，看漲預(yù)期不改的情況下，目前已經(jīng)太高的價格對看漲預(yù)期并未構(gòu)成實質(zhì)性的威脅。如果北京土地供應(yīng)的政策不變，房價未來連想一下都很可怕。

??對其他城市房價走勢的判斷，筆者認(rèn)為基本上可以參照以上三個指標(biāo)來判斷。凡是土地供應(yīng)充足，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速快，新房開工面積大的城市，未來房價趨穩(wěn)是大概率。比如合肥、鄭州、武漢等城市，盡管目前房價表現(xiàn)搶眼，但看看這三個指標(biāo)，在未來供應(yīng)沒有問題的情況下，基本意味著這三個城市的房價已經(jīng)走到了盡頭。今年的最后一個季度，房地產(chǎn)的熱點城市也許仍然會轉(zhuǎn)換，但很顯然，能夠?qū)Ψ績r真正形成支撐的，仍然是土地供應(yīng)和未來的新房供應(yīng)。在這個問題上，包括北京、上海在內(nèi)的一線城市深得“饑餓營銷”的真諦，玩得比合肥這些今年好像中了獎的新人要嫻熟多了。未來房價，除了我持續(xù)看好的東莞，最終還得回到老辣的一線!