限購限貸有沒有用？肯定有用?？纯词袌鼋灰琢康臄嘌率较碌椭馈?

　　但這次限購限貸政策要起到什么作用，必須有一個正確的解讀。這次限購限貸，是在中國房地產(chǎn)市場陷入前所未有癲狂的情況下，管理層不得不祭出的無奈的一招。目的很簡單，擔(dān)心現(xiàn)在不出手主動為市場降溫，市場的非理性之火一旦蔓延，可能引發(fā)中國經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險，這是誰也不愿意看到的。凱恩斯講的動物精神在中國每一次資產(chǎn)價格泡沫驚人膨脹的時候，都會表現(xiàn)的淋漓盡致?！　τ诮衲晔袌龅谋憩F(xiàn)，我曾表示兩點(diǎn)：

　　第一，為去庫存而采取的全面放松房地產(chǎn)的政策是值得商榷的，因?yàn)椋谑袌龇只浅?yán)重的情況下，大城市的供給不足和中小城市的住房嚴(yán)重過剩不可能吃同一種藥。所有城市采取一個政策，犯的是最低級的錯誤；

　　第二，采取全面寬松的結(jié)果一定是大城市房價的大漲，而需要去庫存的城市量價巋然不動。

　　市場以實(shí)際表現(xiàn)證明了這兩點(diǎn)。所以，現(xiàn)在采取限購限貸，其實(shí)是為全面放松房地產(chǎn)政策買單。

　　在市場陷入冷凍之后，我也注意到，外界非常擔(dān)心中國房地產(chǎn)會有一個大跌的周期。關(guān)于這個問題，我在很多場合都表明自己的判斷，大跌不是政策目標(biāo)的選項，大跌不僅意味著中國經(jīng)濟(jì)失去房地產(chǎn)拉動之后將陷入動力真空，也意味著房價下跌引發(fā)的風(fēng)險會隨時兌現(xiàn)，這是任何人不愿意看到的。

　　所以，在市場冷凍之后，總理在澳門演講時特別提到房地產(chǎn)，他的原話是這樣的：

　　現(xiàn)在外界對中國的債務(wù)、房地產(chǎn)市場等方面的風(fēng)險有些議論，我認(rèn)為，對這些問題要客觀全面看待。從房地產(chǎn)市場來看，中國新型城鎮(zhèn)化今后還要經(jīng)歷相當(dāng)長的過程，住房需求將呈增長態(tài)勢。

　　針對當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的一些分化態(tài)勢，我們將強(qiáng)化，而且也正在強(qiáng)化地方政府的主體責(zé)任，因城因地施策，保障居民基本住房需求，努力實(shí)現(xiàn)住有所居，而且要采取有效的措施，符合國情、城市特點(diǎn)的措施來促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　總之，我們有信心、有能力實(shí)現(xiàn)今年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要目標(biāo)，也有決心守住不發(fā)生系統(tǒng)性、區(qū)域性金融風(fēng)險的底線，并且為明年穩(wěn)定發(fā)展奠定堅實(shí)基礎(chǔ)。 　　這段話事實(shí)上是在為市場喊話：不要慌。因?yàn)殚L期需求還在。但是，他同時表示，要住有所居，要健康發(fā)展，言下之意，房地產(chǎn)不健康。最后一點(diǎn)特別重要，他提到系統(tǒng)性金融風(fēng)險，這很顯然是針對房地產(chǎn)而言的。投資投機(jī)需求引發(fā)的房價暴漲一定會引發(fā)暴跌，高層對此非常清楚。所以，高層是很矛盾的，一方面要降溫，另一方面又擔(dān)心降溫過度。繼續(xù)暴漲，或者因?yàn)橄拶徬拶J引發(fā)暴跌都是不愿意看到的。但不要低估了決心。13號市場傳出的消息是，媒體援引多家銀行高管報道，央行召集5家國有大行及12家股份制銀行高管及個貸、資產(chǎn)負(fù)債部門總經(jīng)理，召開商業(yè)銀行住房信貸會議，傳達(dá)房地產(chǎn)調(diào)控的會議精神。央行要求各商業(yè)銀行理性對待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險。

　　從這些信號可以看出，高層對房價繼續(xù)上漲是不支持的，有沒有辦法做到，如果想，有的是辦法。其實(shí)真正的辦法到現(xiàn)在還沒出來，限購限貸只是在警告市場，讓市場好自為之。20多個城市密集調(diào)控其實(shí)就是在表達(dá)對市場的不滿。

　　對于市場下一步的表現(xiàn)，我在之前的文章中都有表述。預(yù)測中國房價的走勢，歷史是管用的，但歷史也是很害人的。因?yàn)槭袌龅幕久嬖谧兓?，因?yàn)槭袌鲆呀?jīng)今非昔比。今天中國的房地產(chǎn)市場和過去比，有四個大的歷史性的不同：

　　一是供需基本平衡，中國其實(shí)已經(jīng)不缺房子了，個別城市顯得缺，也是因?yàn)槿藶樵斐傻?，通過制度的改變，是可以解決的；

　　二是價格已經(jīng)很高，當(dāng)然，也許可能更高，但從概率上講，很多城市的價格已經(jīng)高估，存在回調(diào)的可能；

　　三是未來的住房需求沒有想象的那么大，每年1500萬人進(jìn)城，不等于需要1500萬的新增需求，我的估算，到了2017年，二線城市會出現(xiàn)過剩；

　　四是最關(guān)鍵的，人口轉(zhuǎn)折點(diǎn)在出現(xiàn)。所以，對于本次調(diào)控，開發(fā)商、購房者、房產(chǎn)的持有者，都需要一份新的警惕，而不是根據(jù)過去的歷史經(jīng)驗(yàn)來決定做或者不做什么。

　　當(dāng)然，今年房價大漲，一個重要原因是人民幣貶值、資產(chǎn)荒下的避險引發(fā)的投資需求。如果投資房產(chǎn)是避險，那么現(xiàn)在，一些城市的房價已經(jīng)進(jìn)入風(fēng)險區(qū)域。所以，如果你是屬于很多房子的高凈值人士，現(xiàn)在是減持你多余房子的時候。當(dāng)然，如果你手頭只有一兩套房，就不要胡折騰。其實(shí)，房地產(chǎn)作為投資品，是少數(shù)人的專利，但今年房價的邏輯，就是少數(shù)人的投資需求引發(fā)了全面的恐慌。一些本來沒有多少積蓄的人老問我：現(xiàn)在除了房子，還能投資什么？這個問題其實(shí)和大多數(shù)人都無關(guān)。

　　2014年9月30日，我讓大家“喪心病狂的買房”，今天，面對市場超乎想象的瘋狂，你該回歸冷靜，靜觀市場的變化，而不是按照過去的經(jīng)驗(yàn)想當(dāng)然。

　　最后回應(yīng)兩點(diǎn)：第一，有償問題的事正在研究最后的平臺，正式啟動會事先通知大家；第二，最近討論的很熱的人保人民幣匯率還是保房價的問題，我認(rèn)為是一個偽問題，我會在周一寫文章闡述我對人民幣匯率未來的看法，以及對中國房價的影響。