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戴智江:從黃金到白銀——房地產(chǎn)行業(yè)夢開始的時代
2016-01-20 12141

北京宏遠(yuǎn)問智管理咨詢有限公司 總經(jīng)理 戴智江


房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn),留下的只是一片嘆息;
歷史給了我們白銀的機(jī)遇,讓我們用它創(chuàng)造鉑金。


中國的房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過了十余年的令人窒息的黃金發(fā)展之后,在2014年終于迎來了新的發(fā)展篇章,在眾多業(yè)內(nèi)專家并不看好房地產(chǎn)行業(yè)前景的時候,北京宏遠(yuǎn)問智管理咨詢公司通過對行業(yè)的縝密解讀,認(rèn)為黃金時代的結(jié)束,對眾多房地產(chǎn)企業(yè)來講既是挑戰(zhàn)又是難得的機(jī)遇,房地產(chǎn)行業(yè)的白銀時代必將接踵而來,房地產(chǎn)行業(yè)格局將隨之產(chǎn)生本質(zhì)性的變化。

揮一揮手,黃金時代已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn),留下的只是一片嘆息!

從國家統(tǒng)計(jì)局7月份發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)來看,無論是房地產(chǎn)投資增速、新購?fù)恋孛娣e、新開盤面積以及房地產(chǎn)價格等各個關(guān)鍵指標(biāo)都呈現(xiàn)出非常明顯的下滑態(tài)勢。

從房地產(chǎn)行業(yè)投資角度來看,自2013年以來,房地產(chǎn)的投資增速始終呈現(xiàn)出明顯的下滑態(tài)勢,特別是進(jìn)入2014年之后,投資增速下滑的態(tài)勢明顯加快,上半年的投資總額為42019億元,增速下降了5%以上,為歷年以來的最低值。



房地產(chǎn)增速的迅速下降,說明資本對房地產(chǎn)市場的未來呈現(xiàn)觀望等待態(tài)度,結(jié)合央行所發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)外匯占款來看,5月份央行口徑外匯占款新增僅為3.61億元人民幣,環(huán)比驟降99%,6月份較前月降低883億元人民幣,這是金融機(jī)構(gòu)新增外匯占款連續(xù)十個月正增長后首次下降。央行口徑新增外匯占款大幅度下降對本來已經(jīng)流動性枯竭、資金鏈條就要斷裂的房地產(chǎn)行業(yè)無異于雪上加霜??梢哉f,直接抽緊房地產(chǎn)行業(yè)的流動性。僅從資金上分析,相當(dāng)長時期房地產(chǎn)都不容樂觀。

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金來看,2014年呈現(xiàn)出急劇下滑態(tài)勢,1-6月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金58913億元,增速比1-5月份回落0.6個百分點(diǎn),到目前為止到位資金增速已降至3%,而由于各項(xiàng)國家政策、資本預(yù)判等原因,短期內(nèi)到位資金仍將保持低位運(yùn)行,房地產(chǎn)行業(yè)資金量必將持續(xù)走低。



從房地產(chǎn)銷售市場來看,2014年商品房銷售面積和銷售額均呈現(xiàn)出斷崖式下落,商品房銷售面積48365萬平方米,同比下降6.0%,商品房銷售額31133億元,下降6.7%,房地產(chǎn)市場的萎靡已經(jīng)是大勢所趨,國家金融政策的持續(xù)收緊更進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)市場的下滑趨勢。



從房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品存量來看,截止7月份商品房待售面積55230萬平方米,比6月末增加802萬平方米,創(chuàng)歷史新高,而新開工面積為632685萬平方米,如果按照人均30平米計(jì)算,足可以解決將近2.3億人的居住問題,而以2104年1-7月份的銷售速度來看,全國平均庫存消化周期為14個月以上時間,此數(shù)據(jù)較2010年增加了7倍左右??梢钥吹?,巨大的庫存壓力給予房價一個極強(qiáng)的抑制和下行的壓力。

從房地產(chǎn)銷售價格趨勢來看,房價環(huán)比下降的城市個數(shù)有所增加,7月份,由于市場預(yù)期依然不明,購房者不少選擇觀望,房價環(huán)比繼續(xù)下降。從個數(shù)看,環(huán)比下降的城市個數(shù)繼續(xù)增加。70個大中城市中,新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)分別為2個和1個,均比6月份減少了6個;持平的城市個數(shù)均為4個,分別比6月份減少了3個和7個;下降的城市個數(shù)分別為64個和65個,分別比6月份增加了9個和13個。

綜合上述因素可以看出,目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走到歷史的拐點(diǎn),資本在迅速出逃、庫存在持續(xù)遞增、消費(fèi)者保持觀望、企業(yè)則進(jìn)退維谷,這一切都表明依靠資源和資金的房地產(chǎn)粗放型開發(fā)模式已經(jīng)徹底遠(yuǎn)去,以差異化取勝的白銀時代必將來臨。

歷史給了我們白銀的機(jī)遇,讓我們用它創(chuàng)造鉑金。

沒有不好的行業(yè),只有不行的企業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)十余年的膨脹式發(fā)展,成就了無數(shù)企業(yè)和億萬富翁,但是依靠資源和資金而快速發(fā)展的模式使絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)忽略了內(nèi)部管理和運(yùn)營,在黃金時代戛然而止的今天,房地產(chǎn)企業(yè)的出路在何處?這成為幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)同時面臨的問題和困難。

北京宏遠(yuǎn)問智管理咨詢有限公司總經(jīng)理戴智江認(rèn)為,未來的房地產(chǎn)行業(yè)將迅速進(jìn)入行業(yè)整合階段,從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展來看,必將出現(xiàn)三種不同的發(fā)展模式。

第一, 大者愈大,市場集中度進(jìn)一步集中,傳統(tǒng)的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨著收購和兼并;

第二, 個性突出,眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將對市場進(jìn)行細(xì)分,并在細(xì)分市場中搶占鰲頭;

第三, 劍走偏鋒,重服務(wù)輕資產(chǎn)的房地產(chǎn)高端運(yùn)營服務(wù)商必將迅速出現(xiàn)并占領(lǐng)高端市場。

首先,從房地產(chǎn)行業(yè)的集中度來看,由于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)是資源和資金密集型產(chǎn)業(yè),在行業(yè)發(fā)展看低之時,資本、資源為降低自身風(fēng)險(xiǎn),必將更加傾向于目前的行業(yè)巨頭,而行業(yè)巨頭則可借助行業(yè)低谷對眾多中小型企業(yè)進(jìn)行兼并收購,行業(yè)的集中度將迅速擴(kuò)大,競爭格局將持續(xù)改變,行業(yè)的競爭水平將進(jìn)一步增強(qiáng)。

對于房地產(chǎn)巨頭企業(yè)而言,進(jìn)一步規(guī)范化管理將成為必然,開發(fā)流程將進(jìn)一步規(guī)范、工藝技術(shù)將更多應(yīng)用于實(shí)踐,生產(chǎn)型企業(yè)中的精細(xì)化生產(chǎn)理念和技術(shù)必將逐漸進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),產(chǎn)品成本將進(jìn)一步降低,而開發(fā)速度則將進(jìn)一步加快,進(jìn)而更加擠壓其它中小企業(yè)的生存空間,最終在大眾市場形成一種壟斷式平衡。

其次,對眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)來講,對市場和產(chǎn)品的細(xì)分化將成為必然選擇。行業(yè)巨頭壟斷資源與資金,中小企業(yè)則將以自身核心競爭力為出發(fā),以細(xì)分市場為目標(biāo)進(jìn)行發(fā)展,目前的房地產(chǎn)市場更多以高中低端進(jìn)行分類,即使有以產(chǎn)品特性分類的也相對較粗,并沒有對市場產(chǎn)生積極的引導(dǎo)作用,可以預(yù)想,在不久的將來,根據(jù)不同的區(qū)域、不同的客戶提供完全不同的產(chǎn)品將逐漸增多,例如同性戀公寓、單身男(女)子公寓、白領(lǐng)客居公寓等,這些產(chǎn)品個性鮮明、直指特定的消費(fèi)人群,其市場潛力巨大,必將成為眾多中小房地產(chǎn)開發(fā)商的不二選擇。

細(xì)分市場的出現(xiàn)和迅速擴(kuò)大,將使房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)百花齊放的局面,雖然短期內(nèi)在規(guī)模上難以與行業(yè)巨頭相比,但是在細(xì)分市場上必將出現(xiàn)行業(yè)標(biāo)桿或領(lǐng)袖,小而精的發(fā)展模式也將眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)與行業(yè)巨頭放在同一條起跑線上進(jìn)行競爭,這是時代給予行業(yè)的機(jī)遇,將是每個房地產(chǎn)企業(yè)在白銀時代不斷思考和修訂的發(fā)展模式。

第三,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)同質(zhì)性進(jìn)一步加大,而利潤率必將逐漸減少,在此種情況下,針對房地產(chǎn)開發(fā)而產(chǎn)生的輕資產(chǎn)重服務(wù)的高端運(yùn)營服務(wù)商必將應(yīng)運(yùn)而生,而服務(wù)類型也將不斷擴(kuò)大和加深,附著于資產(chǎn)上的價值將進(jìn)一步被發(fā)現(xiàn)和整合,對資產(chǎn)的運(yùn)營將進(jìn)入一個完全不同的嶄新局面。

從民用住宅來看,傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)將更加被邊緣化,對業(yè)主提供更多獨(dú)特的高端服務(wù)將成為行業(yè)主要趨勢,以單個或多個小區(qū)作為資源整合平臺,以高端的個性化的服務(wù)不斷擴(kuò)大和加強(qiáng)平臺,并通過平臺化運(yùn)作獲取更多的回報(bào),同樣可以預(yù)料,未來的物業(yè)公司將分化為傳統(tǒng)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和高端平臺服務(wù),在高端平臺服務(wù)能夠向業(yè)主提供更多個性化高端化的服務(wù)之時,基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)完全可以免費(fèi)提供。

從園區(qū)開發(fā)和服務(wù)來看,傳統(tǒng)的園區(qū)化服務(wù)業(yè)必將進(jìn)行分化,向園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供更加專業(yè)的服務(wù)、真正幫助園區(qū)內(nèi)企業(yè)發(fā)展壯大將是園區(qū)管理機(jī)構(gòu)的主要方向,園區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)將成為各種專業(yè)資源的整合者和管理者,并以此為基礎(chǔ)向各個企業(yè)提供更加專業(yè)的增值服務(wù)。

高端運(yùn)營服務(wù)商的出現(xiàn)將徹底改變原有的房地產(chǎn)服務(wù)模式,完全可以期待的是未來的物業(yè)甚至房屋都是免費(fèi)的,而服務(wù)的類型則是百花齊放式的,以資產(chǎn)增值為核心的運(yùn)營模式將呈現(xiàn)一種完全不同的方式和井噴式的速率發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代已經(jīng)遠(yuǎn)去,而更加燦爛的白銀時代正在來臨,抓住這歷史的機(jī)遇、縝密分析行業(yè)發(fā)展和自身優(yōu)勢,選擇適合自身發(fā)展的模式,房地產(chǎn)企業(yè)必將迎來更加燦爛多樣的未來-那必將是屬于勝利者的鉑金時代!

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