亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長；全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長；全經(jīng)聯(lián)研究院副院長；全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)委員會秘書長。全國地產(chǎn)知名專家和評論人。
與陳寶存的約訪頗為順利，通過微博私信發(fā)出訪談邀請，他很快就給予了回復(fù)。這種接受訪問的爽快作風(fēng)也表現(xiàn)在整個電話采訪中，對問題毫不避諱，對現(xiàn)狀一針見血，對事實毫不保留，這讓我們能夠聽到來自養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)真正的專家“聲音”。
    某個角度來看，這更是一次愉快的交流與學(xué)習(xí)，讓記者一方面感動于陳先生對媒體的合作與包容態(tài)度，更深深折服于他對房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)解讀與遠見卓識。
    大武漢地產(chǎn)：來自國家老齡委的數(shù)據(jù)顯示，中國老年人的消費需求已超過1萬億元，2050年左右將達到5萬億元。巨大的養(yǎng)老需求以及供給的巨大缺口，催生出規(guī)?？涨暗摹般y發(fā)產(chǎn)業(yè)”。泰康、合眾、國壽等保險機構(gòu)紛紛布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，您如何看待這一現(xiàn)象？
    陳寶存：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為中國目前較好開發(fā)的點，需要大量的閑置資金來規(guī)劃和建設(shè)，而且養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在我看來是持有型物業(yè)的開發(fā)，前景看好，是值得鼓勵開發(fā)的行業(yè)。這對于資金實力強并且可以正常做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)的保險企業(yè)而言，是很好的方向。就我自身的經(jīng)歷來談，我參與過中國人壽與中冶合作建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的前期規(guī)劃，中國人壽準備布局東北、京津冀、長三角、川渝、珠三角、海南等六大養(yǎng)老基地，其中的規(guī)劃有養(yǎng)老公寓、娛樂中心、三甲醫(yī)院、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基地等。最先計劃啟動的是河北廊坊的養(yǎng)老社區(qū)，中國人壽當(dāng)初的計劃時將其結(jié)算中心、培訓(xùn)中心、養(yǎng)老大學(xué)等一些涉及后期運營的環(huán)節(jié)都規(guī)劃到了這里，它是想制定養(yǎng)老行業(yè)的管理標(biāo)準。就這些來說，保險機構(gòu)有這個實力和優(yōu)勢來做這個事情。
    大武漢地產(chǎn)：除了保險公司，各大地產(chǎn)商如萬科、保利、綠地等也宣布進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。您認為地產(chǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)與保險公司投資這一產(chǎn)業(yè)相比，優(yōu)勢和劣勢分別在哪里？
    陳寶存：作為全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)委員會的秘書長，我深刻感受到房企對投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的熱情與關(guān)注。一般我們舉辦的涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的話題，每次參與討論的人員就爆棚。3月份我們原定準備的一個12人的小型討論會，結(jié)果當(dāng)時去了50多人，遠遠超過我們的預(yù)期。目前房地產(chǎn)調(diào)控對住宅的嚴厲打壓，房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型的壓力，再加上房企實力越來越強，房企進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為趨勢。
地產(chǎn)公司在開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面具備開發(fā)的專業(yè)優(yōu)勢，但也面臨一些短板。他們沒有險資企業(yè)大量的閑置資金可用，對資金回報的要求也很高。而保險機構(gòu)一般是持有自營。房企在經(jīng)營方面還不專業(yè)，他們可以規(guī)劃、建設(shè)等，但不可能包攬所有。
在客戶群體方面，房企也沒法跟保險企業(yè)相比。比如中國人壽在全國布局的六大基地，預(yù)計能容納的最多客戶也就10萬，在其龐大的保險客戶里找10萬的養(yǎng)老客戶是很容易的事，這些優(yōu)勢是一般的房企無法擁有的。再就是保險公司在養(yǎng)老社區(qū)的后期管理運營方面，其服務(wù)的專業(yè)性，是房企所不能具備的。
    大武漢地產(chǎn)：您認為地產(chǎn)商投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)意指何方？如何評價地產(chǎn)商的這一行為？
    陳寶存：感覺現(xiàn)在都一窩蜂地向養(yǎng)老社區(qū)涌，目前的態(tài)勢有點盲目。像現(xiàn)在的天津、廊坊一帶，幾乎都變成了“養(yǎng)老城”。據(jù)我了解，天津有個項目，拿了6000畝地，總共卻只設(shè)計了60個養(yǎng)老公寓床位，很明顯的“掛羊頭賣狗肉”。所以現(xiàn)在很多項目說是以養(yǎng)老地產(chǎn)立的項，實際上是為了圈地，急于變現(xiàn)。再者一般的房企對資金的回報要求很高，資金的退出要求快。而這跟養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)周期長的回報特性不符合，比較矛盾。一個行業(yè)在剛剛興起，都還處于一頭霧水的時候，就一窩蜂向上涌，這是很不理智的事。
    大武漢地產(chǎn)：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的建設(shè)與發(fā)展非常需要地方政府和政策層面的支持，對此您怎么看？這是否直接關(guān)乎地產(chǎn)商投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利狀況？
    陳寶存：我覺得這個跟政府的支持關(guān)系不大。覺得一說做養(yǎng)老社區(qū)，就要地方政府給地，給無償劃撥的土地。目前我們的土地難題已經(jīng)夠大，市場也比較混亂，我不贊成無償劃撥。而且土地也不應(yīng)該有優(yōu)惠，并且無償劃撥土地就有可能導(dǎo)致一些暴力拆遷事件的發(fā)生，這對老百姓不利。再就是地方政府出臺的一些養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)扶持政策，政府給予的優(yōu)惠都是基于養(yǎng)老社區(qū)后期維護和管理運營方面的，這其實對一般的房企幫助和意義都不大。開發(fā)企業(yè)最想要的是前期資金和土地方面的優(yōu)惠，他想做的就是社區(qū)建好后趕緊退出，能夠得到回報。所以政府給予的養(yǎng)老社區(qū)管理方面的優(yōu)惠，對其吸引力不大。
    大武漢地產(chǎn)：目前，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式還有待進一步探索，您認為難點在哪里？對此有何建議？ 
    陳寶存：贏利點就是難點?，F(xiàn)在土地一直在漲，養(yǎng)老社區(qū)一般選擇的遠郊土地，建在特別偏遠的地區(qū)還得考慮讓子女怎么過去。有很多養(yǎng)老項目的設(shè)計是把養(yǎng)老公寓設(shè)在社區(qū)中心，外圍都是配建給孩子居住的住宅。這樣的設(shè)計其實是不現(xiàn)實的，年輕人的工作就業(yè)以及生活圈子都在市中心，你在遠郊配建的公寓他們能來住嗎？所以現(xiàn)在好多開發(fā)商就是“閉門造車”，想當(dāng)然地來規(guī)劃，這樣的養(yǎng)老項目肯定是失敗的。
我認為目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還是微利行業(yè)，養(yǎng)老社區(qū)賺錢的難度很大，項目的綜合開發(fā)，持有經(jīng)營及運營成本等都是問題。我們?nèi)?jīng)聯(lián)、中房協(xié)、房地產(chǎn)商會等機構(gòu)，一直在研究和探討?zhàn)B老社區(qū)的資金和盈利模式，以及最后資金的退出機制等，但到現(xiàn)在我們?nèi)匀粵]有找到一套適合的途徑和方法。所以目前，我并不看好養(yǎng)老社區(qū)的盈利。我的建議就是，將項目包裝，打包好推向資本市場，爭取上市，利用資本市場來轉(zhuǎn)移壓力。就好比一個壞了的蘋果，切開，撒上沙拉醬，做成水果沙拉繼續(xù)賣。這么說有點不地道，但實情就是這樣。打包出去，讓那些投資者去炒吧。
    大武漢地產(chǎn)：相比一線城市的稀缺資源和高昂成本，二三線城市在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)方面具備一定的土地成本優(yōu)勢，是否意味著二三線城市在發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面具備更多的優(yōu)勢？您覺得武漢在這方面的前景如何？
    陳寶存：從現(xiàn)在發(fā)展的態(tài)勢看來，隨著整體的地價高揚，二三線城市的土地價格都并不低了。而且相比一線城市而言，二三線城市更存在一個對養(yǎng)老社區(qū)的認知和接受度問題。我們傳統(tǒng)的觀念還是“養(yǎng)兒防老”，絕大部分老人愿意跟自己的兒女家人一起共享天倫之樂，觀念的轉(zhuǎn)變還是一個長期的過程。再加上目前我國社會養(yǎng)老原有的形象不佳，時不時有負面新聞和報道。所以，二三線城市建養(yǎng)老社區(qū)，客戶群體可能更少，前景和空間更加受限。就武漢來說，城市夠大，人口也很多，作為湖北的中心城市，加上豐富的水資源優(yōu)勢等，養(yǎng)老社區(qū)還是有一定的市場和優(yōu)勢的。但我的建議還是，盡管前景不錯，還是應(yīng)持一種審慎的態(tài)度，不能盲目地上項目。
    大武漢地產(chǎn)：請您預(yù)計未來我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景如何？地產(chǎn)公司投資這一產(chǎn)業(yè)的前景又將如何？
    陳寶存：養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展前景確實很誘人，這從房企和保險機構(gòu)大力追捧養(yǎng)老地產(chǎn)項目的現(xiàn)狀已經(jīng)十分清楚。我們中國人的投資習(xí)慣不怎么好，一有個什么新產(chǎn)業(yè)新項目，后期的盈利和運營管理都沒考慮清楚，立馬一窩蜂都涌上來了，也不管是不是頭腦發(fā)熱的結(jié)果。
中國房地產(chǎn)市場也就發(fā)展了12年，這12年積攢起來的實力并不強，對于養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營開發(fā)實際上都是一頭霧水，如果是完全的做房地產(chǎn)開發(fā)的這些公司去做養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營，這個是很難的。養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)從最初的規(guī)劃、建設(shè)都要做好，以及后期的管理服務(wù)，專業(yè)培訓(xùn)等都要到位，還是那句話：審慎前進，不要盲目地上。