陳寶存老師共享了“關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記，你需要了解的12個(gè)問(wèn)題”的微信推送，并且表示《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》有些內(nèi)容是不太準(zhǔn)確的，比如開征房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅的時(shí)間，除此之外其他方面還是說(shuō)的比較清楚，當(dāng)然陳老師謙虛的表示自己的言論僅供參考。
 
開征房產(chǎn)稅須考慮全面開征的難題
陳老師表示必須考慮全面開征的難題，陳老師說(shuō)：“畢竟傻子還是很多，所以需要正確引導(dǎo)，也沒有一個(gè)行業(yè)像管房地產(chǎn)這樣亂七八糟?！标惱蠋熤赋鼋^大多數(shù)不屬于商品房的房產(chǎn)還不知道怎么管，譬如深圳、石家莊兩個(gè)城市政府不發(fā)房產(chǎn)證的房子恨不得占一半，該怨誰(shuí)呢?各級(jí)政府都存在懶政現(xiàn)象。這些房產(chǎn)，不登記不征稅嗎？
陳老師指出到目前為止，三成商品房，上海第一年征收22億，重慶2億。目前想的都特別簡(jiǎn)單，難道早就具備開征基礎(chǔ)了？這是根本不了解樓市全面數(shù)據(jù)真相的說(shuō)法，然而小產(chǎn)權(quán)也是有鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)的。
陳老師道：“央視做節(jié)目，臺(tái)上六位市長(zhǎng)副市長(zhǎng)，問(wèn)了他們都有幾套房。五位市長(zhǎng)一套，一位市長(zhǎng)兩套，然而是因?yàn)檫@位市長(zhǎng)剛剛從下面地級(jí)市上調(diào)呼和浩特。”陳老師更是風(fēng)趣的說(shuō)：“哥們~中紀(jì)委不查都是一套?！标惱蠋熤v到安徽公務(wù)員只有四成有房吧？然而基層公務(wù)員確實(shí)沒房，沒受賄機(jī)會(huì)，當(dāng)然他們很多能買北京房子，那誰(shuí)的名字就不好說(shuō)了，也可能是警衛(wèi)員他二舅的，開發(fā)商送的房子也許要到退休以后才收房，開發(fā)商物業(yè)那里先管著呢。陳老師說(shuō)很多事情即使我們做過(guò)很多年開發(fā)的也未必了解老板們是如何行賄的，王石說(shuō)不行賄，是不可信的。陳老師講到開征，道：“先離他幾次婚再說(shuō)，中國(guó)將無(wú)家庭，都是單身、同居這種事國(guó)人做起來(lái)是毫無(wú)原則的。不信教，也沒有中國(guó)自己的宗教，遺產(chǎn)稅更是如此?！?br />

城市基礎(chǔ)設(shè)施的資金來(lái)源全是靠賣地實(shí)現(xiàn)的
陳老師說(shuō)：“房地產(chǎn)除了交易環(huán)節(jié)的所有稅收費(fèi)用，還有土地出讓金，連續(xù)兩年是4萬(wàn)億的盤子?！标惱蠋煵⒔o出了相關(guān)財(cái)政部數(shù)據(jù)：2012年2.88萬(wàn)億出讓金收入，2.84萬(wàn)億支出，400億是純收入；2013年收4.10萬(wàn)億，支出4.06萬(wàn)億，收益400億；2014年收入4.2萬(wàn)億，支出結(jié)余后1400億，因?yàn)橥踽讲榈暮?，地方?cái)政不敢開支。然而一般是土地出讓金的四成做城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，所以大家都說(shuō)7成的賣房收入是被地方財(cái)政拿走的。而支出大家都不看，土地財(cái)政基本收支相抵，4萬(wàn)億也是不能替代的?！标惱蠋熡种v道：“拿房產(chǎn)稅代替土地財(cái)政，我不能說(shuō)這種思維到底有多腦殘，至少純24k腦殘程度，這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家和分析師們是不知道的，也不愿意聽。只有賣地越來(lái)越貴，房地產(chǎn)銷售越來(lái)越高的收入，才能保證地方政府的財(cái)政支出，包括土地財(cái)政下的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。至于拆遷與征收成本的上揚(yáng)幅度，大家應(yīng)該也有耳聞，地方政府抵制土地管理法和農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)是必然的，政令是不會(huì)出中南海的?！?br />

土地整理開發(fā)便是土地財(cái)政，并表示主城區(qū)與主城區(qū)延展區(qū)的住宅地產(chǎn)最具升值潛力
陳老師指出：“本屆政府聰明的是不靠那些不切實(shí)際的無(wú)頭緒的政策。到土地招拍掛（基本是暗箱操作）之前的一級(jí)土地開發(fā)過(guò)程，開發(fā)商不甚了解，這不奇怪，我們是2007年才開始接受一級(jí)開發(fā)理念的。這才幾年？很成功啊。瑞典土地整理開發(fā)用了63年才完善的，我們才7年，但是城市變化基本集中在這7年。土地整理開發(fā)也就是我們所說(shuō)的土地財(cái)政，最早來(lái)源于北歐，基本是低價(jià)格征用農(nóng)民土地，做好基礎(chǔ)設(shè)施后，住宅用地上市供應(yīng)。尤其荷蘭低地國(guó)家，整理土地做基礎(chǔ)設(shè)施的成本很高。我們也有吹沙造田，沿海造地。這個(gè)過(guò)程我們極為混亂，各地方式不同?！标惱蠋熡终f(shuō)：“土地財(cái)政利國(guó)利民，但是很大的問(wèn)題是一般三線城市的園區(qū)開發(fā)、新城區(qū)開發(fā)、高鐵新城等等是靠低價(jià)格供地，造成的土地供應(yīng)極度增長(zhǎng)。但是土地低價(jià)格出讓造成地方政府基礎(chǔ)設(shè)施沒錢投資，所以全國(guó)的所謂新城，各種類型的新城，政府無(wú)錢投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也就沒有招商引資的優(yōu)勢(shì)了。所以，目前的所有掛著新城開發(fā)的區(qū)域我們最好不去拿地，土地是便宜了，但是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入遇到阻力，也便沒有價(jià)值。沿海度假名山大川的旅游養(yǎng)老地產(chǎn)投資都是噱頭，商業(yè)地產(chǎn)受電商的沖擊，目前還不清楚，但是死一大批是必然的。這樣就有了我們開發(fā)方向的結(jié)論：主城區(qū)與主城區(qū)延展區(qū)的住宅地產(chǎn)最具升值潛力。”


陳老師個(gè)人簡(jiǎn)述及與浙之緣
陳老師介紹道：“2009年我開始負(fù)責(zé)中冶中國(guó)人壽全國(guó)生態(tài)養(yǎng)老城建設(shè)的前期規(guī)劃，1989年到2003年我在河北省中國(guó)國(guó)際旅行社工作15年，最后是財(cái)務(wù)總監(jiān)；2009年是全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)老專委會(huì)的秘書長(zhǎng)、全經(jīng)聯(lián)副秘書長(zhǎng)。養(yǎng)老旅游地產(chǎn)的盤子很小，需求也很小。由于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，原有園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)的模式已經(jīng)該轉(zhuǎn)型了，工業(yè)用地需求在減少面積。好的區(qū)位，住宅配套應(yīng)該占更好的比例，也就是華夏幸福模式。但是，園區(qū)不都是環(huán)北京和上海地區(qū)，那么價(jià)值也必然大打折扣，所謂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，越轉(zhuǎn)的快，死的也越快。然而掛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)羊頭的項(xiàng)目要謹(jǐn)慎進(jìn)入?！标惱蠋煴硎緦?shí)在把握不住的可以找他咨詢，他是工作狂，表示幾乎任何時(shí)間都可以工作。
陳老師還說(shuō)：“今年浙大還會(huì)有課程，我原來(lái)更多做開發(fā)商的推廣論壇，我說(shuō)出來(lái)的都是深思熟慮的，都不可能被推翻。一線城市最明顯的變化是商品房部分的樓面地價(jià)，2013年比2012年漲翻一倍，2014年同比2013年漲幅一半，今年繼續(xù)大幅度增長(zhǎng)。2010年10月底到11月初，曾經(jīng)到浙江考察中小民營(yíng)經(jīng)濟(jì)9天時(shí)間，當(dāng)時(shí)是趙洪祝接見，茅臨生（忘了具體名字書寫了）省委宣傳部長(zhǎng)陪著我們?cè)诤贾?、臺(tái)州、金華（義烏橫店）考察?！标惱蠋熯€說(shuō)：“我了解也喜歡浙江，這幾年浙江是受苦了。年底寧波的招商大會(huì)也去了，而且講話發(fā)表在新浪浙江，去年三次到浙江和杭州。我叔叔說(shuō)我們家族來(lái)自于浙江，后流浪到山東菏澤，再到河北唐山，再到東北遼寧，是一個(gè)大遷徙?！?br />陳寶存老師對(duì)土地財(cái)政做了到位的解釋，并且對(duì)開征房產(chǎn)稅提出了相關(guān)見解，指出須考慮全面開征的難題，希望今天陳老師的言論對(duì)各界人士有所幫助與啟發(fā)，同時(shí)也感謝陳老師的精彩解說(shuō)，讓我們對(duì)土地財(cái)政有更深層次的理解，從多方位了解房地產(chǎn)行業(yè)。