在房地產(chǎn)稅先行先試方面，滬渝兩地都積累了前所未有的本土經(jīng)驗，有利于逐漸凝聚共識。兩地的試點足以說明，柔性切入的考慮減少了對市場的震動，對通盤改革的可持續(xù)有著重要的現(xiàn)實意義，從而達到搭建基本的制度框架的目的。


估計明年房地產(chǎn)稅仍會按照加快立法的要求，在程序上一個環(huán)節(jié)一個環(huán)節(jié)地向前推進。在立法過程中肯定會有很多的爭議，對此我們應(yīng)該理性討論，同時需要避免陷入無休止的太多爭論，要在以后的大框架下繼續(xù)承認(rèn)允許“大膽試”的某些彈性空間。


我們應(yīng)該實事求是地看到，現(xiàn)在所說的立法，其涵蓋面不是只覆蓋到稱為法的規(guī)則，而是要從法覆蓋到法下面更低層級的條例、暫行條例，一直到我們法規(guī)體系中仍然有效的官方確定的紅頭文件、白紙黑字的規(guī)則，這些都是我國現(xiàn)行法律體系的組成部分，但我們要努力把立法的層級和水準(zhǔn)往上提升，以適應(yīng)發(fā)展的需要。


滬渝試點都包含向標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)稅靠攏的取向


所謂房產(chǎn)稅試點，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)該是國際上所表述的房地產(chǎn)稅或者不動產(chǎn)稅。


雖然上海和重慶兩個地方試點的細(xì)則不盡相同，但是都包含著向標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)稅靠攏的取向。我們可以簡單看一下這兩地試點細(xì)則的特色：從不同的設(shè)計來看，上海主要是增量調(diào)節(jié)，針對的是本地居民新購兩套及以上住房和外地居民的新購住房（對外地戶籍還無法取得全國聯(lián)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，在設(shè)計上相對簡便，只要是非上海戶籍的，你出手購房，就認(rèn)定為是第二套及以上）。換句話說，你不出手新購住房，這個稅就與你沒有關(guān)系。其政策目標(biāo)就是側(cè)重于遏制投機炒房行為，穩(wěn)定房價。而重慶方案的課稅對象包括存量的獨棟別墅、新購的高檔住宅，它更側(cè)重于對豪宅征收特別稅。對這個政策目標(biāo)作解讀，就是包括了適當(dāng)抑制高端消費的政策取向，當(dāng)然也包括在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的同時，又調(diào)節(jié)了收入分配這個內(nèi)容。實際上，這兩地的試點不能說只調(diào)節(jié)了哪一項，它們實施的調(diào)節(jié)都是多方面的，但是側(cè)重點確實有些不同。


從稅率上看，上海的稅率規(guī)定為0.6%，但是它還有一個照顧稅率0.4%，另外它評估環(huán)節(jié)后，有一個打7折的規(guī)定，所以0.6%的有效稅率是0.42%。重慶規(guī)定的是從0.5%到1.2%。從實際計稅依據(jù)來看，兩地都是先按照交易價而不是評估值來征收。這在試點上我認(rèn)為也無可厚非。上海只涉及增量，所涉及的評估價就是眼下成交的價位，沒有必要又做一輪評估。重慶也是考慮先讓社會可接受，原來的房子市場價有記錄，增值的部分先不考慮。從免稅方面來看，上海是按照人均面積60平方米免稅；重慶是存量按照每戶180平方米免稅，新購高檔房是按照扣除100平方米以后來征稅。


簡言之，在試點過程中，上海只是正面涉及增量，但重慶涉及增量之外的高端存量。重慶之所以敢這么做，除了其他的因素之外，也是想趁著重慶還沒有走到像上海那樣市場高漲的局面，先把覆蓋存量的制度框架建立起來。他們摸了底，重慶開始時符合存量征稅標(biāo)準(zhǔn)的房子只有3000多套。


雖然兩地試點規(guī)則的出臺存在著爭議和阻力，但是在先行先試的動作方面，兩地都切入了實際的改革進程，積累了前所未有的本土經(jīng)驗，有利于逐漸凝聚共識。而且這兩地都有柔性切入的考慮，力度上是有意收斂的，減少對市場的震動，重在搭建基本的制度框架。即便如此，我們還是可以看到，商品房市場上，高端成交量和價位趨向沉穩(wěn)。試點運行不久，兩地都出現(xiàn)了這方面可以觀察到的變化。


在這樣一個簡要觀察之后，要強調(diào)的是，除了這種調(diào)節(jié)效應(yīng)之外，還應(yīng)特別看到這種制度變量影響了人們的心理預(yù)期。這種預(yù)期上的影響在未來會隨著我們的改革進程，在各方互動中有更多的體現(xiàn)。目前社會高度關(guān)注房地產(chǎn)稅改革，實際上這一心理預(yù)期已經(jīng)產(chǎn)生影響：這一兩年來，加上越來越清晰的全國不動產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)的推進，實際上促使二手房市場上很多原來看不到供應(yīng)來源的住房供給一下子涌進來，近來房地產(chǎn)的市場分化是與此有關(guān)的。


總之，房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)的效果在啟動初期不會太明顯，因為太明顯引起的社會震動就會比較大。兩地試點都是有意相對平緩地切入，但是長遠來看，這個改革的效果是可以預(yù)期的。


房地產(chǎn)稅立法程序會逐步推進


進一步，我們就要注意到，十八屆三中全會明確要求，加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進改革，即中央已再次明確了這項改革的指導(dǎo)方針。上海重慶兩地試點形成的探索經(jīng)驗，將成為“加快立法”的本土實踐經(jīng)驗?，F(xiàn)在，在加快立法方面，業(yè)務(wù)部門的解讀直接表述為“立法先行”，換一句話說，在立法先行過程中，今年兩地試點是不可能再看到其他地方跟進的。而明年估計仍然會按照加快立法的要求，在立法程序上一個環(huán)節(jié)一個環(huán)節(jié)向前推進。在立法過程中肯定會有很多的爭議，我們應(yīng)該理性討論，而再往前推的時候，可能還需要避免陷入無休止的太多爭論，要在以后的大框架下繼續(xù)承認(rèn)允許“大膽試”的某些彈性空間。


現(xiàn)在改革進入深水區(qū)的階段上，確實必須更注重頂層設(shè)計，積極立法。先前有一種有點“震撼力”的觀點，認(rèn)為上海、重慶兩地的試點已經(jīng)被管理當(dāng)局廢棄，著眼點就是看到了“加快立法”這個說法。但是這個評價我認(rèn)為是不妥當(dāng)?shù)?，如果把前期的試點和新階段的立法要求割裂開來，而對兩地試點加以否定，是一種在“加快立法”面前不符合改革漸進邏輯和改革精神的不當(dāng)解讀，實質(zhì)上是否定推動這一改革的前期努力，以及抹殺試點形成的本土經(jīng)驗對于立法的支持意義。其實，這個改革方向已經(jīng)被歷年改革文件和最高決策層的全局部署所鎖定。對于這個大方向我們應(yīng)該有一個清醒和明確的認(rèn)知。


另外還有一種疑惑：兩地的房產(chǎn)稅試點是在現(xiàn)有房產(chǎn)稅條例基礎(chǔ)上國務(wù)院批準(zhǔn)的試點，到了十八屆三中全會《決定》提出要加快房地產(chǎn)稅立法，是否是在合法性上對前期的否定呢？我認(rèn)為，不能這么理解。其實對于《決定》中關(guān)于房地產(chǎn)稅表述的“立法”，應(yīng)該做一種動態(tài)的理解和把握。我們國家現(xiàn)在具體開征的18種稅，有“法”可依的只有3種，即使這3項有“法”的稅，對它相關(guān)的法的成熟度、合理性，也是無法作很高評價的，這是一個基本現(xiàn)實。所以我們應(yīng)該實事求是地看到，現(xiàn)在所說的立法，其實涵蓋面不是只覆蓋到稱為法的規(guī)則，而是要從法覆蓋到法下面更低層級的條例、暫行條例，一直到我們法規(guī)體系里面仍然有效的官方確定的紅頭文件、白紙黑字的規(guī)則，這些都是我國現(xiàn)行法律體系的組成部分，但我們要努力把立法的層級和水準(zhǔn)往上提升，以適應(yīng)發(fā)展的需要。兩地試點之所以并不違法，就是因為它是在這個法律法規(guī)體系授權(quán)鏈條之內(nèi)的，而它的現(xiàn)實意義就是提供了先行先試實施創(chuàng)新的寶貴本土經(jīng)驗，應(yīng)該肯定這種敢為天下先的實踐試水，在漸進打開局面過程中的重要意義和作用。以后在加快立法和繼續(xù)鼓勵先行先試方面，也不能做互相排斥的理解，而應(yīng)該把握為一種合理互動、承上啟下的關(guān)系。


在立法過程中尋求最大公約數(shù)


因此，在已經(jīng)明確加快立法、推進改革的方向之下，面對兩地試點和各個方面認(rèn)識和爭議，我們需要往前看，在加快立法過程中應(yīng)該注重考慮的幾個要點：


第一，中國住房保有環(huán)節(jié)的稅收不能簡單套用美國的普遍征收模式，必須扣除一個免征額，無論多富的人，他的第一單位的消費住房應(yīng)受到免稅待遇，所有人在這個框架下是一律平等的。我認(rèn)為，這是一個很重要的政策要點，是讓全體社會成員吃定心丸和相對容易接受這個新制度框架的一個很重要的客觀要求。兩地的試點足以說明，柔性切入的考慮對我們通盤改革的可持續(xù)有它的現(xiàn)實意義。


第二，管理部門應(yīng)該更開明地披露相關(guān)信息。比如，不少人質(zhì)疑這個稅這么復(fù)雜，能不能解決評估的問題。應(yīng)該講，沒有問題，中國人并不笨，我們的硬件、軟件沒有問題。前些年“模擬評稅”試點表明，不存在推進房地產(chǎn)稅時在稅基評估、確認(rèn)、仲裁、技術(shù)設(shè)計、解決糾紛機制等等方面過不去的技術(shù)與管理方面的硬障礙。


第三，應(yīng)該繼續(xù)允許和鼓勵不同利益訴求、意見表達，引導(dǎo)理性討論，所有的利益訴求都應(yīng)該有他表達的權(quán)利和空間。在各自擺依據(jù)、講道理的過程中，尋求最大公約數(shù)，把局部利益和全局利益權(quán)衡好，形成現(xiàn)代財政制度應(yīng)追求的人民群眾長遠、根本利益的到位。




最后，在房地產(chǎn)稅上我們要學(xué)習(xí)借鑒美國“進步時代”的經(jīng)驗。就稅收而言，房地產(chǎn)稅是一個明顯的“民主稅”，它要放在地方政府層面，而且靠近基層，它和社區(qū)老百姓有千絲萬縷的聯(lián)系，是一個很好的切入點，正好調(diào)動所有人關(guān)心地方政府“錢從哪里來，用到哪里去”，怎樣使政府運作提高透明程度，提高績效水平，做好它應(yīng)盡職的工作。美國“進步時代”就是在類似這樣的過程中，推動稅制、預(yù)算、法律制度、公共意見表達機制等的建設(shè)，沒有落入陷阱，而一路走上世界頭號強國的地位。因此，中國在加強房地產(chǎn)稅立法過程中，應(yīng)該充分借鑒美國等國的經(jīng)驗，做好中國人自己制度建設(shè)、制度創(chuàng)新的事情。