房產(chǎn)稅改革問題正成為各方關(guān)注的熱點。我認為，房產(chǎn)稅的目的并不是唯一地為了打壓房價，它實質(zhì)上是以房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅形成規(guī)范的經(jīng)濟調(diào)節(jié)杠桿，來形成多種正面效應(yīng)，包括對地方政府職能轉(zhuǎn)變的合理激勵，以及在配套改革中改變地方政府對土地財政的過度依賴。這一改革也是優(yōu)化我國稅制結(jié)構(gòu)和收入再分配的組成部分。 
 
　　對于保障房與商品房（產(chǎn)權(quán)房）的雙軌統(tǒng)籌，是優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控和解決目前房價過高問題的大框架，全概念的住房配置不能只靠市場。首先政策軌上的保障房供給，是政府要牽頭做好的“托底”事項。對于商品房價來說，政府不應(yīng)該再急著用行政手段一味按著它、強力干預(yù)它，在市場軌上政府應(yīng)該主要是管規(guī)劃、管規(guī)則、管收稅——收稅不光是在交易環(huán)節(jié)收稅（包括遏制炒作的對住房持有人按持有時間遞延遞減的交易稅），而且應(yīng)該在保有環(huán)節(jié)的高端征稅。 
 
　　現(xiàn)在為各方所關(guān)注的上海、重慶已啟動試點的房產(chǎn)稅改革，在嚴格概念上講，所涉的稅種應(yīng)該是指房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅。在我國現(xiàn)階段多種因素制約之下，這一改革是在全國人大審批通過、授權(quán)國務(wù)院制定實施辦法的“房產(chǎn)稅”框架下啟動試點，引入了兩個實質(zhì)性的新機制：一是把房產(chǎn)稅覆蓋面擴大到一部分消費住房；二是要作一定形式的稅基規(guī)范，確立房產(chǎn)評估值概念并發(fā)展其方法。雖兩市試點方案細則不盡相同，但都包含著向較標準的“房地產(chǎn)稅”（“不動產(chǎn)稅”）靠攏的取向。 
 
　　我們需要聯(lián)系現(xiàn)實生活來充分認識此稅可能產(chǎn)生的正面效應(yīng)及其意義。由于社會中的既得利益格局與此有非常密切的關(guān)系，十分復(fù)雜、非常敏感、牽動感情，存在公開的和內(nèi)部的激烈爭論。我認為應(yīng)該推動相關(guān)的理性探討，尋求有利于社會、民族長遠根本利益又能助益于較短期經(jīng)濟運行趨向平穩(wěn)健康的可行性方案，形成經(jīng)得起歷史考驗的真知灼見與創(chuàng)新實踐。 
 
　　一、大方向與正面效應(yīng) 
 
　　可以從兩個大角度作觀察分析 
 
　?。ㄒ唬┲袊愔泼媾R的突出問題，正在牽動人心和全局，呼喚改革 
 
　　第一，現(xiàn)在一般已可形成共識：中國的稅制結(jié)構(gòu)里直接稅比重偏低成為突出的問題。由于中國現(xiàn)在間接稅比重很高，在全部稅收中占比近70%（老百姓所憤憤不平的“饅頭稅”，就是消費品里以間接稅形式所含的稅負），這帶有累退性質(zhì)，即愈是低收入階層，實際的稅收痛苦程度越高，因為低收入階層的恩格爾系數(shù)高，其收入100%的盤子里可能要有60-80%甚至更高的比重要用于滿足生存需要的基本消費品支出，而不得不承受這里面所含的間接稅負擔(dān)。高收入階層的恩格爾系數(shù)低得多，全部支出中購買得更多的屬于其發(fā)展資料、享受資料，實際的稅收負擔(dān)痛苦程度就要少很多。與市場經(jīng)濟的國際經(jīng)驗相比照，還會發(fā)現(xiàn)宏觀調(diào)控方面的弱點：從市場經(jīng)濟中美國為代表的調(diào)控模式看，最明顯的“自動穩(wěn)定器”是聯(lián)邦政府手里占整個收入盤子40%以上的個人所得稅——因為有超額累進的稅率設(shè)計，在經(jīng)濟高漲的時候，自動地使很多社會成員稅負往上跳到更高的邊際稅率上，進而使經(jīng)濟降溫，而在經(jīng)濟蕭條的時候，則自動落檔，落到比較低的邊際稅率上，進而使經(jīng)濟升溫，于是成為一個很好的宏觀經(jīng)濟運行反周期自動穩(wěn)定器。然而，中國現(xiàn)在于這方面的類似機制還基本上無從談起，超額累進稅率只是在工薪這個很窄范圍里如此設(shè)計，對于其他的個人所得，基本就是比例稅率，2011年個稅改革之后，工薪收入者的納稅面由原先的28%收縮為不足7%，超額累進機制更成為十分邊緣化、微不足道的狀態(tài)。 
 
　　第二，中國地方稅體系不成型。1994年的財稅改革建立了與市場經(jīng)濟配套的分稅制為基礎(chǔ)的分級財政框架，具有歷史功績。但是走到現(xiàn)在，針對基層困難，土地財政等問題，對分稅制的抨擊不絕于耳，許多人把板子打在分稅制上面，是打錯了地方。實際上我們省以下體制的狀況是遲遲未能進入分稅制狀態(tài)，它還是五花八門、復(fù)雜易變、討價還價色彩非常濃重的分成制或包干制。要問為什么在省以下遲遲不能進入分稅制狀態(tài)？如果簡要分析，第一，我們的財政層級太多，分稅分不清楚，除了中央級，省以下還有四個層級，總共只可能有二十幾種稅，不可能形成相對清晰穩(wěn)定的五層級分稅制；第二，地方政府沒有成型的地方稅體系，沒有大宗穩(wěn)定的主體稅源和收入支柱，不得已就要搞出很多的隱性負債，另外還必然特別看重土地批租，于招拍掛中力求把價位沖得很高，在某一任期之內(nèi)把土地交易環(huán)節(jié)的收入一次性拿足，盡可能解決在位者任期之內(nèi)出政績的需要，而以后這塊地在十幾屆甚至二十幾屆政府任期之內(nèi)是不會再產(chǎn)生一分錢現(xiàn)金流的。如果沒有其他的制度制約和配合，這種不斷創(chuàng)造“地王”的勢頭就很足，但地皮有限，從長期觀點看一定難以為繼。如果有保有環(huán)節(jié)的稅收可以年復(fù)一年提供現(xiàn)金流，又有了其他的融資條件，各方參與者的預(yù)期就都改變了，就不會動不動把土地批租沖到天價上去。所以問題的實質(zhì)，仍然是有效制度供給與激勵—約束機制不足?？芍覈胤蕉愺w系要從不成型向成型轉(zhuǎn)變以優(yōu)化相關(guān)制度安排，需要尋找其財源支柱，這也是繞不開不動產(chǎn)稅問題的。 
 
　?。ǘ┲袊舷赂鞣蕉继貏e關(guān)注的房地產(chǎn)調(diào)控和收入分配狀況，正在牽動人心和全局，呼喚改革 
 
　　從整個國民經(jīng)濟看，有兩個突出的問題：一個是中國的房地產(chǎn)業(yè)的情況引起嚴重的不滿，已經(jīng)牽動人心與全局。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟其它組成部分的聯(lián)動關(guān)系一目了然，它在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化歷史過程中必然成為經(jīng)濟成長的引擎，表現(xiàn)出廣泛、長遠的幅射力、影響力和支撐力，其現(xiàn)實情況又是很容易被加入不健康的泡沫化的過度炒作因素。必須真正解決好房地產(chǎn)業(yè)在必要調(diào)控下的健康發(fā)展問題——對此稅收不是萬能的，但是要使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，不考慮在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)逐步建立一個像美國、日本等等市場經(jīng)濟相對成熟的經(jīng)濟體都具有的房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅，又是萬萬不能的。不應(yīng)把所有的調(diào)控任務(wù)都指望于某一個稅種，比如房地產(chǎn)稅，也不應(yīng)在相關(guān)的改革實施中操之過急，動作過猛，但是又不能對這樣一個很明顯的經(jīng)濟手段放在一邊不加考慮、棄而不用。 
 
　　另一個是中國的收入分配差距擴大引起的嚴重不滿，已經(jīng)牽動人心與全局。朝野輿論中都在抨擊收入差距的明顯拉大。鄧小平曾指出，如不能真正走向共同富裕，我們的改革和發(fā)展就失敗了。在這一方面作研究分析，可知收入分配差距的擴大，實際上是和我們財產(chǎn)分布狀態(tài)的差距擴大如影隨形而且相互激勵的。收入差距迅速擴大，在很大的程度上已源于財產(chǎn)性收入，最主要的構(gòu)成原因之一是來自于不動產(chǎn)財富的增值、溢價收入。這于客觀上需要得到一定的再分配優(yōu)化調(diào)節(jié)和制約。不動產(chǎn)稅即房地產(chǎn)稅這樣一個稅種，顯然應(yīng)該發(fā)揮收入分配方面的優(yōu)化作用。 
 
　　以上所涉及的四個重大現(xiàn)實問題都在告訴我們：在大的改革方向上，關(guān)于直接稅和房地產(chǎn)稅，我們沒有其他選擇，需要積極考慮如何堅定穩(wěn)妥地把握這一方向往前走。 
 
　　因此，在中國實施房地產(chǎn)稅改革，是完成經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)軌與現(xiàn)代化的必要制度建設(shè)，將會產(chǎn)生四個方面值得肯定的正面效應(yīng)：第一是增加中國直接稅的比重而降低中低端收入者的稅收痛苦程度。第二是為解決中國地方稅體系不成型的問題而提供地方層面的支柱稅種。第三是促使已實施的房地產(chǎn)調(diào)控新政體現(xiàn)其應(yīng)有的“治本”水準。第四是優(yōu)化收入和財產(chǎn)的再分配以抑制“兩極分化”。因此這一改革一舉四得、一舉多得、勢在必行。 
 
　　二、開征房地產(chǎn)稅的可行性 
 
　　1．我國在改革中已推出的“土地出讓金”，其性質(zhì)是土地使用權(quán)的價格，即憑借所有者身份對使用權(quán)持有人收取的地租；而房地產(chǎn)稅，其性質(zhì)是不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上使用權(quán)持有人所必須繳納的法定稅負，收取者（國家）憑借的是社會管理者的政治權(quán)力。“租”與“稅”兩者是可以合理匹配、并行不悖的關(guān)系，不存在所謂不可克服的“法理障礙”和“不能容忍的重復(fù)征收”問題。 
 
　　2．前些年，在無每隔若干年重評一次稅基的房地產(chǎn)稅制度框架的情況下，土地出讓金的生成價位較高，而一旦推出房地產(chǎn)稅，其生成價位會因交易者預(yù)期的改變而相對較低，這種差異也并不是開征房地產(chǎn)稅的硬障礙。在中國漸進改革已形成“路徑依賴”的情況下，我們完全可以設(shè)計“老房地產(chǎn)”與“新房地產(chǎn)”有所不同的稅務(wù)區(qū)別對待辦法。 
 
　　3．我國城鎮(zhèn)土地都為國有土地，有人認為這迥異于國外在私有土地上可開征房地產(chǎn)稅的情況而形成了我國特有的法理沖突。其實國有土地終極所有權(quán)與對房地產(chǎn)使用權(quán)持有者開征房地產(chǎn)稅并無硬沖突，不存在法理障礙。理由是：第一，從國際經(jīng)驗（如英國）和海外經(jīng)驗（如香港）看，房地產(chǎn)稅可以對私有、公有（英國可區(qū)分為中央政府、地方政府和公共組織等不同主體所有）一視同仁地全覆蓋。第二，我國改革實踐中國有企業(yè)“利改稅”的自身經(jīng)驗也可援引：雖然終極產(chǎn)權(quán)是國有的，但掌握使用權(quán)的主體（不論企業(yè)或個人）是具有自身相對獨立物企利益的主體，根據(jù)客觀需要完全可以在通過立法程序后，以稅收手段對利益主體的利益情況施加調(diào)節(jié)，以利公平競爭或優(yōu)化再分配。 
 
　　4．開征房地產(chǎn)稅需要有產(chǎn)權(quán)登記與保護、稅基評估、信息管理與溝通、稅收征管等方面各環(huán)節(jié)的專業(yè)力量與條件，但這也并不能成為否定開征此稅可行性的理由。我國有關(guān)部門已在十個地方推行數(shù)年的物業(yè)稅基模擬評估和相關(guān)工作試點，所要試驗的就包括此類問題的解決方案。相關(guān)的信息系統(tǒng)、人員培訓(xùn)、評估軟件和收繳管理等，都不存在硬障礙。 
 
　　5．開征房地產(chǎn)稅在市場經(jīng)濟國家有多年積累的豐富經(jīng)驗，我國完全可以結(jié)合本國國情與實際，借鑒吸收而形成“后發(fā)優(yōu)勢”。當(dāng)然，中國近些年的“小產(chǎn)權(quán)房”、歷史上形成的“經(jīng)租房”等問題，確是其他國家一般沒有的情況，需要穩(wěn)妥處理，但在配套改革中，這些都是可以設(shè)計對策方案、漸進合理解決的。 
 
　　三、如何看待保有環(huán)節(jié)稅收促進住房供需平衡和產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 
 
　　對不動產(chǎn)（房地產(chǎn)）的相關(guān)調(diào)節(jié)，其原理上也是尋求一個供需狀態(tài)的合意。供需狀態(tài)如果平衡，價格就不會往上猛沖。但是恰恰在不動產(chǎn)方面，最根本的要素——地皮，是屬于天然壟斷、特別稀缺的性質(zhì)，也就是人類社會各中心區(qū)的地皮是最稀缺而無法增加的，必然越來越金貴，不能說按照中國960萬平方公里平均下來，每人有一份那還是很寬松的，實際上所有利益相關(guān)者爭奪的，都是中心區(qū)、黃金地段、好的地段的不動產(chǎn)，即爭取怎樣在里面享有一個份額。誰享有，誰就壟斷。這樣一來，自然壟斷就造成了供需長期傾斜失平，我們只是力求合理地來調(diào)節(jié)這樣一個狀態(tài)而盡可能達到最多社會成員的基本滿意。那么就必須強調(diào)雙軌統(tǒng)籌，而且應(yīng)該在高端住房保有環(huán)節(jié)征稅。 
 
　　這個稅會產(chǎn)生什么效應(yīng)？第一，對于想買房自住的人，這實際上會改變他的預(yù)期，傾向于更實惠一點買相對小戶型的房子，于是正好收斂了供需緊張情況下需求方面的沖勁，并提高了土地集約利用水平。第二，買房為囤在手里做自己的“商業(yè)性社會保險”的人，會考慮買了房以后不再空置，而是租出去，于是在社會沒有增加投入的情況下，卻增加了租房市場的供給，又緩和了供需之間的矛盾。第三，買來炒房的人，不敢說就完全不炒了，但是在炒的時候會收斂自己的行為。因為這時整個社會氛圍和利益相關(guān)者的心態(tài)和預(yù)期都有所改變，炒房者們自然會估計風(fēng)險悠著點兒，而且他會考慮后邊多數(shù)接手的人是要用于自住的，所以他自然而然會考慮多炒中小戶型。這樣一來，需求方整體結(jié)構(gòu)變了，開發(fā)商拿了地皮以后當(dāng)然也要考慮更多提供中小戶型，而且在自己參加土地招拍掛的環(huán)節(jié)上不能像原來想得利潤空間那么大，要謹慎一點。綜合起來，需求沉穩(wěn)收斂了，同時有效供給增加了，總體的供需情況就會趨于更平衡、沉穩(wěn)、健康，泡沫少些，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式所追求的一些“可持續(xù)”的因素，也會注入在里面，比如土地集約利用。 
 
　　四、大方向下的路徑選擇 
 
　　我認為必須充分肯定兩地房產(chǎn)稅改革試點敢為天下先、在打開局面方面的重要意義和作用。這種試點體現(xiàn)了鄧小平理論里面一個非常重要的哲理，就是在方向判斷了以后不爭論，如要通過爭論來取得共識，一百年也取得不了，不可能取得。那就必須先推動試點，先力求搭一個制度框架。試點取得經(jīng)驗、減少反對與疑慮、搭成制度框架以后，再考慮怎樣動態(tài)優(yōu)化，逐步健全完善起來。 
 
　　前段輿論上有一些說法，指摘上海、重慶兩市的試點好像成效不足，“動靜不大”：一個是稅收收入很少；再一個也沒有看到兩個城市房價的急速下跌。其實對房產(chǎn)稅試點效果的評判，不能這么表面化。因為，在上海、重慶這樣的發(fā)達地區(qū)搞房產(chǎn)稅試點，最重要的任務(wù)還不是籌集收入，而是意在調(diào)節(jié)市場，影響人們的住房消費，并為省以下財稅體制改革提供配套。房產(chǎn)稅是按年可持續(xù)征收的，不要急于在目前按少數(shù)地方試點情況判斷它一年可以征收多少稅上來，而是要看到未來房產(chǎn)稅的財源支柱屬性將會逐漸顯現(xiàn)。 
 
　　還有一點，就是開征房產(chǎn)稅房價并不會應(yīng)聲而落，目前我國城鎮(zhèn)化水平實際才40%多，以后要一路走高到70—80%才能相對穩(wěn)定。單靠一個稅制不可能改變中國今后城鎮(zhèn)化幾十年歷史進程中城市不動產(chǎn)價格上揚曲線的基本模樣。但是有了這個施加于房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）保有環(huán)節(jié)的稅以后，它會使這個上揚曲線的斜率降低，發(fā)展的過程更不平穩(wěn)，減少泡沫，不會動不動就大起大落，造成對社會生活的負面沖擊。試點后，兩地高端的不動產(chǎn)，都明顯出現(xiàn)了成交量下降，價格趨穩(wěn)，這就是很明顯的正面效應(yīng)，是改革已體現(xiàn)的作用。另外上海管理部門原來多年想追求的一些不動產(chǎn)配置方面如何優(yōu)化的目標，這次發(fā)現(xiàn)通過稅制的具體設(shè)計，很好地取得了實際調(diào)節(jié)效果，比如上海多年苦惱的問題就是大家都愿意在城市中心區(qū)購置不動產(chǎn)，政府反復(fù)動員說周邊地區(qū)很好，發(fā)展不錯——確實周邊地區(qū)發(fā)展也很好，但是共性與慣性造成大家都傾向于先不考慮周邊地區(qū)，第一目標是在中心區(qū)購置物業(yè)。而這次上海方案里面一個很小的杠桿——中心區(qū)域的稅率是0.6%，周邊區(qū)域的稅率是0.4%，就差這么一點兒，便使現(xiàn)在的成交大量地被引流到周邊區(qū)域，所以管理部門對這樣的效果非常肯定。這明顯體現(xiàn)了搞市場經(jīng)濟要間接調(diào)控，運用規(guī)范的經(jīng)濟手段，而經(jīng)濟手段里面稅收是不可忽略的政策組合工具。 
 
　　五、關(guān)于推進這一改革的若干要領(lǐng) 
 
　　首先我們的管理部門應(yīng)該更開明，適當(dāng)披露已搞了多年的物業(yè)稅模擬試點“空轉(zhuǎn)”的相關(guān)信息，稅基評估的模擬試點信息都不披露似乎無必要。各地試點具體的數(shù)據(jù)可以不披露，但是其框架完全可以披露一些信息。我們調(diào)研所到之處不接觸數(shù)據(jù)，只了解“空轉(zhuǎn)”是怎么推進的，可知當(dāng)公眾了解大體情況以后，很多的反對意見也就會不攻自破。比如有人說這個事復(fù)雜得不得了，中國人操作不了——不是這樣的：已做了多年的十個地區(qū)的試點，無論是沿海發(fā)達地區(qū)、東北地區(qū)還是西部，都是要求對地面上所有的不動產(chǎn)確權(quán)之后，按照三大模式做不動產(chǎn)的稅基評估：一種是制造業(yè)的房產(chǎn)、一種是商業(yè)的房產(chǎn)、再一種就是消費性住宅。三大類型都有已經(jīng)形成的評估公式和技術(shù)上的一套評估方案，而且把它軟件化了，調(diào)查人員、工作人員只要把不動產(chǎn)的具體數(shù)據(jù)一一填入，給一個指令，計算機在軟件支持下自動生成評估結(jié)果。當(dāng)然這需要培訓(xùn)干部，需要進一步理清里面的技術(shù)細節(jié)，需要優(yōu)化相關(guān)軟件，但這都沒有硬障礙，中國人不會蠢到這些個技術(shù)環(huán)節(jié)都過不去。所以這些事情應(yīng)該進一步開明地透露信息。 
 
　　其次，應(yīng)該盡可能把政府關(guān)于未來改革的一些基本考慮做出必要的信息披露，給社會公眾吃定心丸。比如說公務(wù)員、公職人員現(xiàn)在最擔(dān)心什么？辛辛苦苦干一輩子，最實惠的就是住房，如果說剛剛房改拿到了自己有完全產(chǎn)權(quán)的房子，然后馬上要征房地產(chǎn)稅，可能大多數(shù)人會跳起來。所以我認為這方面應(yīng)該非常清晰地給社會公眾（包括公職人員）一個“定心丸”：以后所有社會成員的所謂第一套房或者家庭人均計算下來的一定標準之下的基本住房，是不被這個稅覆蓋的。這一條非常重要：中國國情、大眾心態(tài)之下，有什么必要在這方面去觸動人家的基本住房保障呢？這是一個要向各方面說清楚使人們吃定心丸的必要事項?？纯丛圏c：上海方案只涉及增量，但依靠信息系統(tǒng)支持把新購房與原有房合并計算人均擁有面積，再對高端征稅；重慶方案涉及了轄區(qū)內(nèi)幾千套獨立別墅的存量，但清楚地規(guī)定了180平米的“起征點”，仍是只調(diào)節(jié)高端。另外，有人說中國基本特點就是第二套房有社會保險功能，第二套房是自己給自己買了一個商業(yè)性的社會保險——這有一些道理，那么對二套住房能不能稅率從輕？我覺得也完全可以探討。如對這兩點盡快形成相對清晰的原則性態(tài)度，再往下，便可討論怎么樣按照支付能力原則去調(diào)節(jié)高端。對高端也不會硬要“傷筋動骨”，應(yīng)該完全符合市場經(jīng)濟稅制的“支付能力”原則，抽肥補瘦。這就是促進先富起來的階層和低收入階層在一個社會共同體里享受改革開放成果的和諧局面，實際上是一種共贏。先富起來的這些人，一年交一兩萬、兩三萬元錢或再高些的稅，而這個再分配使政府更有能力扶助低收入階層住有所居，促使整個社會和諧了，底層不鬧事，不是大家一起安享改革開放成果嗎？總之，應(yīng)該從方向、到路徑、到要領(lǐng)，認清我們應(yīng)該共同尋求制度優(yōu)化的一些基本認識，積極研討并提出建設(shè)性的意見，支持相關(guān)管理部門在這方面更好地順應(yīng)形勢，在改革中掌握好無可回避的制度創(chuàng)新和調(diào)控。