講座提綱

一、新時代：十九大報告新理念要求高速增長要轉向高品質增長

1、新時代：標注歷史坐標

2、新使命：推進四個偉大

3、新思想：貢獻中國智慧

4、新征程：做出歷史貢獻

5、十九大報告提出美好生活需要——房企要造好的房子

6、十九大報告提出培育新增長點、形成新動能

7、十九大提出，用“三大變革”推動中國經濟“高質量發(fā)展”

——質量變革。未來是城市競爭，房子質量競爭

——2013年城市家庭戶均1套房，中國房地產市場出現拐點

——十九大提出，“高速增長要轉向高品質增長”。提高住房品質是全國消費者的心聲，要引起房地產企業(yè)的高度重視

8、十九大報告提出，堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位。預示房地產市場將平穩(wěn)發(fā)展。不會大起大落

二、新周期：世界經濟新周期是中國房地產市場的大環(huán)境

1、世界隨時可能發(fā)生的新金融危機

2、世界經濟周期與新工業(yè)革命

——康德拉季耶夫周期與科技革命

——人生發(fā)財靠康波

3、美國加息攪動世界經濟局勢，提高房地產企業(yè)資金成本

4、美聯儲縮表：全球資金回流美國，影響房地產企業(yè)融資

5、特朗普貿易戰(zhàn)，影響房地產投資

6、“灰犀牛”與全球大變局

三、新常態(tài)：中國經濟新常態(tài)表明中國房地產市場進入新常態(tài)

1、經濟新常態(tài)表明舊動能增長乏力

2、如何判斷經濟態(tài)勢

——跟著領袖看態(tài)勢

——根本在于素養(yǎng)和態(tài)度

——我國古典四大文學名著中的管理密碼

3、實體經濟步履維艱

——經濟L型走勢：1978年-2018年中國GDP增長速度

——中國工業(yè)增長速度下滑

——資金脫實向虛：實體經濟步履維艱

——外資出逃

——外儲減少

——當前企業(yè)面臨六大問題

——當前企業(yè)面臨的五大危機

——企業(yè)倒閉潮的四種推動力量

4、企業(yè)在經濟轉型期生存發(fā)展策略

——清楚企業(yè)商業(yè)模式和構架

——緊緊抓住自己的特色優(yōu)勢不放松，避免盲目多元化

——重大投資謹慎決策，待探底后進行大投資

——竭力降低各種成本

——重視內外部合作，抱團求生存，分工協作求發(fā)展

——未雨綢繆，尋求新的增長點

四、新動能：中國經濟新舊動能轉換預示國家不再依靠大規(guī)模房地產投資

1、新舊動能轉換的背景

——十九大報告指出，培育新增長點、形成新動能

——工業(yè)革命、技術變革與城市化

——第四次工業(yè)革命：工業(yè)4.0

——中國版“工業(yè)4.0”

2、什么是舊動能

——舊動能包括：規(guī)模速度型目標導向、模仿跟蹤型主體支撐、GDP導向制度引領、傳統(tǒng)低端產業(yè)發(fā)展、粗放投入型要素配置

——舊動能的特征：大目標GDP增速、大國企外企主導、大規(guī)模造城運動或房地產開發(fā)、大規(guī)?；A設施建設、大規(guī)模開發(fā)區(qū)建設或工業(yè)發(fā)展、大規(guī)模要素粗放投入、大規(guī)模招商引資、大規(guī)模模仿跟蹤復制

3、什么是新動能

——新動能的內容：質量效益型目標導向、創(chuàng)新型主體支撐、可持續(xù)制度引領、新興高端產業(yè)發(fā)展、高級要素配置

——新動能的表現形式：新制度、新要素(包括新技術、新人才、新信息、新融資、新資源)、新市場、新產業(yè)形態(tài)(包括新產業(yè)、新產品、新業(yè)態(tài)、新模式、新品牌)、新主體(包括新企業(yè)、新企業(yè)家、新居民、新平臺等)等

4、新舊動能動力轉換

——新動能=新動力+新能力

五、新背景：中國經濟長期發(fā)展趨勢下房地產發(fā)展的新宏觀背景

1、宏觀經濟分析的基本框架：總需求與總供給

2、經濟增長的決定要素

3、需求三架馬車分析

（1）消費

——消費結構升級

——經濟增長與消費結構升級的機制

——發(fā)展階段與消費需求結構

——進一步刺激內需不易

（2）投資：民間投資告急

（3）出口：進出口增速回落

4、供給側分析

（1）人口問題：未富先老

（2）資源環(huán)境問題

（3）科技創(chuàng)新問題

5、防止陷入“中等收入國家陷阱”

6、五大發(fā)展理念引領中國深刻變革

7、經濟增長的三大動力來源，表明我國未來經濟持續(xù)增長支撐房地產需求

（1）城鎮(zhèn)化沒有完成，房地產市場需求大量存在，房地產投資將繼續(xù)發(fā)揮作用

（2）中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢，中西部房地產市場前景廣闊

（3）消費結構升級，廣大中產階層購房需求增加

8、近年中國經濟出現的幾個重要拐點

9、對中國未來經濟增長的基本判斷

六、新形勢：當前宏觀經濟形勢與2018經濟前景預判

1、中國經濟長期向好

2、克強指數看經濟冷暖

3、PMI轉為樂觀

4、從PPI、CPI看通脹/通縮隱憂

5、資產荒轉為資金荒剛開始

6、2018年宏觀經濟形勢研判

——經濟短期W型、中長期L型

——2018年宏觀經濟形勢具體研判

——2018中央經濟工作會議精神

——2018年的主題：防風險

七、新風險：金融新周期與金融風險將影響房地產市場健康發(fā)展

1、十九大報告指出，要“健全金融監(jiān)管體系，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線”

2、金融新周期

3、全球債務飆升

4、警惕區(qū)域性金融風險蔓延

5、地方政府債務風險

6、企業(yè)債務風險，部分中小銀行面臨破產清算威脅

——案例：遼寧、山東企業(yè)債務危機

——案例：浙江慈溪建行不良率飆升的教訓

——案例：無錫銀行：農商行盲目上市擴張的失敗樣本

7、資本管制：詭譎的人民幣匯率

8、生病的股市：個人理性與集體非理性

9、投資理財的困惑：錢往何處去？

10、百姓發(fā)現：只有房地產投資最穩(wěn)妥

11、房地產企業(yè)資金成本提升，融資越來越難

八、新預測：19大后中國經濟走向預示房地產市場平穩(wěn)發(fā)展

1、中國經濟長期向好的前景是光明的

2、19大后中國經濟走向：加大改革開放

3、房地產市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望

——朱镕基：房地產拉動了一百多個產業(yè)發(fā)展

——地方財政壓力

——百姓財富保值

4、房價會漲還是跌？

——2017.5.12，人民日報發(fā)文：房價上漲是必然趨勢

——論經濟體量，中國和美國最為相像；論土地制度，中國又是香港式的；論人口結構，中國向日本靠攏。再加上調控，所以房價的問題很復雜

——房地產周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融

5、人口老齡化加速影響房地產

——從人口結構上看，大概率上2030年是房地產和房價的轉折點

6、土地制度政策變化影響房地產

——政府土地供給是放松還是收緊？

——政府將不再是居住用地唯一供應者、農村宅基地“三權分置”

——（2018.1）全國國土資源工作會議釋放兩大信號，呼應的是推動建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度

7、房地產政策影響

——自2016年四季度以來，全國超55個城市已發(fā)布各種相關房地產調控政策累計超160次，包括限購、限貸、限價、限售、限商，中國樓市進入“五限時代”

——部分地區(qū)放松限購

8、短期金融收緊，影響百姓購買力

——貨幣增速放緩，國家實行宏觀審慎貨幣政策

——加息、限貸等一系列手段，金融收緊

——居民負債大幅激增，但負債絕對值遠低于美國、日本

9、面對政策變化，房地產企業(yè)的應對

——每次限購，房地產企業(yè)都會受到影響

——房地產企業(yè)借外債的大門被關

——房地產企業(yè)融資難、成本提高

——房地產企業(yè)主要融資方式

——房地產企業(yè)融資創(chuàng)新

——做好自己的事情：做好產品，造好房子

——未雨綢繆。系好安全帶

——做好企業(yè)管理創(chuàng)新

九、“互聯網+”時代房地產企業(yè)管理創(chuàng)新：思維創(chuàng)新

1、人類正在進入信息生產力時代

2、互聯網+將改變什么

——制造業(yè)、服務業(yè)、信息化跨界協同創(chuàng)新

3、信息時代三大動力：新基礎設施、新要素、新結構

——自由連接體：專家化—柔性化

4、互聯網+的新思維：政府、企業(yè)和個人如何抓住新機遇

十、“互聯網+”時代房地產企業(yè)管理創(chuàng)新：戰(zhàn)略創(chuàng)新

1、“互聯網+”時代下對房地產企業(yè)進行管理創(chuàng)新的必要性

2、新形勢下的房地產戰(zhàn)略轉型

3、新形勢下的房地產戰(zhàn)略轉型的案例

——案例：標桿企業(yè)的戰(zhàn)略調整：萬科等

——案例：全產業(yè)鏈之“碧桂園模式”分析

——案例：恒大成功密碼解析

十一、“互聯網+”時代房地產企業(yè)管理創(chuàng)新：工作創(chuàng)新

1、領導藝術創(chuàng)新：領導藝術與房地產卓越管理

2、互聯網時代機制創(chuàng)新：創(chuàng)建良好的團隊

——減少管理層次，實現組織結構的扁平化和信息化

3、知識管理創(chuàng)新：房地產企業(yè)競爭優(yōu)勢的來源

4、營銷模式創(chuàng)新：樹立消費者為主導地位

5、企業(yè)人力資源管理創(chuàng)新

——互聯網時代、人工智能時代80、90青年員工特征與管理

6、企業(yè)財務管理創(chuàng)新

長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海！

祝大家事業(yè)順利，身體健康！