“十四五”規(guī)劃、新型城鎮(zhèn)化、都市圈建設(shè)與房地產(chǎn)新趨勢、新機遇與新應(yīng)對

提綱

王傳寶  教授

時長：0.5天-1天?？筛鶕?jù)不同省市客戶要求調(diào)整課綱。確定選取哪些模塊及側(cè)重點。

例如，陜建這幾天的講課提出，增加課程模塊：分析粵港澳大灣區(qū)和關(guān)中平原城市群及其房地產(chǎn)市場。

培訓目標：從怎么看，到怎么辦、怎么干，本課程研究“十四五”規(guī)劃、新型城鎮(zhèn)化、都市圈建設(shè)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響、解讀相關(guān)政策，分析新形勢下我國房地產(chǎn)行業(yè)新趨勢、新機遇與新應(yīng)對。培訓內(nèi)容注重解疑答惑，主動應(yīng)對疫情影響，幫助房地產(chǎn)企業(yè)決策，更好地助推工作。講座“有理、有趣、有料、有用”，圖文并茂，通俗易懂。理論與實際相結(jié)合，學員可以在知其所以然的基礎(chǔ)上，進而知道未來的必然。

講座提綱（三級提綱版）

一、“十四五”規(guī)劃關(guān)于新型城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)的表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

1、“十四五”規(guī)劃關(guān)于“基建”與“新基建”的表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

——房地產(chǎn)政策重點圍繞增加住房供給和發(fā)展租賃住房市場

2、“十四五”規(guī)劃關(guān)于新型城鎮(zhèn)化的表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

——完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量

——城鎮(zhèn)化率提高1個百分點

——放開戶籍限制、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)等

——人口遷移為房地產(chǎn)帶來機遇與挑戰(zhàn)

——“十四五”時期新型城鎮(zhèn)化建設(shè)工程與我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的機會

——房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)在“雙循環(huán)”和“十四五”規(guī)劃中發(fā)揮重要作用

3、“十四五”規(guī)劃關(guān)于城市群、都市圈表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

（1）推動城市群一體化發(fā)展

（2）建設(shè)現(xiàn)代化都市圈

4、“十四五”規(guī)劃關(guān)于 “城市更新行動”的相關(guān)精神解讀與房地產(chǎn)工程企業(yè)的機會

——“十四五”規(guī)劃綱要提出，要加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。

——房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了數(shù)十年高速發(fā)展，市場趨于飽和，逐步由規(guī)模化向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，城市更新和老舊小區(qū)改造成為房企布局的新賽道。

5、“十四五”規(guī)劃關(guān)于“完善住房市場體系和住房保障體系”的表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

（1）堅持“房住不炒”的總原則

（2）加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度

（3）落實主體責任，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期

（4）加快培育和發(fā)展住房租賃市場

——房地產(chǎn)政策重點圍繞增加住房供給和發(fā)展租賃住房市場

6、“十四五”規(guī)劃關(guān)于綠色發(fā)展與碳中和的表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

（1）“十四五”規(guī)劃主題之：綠色發(fā)展與碳中和是重要的長期宏觀主題

（2）“綠天鵝”的風險

——“綠天鵝”是指氣候變化可能引發(fā)的金融危機。2020年，國際清算銀行（BIS）在其出版的《綠天鵝：氣候變化時代中的中央銀行和金融穩(wěn)定》提出了這一概念。

——“綠天鵝”風險卻比“黑天鵝”風險更高階，為應(yīng)對氣候變化和推動經(jīng)濟低碳轉(zhuǎn)型，大幅度收緊碳排放等相關(guān)政策或技術(shù)革新，引發(fā)高碳資產(chǎn)重新定價和財務(wù)損失的風險。

（3）綠色發(fā)展與碳中和對房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的沖擊

（4）綠色建筑：節(jié)能減碳

（5）利用可再生能源發(fā)電為綠色建筑提供運行動力是降低建筑運行能耗的有效技術(shù)之一：光伏發(fā)電和風力發(fā)電

（6）以工業(yè)化、信息化、綠色化“三化合一”為特征的新型建筑工業(yè)化代表著未來發(fā)展趨勢，是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域綠色發(fā)展、低碳循環(huán)發(fā)展的主要舉措。

（7）發(fā)展新型建筑工業(yè)化是促進建設(shè)領(lǐng)域節(jié)能減排的有力抓手。

——裝配式建造方式

（8）積極推進建筑工程技術(shù)進步、促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、提高建筑業(yè)發(fā)展質(zhì)量，真正把“綠色”融入建筑全生命周期，實現(xiàn)建筑業(yè)的綠色發(fā)展。

（9）2020年3月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布通知，就加強縣城綠色低碳建設(shè)公開征求意見。

7、“十四五”規(guī)劃關(guān)于“加快數(shù)字化發(fā)展，建設(shè)數(shù)字中國”的表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

（1）“十四五”規(guī)劃6次提及數(shù)字化！住建行業(yè)數(shù)字化要怎么做？

（2）智慧住建是時代發(fā)展的必然

（3）數(shù)字基建

（4）數(shù)字化轉(zhuǎn)型衍生機遇，不斷提高建筑產(chǎn)業(yè)智慧化水平，推動移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)與建筑業(yè)的深度融合；同時加快BIM(建筑信息模型)技術(shù)推廣應(yīng)用；在工程項目規(guī)劃、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、造價等各階段，推廣BIM技術(shù)應(yīng)用，利用云計算、云存儲技術(shù)和云服務(wù)平臺，實現(xiàn)建筑全生命周期各參與方的數(shù)據(jù)共享和協(xié)同合作，為項目方案優(yōu)化和科學決策提供依據(jù)。

——“十四五”期間的行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型最好可以與有經(jīng)驗的科技型企業(yè)進行合作，做好整體規(guī)劃，避免走彎路、重復建設(shè)，浪費資源及時間。

（5）房地產(chǎn)企業(yè)加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型案例：南通三建

8、“十四五”時期房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展機遇

——在經(jīng)濟“雙循環(huán)”中，房地產(chǎn)必將扮演重要角色

——城市化、都市圈促進人口流入的機會

——繼續(xù)對關(guān)鍵領(lǐng)域進行投資：“兩新一重”與房地產(chǎn)行業(yè)的機遇

二、我國房地產(chǎn)投資的國際背景：國際經(jīng)濟形勢與熱點問題

1、疫情前世界經(jīng)濟已經(jīng)進入衰退

——當前全球處在罕見的經(jīng)濟增長低迷期

——十年一次的金融危機是否已經(jīng)到來

——會不會發(fā)生百年一遇的危機？

2、世界經(jīng)濟周期與新工業(yè)革命

——全球長波周期劃分（康得拉季耶夫周期）

——工業(yè)革命、技術(shù)變革與城市化

3、油氣價格與世界經(jīng)濟景氣度

4、世界經(jīng)濟進入“三低兩高”，貨幣政策環(huán)境巨變

——俄羅斯、土耳其等國開始加息

5、拜登上臺后的內(nèi)外政策新變化

6、“灰犀?！迸c全球大變局初顯

——警惕“灰犀?！笔酱蟾怕饰C的到來

——黑天鵝與綠天鵝

——全球大變局初顯

7、中美貿(mào)易戰(zhàn)及其對世界經(jīng)濟的影響

三、中美博弈影響幾何：中美博弈對我國房地產(chǎn)的影響

1、中美博弈的根本原因

2、中美博弈的力度加劇、范圍擴大

——特朗普：《交易的藝術(shù)》

——拜登政府對華政策變化

——中美博弈最新進展

3、中美博弈的前景展望

——中美貿(mào)易戰(zhàn)的三種可能結(jié)果

——初期，沿海和外向型經(jīng)濟省份受影響大

——最終影響到全國各個省份

——中美貿(mào)易戰(zhàn)的可能演化路徑

4、中美博弈不同情形下的短期影響和長期影響

5、中美博弈不同情形下的直接影響和間接影響

6、中美博弈對進出口的可能影響：現(xiàn)在與未來

7、中美博弈對房地產(chǎn)的可能影響：現(xiàn)在與未來

——外貿(mào)順差減少→外匯占款減少（發(fā)行的錨）→人民幣發(fā)行被動減少→影響經(jīng)濟和進出口→對房地產(chǎn)負面影響

——科技封鎖加劇→發(fā)展高科技→避免全民炒房→引導企業(yè)加大研發(fā)投入→對房地產(chǎn)負面影響

——外貿(mào)順差減少→海外投資受限→投資渠道減少→投資/購買房地產(chǎn)

——內(nèi)循環(huán)背景下→基建拉動經(jīng)濟、促進就業(yè)→房地產(chǎn)市場活躍

——刺激經(jīng)濟→貨幣供應(yīng)增加→實體經(jīng)濟投資回報較低→資金繞道回流到房地產(chǎn)

——出口減少→經(jīng)濟受影響→財政收入減少→搞土地財政→刺激房地產(chǎn)

——全球貨幣大放水/貨幣超發(fā)→大宗商品價格上漲→輸入性通貨膨脹→成本上漲（原料價格上升、人工成本上升）→老板利潤減少、工人凈收入減少→房地產(chǎn)需求減少

——全球貨幣大放水/貨幣超發(fā)→大宗商品價格上漲→輸入性通貨膨脹→物價上漲（原料價格上升、人工成本上升）→資產(chǎn)性需求增加→房地產(chǎn)投資需求增加

8、中美博弈對金融的沖擊

——金融風險會放大

——蒙代爾“不可能三角”

——匯率風險增加，企業(yè)要積極應(yīng)對

——在中美博弈背景下，大概率人民幣處于升值通道。但隨著博弈力度的加重與緩和，會有波動。

——為增加談判籌碼，階段性貶值是常態(tài)

9、疊加疫情影響下，中美博弈的進程和后果還不清晰

——疫情造成全球供應(yīng)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、價值鏈甚至創(chuàng)新鏈中斷或者減弱。未來疫情結(jié)束后，全球供應(yīng)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、價值鏈會重構(gòu)。

10、房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對

——未雨綢繆，化解風險

——主動出擊，轉(zhuǎn)型升級

四、我國房地產(chǎn)投資的國內(nèi)宏觀經(jīng)濟背景：中國經(jīng)濟長期發(fā)展趨勢

1、宏觀經(jīng)濟分析的基本框架：總需求與總供給

2、經(jīng)濟增長的決定要素

3、需求三架馬車分析

（1）消費

（2）投資：民間投資告急

（3）出口：進出口增速回落

4、供給側(cè)分析

（1）人口問題：未富先老

（2）資源環(huán)境問題

（3）科技創(chuàng)新問題

5、中國會不會陷入“中等國家收入陷阱”

6、經(jīng)濟增長的三大動力來源

——城鎮(zhèn)化沒有完成

——中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢

——消費結(jié)構(gòu)升級

7、近年中國出現(xiàn)的幾個重要拐點

8、中國經(jīng)濟將現(xiàn)“四大分化”

9、實體經(jīng)濟企業(yè)面臨的六大問題、五大危機

10、企業(yè)倒閉潮的四種推動力量

11、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與海外投資

12、從十四五規(guī)劃看中國經(jīng)濟未來發(fā)展與中國未來深刻變革

13、碳中和與綠色發(fā)展將重塑中國經(jīng)濟

14、警惕金融風險：謹防“明斯基時刻”的到來

——郭樹清：房地產(chǎn)泡沫是最大的灰犀牛

15、對我國未來經(jīng)濟增長的基本判斷

五、房地產(chǎn)向何處去：新時期中國經(jīng)濟走向預示長期房地產(chǎn)市場將平穩(wěn)發(fā)展

1、中國經(jīng)濟長期向好的前景是光明的

2、我國未來經(jīng)濟持續(xù)增長支撐基建和房地產(chǎn)需求

3、19大后中國經(jīng)濟走向預示房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

——我國長期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求

——基建和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望

——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是經(jīng)濟發(fā)展的支撐條件

——朱镕基：房地產(chǎn)拉動了一百多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展

——地方財政壓力

——百姓財富保值

4、房價會漲還是跌？

——2017.5.12，人民日報發(fā)文：房價上漲是必然趨勢

——論經(jīng)濟體量，中國和美國最為相像；論土地制度，中國又是香港式的；論人口結(jié)構(gòu)，中國向日本靠攏。再加上調(diào)控，所以房價的問題很復雜

——房地產(chǎn)周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融

——房價會漲還是跌？看通脹、區(qū)域、投資渠道

——根源：土地財政，人地錯配，貨幣超發(fā)

5、人口老齡化加速影響房地產(chǎn)

——從人口結(jié)構(gòu)上看，大概率上2030年是房地產(chǎn)和房價的轉(zhuǎn)折點

——老齡化會拖累經(jīng)濟增速

6、土地制度政策變化影響房地產(chǎn)

7、土地財政和地方債務(wù)風險影響房地產(chǎn)走向

——地方財政對土地財政的依賴度分析

8、通貨膨脹預期、土地財政與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場政策的拉鋸

——通脹預期下，購房更容易保值：正面影響

——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭搶資產(chǎn)，房子漲價

——地方政府財政緊張，加大房地產(chǎn)扶持，增加土地收入

——各地搶強人大戰(zhàn)，需要房地產(chǎn)配合

——“兩新一重”是重大抓手。其中一個“新”，是新型城鎮(zhèn)化，當然包括房地產(chǎn)

9、正確認識房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中的作用和地位

——不可廢棄

——不可過度依賴

——房住不炒

——不能影響科技創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展

六、調(diào)控加碼：最新房地產(chǎn)金融政策解讀

1、三道紅線

——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強對房企資金“三道紅線”管控

2、房貸收緊、房貸利率提高

——2020年12月央行發(fā)布對銀行房貸“五檔分類”要求

——廣東地區(qū)LPR加點提高

——嚴查房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市

——上海、廣東限購政策升級，對政策“打補丁”

3、地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調(diào)控

——針對狂飆突進的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，2021年5月中旬，銀保監(jiān)會祭出《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(簡稱“23號文”)后，強調(diào)不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達標、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，嚴格限制了前端融資模式的發(fā)展。

——23號文+窗口指導后，部分信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)暫停，舊改、供應(yīng)鏈金融購房尾款類項目除外

4、房貸集中度管理新政

——2021年1月9日 中國人民銀行、銀保監(jiān)會日前發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度

——各省加碼

5、“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中

——22城住宅用地公告不能超過三次

——與22城GDP接近的城市，會成為房企拿地的潛在目標

——近期，包括杭州、長沙、重慶、北京、天津、廣州等在內(nèi)的多個城市公布了第一批次的商品住宅用地出讓安排。多數(shù)城市一次供地數(shù)量超過30宗，有的甚至達到上百宗，部分城市一次掛牌土地金額就達到或接近千億元。截至4月2日，已有16城出臺了集中供地相關(guān)政策。傳統(tǒng)樓市成交“小陽春”及“金九銀十”是集中供地期。今年的第一批次集中供地，就有可能形成價值上萬億元的土地交易。

6、2021年《政府工作報告》關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)精神解讀

（1）刺激經(jīng)濟還是要靠基建

（2）房地產(chǎn)

（3）推進新型城鎮(zhèn)化，確立都市圈城市群。優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟布局，促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展

（4）地方債務(wù)。無法延續(xù)?；芰κ芟?

（5）碳中和、節(jié)能環(huán)保與綠色建筑

（6）老舊小區(qū)改造、安居房與基建

7、2020年3月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布通知，就加強縣城綠色低碳建設(shè)公開征求意見。通知提出，縣城新建住宅以6層為主，新建住宅最高不超過18層。

七、土地、人口與貨幣：房地產(chǎn)市場未來發(fā)展預測

1、工業(yè)化、城市化加速需要房地產(chǎn)市場配合

——工業(yè)化加速提高居民收入，促進農(nóng)村人口進城

——城市化加速提升住房需求，加速房地產(chǎn)市場發(fā)展

2、城鎮(zhèn)化與城市群：全面鋪開與多點開花

——我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的空間格局

——“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局

——我國主要發(fā)展軸

——我國主要城市群

3、房地產(chǎn)企業(yè)為什么要緊盯都市圈和城市群建設(shè)

——按照世界城市化發(fā)展的“S型”規(guī)律曲線，城鎮(zhèn)化率顯示我國的城市化進程仍處于中期，未來還存在繼續(xù)提高的空間。

——城市群和都市圈建設(shè)將帶來更多的人口流入城市，從而帶來更多的投資和消費，提供經(jīng)濟增長持續(xù)潛在動力。

——現(xiàn)代化都市圈既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟的空間結(jié)構(gòu)，又有利于激活有效投資和潛在消費需求，增強內(nèi)生發(fā)展動力。

——進入都市圈范圍的區(qū)域，將享受更多的發(fā)展紅利。

——房地產(chǎn)企業(yè)為什么要緊盯粵港澳大灣區(qū)建設(shè)

4、房地產(chǎn)供應(yīng)會增加

——貨幣發(fā)行增速加快，國家實行積極貨幣政策

——部分支持實體經(jīng)濟的資金，經(jīng)過各種渠道，外溢到房地產(chǎn)市場

——居民負債大幅激增，但負債絕對值遠低于美國、日本

——地方政府財政緊張，加大房地產(chǎn)扶持，增加土地收入

——各地搶人大戰(zhàn)，需要房地產(chǎn)配合

——“兩新一重”是重大抓手。其中一個“新”，是新型城鎮(zhèn)化，當然包括房地產(chǎn)

5、消費結(jié)構(gòu)升級，廣大中產(chǎn)階層購房需求增加

6、精耕細作、比拼內(nèi)功成為房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)

7、房地產(chǎn)市場區(qū)域分化、房地產(chǎn)企業(yè)分化是必然趨勢

——環(huán)境資源稟賦、政策稟賦

——政府能力、營商環(huán)境

——土地、資金、人口、人才、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)

——我國主要區(qū)域經(jīng)濟潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南

——區(qū)域經(jīng)濟潛力取決于人才和資金的流向

8、正確識別房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風險，做好風控

——房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債水平高

9、全國各區(qū)域城市房地產(chǎn)投資潛力研判

——一、二、三線城市房地產(chǎn)投資潛力研判

——各主要城市群房地產(chǎn)投資潛力研判

八、洞察先機：對房地產(chǎn)企業(yè)和個人房地產(chǎn)投資的幾點建議

1、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難

——每次限購，房地產(chǎn)企業(yè)都會受到影響

——房地產(chǎn)企業(yè)借外債的大門被關(guān)

——房地產(chǎn)企業(yè)融資難、成本提高

——“三條紅線”逼迫房地產(chǎn)企業(yè)放慢投資速度，回籠資金

2、面對政策變化，對房地產(chǎn)企業(yè)的幾點建議

——房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新

——做好自己的事情：做好產(chǎn)品，造好房子

——正確認識房地產(chǎn)周期

——未雨綢繆。系好安全帶

——做好企業(yè)管理創(chuàng)新

3、對個人投資房地產(chǎn)的幾點建議

——通脹預期下，購房更容易保值

——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭搶資產(chǎn)，房子漲價

——按揭貸的風險，取決于借款人的還款能力，取決于宏觀經(jīng)濟形勢、就業(yè)機會賺錢能力，地區(qū)發(fā)展。

——關(guān)鍵看個人情況。首付比例大幅提升的情況下，除非發(fā)生經(jīng)濟危機，一般不會不還款。

——消費按揭貸款，用于購房首付，會加大還款風險。

4、對房地產(chǎn)企業(yè)和個人投資房地產(chǎn)的建議——甄別不同區(qū)域的機遇

——甄別不同區(qū)域的機遇：人往何處去？錢往何處去？

——要研究區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

——各城市房地產(chǎn)市場的差異化將成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場大分化時代的來臨

——人口流入，房價上升

——人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)園、科技園、商業(yè)區(qū)（高端人口集聚區(qū)，房價高，負擔得起高房價）

——區(qū)位、交通、地段（不光看眼前，還要來看規(guī)劃）

——資源分配、調(diào)配的傾斜：地鐵、學校、醫(yī)院、政府單位……

——學區(qū)房政策

——房地產(chǎn)調(diào)控政策

九、科學應(yīng)變：企業(yè)家如何應(yīng)對新形勢、新問題（本部分點到為止）

（1）有所為，有所不為，有所作為

（2）要做到：安心、靜心、信心

（3）精準識變、科學應(yīng)變、主動求變

（4）再審視、再謀劃、再提升

（5）積極應(yīng)對壓力，抓好兩個效益，擔負四個責任

（6）加強人才隊伍建設(shè)，保障企業(yè)業(yè)務(wù)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型升級